【正文】 方案活動內(nèi)容： 此次活動將分為兩個單元進行，第一個單元為：美倫會所，國賓待遇的享受；第二單元 為：走過元首的尊榮，建設(shè)自己的會所。半山海景別墅上。 招商地產(chǎn)舉行 “ 與元首共享尊貴 ” 主題活動，是利用美倫山莊的知名度以及美倫山莊的改造等話題開展強勢宣傳炒作。 3）自主設(shè)計的最終落實，根據(jù)發(fā)展商提供的資料，讓準業(yè)主選擇安自己心水的別墅 風格結(jié)構(gòu)，為發(fā)展商的正式動工作好基礎(chǔ)?？偨Y(jié)：預約睇樓主要是使本項目讓消費者從睇樓開始階段即營造尊貴的感覺，這種感覺將貫穿客戶從認知→ 接受 → 擁有半山海景別墅的全過程，同時，通過預約睇樓，有利于交叉殷選客戶，以便下一階段工作目標明確，有的放矢地進行。預約表格樣式可透過報紙廣告發(fā)布，客戶填寫表格后傳真至客 戶服務中心，服務中心設(shè)不少于 2臺傳真機 24小時接收信息。3． 由于進行預約睇樓，詳細消息的傳播速度雖更集中及有針對性，但傳播速度較慢， 故在活動開展時有必要密切監(jiān)察傳統(tǒng)媒體對本次活動的報導，應及時修正。媒介配合： 電視、報紙、雜志半山海景別墅上市推廣策劃方案此階段項目的推廣思路提點● 在雜志、報紙、電視發(fā)布一定數(shù)量的形象廣告，全面介紹半山海景別墅的各項優(yōu)勢。招商地產(chǎn)半山海景別墅特約為廣告宣傳形式。（ 2） .按照區(qū)別接觸的原則，對于特定目標消費者（與招商地產(chǎn)銷售人員聯(lián)系較密切的消費群），開展一隊一的上門聯(lián)系方式進行接觸，將系列講座的信息及時傳達給他們，邀請其能夠參與。 預計媒體報道： 電視，深圳臺；報紙，深圳特區(qū)報、深圳商報。目標人群： 社會公眾，以潛在目標客戶群為主。如施工安排許可，施工人員宿舍盡可能安排在本小區(qū)以外，施工物料、 設(shè)備分區(qū)擺放，標志明確。半山海景別墅上市推廣策劃方案4．在道路適當?shù)奈恢迷O(shè)置速度標志、急彎標志、坡度標志等交通標志，設(shè)置別墅位 置參觀示向標志，景觀點及示范單位等高線標志，對于單向路（走不過的路）應 有明確信息指示。 ●能源應急供應系統(tǒng)： 每棟別墅除鋪設(shè)正常的供電系統(tǒng)外，多設(shè)置一組應急供電線路，在突發(fā)停電時向住戶供應一定限量功率的生活保障用電（如每戶功率為 500W）半山海景別墅上市推廣策劃方案三 .半山海景別墅整合營銷半山海景別墅上市推廣策劃方案一 .營銷前期準備工作（一）：售樓資料： 因為本項目所出售物業(yè)的數(shù)量不多，而不同物業(yè)之間各方面條件的差異性又十分大，我們建議除制作傳統(tǒng)的售樓書及圖冊外，還應為每套別墅度身制作一套有差異化的資料，派發(fā)給購房意向相對確定的潛在客戶，讓客戶在詳細的資料中清晰地作出決定，具備條件購買本項目的消費者大多具有精明的眼光和準確的判斷能力，因此售樓資料制作得越詳細，越易獲得這個人群的好感及認同，故我們認為整套售樓資料應包括： 2．項目資料冊： 介紹本項目各方面的具體資料，包括政府批準文號、地塊規(guī)劃情況、 各設(shè)計、施工單位、設(shè)計特點、風格、先進施工方法、新材料的應用、平面圖、 建設(shè)物的主要景觀，本區(qū)社區(qū)人文情況等所有關(guān)于項目本身的情況，資料力求詳盡、 準確。 ●發(fā)展商應該具備良好的 服務意識，在服務過程中，不是一味的推薦樓盤的優(yōu)點，而是應該讓消費者感受到半山海景的尊貴生活方式，讓消費者還未入住，就已經(jīng)感受到這里的獨特生活享受，做到跳出房地產(chǎn)做房地產(chǎn)銷售。 首先以預約看樓的方式，營造出半山海景的尊貴感和神秘感，在目標消費群中造成廣泛影響，充分調(diào)動其矚目度；在亮相活動中，一方面令消費群充分感受到半山海景的尊貴，另一方面體現(xiàn)出半山海景非凡的地位和品牌個性；而度身定做則最大限度的滿足了業(yè)主對別墅的稀缺性需求，也反應出發(fā)展商雄厚的實力和發(fā)展魄力；最后以樓王競買作為這一階段銷售任務的尾聲，再度掀起半山海景的效應高潮，同時也為招商集團的品牌提升起到了積極的作用》 半山海景別墅上市推廣策劃方案（ 1） .目標接觸 ●預約式看樓： 為了凸顯半山海景的非凡地位，在樓盤銷售中，我們建議采取預約式看樓，沒有看樓預約的消費者謝絕接待，在廣大消費者心目中造成尊貴、神秘性。● 挖掘產(chǎn)品資源： 圍繞品牌核心價值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務等?！?銷售思路 —— 控制銷售 策略在發(fā)售時采用先 “ 焐 ” 后 “ 放 ” 的方式， “ 有意 ” 放慢節(jié)奏，在宣傳上極力將別墅生活不停地 “ 焐 ” ，直至 “ 煲 ” 到香飄四方，慕名者紛沓而至時。由于別墅開發(fā)不符和土地的經(jīng)濟性，造成別墅產(chǎn)品的稀缺，所以在別墅生活模式的營建上，應該是對環(huán)境、對生活的一種更高追求。在眾多項目的宣傳推廣中的廣告訴求手法單薄，皆離不開項目硬件景觀的宣傳，或以單純項目的模糊概念為賣點，表現(xiàn)形式也較為千篇一律。半山海景別墅上市推廣策劃方案目標消費群樂于接受的推廣方式 對于別墅消費者而言，高雅格調(diào)、帶有高尚社區(qū)文化色彩的推廣活動有很大的吸引力，風水講座的接受程度比預計的要小，可能是因為港臺人士在蛇口居住的并不是太多的緣故。半山海景別墅上市推廣策劃方案四、目標消費群簡單分析 通過對蛇口現(xiàn)有別墅及高檔住宅業(yè)主分析，得出已在蛇口購買別墅和意向購買蛇口別墅的消費者的一些消費心理和特征。半山只要是真正做到了內(nèi)外兼修，并通過有效的途徑加以宣揚，會成為市場一顆耀眼的明珠。位于南油月亮灣，小南山北麓；是深圳少見的大規(guī)模別墅小區(qū)，有 300余套單位；為連排式，戶型面積 200500 M2 /套，全部為三層，雙車位車庫，無花園，均價 50006000元 / M2 ；到今年 5月尚剩 20余套單位 。 半山海景別墅位于正在迅速發(fā)展的蛇口，以蛇口廣闊的發(fā)展前景、優(yōu)越的自然環(huán)境、日益成熟的配套設(shè)施、獨特的人文環(huán)境為依托，強調(diào)自身樓盤的個性和品質(zhì)，可以形成與銀湖別墅明顯的區(qū)隔。會議中心別墅220。目前，半山推售的數(shù)量較為有限，且有不少的潛在客戶，同時鑒于蛇口別墅消費者的實際情況：他們之所以選擇蛇口，是因為他們對蛇口的生活環(huán)境比較認同，在推廣時，不宜采用寬范圍、大規(guī)模的推廣形式，而是首先著眼于對蛇口已有一定了解的高收入層次，通過他們的口碑傳播和其他特定的方式，再爭取其他來深圳投資經(jīng)商的人士。?山腳一帶的廠房和招商銀行培訓中心對整個小區(qū)的高檔形象有很大影響。 半山海景別墅依托著蛇口這個大的社區(qū)文化背景，依山面海，自然風景優(yōu)美，也有著濃厚的悠閑生活氣息，截然不同于深圳的其他市區(qū)生活；同時，蛇口工業(yè)區(qū)的形象也一直為許多人所認同。 半山海景別墅上市推廣策劃方案之三：由于市區(qū)資源有限，別墅的郊區(qū)化趨勢明顯。半山海景別墅上市推廣策劃方案深圳招商地產(chǎn)半 山 海 景 別 墅上市推廣策劃方案廣東省廣告公司半山海景別墅上市推廣策劃方案內(nèi) 容 綱 要第一項 .市場背景分析部分第二項 .項目品牌整合部分 第三項 .項目推廣策略部分半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景別墅上市推廣策劃方案內(nèi) 容 綱 要一、深圳別墅市場簡析二、半山項目的優(yōu)劣勢分析三、主要競爭樓盤分析四、目標消費群簡單分析半山海景別墅上市推廣策劃方案一、深圳別墅市場簡析之一：在售盤數(shù)量較多，但規(guī)模小且為分期推出，短期內(nèi)沖擊不大，但長期內(nèi)對市場的影響不容忽視。因此，真正的頂尖極別墅在深圳可以說是難覓的，半山海景別墅項目有著先天的自然景觀和人文環(huán)境，通過主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，完全有可能在深圳高級別墅中獨樹一幟。半山海景別墅上市推廣策劃方案二、半山項目的優(yōu)劣勢分析 深圳市中心的西移、濱海大道的通車，在空間上縮短了深圳大本營的距離；即將開通的西部通道，又將蛇口與香港連為一體，蛇口在地理位置上的優(yōu)勢進一步增強。優(yōu)勢半山海景別墅上市推廣策劃方案劣勢與障礙?蛇口工業(yè)區(qū)形象阻礙了一部分消費者進一步了解半山海景別墅的機會。潛在機會半山海景別墅上市推廣策劃方案小結(jié) 蛇口不僅環(huán)境優(yōu)美、有著濃郁的人文生活環(huán)境，而且有著較好的發(fā)展前景，這些是目前任何一個別墅群落區(qū)都無法比擬的，在熟悉和了解蛇口發(fā)展背景的高收入層次中，這些優(yōu)勢是顯而易見的，爭取他們會相對容易一些。位于深圳銀湖旅游中心附近，別墅依山勢而建，小區(qū)內(nèi)包括多層公寓（ 32套，含復式單元）和單體別墅（ 20套）；別墅外觀呈歐式風格，部分單位建于陡坡之上，采用吊腳樓的形式；戶型結(jié)構(gòu)上，車庫、客廳及入口設(shè)于二層，餐廳、廚房置于底層；建筑面積 530780M2/套，均價 20230元 /M2左右，別墅計劃于 5月底或 6月初開始發(fā)售，將不會進行大 0規(guī)模的廣告投放。 由于銀湖別墅開發(fā)較早，不少小區(qū)出現(xiàn)了 “老化 ”現(xiàn)象；小區(qū)內(nèi)的容積率普遍偏高，但樓盤價格仍居高不下；新開發(fā)的別墅小區(qū)受土地限制只有向高、險、偏地段發(fā)展，各項配套又不能跟上。 小區(qū)別墅多為連排式，無私家花園；別墅密度很大，公共綠化面積少，建筑外觀設(shè)計普通，與民房差別不大，走在其中，有小街中深巷的感覺；另外，小南山外部多為工廠和碼頭，環(huán)境嘈雜；樓盤質(zhì)素難顯別墅檔次。青青山莊在周邊配套、小區(qū)檔次和整體感覺方面，并沒有特別的優(yōu)勢，但從其銷售勢頭較好的情況來看，目前南山半島的別墅應當是較有市場的。半山海景別墅上市推廣策劃方案小結(jié) 從嚴格意義上來講，無論從生活配套、居住環(huán)境到樓盤檔次，以上所有樓盤都不是規(guī)劃中的半山海景別墅的競爭對手，但能否將半山小區(qū)環(huán)境和品牌形象塑造成理想中的，如何包裝樓盤以形成獨特高尚的小區(qū)個性，并通過有效渠道將這些信息準確地傳達給特定的消費群體，則是我們半山海景別墅與其它盤拉開檔次的關(guān)鍵。半山的面積和房間數(shù)量設(shè)計符合大多數(shù)潛在消費者的需求，較有優(yōu)勢。半山海景別墅力求營造建筑與自然的融合，進而達到人與自然的融合，給業(yè)主一種生活在大自然的回歸感覺 繁華都市中的自然家園，尋求人與自然的契合這些訴求恰好可以針對消費者的利益點在土地和景觀資源日益稀缺的條件下，少數(shù)高質(zhì)素的別墅樓盤便更加顯得彌足珍貴半山海景別墅上市推廣策劃方案半山海景別墅上市推廣策劃方案●銀湖半山鳴翠谷：無明顯廣告口號，以軟性稿的形式訴求全新的環(huán)境主題， “切準物業(yè)的市場脈搏 ”“健康居家七十年 ”●中海華庭：躍現(xiàn)未來，越見精彩●中海怡翠山莊：都市里的田園度假村！●彩園：羅湖中心區(qū)全復式●四季花城：有一個美麗的地方●金色花園：金色時代，金色年華●蔚藍海岸：海之蔚藍與草之翠綠●花園城：非一般的度假生活●此外，頤園、天健名苑無明顯訴求點。●別墅生活模式的闡述 別墅生活不單是居住環(huán)境的優(yōu)越化，更是生活心態(tài)的優(yōu)越化。一舉成為別墅開發(fā)領(lǐng)域的專家和領(lǐng)頭人?！?品牌滲透力： 他將體現(xiàn)在招商集團和半山海景的品牌魅力上，強勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號召力，從而轉(zhuǎn)化為高價值產(chǎn)品印象。 半山海景別墅上市推廣策劃方案： 為了在營銷措施中凸顯半山海景非一般的文化別墅身份，在營銷措施方面也應該以新的舉措進行營銷，因此我們建議， 以 “ 預約看樓 — 強勢亮相 — 度身定造 — 樓王競買 ” 系列營銷舉措貫穿整個銷售期，實現(xiàn)營銷手段的突破 。 ●發(fā)展商必須具備超前意識，對西方發(fā)達國家的建設(shè)理念，住宅文化必須充分了解，把最先進的東西引進樓盤中，讓消費者首先享受到發(fā)達社會中的科技成果。 ，倡導多享受自然新鮮空氣，少用空調(diào)。圍敝區(qū)域的上、下山出入口設(shè) 置大門，大門樣式及與大門相連的部分圍墻 /欄柵的樣式按落成后真正的大門樣式制造，大門 內(nèi)側(cè)設(shè)置保安崗，樣式亦參照日后落成的樣式，其它位置的圍墻樣式參照別墅風格，圍墻上漆 上 “ 招商地產(chǎn) ” 及 “ 半山海景別墅 ” 字樣。 5． 在別墅區(qū)范圍內(nèi)設(shè)施的施工指揮中心及施工人員宿舍外觀設(shè)計應簡潔、規(guī)范、整齊，并 體現(xiàn)高效率性。半山海景廣告活動時間進度表（ 8月 1日 —10 月 31日