南溪山產(chǎn)權(quán)式酒店酒店策劃溝通案(桂林)-文庫吧資料
2025-01-03 07:53本頁面
【正文】 *365天＝ 營業(yè)利潤 75萬元 ＝ 營業(yè)所得稅金 *25%＝ 稅后利潤 － ＝ 營運(yùn)現(xiàn)金流 ＋ 75萬元折舊攤銷費(fèi)＝ 初始投資 600萬元裝修＋ 36萬元加盟費(fèi)＋ ＝ 年投資回報率 =營運(yùn)現(xiàn)金流 /初始投資 /＝ %數(shù)據(jù)來源：如家快捷模擬40設(shè)定回報： 1200元 /月回報率： %/年回報設(shè)定41初 擬 定酒店 單間 建筑面 積 ： 45㎡銷 售均價： 4800元 /㎡ 建筑面積 建筑單價 房屋總價 首付 月供 (20年 )計劃一 45 4800 216000 87000(40%) 計劃二 45 4800 216000 43200(20%) 鑫磊 并介紹國家有關(guān)房產(chǎn)政策和計算投資回報收益比率。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：10萬以上的現(xiàn)金 +3000元左右個人或家庭收入所處階層：城市中堅(jiān)階層居住區(qū)域：南區(qū)、東區(qū)為主，其他區(qū)域?yàn)檩o從事行業(yè)：項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位的員工，旅游業(yè)內(nèi)人士、私企業(yè)主個體戶等。33對影響投資者的個別因素中，都比較傾向于品牌管理公司；對產(chǎn)權(quán)式酒店的投資抗性主要是該產(chǎn)品投資回報與的投資風(fēng)險不成正比，在同等的投資收益上，投資者都愿意承擔(dān)更小的風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險主要表現(xiàn)在政策風(fēng)險和酒店的經(jīng)營風(fēng)險，因此如何降低風(fēng)險，提高回報率才是打動投資者的關(guān)鍵。32投資看重因素?在談到如果選擇投資產(chǎn)權(quán)酒店最看重的因素，受訪者認(rèn)為投資回報率和地理區(qū)位最重要。31阻礙投資決策的因素?在訪談過程中涉及到阻礙投資產(chǎn)權(quán)酒店的原因時，大部分受訪者認(rèn)為國家政策不穩(wěn)定，開發(fā)商誠信以及酒店經(jīng)營都存在較大風(fēng)險，同時目前一般 8%10%的收益回報除去按揭、稅收等等幾乎就沒有余錢，有時甚至還要倒貼，顯得不合算。30選擇酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)在酒店管理公司方面，受訪者認(rèn)為酒店管理公司知名度的高低以及管理水平的高低是產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營好壞的關(guān)鍵?？梢?，目前投資者對房地產(chǎn)方面的投資預(yù)期還比較看好，但是在具體的產(chǎn)品選擇上又傾向于收益比較穩(wěn)定，風(fēng)險較小的住宅產(chǎn)品，客戶在付款方式上比較傾向于按揭方式，那么這對于本項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店就有很大的難度。?按照目前執(zhí)行的金融政策來看，普遍不受理產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的按揭辦理，那么這對本項(xiàng)目的后期銷售將造成很大的壓力，這個政策能否變通對本項(xiàng)目的發(fā)展也起關(guān)鍵作用。26投資額度分析?在投資者心中認(rèn)為產(chǎn)權(quán)式酒店的收益足以支付按揭月供，因此首付可以接受的額度 1120萬的比例最大達(dá)到 %， 2050萬的比例較小，但 51萬以上的比例占%，投資接受額度呈兩頭大中間小的狀態(tài)。25選擇投資不動產(chǎn)的理由?在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店的主要原因方面，投資回報率和回報穩(wěn)定占到了 %和 %，充分反映了投資者投資趨于理性和穩(wěn)健。24對不動產(chǎn)投資的選擇訪談?wù)咧械禺a(chǎn)投資方面，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資比例只占 20%，一方面是產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)作模式還不夠成熟，經(jīng)營中出現(xiàn)過不少開發(fā)商和業(yè)主的糾紛，在投資者中口碑不太好。從投資風(fēng)險上來講，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險明顯優(yōu)于其它投資品種，投資者會考慮到房屋具有使用功能，住宅投資的風(fēng)險最小，其次是獨(dú)立商鋪和商務(wù)辦公物業(yè)。受訪者投資偏好分析投資領(lǐng)域 21投資意見選擇在投資領(lǐng)域和意見選擇的復(fù)合性研究可以看出投資者個人的判斷在投資意見中占主導(dǎo)地位，專家意見僅僅是做個參考。 小 結(jié) 20?根據(jù)訪談情況了解到，投資者的投資分布在各個領(lǐng)域，其中股票期貨和房地產(chǎn)投資占的比重最大分別達(dá)到 %和 %，由于近幾年股票期貨市場持續(xù)低迷，眾多投資紛紛轉(zhuǎn)向其它投資領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)投資增長最快。受訪者職業(yè)背景分析 17受訪對象家庭月收入統(tǒng)計 有意向的投資者中家庭月收入水平大部分集中在 1萬元以上，屬于真正的城市中產(chǎn)階級 18投資資金占總收入的比重分析?訪談中投資者反映投資額度一般情況占其總資產(chǎn) 10%20%居多，體現(xiàn)出投資者穩(wěn)健和謹(jǐn)慎的心理。投資經(jīng)歷與受訪者年齡交叉分析 16受訪者中以公司職員和自由職業(yè)最具投資意向，比例分別占到 %，和 %。13投資者基本情況分析 有效受訪者人數(shù)共 80人，其中桂林人占總體的 %；外倒其他地方占 %；外省占 %，受訪對象的戶籍與工作地點(diǎn)上存在一定的交叉性 14受訪對象年齡分析 ?本次調(diào)查過程中，受訪者的年齡以 30歲以下和 30—35 歲兩個年齡階段占到近 4成的比例，從訪談中了解到具備投資實(shí)力的個人或家庭，在決策階段大部分是全家參與，年輕成員則主要負(fù)責(zé)購買執(zhí)行。一房帶閣樓6090㎡無11市 場 調(diào) 研12市場調(diào)查80份問卷為了更為準(zhǔn)確的把握產(chǎn)權(quán)式酒店投資者的心理，引力對具有地產(chǎn)投資意向的投資者隨機(jī)抽取一定數(shù)量進(jìn)行深度訪談，并對沒有涉及到的內(nèi)容進(jìn)行了更為詳盡的復(fù)合性分析。是集寫字樓、公寓、酒店于一體的多功能體，地段價值和預(yù)期租金回報，
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