【正文】 美感，會(huì)讓主人倍感舒適愜意與尊貴。 奢華風(fēng)格格調(diào)端莊、典雅、華貴之氣十足，同時(shí)又演繹出居住的精細(xì)與細(xì)膩，盡顯尊貴氣質(zhì)。它保留了傳統(tǒng)材質(zhì)、色彩，讓人輕易領(lǐng)悟到歐洲傳統(tǒng)的歷史痕跡與深厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條，即使在面積較小的房子里也同樣能營(yíng)造出一種奢華的氣質(zhì)，且不會(huì)感到擁擠。,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓裝修建議—— 現(xiàn)代中式風(fēng)格,107,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓—— 現(xiàn)代中式風(fēng)格樣板展示,108,109,110,簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格主要用于南區(qū)的大兩居、三居、四居產(chǎn)品以及北區(qū)的一居室。這是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)合，是對(duì)傳統(tǒng)建筑文化的合理繼承與發(fā)展。,102,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓—— 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格樣板展示,103,104,105,106,現(xiàn)代中式風(fēng)格主要用于北區(qū)舒適型的兩居和三居產(chǎn)品。簡(jiǎn)約的背后也體現(xiàn)一種現(xiàn)代“消費(fèi)觀”。 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的墻面、地面、頂棚以及家具陳設(shè)乃至燈具器皿等均以簡(jiǎn)潔的造型、純潔的質(zhì)地、精細(xì)的工藝為其特征，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間寬敞與通透。 東北方向是整個(gè)樓座景觀和舒適度最佳的位置，在16層以上規(guī)劃300平米以上的大戶型，在2426層規(guī)劃400余平米超豪華的四居室，提升整體項(xiàng)目形象。東南向舒適度較好，倚仗這個(gè)優(yōu)勢(shì)規(guī)劃部分四居室產(chǎn)品。,75,PART 3 — 產(chǎn)品建議篇,一、規(guī)劃建議 二、戶型建議 三、精裝修建議,76,規(guī)劃建議,77,中庭天井,78,公共休憩空間,綠色生態(tài)走廊,綠色生態(tài)花園,79,80,81,82,83,酒店式公寓,酒店、公寓配套設(shè)施,四層規(guī)劃建議,84,戶型建議,85,戶型劃分原則,縱梁破壞整 體層高的優(yōu)勢(shì),盡可能使縱梁 位置成為分隔墻,86,87,88,南區(qū)主力戶型以緊湊型63平米一居室和94平米二居室為主，與南區(qū)的投資屬性相契合。,開闊的視野、獨(dú)到的思維、精準(zhǔn)的眼光、高明的抉擇 讓資本膨脹，讓財(cái)富增值，讓錢生錢，讓錢賺動(dòng)起來,資本與財(cái)富至上,客群素描——,71,行政酒店公寓自用客群定位:,亞奧地區(qū)追求個(gè)性、認(rèn)同價(jià)值、懂得享受且可以享受的單身新貴 亞奧地區(qū)中、短期居住外籍人士 亞奧地區(qū)有長(zhǎng)期商務(wù)、生活往來的外地暫居型人群,72,行政酒店會(huì)館客群定位：,本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是城市中堅(jiān)階層，具有較高的收入水平，同時(shí)具有一定的社會(huì)地位，講究高效率以及生活舒適度的滿足，有一定的市場(chǎng)認(rèn)識(shí)，具有較為開放的生活態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目各方面有較高要求； 目標(biāo)客戶年齡集中在3050歲之間，年齡跨度較大； 目標(biāo)客戶行業(yè)來源分布較廣，企業(yè)性質(zhì)全； 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶購(gòu)房需求以二、三次置業(yè)為主，具有一定選、購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，是較為理性的購(gòu)房階層。,66,而要實(shí)現(xiàn)這一定位，以下條件是為必需： 一個(gè)國(guó)際化的酒店管理集團(tuán)的引入，如萬(wàn)豪、雅仕閣等 在保持原有戶型格局不變的情況下，對(duì)戶型內(nèi)部功能進(jìn)行重新劃分，提高居住舒適度，以適應(yīng)居住需求 提供價(jià)值不少于3000元/平米的精裝修，含一定的家具、家電 同時(shí)本項(xiàng)目應(yīng)引入一家大型主題會(huì)所或財(cái)富俱樂部，以呼應(yīng)以上行政酒店公館的整體定位,67,亞奧核心此類開發(fā)方式除長(zhǎng)安驛外，棕櫚泉國(guó)際公寓以及望京的晶都國(guó)際，也已經(jīng)提出了類似的概念， 并收到了良好的效果 本項(xiàng)目公寓部分如定位于此，整體 戶型結(jié)構(gòu)不需進(jìn)行大范圍變動(dòng)，在 戶內(nèi)進(jìn)行合理功能區(qū)間劃分即可,60,酒店式公寓——遠(yuǎn)中悅?cè)R,項(xiàng)目特點(diǎn)： 緊鄰中關(guān)村西區(qū) 開發(fā)商為臺(tái)灣著名的遠(yuǎn)雄集團(tuán)，擁有較強(qiáng)的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢(shì) 法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu),61,定位過程： 先期引入遠(yuǎn)中酒店作為主體 整層各色樣板間的打造及亮相 包租與代租等手法的綜合運(yùn)用 舶來酒店的整體推廣主題 臺(tái)灣投資客戶的充分運(yùn)用,62,遠(yuǎn)中悅?cè)R的客戶群體包含了以下幾類：有短暫工作性居住需求的人群、純粹的投資客以及商務(wù)性居住的人群，這對(duì)本項(xiàng)目的啟示在于，其以酒店式公寓的面目出現(xiàn)，包容了多種需求 遠(yuǎn)中悅?cè)R酒店式公寓以整體品 牌樹立項(xiàng)目形象，與酒店實(shí)體結(jié) 合密切，酒店實(shí)體是其一個(gè)良好 的補(bǔ)充，兩者互相促進(jìn) 本司認(rèn)為，本項(xiàng)目完全具備按照 此種開發(fā)方向打造的可能性,本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷,63,類SOHO式公寓——轉(zhuǎn)基因蘋果,項(xiàng)目特點(diǎn)： 轉(zhuǎn)基因蘋果共27萬(wàn)平米，由蘋果SOHO公寓、蘋果LOFT、EVD大廈以及蘋果22院街組成 其中SOHO公寓為住宅立項(xiàng)， 平均戶型面積130平米左右 蘋果SOHO采用了較為中性的裝 修，力圖模糊辦公與居住的概念,64,此種開發(fā)方式，一方面和本項(xiàng)目將寫字樓改為公寓的初衷相違背，另一方面不能夠體現(xiàn)本項(xiàng)目最大的開發(fā)價(jià)值 綜上所述，本司不建議本項(xiàng)目做此開發(fā)方向,本項(xiàng)目開發(fā)可行性判斷,65,綜上所述，本司認(rèn)為： 本項(xiàng)目來說，建議以長(zhǎng)安驛的行政會(huì)館定位與遠(yuǎn)中 悅?cè)R的酒店式公寓定位為主，部分融合Naga上院的城市豪 宅定位等功能于一體的綜合定位。因此本司認(rèn)為，此開發(fā)方向不太適合作為本案整體開發(fā)方向。,■ 項(xiàng)目西至,50,★ 項(xiàng)目北臨北小河路，北側(cè)有大屯里小區(qū)，華悅國(guó)際、榮尊堡等項(xiàng)目，可觀高爾夫球場(chǎng)和別墅區(qū)。,48,■ 項(xiàng)目南至,★ 項(xiàng)目南臨大屯路，南面有奧亞酒店、金海灣酒店、金泉廣場(chǎng)商業(yè)部分、龍都國(guó)際公寓等住宅項(xiàng)目、曲美家具、金鼎軒。 而不同層次的客戶的共同點(diǎn)是都對(duì)戶型的設(shè)計(jì)很重視。奧運(yùn)后酒店式公寓產(chǎn)品仍然是投資需求購(gòu)買的首選，同時(shí)擁有豐富戶型、具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件的產(chǎn)品更容易被市場(chǎng)所接受。出租率普遍在80%90%左右，與去年相比上漲了10%左右。 目前北京的酒店服務(wù)式公寓平均租金水平為28美元/月/平方米。,目前北京酒店式公寓市場(chǎng)情況分析總結(jié),目前在售項(xiàng)目總體售價(jià)水平已經(jīng)從07年年初的1500020000元/平方米普遍上揚(yáng)到2000030000元/平方米。 項(xiàng)目賣點(diǎn)：HIP酒店式公寓【Highly Individual Property 具有高度個(gè)性的物業(yè) 】 項(xiàng)目推廣：邀請(qǐng)任達(dá)華代言,33,雖然2008年以來北京整體市場(chǎng)經(jīng)歷動(dòng)蕩調(diào)整，各物業(yè)類型銷售普遍受到影響，但酒店式公寓銷售和租賃市場(chǎng)整體呈現(xiàn)相對(duì)良好態(tài)勢(shì)。,30,項(xiàng)目鑒賞 —— 世界城,項(xiàng)目地址：東大橋路10號(hào) 建筑面積：12萬(wàn)㎡，公寓部分61113㎡ 建筑類型：板樓 酒店式公寓 裝修狀況：3000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 719套，包括酒店式公寓671套， 363 ㎡總裁級(jí)官邸豪宅48套. 容積率： 5.5 戶型區(qū)間: 5388㎡零居或一居 主力戶型：86㎡左右一居 平均價(jià)格：38000元/㎡ 物業(yè)公司：第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限：70年 優(yōu)惠政策：目前9.8折優(yōu)惠 項(xiàng)目賣點(diǎn)： CBD核心區(qū)，使館區(qū)私屬豪華精 裝公寓,31,項(xiàng)目鑒賞 —— 長(zhǎng)安驛,項(xiàng)目地址： 朝陽(yáng)區(qū)建華南路永安南里 建筑面積： 108962.65平方米 建筑類型： 塔樓 公寓 酒店式公寓 裝修狀況： 3000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 883戶,分別A、B座和一棟商業(yè)樓 容積率： 6 戶型區(qū)間： 44107㎡ 一居，二居 主力戶型： 44—100㎡ 平均價(jià)格： 33000元/㎡ 物業(yè)公司： 第一太平戴維斯 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 優(yōu)惠政策： 一次性付款9.8折，銀行按揭9.9折 項(xiàng)目賣點(diǎn)： 絕版地段，CBD核心商圈,32,項(xiàng)目鑒賞 —— 北京INN,項(xiàng)目地址：東城區(qū) 東水井胡同3號(hào) 建筑面積：126000平方米 建筑類型：塔樓 公寓 酒店式公寓 寫字樓 商業(yè) 裝修狀況：3000元/㎡精裝修 總套數(shù)： 400余套 容積率： 3.2 戶型區(qū)間：45166㎡ 一到三居 主力戶型：6062㎡一居 平均價(jià)格：27000元/㎡ 物業(yè)公司：東方銀座物業(yè) 產(chǎn)權(quán)年限：八組團(tuán)公寓50年產(chǎn)權(quán)