【正文】 2024年11月17日星期日11時(shí)44分47秒Sunday, November 17, 2024 感情上的親密，發(fā)展友誼；錢財(cái)上的親密，破壞友誼。24.11.1724.11.1723:4423:44:4723:44:47Nov24 人生不是自發(fā)的自我發(fā)展，而是一長(zhǎng)串機(jī)緣。2024年11月17日星期日11時(shí)44分47秒23:44:4717 November 2024 科學(xué)，你是國(guó)力的靈魂；同時(shí)又是社會(huì)發(fā)展的標(biāo)志。2024年11月17日星期日下午11時(shí)44分47秒23:44:4724.11.17 做專業(yè)的企業(yè)，做專業(yè)的事情，讓自己專業(yè)起來(lái)。24.11.1724.11.1723:44:4723:44:47November 17, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。24.11.1723:44:4723:44Nov2417Nov24 得道多助失道寡助，掌控人心方位上。24.11.1724.11.17Sunday, November 17, 2024 天生我材必有用，千金散盡還復(fù)來(lái)。 周到的服務(wù)，那簡(jiǎn)直是難以想象的。 只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實(shí)地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。小企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算大企業(yè)要有注意細(xì)節(jié)。 協(xié)調(diào)以及控制。 沒(méi)有什么比忙忙碌碌更容易，沒(méi)有什么比事半功倍更困難。 魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。做小生意，在于勤。 卓有成效的管理者善于用人之長(zhǎng)。 人生的選擇決定一切。2024/11/172024/11/1724.11.17 將良品率預(yù)定為85%，那么便表示容許15%的錯(cuò)誤存在。管理部門是現(xiàn)代組織的特殊器官，正是依靠這種器官的活動(dòng)，才有職能的執(zhí)行和組織的生存。 光靠?jī)r(jià)格便宜的產(chǎn)品能夠長(zhǎng)久地存活下來(lái)。23:44:4723:44:4723:4424.11.17 決不能在沒(méi)有選擇的情況下，作出重大決策。 觀察才行。用心想辦法，一定有辦法，遲早而已。2024/11/172024/11/17 積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。 軍隊(duì)無(wú)放任，學(xué)校無(wú)放任，此今日世界各共和國(guó)之道例。 無(wú)法評(píng)估，就無(wú)法管理。 浪費(fèi)時(shí)間。如果沒(méi)有贈(zèng)品，就贈(zèng)送“笑容”。,分配原則,166,注：以上費(fèi)用預(yù)算目的是為了表示出本案在推廣上的發(fā)力趨向，并不代表最終的營(yíng)銷支配方案。 重點(diǎn)投入原則： 重視事件推廣，尋求資源整合。 09年4月－10年3月分階段共投入50％—— 持續(xù)期與起勢(shì)旺銷期用以延續(xù)市場(chǎng)熱度，再度支持旺銷。,10.410,162,163,推廣預(yù)算,164,預(yù)算比例,總銷售額 1% 作為總體推廣預(yù)算費(fèi)用,本項(xiàng)目公寓部分總銷售金額為：27.14億元，營(yíng)銷推廣費(fèi)用按1%比例計(jì)算，推廣費(fèi)用2714萬(wàn)元。,09.410,09.1110.3,階段四,南區(qū)售罄，北區(qū)現(xiàn)房推出，品質(zhì)升級(jí)，再次起勢(shì)。,08.1109.3,階段三,交房利好，價(jià)值提升。,08.910,階段二,開(kāi)盤爆發(fā),價(jià)格平開(kāi)高走，產(chǎn)品價(jià)值建立熱銷。,160,推廣排期,161,階段一,蓄勢(shì)待發(fā),依托奧運(yùn)，整體形象高舉高打。 報(bào)廣以形象塑造為主，與信息告知相結(jié)合 雜志以硬廣、軟文和專題為主，其他形式輔助，長(zhǎng)線支持,157,直效行銷,以短信和DM直投為主要手段，數(shù)據(jù)庫(kù)資源相配合,短信與DM推廣成本低，客戶資源針對(duì)性強(qiáng)，有一定持續(xù)保留期，并可根據(jù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)及時(shí)調(diào)整，是拓展客戶的重要手段。,156,報(bào)紙雜志,配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳炒作，樹(shù)業(yè)界口碑,雜志：《紅地產(chǎn)》.《安家》.《樓市》 等 報(bào)廣：《北青》、 《新京報(bào)》 、《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》等,報(bào)紙硬廣，較適合樹(shù)立項(xiàng)目形象和項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)傳播，可選擇與競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手階段性同媒體投放。,155,網(wǎng)絡(luò) 廣播 航空雜志,空中傳播，立體覆蓋,網(wǎng)絡(luò)：新浪網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)及項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè) 廣播：北京音樂(lè)臺(tái)（FM97.4）北京交通臺(tái)（FM103.9） 航空：《中國(guó)之翼》,根據(jù)本案目標(biāo)客戶相對(duì)集中的特點(diǎn)考慮選擇航空媒體，并且充分利用網(wǎng)絡(luò)的傳播優(yōu)勢(shì)，豐富項(xiàng)目網(wǎng)站，投放焦點(diǎn)、搜房等專業(yè)門戶網(wǎng)站。 樣板間——建議南區(qū)樣板間設(shè)置在銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)，營(yíng)造高端品質(zhì)的現(xiàn)場(chǎng) 氣氛。,戶外與導(dǎo)引,154,現(xiàn)場(chǎng)包裝,詮釋亞奧區(qū)域地標(biāo)性酒店私邸，展示現(xiàn)場(chǎng)力量,銷售現(xiàn)場(chǎng)——與商業(yè)共同展示，營(yíng)造酒店管家式氛圍。 高爾夫精英賽、雪茄之夜、奢侈品展、高檔車4S店活動(dòng)等。,高舉高打，品牌提升,150,推廣渠道,151,152,通過(guò)一系列關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的銷售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入講解，充分地培養(yǎng)客源，直接促進(jìn)成交，造成口碑傳播的良好效應(yīng)。 策略四：內(nèi)外相間 兼顧大眾客戶和業(yè)界人士，通過(guò)業(yè)內(nèi)人士向目標(biāo)客戶傳播。 策略二：整合傳播 以活動(dòng)作為貫穿始終的主線，其他傳播方式配合。,145,一、總體策略 二、推廣渠道 三、推廣排期 四、推廣預(yù)算,PART 5 —營(yíng)銷推廣篇,146,總體策略,147,以項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值和城市綜合體價(jià)值為核心 對(duì)接目標(biāo)客群的心理需求 實(shí)現(xiàn)塑造明星樓盤的營(yíng)銷預(yù)期,思考方向,148,亞奧綜合體價(jià)值，越是稀缺的、唯一的，越會(huì)引起關(guān)注 產(chǎn)品價(jià)值的整合，差異性，越是個(gè)性鮮明的，越易引起客戶興趣 營(yíng)銷的力度和深度，直接與市場(chǎng)反饋、商業(yè)銷售與酒店運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生關(guān)聯(lián) 附加價(jià)值和利益點(diǎn)承諾，給客戶以明確的指引，激發(fā)客戶購(gòu)買欲望 以靈活的銷控手段和現(xiàn)場(chǎng)銷售配合活動(dòng)，制造熱銷氛圍，促進(jìn)成交 以熱銷帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的持續(xù)提升，以口碑宣傳促進(jìn)成交。,143,注：以9月下旬廣告出街為推廣準(zhǔn)備時(shí)間節(jié)點(diǎn)。,135,調(diào) 價(jià) 原 則,136,注：此價(jià)格為整體普調(diào)預(yù)測(cè)，具體可根據(jù)銷售進(jìn)度和工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 09年借交房之機(jī)，項(xiàng)目北區(qū)現(xiàn)房開(kāi)盤，高舉高打，進(jìn)一步拔高形象，提升品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)走高，迅速實(shí)現(xiàn)熱銷。 08年南區(qū)開(kāi)盤均價(jià)：18100+3000=21100元/平方米,精裝修因素,133,在產(chǎn)品力等因素得以保證的前提下，充分考慮到本案綜合體的規(guī)?；?yīng)、酒店式公寓的稀缺性及與商業(yè)配套和頂級(jí)酒店的價(jià)值聯(lián)動(dòng)、引進(jìn)專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行管理，以及華業(yè)行專業(yè)的資源整合和營(yíng)銷推廣、加強(qiáng)客戶維護(hù)等一系列增加項(xiàng)目品質(zhì)感和附加值的綜合因素—— 最終本項(xiàng)目的開(kāi)盤均價(jià) 達(dá)到：23000元/平方米,最終開(kāi)盤定價(jià),134,“平開(kāi)高走，小步快跑”， 制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛及購(gòu)買緊迫感,整體價(jià)格策略,錯(cuò)時(shí)營(yíng)銷，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者動(dòng)態(tài)、項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目商業(yè)相關(guān)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行放盤與銷控，始終保持市場(chǎng)熱度，保證均衡銷售和價(jià)格穩(wěn)中有升。但受奧運(yùn)效應(yīng)拉動(dòng)，預(yù)計(jì)08年區(qū)域整體價(jià)格仍將繼續(xù)上漲至少20%，本案至11月開(kāi)盤價(jià)格漲幅預(yù)計(jì)為10%。,定 價(jià) 原 則,130,131,價(jià)格漲幅因素,以上項(xiàng)目2007年平均漲幅為34% ，價(jià)格增長(zhǎng)幅度較大。,市場(chǎng)基礎(chǔ),公寓與商業(yè)、酒店配套聯(lián)動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)知名度與市場(chǎng)地位。,116,117,118,119,公共區(qū)域精裝修建議,120,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓—— 大堂展示,121,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓—— 大堂展示,122,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓—— 大堂展示,123,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓—— 走廊展示,124,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓—— 走廊展示,125,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓—— 電梯間展示,126,■ 金泉廣場(chǎng)酒店式公寓—— 電梯間展示,127,一、價(jià)格策略 二、銷售計(jì)劃 三、銷售準(zhǔn)備,PART 4 —銷售執(zhí)行篇,128,價(jià)格策略,129,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),清晰地域差異，突出性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，突破競(jìng)爭(zhēng)重圍。裝飾細(xì)節(jié)的渲染，溫暖柔和，并講究線條的配比、和諧的