【正文】 在比如制止損毀破壞物業(yè) 等 行為時(shí)，必須依靠政府相關(guān)部門，及時(shí)向他們報(bào)告，由他們進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，達(dá)到做好 物業(yè)管理服務(wù)的目的。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)按物業(yè)管理合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)，進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)；而街道和派出所是履行作為國(guó)家公共機(jī)構(gòu)組織維護(hù)公共秩序的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)成立前動(dòng)用維修基金，由行業(yè)主管部門審批；業(yè)主委員會(huì)成立后動(dòng) 用維修基金，由業(yè)主委員會(huì)審批。 2）共用設(shè)施設(shè)備 指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、曖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 維修基金維修范圍包括：住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備兩個(gè)方面保修期滿后的大修、更新。 1公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3 以上通過(guò)。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)： （一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （四）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案， 并監(jiān)督實(shí)施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 1 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)業(yè)主大會(huì)的相關(guān)定義和規(guī)定如下： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； （ 二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì) 議，行使投票權(quán)； （五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。《業(yè)主公約》是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的重要補(bǔ)充和具體細(xì)化，是規(guī)范物業(yè)管理的有效手段。 在前期物業(yè)管理階段是由開(kāi)發(fā)商以大業(yè)主的身份制訂的，稱為業(yè)主臨時(shí)公約 ， 業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定了物業(yè)買受人在使用物業(yè)時(shí)候必須遵守的條件，通常本物業(yè)的第一個(gè)買受人簽字后即生效 ， 至業(yè)主大會(huì)制訂業(yè)主公約后失效。在業(yè)主公約生效后才確認(rèn)業(yè)主身份的，應(yīng)當(dāng)在辦理有關(guān)入住手續(xù)的同時(shí)，表示愿意接受業(yè)主公約的約束。 業(yè)主公約是由業(yè)主大會(huì)制定，須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2／ 3 以上通過(guò)。它是物業(yè)管理中一個(gè)基礎(chǔ)性的文件。 業(yè)主公約與業(yè)主臨時(shí)公約 業(yè)主公約是業(yè)主對(duì)物業(yè)使用、維護(hù)以及管理等方面的權(quán)利義務(wù)的具體約定。 物業(yè)管理合同是確定物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系的依據(jù)，一切關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)等問(wèn)題均應(yīng)在合同條文中體現(xiàn)。 以上所說(shuō)的是公共合同，由物業(yè)公司與代表全體業(yè)主的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽定，所約定的也往往是物業(yè)管理的公共服務(wù)關(guān)系。前期物業(yè)管理委托合同在業(yè)主委員會(huì)成立后選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后即失效。 物業(yè)管理服務(wù)成本 物業(yè)管理服務(wù)成本通常包含以下項(xiàng)目： ①管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) ②公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) ③綠化管理費(fèi) ④清潔衛(wèi)生費(fèi) ⑤保安費(fèi) ⑥辦公費(fèi) ⑦固定資產(chǎn)折舊費(fèi) ⑧法定稅費(fèi) ⑨物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) ⑩維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用 物業(yè)管理合同 物業(yè)管理合同是業(yè)主或物業(yè)的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間為明確各自責(zé)權(quán)利關(guān)系、按照經(jīng)濟(jì)合同原則簽定的具有法律效力的契約性文件。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)、其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余 或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 業(yè)主 與物業(yè)管理企業(yè)可以采用包干制和酬金制等形式約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用