【正文】 精神層面的最大需C、物業(yè)管理 物業(yè)提前到銷售階段是銷售期房成功的關(guān)鍵，也是最有效的市場推廣手段，這直接關(guān)系到日后項(xiàng)目能否順利銷售以及傳達(dá)給消費(fèi)者的信譽(yù)度及公司形象的美譽(yù)度，故必須提倡物業(yè)提前進(jìn)場。12層設(shè)計(jì)成底商,底商的功能配置上就要做到緊緊圍繞目標(biāo)人群有的放矢。結(jié)合客戶群體的特征、年齡、喜好、品味來設(shè)置其中的功能。這就需要運(yùn)用現(xiàn)代的機(jī)械和控制技術(shù)來實(shí)現(xiàn)這種功能。而在夜晚休息時(shí)，客廳的公共活動(dòng)空間功能已不再需要，所以存在把客廳在夜里轉(zhuǎn)化為臥室的可能性。 e, 在小一居室,客廳的功能也可以沿時(shí)間象限進(jìn)行轉(zhuǎn)化。他們更習(xí)慣與在飯店、酒吧或咖啡廳進(jìn)行這種人與人之間的溝通。 d, 客廳設(shè)計(jì)原則。而隨著繁忙的職業(yè)人士在外面活動(dòng)的增加，而減少在家吃飯的次數(shù)。年輕白領(lǐng)不在象其父母那樣每天在吃飯問題上花費(fèi)大量的時(shí)間，而是習(xí)慣與從超級市場購買成品或半成品等方便快速的食品。在現(xiàn)在這樣一個(gè)個(gè)性解放、思潮激涌的年代，高收入的年輕人已成為時(shí)代的先鋒與社會(huì)變革的實(shí)踐者。 b, 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的原則。這樣就可以根據(jù)消費(fèi)者的要求而自由地?cái)U(kuò)大與減少某一空間的大小。產(chǎn)品硬件分析A、戶型設(shè)計(jì)建議： a, 戶內(nèi)隔墻乃至戶間隔墻可以自由打通與隔斷。根據(jù)以上的分析，本案的建筑外觀設(shè)計(jì)以及空間小戶型的設(shè)計(jì)、交叉開放式的居家新理念將是目前市場能感知的最新鮮、最具個(gè)性的項(xiàng)目優(yōu)勢。l 專業(yè)物管——引入全新酒店式物業(yè)管理模式，照顧生活點(diǎn)滴，全方面為住戶服務(wù)。l 專業(yè)開發(fā)——實(shí)力雄厚的開發(fā)商，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造南城的完美社區(qū)。l 社區(qū)配套——全功能會(huì)所配套齊備，滿足日常生活方方面面。l 戶型設(shè)計(jì)——以50―80平米為主，內(nèi)部輕質(zhì)隔墻自由組合，實(shí)現(xiàn)空間的放大，一切帶來舒適的設(shè)計(jì)；有利于生活及辦公的需求。周邊項(xiàng)目戶型面積在第二篇中已比較分析，面積指標(biāo)偏大。 建議材質(zhì)的選擇上，采用新型環(huán)保建筑材料，用材要大膽，形成一道亮麗的風(fēng)格美景。 建議立面強(qiáng)調(diào)凹突起伏的層次感，駐足人的腳步，吸引人的目光。 評判外立面應(yīng)從三點(diǎn)來剖析：顏色頂、材質(zhì) 建議以建筑風(fēng)格定位外立面的色彩，制作工藝上運(yùn)用大色塊，大線條勾勒整體外觀，簡潔明快。外立面 生活在都市繁華喧鬧的城市中，享受的是愜意與悠閑的生活狀態(tài)，享受的是精神和物質(zhì)的極致發(fā)揮 外立面的色彩是反映建筑風(fēng)格最直觀的因素，同時(shí)也是消費(fèi)者最直接的視覺感受。產(chǎn)品利基點(diǎn)分析：建筑風(fēng)格 時(shí)下的發(fā)展商和消費(fèi)者對其風(fēng)格到有頗多的詮釋，想用一種建筑風(fēng)格給予其自身一種生活品味和生活追求的肯定，建筑風(fēng)格對于這些人來說是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式，它已作為一種社會(huì)思潮深刻在人們的價(jià)值觀和審美觀中加以體現(xiàn)。l 品質(zhì)建設(shè)——嚴(yán)謹(jǐn)、知名的建設(shè)部門，技術(shù)老到，經(jīng)驗(yàn)豐富，保證工程質(zhì)量無憂。l 社區(qū)配套——全功能底商會(huì)所配套齊備，滿足日常生活方方面面。l 個(gè)性生活——欣賞建筑，欣賞風(fēng)格并實(shí)踐個(gè)性生活，是“本案”的生活概念。九 產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向(一) 重要賣點(diǎn)：l 地段優(yōu)勢——緊臨北四環(huán),到中關(guān)村核心區(qū)交通方便,在中關(guān)村,亞運(yùn)村商圈之間.l 交通環(huán)境——交通線路網(wǎng)完善,咫尺間的便捷，風(fēng)行萬里轉(zhuǎn)瞬間。對于能夠?qū)嵭械氖虑?，他們?huì)理性地判斷是否符合他們的希望，或者可以從中得到更多八 客戶群體定位由于交通的便利因素、愿意選擇中關(guān)村周邊住宅自住型客戶，中關(guān)村IT公司中上層管理者，成功白領(lǐng)人士創(chuàng)業(yè)初期年輕白領(lǐng)，講究品質(zhì)生活。七 訴求對象特點(diǎn)分析根據(jù)產(chǎn)品素質(zhì)及消費(fèi)層分析，目標(biāo)客戶特征如下：l 主要客戶年齡層：2735歲l 主要客戶年收入：個(gè)人年收入10萬以內(nèi)主要客戶組成：單身貴族 20% 丁克家庭 20% 三口之家或四世同堂 30% SOHO一族 15% 長短線投資的人士 15% 可以看出，在目標(biāo)客戶群體中有一個(gè)共同特點(diǎn)，都是以中青年為主，對新鮮事物都有較強(qiáng)的接受能力，客戶群體構(gòu)成多種，會(huì)吸引不同人士的注目。結(jié)合本案的產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品定位可以歸納為“小資生活情調(diào)，品位生活一族”。對于本案來講，周邊項(xiàng)目云集，勢必造成強(qiáng)烈市場競爭，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過樹立項(xiàng)目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。加強(qiáng)售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。五 品牌形象的塑造賦予項(xiàng)目清新獨(dú)特易記的名字及區(qū)別于商品識別的標(biāo)志，設(shè)計(jì)獨(dú)特的個(gè)性形象包裝，通過系列社會(huì)性公關(guān)（或推廣）活動(dòng)，迅速在市場建立認(rèn)識度。風(fēng)格性——指建筑本身獨(dú)有的風(fēng)格，通過裝飾藝術(shù)美化展現(xiàn)。 創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)創(chuàng)新性——指經(jīng)營意識，規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)理念，具有超前性。每一個(gè)品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨(dú)特的目標(biāo)市場和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。我們認(rèn)為“創(chuàng)新”、“品質(zhì)”、“風(fēng)格”、“專業(yè)”四點(diǎn)是以后在產(chǎn)品力推廣時(shí)應(yīng)注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、建筑形式展開四 品牌意識的導(dǎo)入 品牌就是商品差異，就是個(gè)性?？梢哉f，本案代表了中關(guān)村一種特異的個(gè)性生活.l 專業(yè)由于中關(guān)村眾多開發(fā)商的低價(jià)入市，項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊。l 風(fēng)格我們所闡述的“風(fēng)格”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。 “本案”不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活；我們所要做的，是從普遍中獨(dú)樹一面品質(zhì)的大旗，創(chuàng)造中關(guān)村真正的精品；我們的配置是最先進(jìn)的，我們的服務(wù)是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔?？梢哉f，本案的建筑風(fēng)格是創(chuàng)新的，是現(xiàn)代唯美主義風(fēng)格；產(chǎn)品是創(chuàng)新的，是集商業(yè)、居住、soho辦公三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、消閑、娛樂、投資的五大功能，是時(shí)尚、現(xiàn)代的聚集體。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。 我們要?jiǎng)?chuàng)造需求，引導(dǎo)市場，而不是迎合市場；未來的市場推廣，是用觀念和賣點(diǎn)與消費(fèi)者溝通。 我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是思想和文化。去年推出的“都會(huì)國際”和今年推出的“東華金座”是一種將酒店式公寓與SOHO進(jìn)行結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品―――“酒店式商務(wù)公寓”這種產(chǎn)品具備了酒店式公寓的高檔生活又滿足了SOHO的高級商務(wù)區(qū)，由其東華金座定位為“新生代酒店式公寓”同時(shí)還配備了五星級俱樂部，全新概念的24小時(shí)商務(wù)中心，在那里可以享受到24小時(shí)秘書服務(wù)，24小時(shí)翻譯服務(wù)，它既吸收了星級酒店式服務(wù)公寓的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了e時(shí)代寫字樓的某些特點(diǎn)：擁有良好的通訊條件，針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)特色服務(wù)，即可居住，又可室內(nèi)辦公，而且價(jià)格較低，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)概念，同時(shí)對開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營管理水平也提出了更高要求。 物業(yè)管理費(fèi)：3元左右/主力戶型：一居 4567平方米左右均 價(jià)：78007900元/平方米付 款：8成20年 一次性：98折車位比例：1： 400個(gè)左右 售：1518萬 租：400元左右/月裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：玻璃幕墻首層大堂：毛坯公共走廊：大理石戶門：高級四防門窗戶：噴塑鋁合金型材地面：“圣象”木地板墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆衛(wèi)生間：“冠軍”地磚、鋁扣板吊頂，“陶陶”潔具廚房：“冠軍”地磚，“海爾”整體櫥柜，電磁爐采暖：戶式中央空調(diào)（水源熱泵）全面入住時(shí)間：銷售電話：63587777/9999 83530935/36物業(yè)名稱：都會(huì)國際（接近清盤）物業(yè)類型：外銷酒店式商務(wù)公寓+寫字樓地理位置：朝陽區(qū)十里堡華堂商場西側(cè)項(xiàng)目描述：占地面積1800平方米，建筑面積5萬平方米，為1棟33層酒店式管理公寓主力戶型：寫字間以50平方米為單位均 價(jià)：87008800元/平方米付 款：7成15年 車位比例：1：1 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝全面入住時(shí)間：銷售電話：65561296酒店式公寓是目前北京尚不多見的一種物業(yè)類型，集住宅，酒店，會(huì)所等多功能為一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。 物業(yè)管理費(fèi)：主力戶型：一居 1550平方米左右均 價(jià)：7500元/平方米起 價(jià)：7000元/平方米最 高 價(jià)：8350元/平方米付 款：8成20年車位比例：1：1 一期：380個(gè)車位 租：300元左右/月裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻：美國進(jìn)口涂料，局部金屬閃光漆首層大堂：豪裝，配高級燈具電梯廳、樓梯間及走廊：高級地磚，內(nèi)墻乳膠漆戶門：高級三防門窗戶：丹麥斷橋保溫隔熱鋁合金型材、中空雙層玻璃地面：實(shí)木、竹木、地毯任選墻面、天花：內(nèi)墻乳膠漆衛(wèi)生間：高級?；u、鋁扣板吊頂，高檔潔具/龍頭廚房：高級?；u，合資櫥柜、不銹鋼盆、高級龍頭采暖：模塊鍋爐全面入住時(shí)間：銷售電話：63488822/33 63392008物業(yè)名稱：東華金座物業(yè)類型：酒店式商務(wù)公寓地理位置：廣安門內(nèi)大街牛街北口東側(cè)路南項(xiàng)目描述：總占地9000平方米，總規(guī)劃建筑面積10萬平方米，三棟聯(lián)體，2棟20層塔樓，1棟18層板樓，規(guī)劃戶數(shù)800左右。將建成4星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，提供酒店式物業(yè)服務(wù)。 本案占地16000平米,總建筑面積約50000平米1 整個(gè)建筑采用獨(dú)體圍合式建筑方案,定位成純居住型酒店式公寓2 公寓采用板式,塔式結(jié)合高層,做成精裝小戶型3 一,二層設(shè)計(jì)成底商,三層設(shè)計(jì)成會(huì)所,三層屋頂建成空中花園,4 公寓大堂要設(shè)計(jì)成星級酒店式樣，層高要在5米左右5 地下一,二層設(shè)計(jì)成車庫,按戶均1:1比例設(shè)計(jì)6 公寓部分與底商部分出入口分開。是集居住，投資為一體，是時(shí)尚，現(xiàn)代，情調(diào)的聚集體，是單身貴族，丁克家族，集作投資的精明一族，他們向往新的生活方式，愿望實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，對新事物感覺靈敏，在這里能找到適于的樂土。新感覺是新生活本案占地16000平米,建筑只有50000平米,占地面積小，社區(qū)規(guī)模小,無法支撐大量綠化用地，配套用地，環(huán)境配套發(fā)展有限.工程進(jìn)度的快慢 工程進(jìn)度的快慢，決定了產(chǎn)品的走向，滯后的工期，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品的滯后，所以如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行，讓消費(fèi)者看到項(xiàng)目的成長過程，會(huì)極大增強(qiáng)消費(fèi)者的信心保障，保證產(chǎn)品的時(shí)效性，這一點(diǎn)也是當(dāng)前的重工之重。（五）客戶潛在需求分析客戶對志新村地區(qū)產(chǎn)品的認(rèn)知度排列： 地理位置 戶型面積 價(jià)格 戶型的居住使用功能 社區(qū)規(guī)模和園藝 區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施 物業(yè)管理 區(qū)外大環(huán)境 證照是否齊全（六）客戶群體特征分析中關(guān)村IT行業(yè)中高層管理人員，高級白領(lǐng)周邊學(xué)院工作的教授,講師等本地區(qū)長期居住改善居住條件的群體投資客戶群 在中關(guān)村有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的拆遷戶 為子女教育其他地區(qū)來本地居住的群體.八 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢——交通便捷，出行方便 大環(huán)境成熟——人文地理環(huán)境優(yōu)越，商務(wù)聚集區(qū) 建筑風(fēng)格——現(xiàn)代主張，品味“酷”人類藝術(shù)與生活 戶型設(shè)計(jì)——合理空間設(shè)計(jì)，創(chuàng)新時(shí)尚，實(shí)用，曼妙精致兼容 物業(yè)管理——全方位酒店式物業(yè)經(jīng)營管理 產(chǎn)品特色――精裝修小戶型，周邊沒有同類產(chǎn)品，造成產(chǎn)品在這一區(qū)域的唯一性，九 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析樓座的朝向?yàn)闁|西向，東西跨度短不能直面采南向光，戶型設(shè)計(jì)不能正南正北，影響采光和通風(fēng)。面積指標(biāo)為二居90130平米，三居150200平米，四居200平米以上，所以我們推出的精裝小戶型，有很大的市場前景，會(huì)吸引一部分目標(biāo)客戶。全部精裝小戶型，外觀的豪華氣派，配以室內(nèi)全套高檔精裝修，小一居送全套家俱，把外銷房的配置用在內(nèi)銷住宅上，形成市場強(qiáng)烈的反差和對應(yīng)，是我們的銷售思想貫穿。分析區(qū)域總體均價(jià)平均數(shù)為7225元，最高價(jià)平均數(shù)為9275，起價(jià)平均數(shù)為5950。主力戶型：一居室均 價(jià)：5600元/平方米]起 價(jià)：5300元／平米最 高 價(jià)：6600元／平米主力建筑面積：60多平方米]付款（折扣）：一次性 分期：建行八成二十年車位比例：1：1裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房 公共區(qū)間精裝]銷售電話：62951010/2020物業(yè)名稱：馬甸經(jīng)典家園（清盤）物業(yè)類型：普通住宅地理位置：北京市朝陽區(qū)祁家豁子項(xiàng)目描述：占地面積6000平方米，建筑面積40000平方米，2棟24層塔樓均 價(jià)：5900元/平方米起 價(jià)：4800元／平方米最 高 價(jià)：6900元／平方米主力戶型：居室一居室二室一廳三居室面積54，63，70100，118，126，96，138156，148，137，164付 款：8成25年車位比例：地下車庫 300元/裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻防水涂料，大堂鋪大理石，高級雙玻璃鋼窗，落地觀景陽臺，室內(nèi)毛坯房物 業(yè) 費(fèi)：銷售電話：82025475/5476/5477（三）價(jià)格分析從市場整體區(qū)域來看，以上四個(gè)項(xiàng)目是周邊品質(zhì)非常高的項(xiàng)目，產(chǎn)品自身均有獨(dú)到的賣點(diǎn)，不論從產(chǎn)品設(shè)定到廣告宣傳，都能帶動(dòng)個(gè)案銷售的發(fā)展。主力戶型：居室一居室二居室三居室面積51，89，97128，113均 價(jià)：6400元/平方米起 價(jià)：5100元／平米最 高 價(jià)：7600元