【正文】 500 萬 D、500 萬以上 十三、十四兩題可以得出一個(gè)結(jié)論，建造別墅時(shí)面積應(yīng)控制在 200300 平米，價(jià)格控制在 100300 萬左右。文化品位占到了五個(gè)選項(xiàng)中 60%的比重，充分說明了人們?cè)谶x擇別別墅時(shí)的傾向。 購(gòu)買別墅時(shí)，您更看重？（多選） A、外在裝飾 B、內(nèi)在是否實(shí)用 C、價(jià)格 D、地理位置 E、開發(fā)商資質(zhì) F、物業(yè)管理水平 G、配套設(shè)施 從上圖可以看出，這七項(xiàng)指標(biāo)可以說是不分伯仲，都是人們 22 看重的因素之一。 您喜歡的別墅建筑形式是哪種？ A、中式傳統(tǒng) B、歐美田園 C、現(xiàn)代簡(jiǎn)約 D、英倫莊園 E、地中海式 F、其他 從 調(diào)查問卷中統(tǒng)計(jì)得下表： 中式傳統(tǒng) 歐美田園 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 英倫莊園 地中海式 其他 11 6 10 3 1 0 統(tǒng)計(jì)樣本可以看到，中式傳統(tǒng)仍然占到很大的比重，但現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格和歐美田園式的藝術(shù)形態(tài)也在影響著人們的選擇。 你喜歡哪種風(fēng)格的景觀 類型？ A、原生態(tài)自然景觀 B、醇厚歷史古跡 C、現(xiàn)代藝術(shù)景致 D、繽紛異域風(fēng)情 F、其他 20 調(diào)查顯示，人們更傾向于原生態(tài)自然景觀，特別是女性 100%選擇了原生態(tài)自然景觀。因此 30 分鐘左右的車程相對(duì)較為合適。 您希望您的別墅建在何處？ A、臨水 B、依山 C、公園附近 D、其他 19 從總的情況來看，別墅區(qū)依山、臨水并且有公園是最完美的選擇 。而女性調(diào)查著都選擇了長(zhǎng)住或休閑度假。說明人們購(gòu)買別墅也主要用于居住。 您購(gòu)買別墅的目的？ A、長(zhǎng)住 B、休閑度假 C、投資 D、商務(wù)接待 E、其他 在調(diào)查的 30 個(gè)樣本中，絕大多數(shù)人選擇了長(zhǎng)住或休閑度假，占到了樣本的 83%。 （二） 市場(chǎng)調(diào)查總體方案 市場(chǎng)調(diào)查主題 17 關(guān)于石家莊市的別墅置業(yè)的基本情況調(diào)查 調(diào)查對(duì)象 在 北國(guó)先天下廣場(chǎng) 購(gòu)物 的人群 調(diào)查時(shí)間 20xx 年 11 月 28 日 調(diào)查形式 填寫調(diào)查問卷 二 調(diào)研分析 您在短期內(nèi)是否打算購(gòu)買別墅？（您是否想擁有一座別墅？） A、是 B、否 從調(diào)查結(jié)果來看， 100%的人本只要具備了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，都打算購(gòu)買 別墅。當(dāng)城市化進(jìn)程將 “ 家 ” 格式化，當(dāng)土地資源的稀缺讓人們的居所只能在天與地之間縱向發(fā)展，有天有地、寬敞舒適的別墅就不斷升級(jí)著自己的魅力，讓人難以抗拒?，F(xiàn)將調(diào)查結(jié)果做一報(bào)告。 第三部分 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 一 市場(chǎng)調(diào)研情況說明 （一）前言 我們?nèi)^組合設(shè)計(jì)的是石家莊滹沱河畔的別墅開發(fā)，基于此，我們首先做了一次市場(chǎng)調(diào)查。 5. 結(jié)論分析 宜香苑雅墅競(jìng)爭(zhēng)能力較為顯著，總價(jià)較低且質(zhì)量高，滿足消費(fèi)者的舒適，安逸的高質(zhì)量生活要求。 4. 項(xiàng)目威脅 在三年大變樣時(shí)期，我市各大高檔社區(qū)紛紛建設(shè)，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。 3. 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 在我市三年大變樣時(shí)期建立高檔別墅推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及在市中心北遷政策的影響下，該項(xiàng)目必會(huì)受到政府部門的支持。這就要求在地基處理、建筑上部荷載以及 16 施工速度等方面做技術(shù)上的處理。 宜香苑雅墅是一所經(jīng)濟(jì)實(shí)用型別墅與高檔別墅相結(jié)合的別墅區(qū)，價(jià)位在 100500 萬之間，適合多種人群居住。 別墅內(nèi)按照現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)。 別墅區(qū)內(nèi)別 墅種類多樣，有聯(lián)排別墅，雙拼別墅，疊拼別墅，獨(dú)棟別墅?？芍^山水相依，別具一格。在別墅區(qū)內(nèi)，我們采用的是江南小鎮(zhèn)的風(fēng)格，遵循“家家有活水”的理念，將兩河之水引入別墅區(qū)內(nèi)，使每棟別墅均有活水環(huán)繞，具有水鄉(xiāng)之稱。住房既要環(huán)境怡人，造型美觀，同時(shí)滿足經(jīng)濟(jì)適用及空間充裕。北遷政策的影響下，地處太平河與滹沱河之間的宜香苑雅墅 區(qū)具有很大升值潛力。別墅區(qū)交通便利西鄰 107 國(guó)道可直達(dá)市區(qū)，車程 2030 分鐘。此外別墅周圍還擁有豐富的人文景觀有“冀之光”燈塔，“滹沱神木”雕塑，“歸樂園”雕塑，正定古城。別墅周圍擁有許多休閑設(shè)施包括南高基滑雪場(chǎng)，太平河公園游樂場(chǎng)，沙雕公園，跑馬場(chǎng)以及內(nèi)蒙古大酒店。居住環(huán)境幽雅安靜，觀邸娛樂配套設(shè)施較為完善，可迎合 “生活便利，居家安靜 ”的客戶心理。占地面積 5600000 平方米， 集居家度日和 休閑度假于一體。 高品質(zhì)、有特色的別墅有效供給的相對(duì)缺乏，同時(shí)市場(chǎng)有效需求的相對(duì)旺盛 而 我企業(yè)建造的位于郊區(qū)的宜香苑雅墅 正好迎合了這一點(diǎn)。 14 第二部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)介及 swot 分析 一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 隨著國(guó)家對(duì)城市建設(shè)的宏觀調(diào)控，國(guó)民收入的提高，高速路和輕軌系統(tǒng)的快速建設(shè)，特別是高消費(fèi)群體的迅猛崛起，他們對(duì)生活深層次的追求大大推動(dòng)了住宅郊區(qū)化的進(jìn)程。翡翠花溪等 南湖板塊 包括： 南湖灣和國(guó)信 林語(yǔ)，金越 凈月山，中信城，優(yōu)山美地，和黃 惠斯勒小鎮(zhèn)，華業(yè) 目前長(zhǎng)春代表性在售別墅項(xiàng)目主要集中在： 凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 包括：力旺 別墅的價(jià)值體現(xiàn)在講究家居的獨(dú)特品位，在意建筑的外觀設(shè)計(jì)，注重產(chǎn)品的文化內(nèi)涵，對(duì)人文環(huán)境和物業(yè)配套服務(wù)等有著更高的要求。 二道、高新和經(jīng)開區(qū)成為 20xx年 112月熱門成交區(qū)域，三個(gè)區(qū)域總成交量達(dá)到 ㎡，占總成交量的 %。高新區(qū)供應(yīng)主要集中在高新南區(qū)南部新城八一水庫(kù)區(qū)域；經(jīng)開區(qū)近幾年得到政府的大力扶持，加之長(zhǎng)吉戰(zhàn)略方針的推進(jìn)，東部新城的建設(shè)逐步完善，其發(fā)展重點(diǎn)集中東方廣場(chǎng)和世紀(jì)廣場(chǎng)周邊。 20xx年長(zhǎng)春市各區(qū)市場(chǎng)情況 （ 1）各板塊分布及特點(diǎn) 3 . 4 21 . 4 43 . 7 04 . 2 06 . 2 04 . 5 55 . 2 15 . 8 6 5 . 8 05 . 1 84 . 8 93 . 9 11 . 6 02 . 7 1558661565991535957226581687162886642618161535022 492055000100020xx30004000500060007000800002468101214千套長(zhǎng)春市商品住宅供求分析圖（ 2 0 1 1 . 0 1 2 0 1 2 . 0 2 ）供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 / ㎡ ）8 圖 長(zhǎng)春市房產(chǎn)板塊分布及特點(diǎn) （ 2）各區(qū)商品住宅成交均價(jià)情況 20xx年 112月，長(zhǎng)春商品住宅市場(chǎng)區(qū)域成交均價(jià)中，朝陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)最高，達(dá)到 12640元 /㎡，其次為凈月區(qū) 8720 元 /㎡和南關(guān)區(qū)的8080元 /㎡，成交均價(jià)介于 60007000元 /㎡的區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)和經(jīng)開區(qū)，在 50006000元 /㎡的區(qū)域?yàn)榫G園區(qū)、西新區(qū)、二道區(qū)和寬城區(qū)，其中成交均價(jià)最低的為寬城區(qū) 5280 元 /㎡。成交面積為 萬平方米，同比下降 %，成交套數(shù) 套；銷售金額為 ，同比上升 12%，成交均價(jià) 6710 元 /平方米，同比上升 %。 二、商品住宅市場(chǎng) 20xx年整體商品住宅市場(chǎng)情況 20xx 年整體商品住宅市場(chǎng)供求比為 。 20xx年長(zhǎng)春新上市樓盤 107個(gè)，新房上市量為 ，同比增長(zhǎng) %。商品房新開工量為 ，同比增長(zhǎng) 62%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，其中：住宅開發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %。雖然受到一定沖擊，總體看，還是保持了平穩(wěn)健康發(fā)展勢(shì)頭。房屋交易量持續(xù)萎縮，交易額增幅回落，體現(xiàn)了國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的作用，取得了預(yù)期效果。 20xx 年，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求和大力建設(shè)保障性住房成為這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。自 20xx年開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整， “國(guó)八條 ”、限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，年內(nèi)三次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，堪稱史上最嚴(yán)厲的組合拳。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)位居 15個(gè)副省級(jí)城市前列。精品街路、花園小區(qū)、庭院綠化均居全市之首，城區(qū)軟硬覆蓋率達(dá) 98%，綠化覆蓋率達(dá) %， 人均綠化面積 平方米。實(shí)行繁華區(qū)域 24小時(shí)保潔， 30%的城區(qū)街路實(shí)現(xiàn)了機(jī)械化清掃。 朝陽(yáng)區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，有風(fēng)景秀麗的全市最大水域公園 —— 南湖公園，以及朝陽(yáng)公園、牡丹園、杏花村和東北地區(qū)最大的綠化廣場(chǎng) —— 文化廣場(chǎng)。 年平均氣溫 ℃ ，最高 ℃ ，最低零下 ℃ 夏季氣候涼爽，綠樹成蔭，素有 “塞北春城 ”之稱。 二、 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng) 特征 環(huán)境分析 長(zhǎng)春市的氣侯介于東部山地濕潤(rùn)與西部平原半干旱區(qū)之間的過渡帶，屬溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣侯類型。 1968年復(fù)建桂林街道。 1958 年桂林街道與永昌街道合并為同志街道， 1959 年恢復(fù)桂林街道。 行政區(qū)劃代碼： 220xx4002：～ 001西康路西社區(qū) ～ 002目田大路社區(qū) ～ 003同光路 區(qū) ～ 004同光路西社區(qū) ～ 005西康路 區(qū) ～ 006湖光社區(qū) ～ 007科技花園社區(qū) 歷史沿革：因轄區(qū)內(nèi)桂林路而得名。中國(guó)科學(xué)院長(zhǎng)春光機(jī)所、白求恩醫(yī)科大學(xué)、吉林藝術(shù)學(xué)院等在境內(nèi)。轄同光路西、西康路西、同光路東、西康路東、目田大路、科技花園、湖光 7個(gè)社區(qū)。 桂林街道位于朝陽(yáng)區(qū)中部。 因轄區(qū)內(nèi)桂林路而得名。辦事處駐明水路 18號(hào)。 桂林街道（ Guilin Jiedao） ， 郵編： 130021。 近三年來，朝陽(yáng)區(qū)獲得全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、全國(guó)造林綠化百佳縣（市）、全國(guó)科技實(shí)力百?gòu)?qiáng)區(qū)、全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位、全國(guó)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)示范區(qū)、全國(guó)民政工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)科技進(jìn)步城區(qū)、全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)先進(jìn)區(qū)、國(guó)家級(jí)社區(qū)教育示范區(qū)、全國(guó)群眾體育先進(jìn)單位、國(guó)家實(shí)施婦女兒童工作 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