【正文】 1 宜香苑雅墅 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書(shū) 第一部分 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析 一、 項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)介 本案位于長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)桂林路商圈。 長(zhǎng)春市是吉林省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，中國(guó)最大的汽車(chē)工業(yè)城市，中國(guó)建成區(qū)面積和建成區(qū)人口第九大城市，幅員面積 20604 平方公里，現(xiàn)轄 6 個(gè)城區(qū)和 3 個(gè)市和農(nóng)安縣，總?cè)丝? 751 萬(wàn)。 1800 年正式設(shè)治， 1932 年被確定為偽滿洲國(guó)的國(guó)都， 1948年解放， 1994年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為副省級(jí)城市。 朝陽(yáng)區(qū)位于吉林省省會(huì)長(zhǎng)春市中南部，是長(zhǎng)春市科技、文化、經(jīng)濟(jì)、 教育、商貿(mào)中心城區(qū)。幅員面積 228平方公里，人口 ，下設(shè)重慶、永昌、清和、桂林、南站、南湖、紅旗、湖西、富鋒 9個(gè)街道、 55個(gè)社區(qū)，永春、樂(lè)山 2個(gè)鎮(zhèn)、 23個(gè)村，以及 1個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 長(zhǎng)春朝陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。建區(qū)以來(lái)，全區(qū)上下團(tuán)結(jié)一心、務(wù)實(shí)奮進(jìn)，經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展。特別是近年來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)全面貫徹落實(shí)黨的 和十七屆三中全會(huì)精神，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照 “ 商貿(mào)富區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)、文化興區(qū)、誠(chéng)信立區(qū)，全力構(gòu)建幸福社區(qū) ” 的發(fā)展思路，加快主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提速升級(jí)，鞏固推進(jìn)民生保障事業(yè)，提升精品城區(qū)形象，加快新農(nóng)村建設(shè) ，開(kāi)創(chuàng)了朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的嶄新局面。到 20xx年底，全區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)194億元，比上年增長(zhǎng) %，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 47億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均收入實(shí)現(xiàn) 5900元，增長(zhǎng) 10%；全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) 26%，本級(jí)財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) 26%。 經(jīng)濟(jì)騰飛 ， 扶商富民 。 商貿(mào)服務(wù)業(yè)強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)。以 “ 四圈四街 ” （重慶商圈、紅旗商圈、桂林商圈、南站商圈；西安大路商務(wù)街，建設(shè)街和安達(dá)街餐飲、娛樂(lè)街，解放大路金融街，湖西路影視文化街）為載體，立足功能完善和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快了特色區(qū)域、特色街路打造 步伐。截止 20xx 年，全區(qū)擁有各類(lèi)商貿(mào)企業(yè) 1100 多戶，各類(lèi)餐飲企業(yè) 700 余戶。長(zhǎng)春香格里拉大飯店、名門(mén)飯店、南湖賓館、卓展購(gòu)物廣場(chǎng)、巴黎春天百貨、歐亞商都等大型餐飲購(gòu)物廣場(chǎng)均坐落于區(qū)域內(nèi)。 20xx年全區(qū)限額以上批發(fā)零售貿(mào)易總額達(dá) 246 億元，占全市的 %。通過(guò)整合區(qū)域資源，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造、 “ 工廠進(jìn)園區(qū)、大學(xué)進(jìn)新區(qū)、居民進(jìn)小區(qū) ” 和 “ 拆舊樓建新樓，拆矮樓建高樓 ” 工作進(jìn)程，優(yōu)化拓展了城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。全區(qū)商務(wù)樓宇 47幢，建筑面積150萬(wàn)平方米，商務(wù)樓宇入駐企業(yè)已達(dá) 1242戶，其中世界 500強(qiáng)企業(yè) 19 戶。 新型工業(yè)迅速發(fā)展。以汽車(chē)配套及汽車(chē)零部件加工業(yè)為主體、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特征的省級(jí)長(zhǎng)春朝陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)迅速崛起，開(kāi)發(fā)區(qū)占地 ，現(xiàn)有各類(lèi)企業(yè) 185戶，汽車(chē)零部件配套產(chǎn)品已達(dá) 13大類(lèi)、 4000 余種。幾年來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)注重產(chǎn)業(yè)集群的培育，形成了以汽車(chē)零部件生產(chǎn)為主體、以研發(fā)創(chuàng)新為動(dòng)力的汽配產(chǎn)業(yè)集群，在圍繞整車(chē)配套的同時(shí)，企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、相互協(xié)作的產(chǎn)業(yè)鏈基本形成。 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)村道路 “ 村村通 ” 。成立了以面向農(nóng)民提供培訓(xùn)、幫扶、指導(dǎo)、娛樂(lè)等相關(guān)服務(wù)為內(nèi)容的 “ 三農(nóng) ” 服務(wù)中心。開(kāi)展了科技特派員工作 ，大力發(fā)展蔬菜、特色種植業(yè)和畜牧業(yè)，逐步向規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化邁進(jìn)。 長(zhǎng)春是中國(guó)吉林省的省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。轄朝陽(yáng)、南關(guān)、寬城、二道、綠園、雙陽(yáng)六個(gè)區(qū)和九臺(tái)、榆樹(shù)、德惠三個(gè)市及農(nóng)安縣，有漢、滿、回、壯、朝鮮、蒙古、錫伯等三十八個(gè)民族。長(zhǎng)春的綠化在國(guó)內(nèi)知名度較高，市區(qū)綠化覆蓋率達(dá)百分之三十八，夏季綠樹(shù)成蔭，氣候涼爽，是理想的避暑勝地，冬季銀裝素裹，玉樹(shù)瓊枝，一派北國(guó)風(fēng)光。著名的凈月潭森林旅游區(qū)總面積近二百平方公里，有亞洲最大的人工森林。市內(nèi)旅游景點(diǎn)星羅棋布，開(kāi)辟有十多條旅游熱線。 服務(wù)社會(huì) ， 關(guān)注民生 。 在全省率先開(kāi)展了 “ 無(wú)因貧輟學(xué)教育計(jì)劃 ” 、農(nóng)村免費(fèi)義務(wù)教育、農(nóng)村低保、農(nóng)村社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站全覆蓋、城鄉(xiāng)貧困家庭醫(yī)療（大?。┚戎裙ぷ?，并率先建立了扶貧超市、陽(yáng)光超市，實(shí)現(xiàn)了全方位服務(wù)。區(qū) 0 每年投入400萬(wàn)元，使全區(qū)低保戶、特困戶、殘疾人等 8110戶、 15600余人得到經(jīng)常性救助。在全市率先實(shí)現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)全覆蓋和 “ 新農(nóng)合 ” 基本全覆蓋。成立了社會(huì)救3 助應(yīng)急處置中心，建立了社區(qū)救助基金。區(qū) 0投資購(gòu)置血液透析機(jī)，為全區(qū)低保戶尿毒癥患者免費(fèi)透析。社區(qū) “ 六位一體 ” 平臺(tái)（自治參與平臺(tái)、為民服務(wù)平臺(tái)、就業(yè)救助平臺(tái) 、道德關(guān)愛(ài)平臺(tái)、健康娛樂(lè)平臺(tái)、黨建工作平臺(tái)）建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，社區(qū)管理體制進(jìn)一步理順，社區(qū)工作者待遇顯著提高。全區(qū)有健身路徑108條。 20所示范校的體育場(chǎng)館定期對(duì)外開(kāi)放。均衡優(yōu)質(zhì)教育初見(jiàn)成效，全區(qū)中考高分段比率、報(bào)考率、優(yōu)秀率、及格率連年居全市首位。 近三年來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)獲得全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、全國(guó)造林綠化百佳縣（市）、全國(guó)科技實(shí)力百?gòu)?qiáng)區(qū)、全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位、全國(guó)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)示范區(qū)、全國(guó)民政工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)科技進(jìn)步城區(qū)、全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)先進(jìn)區(qū)、國(guó)家級(jí)社區(qū)教育示范區(qū)、全國(guó)群眾體育先進(jìn)單位、國(guó)家實(shí)施婦女兒童工作 示范區(qū)、國(guó)家計(jì)劃生育工作先進(jìn)單位、全國(guó)老齡工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)殘疾人工作先進(jìn)區(qū)、全國(guó)社區(qū)僑務(wù)工作先進(jìn)單位等百余項(xiàng)國(guó)家級(jí)及省級(jí)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 吉林省長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)桂林街道 。 桂林街道（ Guilin Jiedao） ， 郵編： 130021。 桂林街道面積 方千米，人口 66410人。辦事處駐明水路 18號(hào)。轄同光路西社區(qū)、西康路西社區(qū)、同光路 區(qū)、西康路 區(qū)、目田大路社區(qū)、科技花園社區(qū)、湖光社區(qū)共 7個(gè)社區(qū)。 因轄區(qū)內(nèi)桂林路而得名。 1948年長(zhǎng)春解放，建立東、西桂林街 0， 1955年成立桂林街道辦事處， 1960年成立桂林人民公社 。 桂林街道位于朝陽(yáng)區(qū)中部。面積 ，人口 66410人。轄同光路西、西康路西、同光路東、西康路東、目田大路、科技花園、湖光 7個(gè)社區(qū)。辦事處駐明水路 18號(hào)。中國(guó)科學(xué)院長(zhǎng)春光機(jī)所、白求恩醫(yī)科大學(xué)、吉林藝術(shù)學(xué)院等在境內(nèi)。有市級(jí)文物保護(hù)單位偽滿洲國(guó)署衙舊址等。 行政區(qū)劃代碼： 220xx4002：～ 001西康路西社區(qū) ～ 002目田大路社區(qū) ～ 003同光路 區(qū) ～ 004同光路西社區(qū) ～ 005西康路 區(qū) ～ 006湖光社區(qū) ～ 007科技花園社區(qū) 歷史沿革：因轄區(qū)內(nèi)桂林路而得名。 1948 年長(zhǎng)春解放，建立東、 西桂林街 0， 1955 年（一說(shuō) 1952年）成立桂林街道辦事處。 1958 年桂林街道與永昌街道合并為同志街道， 1959 年恢復(fù)桂林街道。 1960年改桂林公社。 1968年復(fù)建桂林街道。 1997年，面積 ，人口 ，轄新疆街、隆禮路、牡丹街、西康胡同西、清華路、同光胡同、桂林路、長(zhǎng)慶街、桂林胡同西、同光路、隆禮胡同、百匯街西、桂林胡同、西康路東、豐順街北、百匯街、豐順街南、西康胡同、目田大路、同志街、長(zhǎng)慶街南、南湖大院、明水路、立信胡同、立信街、同志街南、工農(nóng)大路、光機(jī)、昂昂溪、昂昂溪北、長(zhǎng)慶街東、同志 街東、立信街東、西康路北、桂林路南、明水路北、西康路西等 38個(gè)居委會(huì)。 二、 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng) 特征 環(huán)境分析 長(zhǎng)春市的氣侯介于東部山地濕潤(rùn)與西部平原半干旱區(qū)之間的過(guò)渡帶，屬溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣侯類(lèi)型。東部和南部雖距海洋不遠(yuǎn)，但由于長(zhǎng)白山地的阻檔，消弱了夏季風(fēng)的作用；西部和北部為地勢(shì)平坦的松遼平原，西伯利亞極地大陸氣團(tuán)暢通無(wú)阻，各季風(fēng)的勢(shì)力影響很大，故氣侯部的特點(diǎn)是冬季嚴(yán)寒漫長(zhǎng)，春季干旱多風(fēng)，夏季溫暖短促，秋季晴朗溫差大。 年平均氣溫 ℃ ，最高 ℃ ，最低零下 ℃ 夏季氣候涼爽，綠樹(shù)成蔭，素有 “塞北春城 ”之稱(chēng)。冬季白雪皚皚，玉樹(shù)瓊枝，一派 “北國(guó)風(fēng)光 ”！ 生態(tài)自然 ， 人文秀麗 。 朝陽(yáng)區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，有風(fēng)景秀麗的全市最大水域公園 —— 南湖公園，以及朝陽(yáng)公園、牡丹園、杏花村和東北地區(qū)最大的綠化廣場(chǎng) —— 文化廣場(chǎng)。自然與人文相交織，形成了以影視文化、偽滿遺跡、農(nóng)業(yè)觀光、海洋知識(shí)、北國(guó)冰雪為代表的旅游體系。實(shí)行繁華區(qū)域 24小時(shí)保潔， 30%的城區(qū)街路實(shí)現(xiàn)了機(jī)械化清掃。 “ 煙塵控制區(qū) ” 達(dá)標(biāo)率、 “ 環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū) ” 覆蓋率均達(dá) 100%。精品街路、花園小區(qū)、庭院綠化均居全市之首，城區(qū)軟硬覆蓋率達(dá) 98%，綠化覆蓋率達(dá) %， 人均綠化面積 平方米。 4 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 20xx年長(zhǎng)春全市 GDP 實(shí)現(xiàn) 4040 億元，增長(zhǎng) %；全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 800 億元，增長(zhǎng) 42%，地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 283 億元，增長(zhǎng)%；規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 7000 億元，增長(zhǎng) 23%；固定資產(chǎn)投資按新口徑累計(jì)完成 2450億元，同比增長(zhǎng) 30%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 20400元和 7400元，分別增長(zhǎng) 14%和 12%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅繼續(xù)位居 15個(gè)副省級(jí)城市前列。 5 第二部分 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)基本情 況 長(zhǎng)春 房地產(chǎn) 業(yè)經(jīng)過(guò) “黃金十年 ”兩位數(shù)的高速發(fā)展，到達(dá)一個(gè)高峰期。自 20xx年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整， “國(guó)八條 ”、限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，年內(nèi)三次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，堪稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的組合拳。同時(shí)，國(guó)家提出加大保障性住房建設(shè)力度，解決住房困難家庭住房問(wèn)題。 20xx 年，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求和大力建設(shè)保障性住房成為這一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。 20xx 年，長(zhǎng)春市 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行，商品房施工量、開(kāi)工量呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。房屋交易量持續(xù)萎縮，交易額增幅回落，體現(xiàn)了國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的作用，取得了預(yù)期效果。 由于長(zhǎng)春市處于二三線城市，基數(shù)低、泡沫少，自住比例高，剛性需求占主力，房?jī)r(jià)始終在合理水平，受調(diào)控的影響將遠(yuǎn)小于一線主要城市。雖然受到一定沖擊，總體看，還是保持了平穩(wěn)健康發(fā)展勢(shì)頭。 一、商品房總體情況 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，其中：住宅開(kāi)發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %。 2 5 9 . 4 9 3 5 2 . 94 4 3 . 9 3 5 4 2 . 86 6 6 . 4 0 4 9 . 0 %3 6 . 0 %2 5 . 8 %2 2 . 3 % 2 2 . 8 %0 . 0 %1