【正文】 某房地產(chǎn)工程項(xiàng)目策劃書《項(xiàng)目策劃書》編制的意義項(xiàng)目策劃書的編制是為了在項(xiàng)目開發(fā)的整體過程中，公司各職能部門和項(xiàng)目公司緊緊圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行提前溝通，在設(shè)計(jì)出圖、合約分判、選材定樣、分期銷售等方面達(dá)成共識(shí)，以便在施工過程中進(jìn)行有效地協(xié)調(diào)配合，從而確保項(xiàng)目順利完成。項(xiàng)目策劃書的編制為開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)計(jì)劃、合約招標(biāo)計(jì)劃、工程施工組織等提供依據(jù)；為進(jìn)行報(bào)批報(bào)建策劃提供依據(jù)；為優(yōu)化施工方案，有效控制、節(jié)約成本提供依據(jù)，等等。項(xiàng)目策劃書的編制使項(xiàng)目實(shí)施更好滿足公司分期銷售進(jìn)度指標(biāo)的要求，使工程早日竣工入伙，從而提高資金、資源的周轉(zhuǎn)率。一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目周邊環(huán)境：項(xiàng)目位于鐘樓經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，毗鄰大型青楓公園，東側(cè)為茶花路、南側(cè)為合歡路（建設(shè)中）、西側(cè)為玫瑰路、北側(cè)為香樟路，工程總占地面積：93700M2，總建筑面積：約223100M2。項(xiàng)目背景：項(xiàng)目所處地塊稱1地塊，已于2007年4月完成收地并圍墻封閉，同期完成場(chǎng)地內(nèi)所有地質(zhì)勘察，形成《地質(zhì)勘察報(bào)告》。目前，地塊一期工程已經(jīng)建設(shè)完畢，并入伙使用；項(xiàng)目現(xiàn)狀：位于二期區(qū)域的28005 M2集中地下車庫和地下人防工程已完成土建工作量約70%；二、三期所有房號(hào)樁基工程已實(shí)施完畢；二、三期地塊場(chǎng)地平整情況良好，滿足施工要求；臨電、臨水接入和污水場(chǎng)外市政排放能滿足施工要求；場(chǎng)內(nèi)主要道路部分涉及到集中地下車庫的回填，應(yīng)為序進(jìn)行施工中計(jì)劃2009年8月底前全部完成，場(chǎng)內(nèi)其他施工通道和施工場(chǎng)地硬化由總承包單位負(fù)責(zé)實(shí)施。167。 （二）、項(xiàng)目規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和主要配套公建設(shè)施規(guī)劃控制表：地塊規(guī)劃主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目計(jì)劃單位數(shù)值備注項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值備注居住用地內(nèi)居住總戶數(shù)戶1679建筑密度%居住總?cè)丝谌?373綠地率%≥35戶均人口人/戶停車地下室停車輛993總建筑面積萬M2室外地面停車輛152其中住宅建筑面積萬M2非機(jī)動(dòng)車停車輛3400 M2輛計(jì)公建面積萬M2戶均停車率用地面積萬M2注：非機(jī)動(dòng)車停車位于住宅樓下地下室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位含商業(yè)停車位 容積率基底面積萬M2套型建筑面積90平方米（含90平方米）以下住房總面積比量≥35%主要配套公建設(shè)施規(guī)劃控制表：主要配套公建設(shè)施規(guī)劃控制表項(xiàng)目千人指標(biāo)(/千人)本地塊配套指標(biāo)(M2)安置去向權(quán)屬建筑面積用地面積建筑面積用地面積中學(xué)530150028328016區(qū)外配套公益性公建小學(xué)445130023786947區(qū)外配套公益性公建幼托45078024054168區(qū)外配套公益性公建防保站15202080107區(qū)內(nèi)配套非營(yíng)業(yè)性文化中心508575106267401區(qū)外增建配套非營(yíng)業(yè)性居委會(huì)用房9010050481267區(qū)內(nèi)配套非營(yíng)業(yè)性社區(qū)服務(wù)中心901004060481214區(qū)外增建配套非營(yíng)業(yè)性物業(yè)管理用房90100100150481534區(qū)內(nèi)配套非營(yíng)業(yè)性供電開閉所100120534641區(qū)內(nèi)配套公益性公建給水加壓站406080100214428區(qū)內(nèi)配套公益性公建燃?xì)庹{(diào)壓站*6m*7m*6m*7m區(qū)內(nèi)配套公益性公建派出所2232162711886區(qū)外增建配套非營(yíng)業(yè)性街道辦事處2232121811864區(qū)外增建配套非營(yíng)業(yè)性垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站20030020030010691069區(qū)外增建配套公益性公建公廁469132148區(qū)外增建配套公益性公建配置停車機(jī)動(dòng)車住宅部分。商業(yè):非機(jī)動(dòng)車住宅部分。2輛/戶商業(yè):人防新建十層以上(含十層)或者基礎(chǔ)埋深3米以上的民用建筑,必須嚴(yán)格按照地面建筑底層建筑面積,修建滿堂紅防空地下室:九層以下(含九層)且基礎(chǔ)埋深度不足3米的民用建筑,按地面總建筑面積的5%,小區(qū)按不小于地面建筑面積的百分之三,統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)防空地下室,面積不足一個(gè)防護(hù)單元的,按一個(gè)防護(hù)單元建設(shè),或按地面建筑總面積每平方米規(guī)定費(fèi)用向人民防空主管部門繳納易地人民防空建設(shè)費(fèi).167。 （三）、二、三期各樓號(hào)建筑指標(biāo)：二期工程由4棟單體高層建筑和一個(gè)集中地下車庫/地下人防組成，其中：樓號(hào)層數(shù)地下室首層架空結(jié)構(gòu)形式建筑面積（ M2 ）12＃28非機(jī)動(dòng)車車庫有框架剪力墻13＃30非機(jī)動(dòng)車車庫有框架剪力墻14＃18人防地下室有框架剪力墻15＃30非機(jī)動(dòng)車車庫有框架剪力墻集中地下車庫人防地下室2框架剪力墻28005三期工程由4棟單體高層建筑、商業(yè)群房和一個(gè)獨(dú)立地下車庫組成，其中：樓號(hào)層數(shù)地下室結(jié)構(gòu)形式建筑面積（ M2 ）2＃24非機(jī)動(dòng)車車庫框架剪力墻157103＃18非機(jī)動(dòng)車車庫框架剪力墻110474＃21/24非機(jī)動(dòng)車車庫框架剪力墻147565＃21/24非機(jī)動(dòng)車車庫框架剪力墻17132商業(yè)群房2框架22292獨(dú)立地下商業(yè)1框架剪力墻2850167。 （四）、項(xiàng)目發(fā)展模式：景瑞曦城二、三期項(xiàng)目沿用一期開發(fā)模式，實(shí)施項(xiàng)目化運(yùn)作。項(xiàng)目建設(shè)中的日常項(xiàng)目管理、成本核算、配套報(bào)建等參照集團(tuán)公司相關(guān)操作流程，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)實(shí)施。167。 （五）、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)：項(xiàng)目盈利目標(biāo)1）、售價(jià)本項(xiàng)目各物業(yè)目標(biāo)售價(jià)為：n 高層——4200元/平米n 商業(yè)——7500元/平米n 地下車位——5萬元/個(gè)。2）、成本控制水平——施工階段成本目標(biāo)增幅在3%以內(nèi)社會(huì)形象目標(biāo)1）、公司和項(xiàng)目品牌（1） 通過本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，鞏固“景瑞地產(chǎn)”品牌在常州市場(chǎng)的影響力，使其影響力由鐘樓區(qū)擴(kuò)散到常州整個(gè)行政地域。（2） 使本項(xiàng)目成為常州市鐘樓區(qū)中高檔住宅小區(qū)的標(biāo)桿，成為景瑞地產(chǎn)中高端住宅的主導(dǎo)可復(fù)制性產(chǎn)品。（3） 通過本項(xiàng)目與公司其它項(xiàng)目的開發(fā)，使景瑞地產(chǎn)構(gòu)筑“舒適之道” 的使命深深植入長(zhǎng)三角區(qū)域廣大市民的心底。2）、政府部門、周邊居民及業(yè)主滿意度（1） 政府部門處罰少于5次（2） 周邊居民未發(fā)生重大上訪事件，投訴少于10次（3） 業(yè)主投訴率少于5%（4） 未發(fā)生重大安全事故，安全事故少于5次（5） 獲得常州市“金龍杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)（6） 努力爭(zhēng)取獲得江蘇省“揚(yáng)子杯”優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)（7） 爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)達(dá)到80%（8） 確保市文明工地項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)1）、 二期n 開工——2009年9月（主體）n 結(jié)構(gòu)封頂——2010年8月n 開盤——2009年4月n 竣工驗(yàn)收——2011年9月n 入 伙——2011年9月2）、三期n 開工——2009年11月n 結(jié)構(gòu)封頂——2010年9月n 開盤——2009年7月n 竣工驗(yàn)收——2011年9月n 入 伙——2011年9月項(xiàng)目建設(shè)的綜合目標(biāo)：1）、以項(xiàng)目化開發(fā)，創(chuàng)造項(xiàng)目贏利，完成集團(tuán)公司指標(biāo)計(jì)劃要求。2）、以項(xiàng)目全過程開發(fā)，探索常州市和周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)狀況，為集團(tuán)公司后期市場(chǎng)拓展提供依據(jù)。3）、為集團(tuán)公司開拓發(fā)展，打造培養(yǎng)建設(shè)團(tuán)隊(duì)。4）、以項(xiàng)目建設(shè)的成果，樹立區(qū)域標(biāo)桿樓盤的形象，為創(chuàng)建在常州和周邊區(qū)域的企業(yè)品牌影響力提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。5）、完成集團(tuán)公司規(guī)?；湍Ｊ交膶?shí)踐。二、項(xiàng)目組織架構(gòu)本項(xiàng)目在一期的基礎(chǔ)上延續(xù)實(shí)行項(xiàng)目管理制，即在項(xiàng)目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下由項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)、推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施，明確并統(tǒng)一項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，在公司其它各職能平臺(tái)的支持、協(xié)助下確保項(xiàng)目順利發(fā)展。強(qiáng)化項(xiàng)目管理制，以項(xiàng)目發(fā)展為主線，形成以行政人事、財(cái)務(wù)管理、工程項(xiàng)目管理、采購合約、市場(chǎng)營(yíng)銷、開發(fā)配套、設(shè)計(jì)管理等職能模塊為主體的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目組織架構(gòu)和崗位職責(zé)如下：（一）集團(tuán)公司/項(xiàng)目公司組織構(gòu)架：集 團(tuán)項(xiàng)目公司職能部門（戰(zhàn)略、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)成本、工程合約）總包施工單位監(jiān)理公司配套專業(yè)分包施工單位指定專業(yè)分包施工單位甲供材料設(shè)備、甲指乙供材料設(shè)備供應(yīng)商支持、規(guī)范監(jiān)督管理監(jiān)督管理管理、配合總經(jīng)理王偉項(xiàng)目管理部客戶服務(wù)財(cái)務(wù)管理部行政人事部市場(chǎng)營(yíng)銷部合約成本部設(shè)計(jì)管理部副經(jīng)理潘阿明土建/水電工程師邢劍/高級(jí)客服專員王保建 經(jīng)理王海山會(huì)計(jì)張逸行政人事主管陳萍經(jīng)理孫立志經(jīng)理趙緣預(yù)決算工程師周琪/解龍香建筑師助理?xiàng)顛槧I(yíng)銷主管仇春霞總經(jīng)理助理姚偉檔案管理員楊瑩行政人事專員孫心珠司機(jī)余健出納楊燕營(yíng)銷專員宋偉總經(jīng)理助理夏文超開發(fā)配套部開發(fā)配套主管王進(jìn) / 薛迎春（二）項(xiàng)目公司工作職責(zé)及崗位職責(zé)崗位名稱總經(jīng)理崗位編號(hào)KCZJS01所在部門常州景申置業(yè)有限公司直接上級(jí)集團(tuán)副總裁直接下級(jí)總經(jīng)理助理、各部門經(jīng)理本職：負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目由獲取土地后至竣工交付過程中的項(xiàng)目運(yùn)作、公司管理及各類內(nèi)外部的組織協(xié)調(diào)工作，把控項(xiàng)目的品質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程和項(xiàng)目的成本控制，組織項(xiàng)目除總包及集團(tuán)采購?fù)獾母黝愓型稑?biāo)工作。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)好整個(gè)項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司制定的各類目標(biāo)。職責(zé)與工作任務(wù)：職責(zé)一職責(zé)表述：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目開發(fā)總體工作計(jì)劃的制定和落實(shí)工作任務(wù)組織參與市場(chǎng)部完成項(xiàng)目的前期策劃及項(xiàng)目定位工作組織參與成本管理部完成項(xiàng)目成本控制目標(biāo)和成本指標(biāo)的制定負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目開發(fā)總體工作計(jì)劃負(fù)責(zé)將項(xiàng)目開發(fā)總體工作計(jì)劃按部門進(jìn)行分解，組織編制各分項(xiàng)工作計(jì)劃負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目的成本臺(tái)帳、項(xiàng)目月報(bào)、資金預(yù)算計(jì)劃等工作職責(zé)二職責(zé)表述：組織各類規(guī)劃、設(shè)計(jì)（內(nèi)外部）評(píng)審會(huì)組織參與各類設(shè)計(jì)（內(nèi)部）評(píng)審會(huì)，滿足項(xiàng)目定位和成本控制目標(biāo)的要求及產(chǎn)品性價(jià)比最優(yōu)化落實(shí)擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)，負(fù)責(zé)組織擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) 職責(zé)三職責(zé)表述：負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司各項(xiàng)管理制度和流程的運(yùn)行，提高項(xiàng)目管理能力工作任務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司各類流程和制度的落實(shí)并監(jiān)督執(zhí)行負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作的規(guī)范性、高效性，不斷提升項(xiàng)目運(yùn)作和管理能力職責(zé)四職責(zé)表述：負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高員工凝聚力，在項(xiàng)目公司中做好景瑞企業(yè)文化的建設(shè)工作任務(wù)負(fù)責(zé)組建高素質(zhì)、高效率、符合景瑞企業(yè)文化的團(tuán)隊(duì)，使項(xiàng)目得以高效運(yùn)行負(fù)責(zé)通過人力資源體系的有效運(yùn)行，激勵(lì)和激發(fā)員工的主觀能動(dòng)性，提高員工凝聚力職責(zé)五職責(zé)表述：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)好項(xiàng)目公司內(nèi)外關(guān)系，確保項(xiàng)目開工、預(yù)售、融資、交房等主要節(jié)點(diǎn)按期實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)負(fù)責(zé)支持、配合和協(xié)調(diào)與公司相關(guān)職能部門的工作確保項(xiàng)目在各政府部門和單位的支持下正常開展負(fù)責(zé)項(xiàng)目主要節(jié)點(diǎn)按項(xiàng)目開發(fā)總體工作計(jì)劃的要求完成根據(jù)項(xiàng)目公司資金收支計(jì)劃，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目公司內(nèi)部營(yíng)運(yùn)資金余缺調(diào)配和營(yíng)運(yùn)資金缺口的籌融資工作職責(zé)六職責(zé)表述：按照制度和流程參與各類招投標(biāo)工作，審核各類合同，負(fù)責(zé)各項(xiàng)資金支付的審核工作任務(wù)按照公司制度和流程，作為項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)招標(biāo)的各項(xiàng)招投標(biāo)小組組長(zhǎng)，組織參與項(xiàng)目各項(xiàng)招投標(biāo)工作按照公司合同管理制度和授權(quán)制度，審核各類合同負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)資金支付職責(zé)七職責(zé)表述：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全程成本管理，負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目成本指標(biāo)的執(zhí)行，保證項(xiàng)目總體盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)組織參與成本控制目標(biāo)的編制以及成本計(jì)劃的編制和分解工作負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目全程成本管理工作，負(fù)責(zé)落實(shí)項(xiàng)目各項(xiàng)成本指標(biāo)的執(zhí)行負(fù)責(zé)各項(xiàng)管理費(fèi)用的支出和控制，保證項(xiàng)目總體盈利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)職責(zé)八職責(zé)表述：負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入按預(yù)算予以實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)負(fù)責(zé)對(duì)營(yíng)銷公司的銷售目標(biāo)、銷售價(jià)格及進(jìn)度的審核負(fù)責(zé)督促營(yíng)銷公司按照銷售目標(biāo)、銷售價(jià)格及進(jìn)度實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)收入目標(biāo)組織配合好商業(yè)運(yùn)營(yíng)部的項(xiàng)目商業(yè)定位及招商工作崗位名稱行政人事經(jīng)理崗位編號(hào)XR01所在部門行政人事部直接上級(jí)總經(jīng)理直接下級(jí)行政人事專員、前臺(tái)、司機(jī)本職：負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司人力資源規(guī)劃和人力資源各項(xiàng)政策、流程的執(zhí)行，全面負(fù)責(zé)公司員工關(guān)系、人員招聘、人員選拔、薪酬福利、員工培訓(xùn)及職業(yè)發(fā)展等人力資源事務(wù)的管理；保證公司行政后勤工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 職責(zé)與工作任務(wù)：職責(zé)一職責(zé)表述：負(fù)責(zé)按照總公司制定的人力資源管理體系在項(xiàng)目公司中予以執(zhí)行工作任務(wù)根據(jù)項(xiàng)目公司發(fā)展