【正文】 請(qǐng)?jiān)谀J(rèn)為最合適的選項(xiàng)字母上劃“∨” 您是否想擁有一座別墅？ A、是 B、否 您購買別墅的目的？ A、長(zhǎng)住 B、休閑度假 C、投資 D、商務(wù)接待 E、其他 您心中理想的別墅地段是？ A、城市北面 B、城市南面 C、城市東面 D、城市西面 您希望您的別墅建在何處？ A、臨水 B、依山 C、公園附近 D、其他 您理想的別墅距市中心的車程是？ A、 15 分鐘內(nèi) B、 1530 分鐘 C、 3060 分鐘 D、 60 分鐘以上 您更傾向于下列哪種別墅類型？ A、獨(dú)棟別墅 B、雙拼別墅 C、疊拼別墅 D、聯(lián)排別墅 你喜歡哪種風(fēng)格的景觀類型？ A、原生態(tài)自然景觀 B、醇厚歷史古跡 C、現(xiàn)代藝術(shù)景致 D、繽紛異域風(fēng)情 F、其他 您喜歡的別墅建筑形式是哪種？ A、中式傳統(tǒng) B、歐美田園 C、現(xiàn)代簡(jiǎn)約 D、 英倫莊園 E、地中海式 F、其他 45 您更習(xí)慣于從下列哪些渠道獲得房產(chǎn)信息？ A、電視廣告 B、戶外廣告 C、報(bào)刊廣告 D、房展會(huì) E、專業(yè)機(jī)構(gòu) F、網(wǎng)絡(luò)廣告 G、其他 購買別墅時(shí)，您更看重？（ 多選 ） A、外在裝飾 B、內(nèi)在是否實(shí)用 C、價(jià)格 D、地理位置 E、開發(fā)商資質(zhì) F、物業(yè)管理水平 G、配套設(shè)施 1 對(duì)您選擇的別墅，希望它體現(xiàn)出您本人的哪種特 質(zhì)？ A、身份 B、文化品位 C、財(cái)富實(shí)力 D、投資智慧 E、其他 1您的 家庭 年收入范圍？ A、 10 萬以下 B、 1020 萬 C、 2030 萬 D、 30 萬元以上 1您理想中別墅的面積在哪個(gè)范圍？ A、 200 平米以內(nèi) B、 200300 平米 C、 300 平米以上 1您能夠接受的別墅價(jià)格？ A、 100 萬以下 B、 100300 萬 C、 300500 萬 D、 500 萬以上 1 你覺得別墅最重要的是 ？ A 、 安全（防火、防盜） B 、 健康 C、 節(jié)能、環(huán)保 D 、 美觀 F、其它 1您認(rèn)為理想的別墅生活配套應(yīng)該包含？ （ 多選 ） A、高爾夫球場(chǎng) /練習(xí)場(chǎng) B、網(wǎng)球場(chǎng) C、健身俱樂部 D、商務(wù)會(huì)所 E、星級(jí)酒店 F、其他 1您認(rèn)為一個(gè)優(yōu)秀的別墅社區(qū)必須具備以下那些條件 A、低容積率、高綠化率 B、較高的品質(zhì) C、純別墅社區(qū) D、足夠的生活配 套 E、相對(duì)便利的交通 F、會(huì)所及其他專屬服務(wù) 1您認(rèn)為別墅的價(jià)值升值主要體現(xiàn)在哪方面？ A、交通地理位置更優(yōu)化 B、配套設(shè)施更全面 C、小區(qū)景觀環(huán) 46 境更完善 D、交際平臺(tái)更廣闊 E、其他 1您對(duì)目前石家莊已有的別墅哪個(gè)評(píng)價(jià)最高？ A、北苑別墅 B、卓達(dá)院士專家圓 C、西三莊別墅 D、長(zhǎng)城三宏別墅 E、華興花園別墅 F、西山花園別墅 G、春江花月 H、其它 您 對(duì)城市近郊別墅發(fā)展前景的看法？ A、發(fā)展?jié)摿σ话? 理由： B、發(fā)展空間大，值得關(guān)注 理由： 2您的年齡段 A、 30 歲以下 B、 31—40 歲 C、 41—50 歲 D、 50 歲以上 2您目前的工作性質(zhì)？ A、公務(wù)員 B、事業(yè)單位工作人員 C、企業(yè)高管 D、自由職業(yè)者 E、其他 您的姓名： 性別： 電話： （為體現(xiàn)此問卷的真實(shí)性，請(qǐng)您如實(shí)填寫。因此，我們決定選擇以報(bào)紙為主要媒體進(jìn)行廣告宣傳，同時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告和發(fā)宣傳單等多種策略來擴(kuò)大宣傳。 報(bào)紙種類繁多，各有各不同的閱讀人群，會(huì)產(chǎn)生不同的效果。要賣出自己的產(chǎn)品，就要在滿足消費(fèi)者需要的基礎(chǔ)上，將產(chǎn)品信息及時(shí)傳遞給消費(fèi)者， 讓消費(fèi)者認(rèn)知。 雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。 ） 約占本項(xiàng)目總體的 35%， 雙拼別墅：它是奢華的獨(dú)棟別墅與經(jīng)濟(jì)的聯(lián)排別墅的中間品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 做到園林和居住的結(jié)合。 您更傾向于下列哪種別墅類型？ A、獨(dú)棟別墅 B、雙拼別墅 C、疊拼別墅 D、聯(lián)排別墅 35 從調(diào)查情況來看，獨(dú)棟別墅和雙拼別墅最受親昧，分別占到了調(diào)查總數(shù)的 57%和 20%。 確定價(jià)格 綜上步驟所述，本案初步定價(jià)為： 1456 元 /m2 五、項(xiàng)目戶型定位 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有這樣一句話：“來不來看地段，買不買看戶型。 均價(jià) 9500 元 /㎡，新品別墅 250450 萬 /套 。依數(shù)據(jù)分析得出，別墅的需求的價(jià)格彈性E＞ 1，即價(jià)格變動(dòng)率小于需求量變動(dòng)率。 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 定價(jià)程序 確定目標(biāo) 別墅屬于奢侈品，銷售周期長(zhǎng)，因此無法追求短期利潤(rùn) 最大化。以獨(dú)具特色的園林風(fēng)格增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象。 廚房、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑 32 地板磚，配備整套高級(jí)廚具，純凈水入戶。 保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動(dòng)控制系統(tǒng)，紅外線報(bào)警系統(tǒng)，公共場(chǎng)所安裝自動(dòng)感應(yīng)裝置，隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情。 B、室溫均衡、穩(wěn)定，各房間溫度可獨(dú)立調(diào)節(jié)控制，具有保健功能。別墅區(qū)和高爾夫球場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)應(yīng)避免主干道的連接，應(yīng)采用步行系統(tǒng)的連接，以避免相互間不必要的干擾。 裝飾與風(fēng)格 采取重點(diǎn)裝飾的手法，在繁與簡(jiǎn)的強(qiáng)烈對(duì)比中追求建筑的個(gè)性。 要注意內(nèi)部街景的設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品理念：宜居、幽雅。其中，選擇長(zhǎng)住的有 18 個(gè)人，占 60%，休閑度假的有 7 個(gè)人， 占 23%。經(jīng)濟(jì)型別墅只可能是中產(chǎn)階級(jí)；高檔別墅則可能是企 業(yè)家、公務(wù)員或事業(yè)單位人員；極品別墅則是面向那些一擲千金的超級(jí)富豪。 有強(qiáng)大的升值潛力。 交通動(dòng)線充足。 其他：包涵了城市中的中產(chǎn)階級(jí)人群，比如薪資優(yōu)厚的律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、高級(jí)知識(shí) 分子等。 企業(yè)高管：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。同時(shí)，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者是選擇一般住宅還是別墅則主要取決于他是否擁有別墅消費(fèi)群的共性心理（別墅是身份與地位的象征、自然鮮氧的最佳選擇）。真正屬于您的私有廣闊空間。 雅：典雅。 香：自然鮮氧。 26 2您目前的工作性質(zhì)？ A、公務(wù)員 B、事業(yè)單位工作人員 C、企業(yè)高管 D、自由職業(yè)者 E、其他 A B C D E 11 3 4 8 4 在樣本中，有 11 人是公務(wù)員，有 8 人是自由職業(yè)者，各有 4人分別是企業(yè)高管和從事其他行業(yè)的，還有 3 人是事業(yè)單位工作人員。這也體現(xiàn)了人們購買別墅更重要的是為了讓生活更美好更方便。 1你覺得別墅最重要的是？ （多選） A 、安全（防火、防盜） B 、健康 C、 節(jié)能、環(huán)保 D 、美觀 A 安全（防火防盜 B 健康 C 節(jié)能，環(huán)保 D 美觀 14 10 15 8 由此可知，節(jié)能環(huán) 保和安全是人們選擇別墅最重要的因素，而健康與美觀也是不可或缺的因素。 1 對(duì)您選擇的別墅，希望它體現(xiàn)出您本人的哪種特質(zhì)？ A、身份 B、文化品位 C、財(cái)富實(shí)力 D、投資智慧 E、其他 從上面統(tǒng)計(jì)來看。而男性中也有 78%的人選擇了原生態(tài)自然景觀。 您理想的別墅距市中心的車程是？ A、 15 分鐘內(nèi) B、 1530 分鐘 C、 3060 分鐘 D、60 分鐘以上 離市中心太近，過于喧鬧，缺乏安靜，離市中心太遠(yuǎn)又不方便上班、生活。 18 從 上面的數(shù)據(jù)圖可以看出，男性調(diào)查者中選擇長(zhǎng)住和休閑度假的人約占到男性總數(shù)的 72%， 28%的人選擇了投資、商務(wù)接待及其它用途。由此可知，別墅的市場(chǎng)是很廣闊的。 不知承載了多少人的居住夢(mèng)想。我們?cè)诎l(fā)展過程中會(huì)用專門的銷售公司通 過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊以及房展會(huì)將我們的宜香苑雅墅大力推廣。 在市中心北遷政策影響下，消費(fèi)市場(chǎng)大，北部是正定國際小商品市場(chǎng)，能加快項(xiàng)目銷售。 2. 項(xiàng)目劣勢(shì) 宜香苑雅墅建在兩河之間，環(huán)境優(yōu)美，但由于地處河灘位置，典型為軟弱土地基，容易在造成建筑的不均勻沉降。別墅風(fēng)格設(shè)計(jì)獨(dú)特，完全按照地中海式設(shè)計(jì)，藍(lán)色屋頂與兩河交相輝映，獨(dú)具匠心。并且在兩棟別墅之間建造了水塘，塘中建造了假山。 第三方面社會(huì)因素 隨著科技的的進(jìn)步，生活水平的提高，人們對(duì)住房條件有了很大的要求。適于旅游。 15