【導(dǎo)讀】本案位于長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)桂林路商圈。1800年正式設(shè)治，1932年被確定為偽滿洲國(guó)的國(guó)都，1948. 年解放，1994年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為副省級(jí)城市。朝陽(yáng)區(qū)位于吉林省省會(huì)長(zhǎng)春市中南部，是長(zhǎng)春市科技、文化、經(jīng)濟(jì)、教育、商貿(mào)中心城區(qū)。來(lái)，全區(qū)上下團(tuán)結(jié)一心、務(wù)實(shí)奮進(jìn)，經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展。特別是近年來(lái)，朝陽(yáng)區(qū)全面貫徹落。城區(qū)形象，加快新農(nóng)村建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)了朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的嶄新局面。到20xx年底，全區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)。增長(zhǎng)10%；全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)，增長(zhǎng)26%，本級(jí)財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)，增長(zhǎng)26%。截止20xx年，全區(qū)擁有各類商貿(mào)企業(yè)1100多戶，各。亞商都等大型餐飲購(gòu)物廣場(chǎng)均坐落于區(qū)域內(nèi)。20xx年全區(qū)限額以上批發(fā)零售貿(mào)易總額達(dá)246億元，占全。150萬(wàn)平方米，商務(wù)樓宇入駐企業(yè)已達(dá)1242戶，其中世界500強(qiáng)企業(yè)19戶。以汽車配套及汽車零部件加工業(yè)為主體、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特征的省級(jí)長(zhǎng)春朝。年成立桂林人民公社。同志街東、立信街東、西康路北、桂林路南、明水路北、西康路西等38個(gè)居委會(huì)。

　　

【正文】 組合實(shí)力較弱，我們采用成本通行價(jià)格定價(jià)法，即以競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的價(jià)格作為本企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)的基本依據(jù)。 我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于正定的江南新城，別墅類型與本案大致相同，江南新城定價(jià)為 9500 元 /m2，本案相比江南新 城的優(yōu)勢(shì)有：距離市中心較近，南鄰太平河、北靠 滹沱河 ，東望滑雪山，西鄰公園。因此我們的價(jià)格會(huì)略高于江南新城。 確定價(jià)格 綜上步驟所述，本案初步定價(jià)為： 1456 元 /m2 五、項(xiàng)目戶型定位 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有這樣一句話：“來(lái)不來(lái)看地段，買不買看戶型?！边@充分說(shuō)明了戶型及面積定位在項(xiàng)目成敗中的重要地位。從一些積壓的別墅項(xiàng)目來(lái)看，其中一個(gè)重要的原因是戶型設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，面積配比不合理。要改變這種局面，其根本途徑就是要了解消費(fèi)者的需求，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客戶需求的產(chǎn)品，以保證市場(chǎng)的供需平衡。 您更傾向于下列哪種別墅類型？ A、獨(dú)棟別墅 B、雙拼別墅 C、疊拼別墅 D、聯(lián)排別墅 35 從調(diào)查情況來(lái)看，獨(dú)棟別墅和雙拼別墅最受親昧，分別占到了調(diào)查總數(shù)的 57%和 20%。而疊拼別墅大家都不太喜歡，因?yàn)榀B拼限制了自己居所的“領(lǐng)空權(quán)”。 為適應(yīng)目標(biāo)客戶群的需要，拳頭組合欲開(kāi)發(fā)的宜香苑雅墅打算開(kāi)發(fā)如下幾種別墅形式： 獨(dú)棟別墅：約占總項(xiàng)目的 15%，雖然在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大家多數(shù)喜歡獨(dú)棟別墅，因?yàn)楠?dú)棟別墅更好的滿足了家庭生活的私密性及舒適性。但受城市用地及別墅買主經(jīng)濟(jì)承受能力的限制 ，獨(dú)棟別墅所占比例不能太大。 做到園林和居住的結(jié)合。強(qiáng)調(diào)前院空間和公共空間的延續(xù)性，可利用鋪地等硬質(zhì)景觀的延續(xù)和種植的延續(xù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，充分利用民間庭院的做法，強(qiáng)化內(nèi)外的聯(lián)系。 聯(lián)排別墅：（ 有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有 1 至 2 個(gè)車位，還有地下室。由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。 ） 約占本項(xiàng)目總體的 35%， 雙拼別墅：它是奢華的獨(dú)棟別墅與經(jīng)濟(jì)的聯(lián)排別墅的中間品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 占本項(xiàng)目的 50%，它是獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅的 中間體，從而決定了它的需求量。 優(yōu)點(diǎn)： 36 降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 是低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營(yíng)式排列的呆板面孔。 雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差，重要的是采光和觀景。 戶型及外景觀設(shè)計(jì) 獨(dú)棟別墅 37 38 39 40 聯(lián)排別墅 41 雙拼別墅 42 43 第五部分 項(xiàng)目廣告策略 一． 項(xiàng)目 廣告主題策略 廣告語(yǔ)： ，家家有活水 ，選擇溫馨與幸福 ，又有怡人的自然環(huán)境 二．項(xiàng)目廣告媒體選擇及發(fā)布策略 房地產(chǎn)是影響社會(huì)脈動(dòng)的火車頭，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日趨理性，整個(gè)市場(chǎng)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成了買方市場(chǎng)。因而，如何迅速有效的賣出自己的產(chǎn)品并從中獲利，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)顯得尤為重要。要賣出自己的產(chǎn)品，就要在滿足消費(fèi)者需要的基礎(chǔ)上，將產(chǎn)品信息及時(shí)傳遞給消費(fèi)者， 讓消費(fèi)者認(rèn)知。 房地產(chǎn)廣告有一個(gè)特點(diǎn)，就是讀者的主動(dòng)性比較強(qiáng)，買房子的人會(huì)主動(dòng)找廣告看，扭轉(zhuǎn)信息不對(duì)稱的情況。這也是房地產(chǎn)與一般快速消費(fèi)品不同的地方：越是房地產(chǎn)廣告集中的地方，越能促使購(gòu)買者去留意。所以，在房地產(chǎn)這個(gè)類別里，媒介策略不是去避開(kāi)干擾，而是爭(zhēng)取成為同類廣告集中點(diǎn)的一部分，廣告越扎堆，效果往往就越好 。 報(bào)紙種類繁多，各有各不同的閱讀人群，會(huì)產(chǎn)生不同的效果。一般廣告主偏愛(ài)發(fā)行量較大的報(bào)紙。但受廣告預(yù)算的制約，一個(gè)樓盤的廣告通常不會(huì)全部含蓋本地區(qū)的各大報(bào)紙，而是通過(guò)廣告費(fèi)用與廣告效果的比較來(lái)進(jìn)一步 選擇，一般用每千人成本來(lái)衡量，取其低者。 結(jié)論 就目前情況來(lái)看，根據(jù)石家莊市的特點(diǎn)，報(bào)紙廣告是房地產(chǎn)廣告大頭的局面仍然會(huì)延續(xù)下去，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大的改變。因此，我們決定選擇以報(bào)紙為主要媒體進(jìn)行廣告宣傳，同時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告、戶外廣告和發(fā)宣傳單等多種策略來(lái)擴(kuò)大宣傳。 我們選擇的報(bào)紙：石家莊日?qǐng)?bào)、燕趙晚報(bào)、燕趙都市報(bào)、河北青年報(bào)。對(duì)于戶外廣告，我們將選擇立廣告牌的方式。 44 20xx年 11月石家莊別墅置業(yè)調(diào)查問(wèn)卷 您好，我是河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)的在校生，本學(xué)期學(xué)校開(kāi)設(shè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課的任務(wù)是：分組模擬開(kāi)發(fā)一處房 地產(chǎn)項(xiàng)目，希望我們的市場(chǎng)調(diào)查能得到您的配合。 請(qǐng)?jiān)谀J(rèn)為最合適的選項(xiàng)字母上劃“∨” 您是否想擁有一座別墅？ A、是 B、否 您購(gòu)買別墅的目的？ A、長(zhǎng)住 B、休閑度假 C、投資 D、商務(wù)接待 E、其他 您心中理想的別墅地段是？ A、城市北面 B、城市南面 C、城市東面 D、城市西面 您希望您的別墅建在何處？ A、臨水 B、依山 C、公園附近 D、其他 您理想的別墅距市中心的車程是？ A、 15 分鐘內(nèi) B、 1530 分鐘 C、 3060 分鐘 D、 60 分鐘以上 您更傾向于下列哪種別墅類型？ A、獨(dú)棟別墅 B、雙拼別墅 C、疊拼別墅 D、聯(lián)排別墅 你喜歡哪種風(fēng)格的景觀類型？ A、原生態(tài)自然景觀 B、醇厚歷史古跡 C、現(xiàn)代藝術(shù)景致 D、繽紛異域風(fēng)情 F、其他 您喜歡的別墅建筑形式是哪種？ A、中式傳統(tǒng) B、歐美田園 C、現(xiàn)代簡(jiǎn)約 D、 英倫莊園 E、地中海式 F、其他 45 您更習(xí)慣于從下列哪些渠道獲得房產(chǎn)信息？ A、電視廣告 B、戶外廣告 C、報(bào)刊廣告 D、房展會(huì) E、專業(yè)機(jī)構(gòu) F、網(wǎng)絡(luò)廣告 G、其他 購(gòu)買別墅時(shí)，您更看重？（ 多選 ） A、外在裝飾 B、內(nèi)在是否實(shí)用 C、價(jià)格 D、地理位置 E、開(kāi)發(fā)商資質(zhì) F、物業(yè)管理水平 G、配套設(shè)施 1 對(duì)您選擇的別墅，希望它體現(xiàn)出您本人的哪種特 質(zhì)？ A、身份 B、文化品位 C、財(cái)富實(shí)力 D、投資智慧 E、其他 1您的 家庭 年收入范圍？ A、 10 萬(wàn)以下 B、 1020 萬(wàn) C、 2030 萬(wàn) D、 30 萬(wàn)元以上 1您理想中別墅的面積在哪個(gè)范圍？ A、 200 平米以內(nèi) B、 200300 平米 C、 300 平米以上 1您能夠接受的別墅價(jià)格？ A、 100 萬(wàn)以下 B、 100300 萬(wàn) C、 300500 萬(wàn) D、 500 萬(wàn)以上 1 你覺(jué)得別墅最重要的是 ？ A 、 安全（防火、防盜） B 、 健康 C、 節(jié)能、環(huán)保 D 、 美觀 F、其它 1您認(rèn)為理想的別墅生活配套應(yīng)該包含？ （ 多選 ） A、高爾夫球場(chǎng) /練習(xí)場(chǎng) B、網(wǎng)球場(chǎng) C、健身俱樂(lè)部 D、商務(wù)會(huì)所 E、星級(jí)酒店 F、其他 1您認(rèn)為一個(gè)優(yōu)秀的別墅社區(qū)必須具備以下那些條件 A、低容積率、高綠化率 B、較高的品質(zhì) C、純別墅社區(qū) D、足夠的生活配 套 E、相對(duì)便利的交通 F、會(huì)所及其他專屬服務(wù) 1您認(rèn)為別墅的價(jià)值升值主要體現(xiàn)在哪方面？ A、交通地理位置更優(yōu)化 B、配套設(shè)施更全面 C、小區(qū)景觀環(huán) 46 境更完善 D、交際平臺(tái)更廣闊 E、其他 1您對(duì)目前石家莊已有的別墅哪個(gè)評(píng)價(jià)最高？ A、北苑別墅 B、卓達(dá)院士專家圓 C、西三莊別墅 D、長(zhǎng)城三宏別墅 E、華興花園別墅 F、西山花園別墅 G、春江花月 H、其它 您 對(duì)城市近郊別墅發(fā)展前景的看法？ A、發(fā)展?jié)摿σ话? 理由： B、發(fā)展空間大，值得關(guān)注 理由： 2您的年齡段 A、 30 歲以下 B、 31—40 歲 C、 41—50 歲 D、 50 歲以上 2您目前的工作性質(zhì)？ A、公務(wù)員 B、事業(yè)單位工作人員 C、企業(yè)高管 D、自由職業(yè)者 E、其他 您的姓名： 性別： 電話： （為體現(xiàn)此問(wèn)卷的真實(shí)性，請(qǐng)您如實(shí)填寫。除老師抽查外一般情況下我們不會(huì)輕易打擾您。） 追問(wèn)記錄： 感謝您的配合！ 調(diào)查員： 調(diào)查地點(diǎn)： 調(diào)查日期：