【導讀】本案位于長春市朝陽區(qū)桂林路商圈。1800年正式設治，1932年被確定為偽滿洲國的國都，1948. 年解放，1994年經國務院批準為副省級城市。朝陽區(qū)位于吉林省省會長春市中南部，是長春市科技、文化、經濟、教育、商貿中心城區(qū)。來，全區(qū)上下團結一心、務實奮進，經濟和各項社會事業(yè)快速發(fā)展。特別是近年來，朝陽區(qū)全面貫徹落。城區(qū)形象，加快新農村建設，開創(chuàng)了朝陽區(qū)經濟社會發(fā)展的嶄新局面。到20xx年底，全區(qū)生產總值實現(xiàn)。增長10%；全口徑財政收入實現(xiàn)，增長26%，本級財政收入實現(xiàn)，增長26%。截止20xx年，全區(qū)擁有各類商貿企業(yè)1100多戶，各。亞商都等大型餐飲購物廣場均坐落于區(qū)域內。20xx年全區(qū)限額以上批發(fā)零售貿易總額達246億元，占全。150萬平方米，商務樓宇入駐企業(yè)已達1242戶，其中世界500強企業(yè)19戶。以汽車配套及汽車零部件加工業(yè)為主體、以高新技術產業(yè)為特征的省級長春朝。年成立桂林人民公社。同志街東、立信街東、西康路北、桂林路南、明水路北、西康路西等38個居委會。

　　

【正文】 組合實力較弱，我們采用成本通行價格定價法，即以競爭產品的價格作為本企業(yè)產品定價的基本依據(jù)。 我們的競爭對手是位于正定的江南新城，別墅類型與本案大致相同，江南新城定價為 9500 元 /m2，本案相比江南新 城的優(yōu)勢有：距離市中心較近，南鄰太平河、北靠 滹沱河 ，東望滑雪山，西鄰公園。因此我們的價格會略高于江南新城。 確定價格 綜上步驟所述，本案初步定價為： 1456 元 /m2 五、項目戶型定位 房地產業(yè)內有這樣一句話：“來不來看地段，買不買看戶型?！边@充分說明了戶型及面積定位在項目成敗中的重要地位。從一些積壓的別墅項目來看，其中一個重要的原因是戶型設計過時，面積配比不合理。要改變這種局面，其根本途徑就是要了解消費者的需求，設計出符合目標客戶需求的產品，以保證市場的供需平衡。 您更傾向于下列哪種別墅類型？ A、獨棟別墅 B、雙拼別墅 C、疊拼別墅 D、聯(lián)排別墅 35 從調查情況來看，獨棟別墅和雙拼別墅最受親昧，分別占到了調查總數(shù)的 57%和 20%。而疊拼別墅大家都不太喜歡，因為疊拼限制了自己居所的“領空權”。 為適應目標客戶群的需要，拳頭組合欲開發(fā)的宜香苑雅墅打算開發(fā)如下幾種別墅形式： 獨棟別墅：約占總項目的 15%，雖然在調查中發(fā)現(xiàn)大家多數(shù)喜歡獨棟別墅，因為獨棟別墅更好的滿足了家庭生活的私密性及舒適性。但受城市用地及別墅買主經濟承受能力的限制 ，獨棟別墅所占比例不能太大。 做到園林和居住的結合。強調前院空間和公共空間的延續(xù)性，可利用鋪地等硬質景觀的延續(xù)和種植的延續(xù)來實現(xiàn)，充分利用民間庭院的做法，強化內外的聯(lián)系。 聯(lián)排別墅：（ 有天有地，每戶獨門獨院，設有 1 至 2 個車位，還有地下室。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。 ） 約占本項目總體的 35%， 雙拼別墅：它是奢華的獨棟別墅與經濟的聯(lián)排別墅的中間品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 占本項目的 50%，它是獨棟別墅和聯(lián)排別墅的 中間體，從而決定了它的需求量。 優(yōu)點： 36 降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 是低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了兵營式排列的呆板面孔。 雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。 戶型及外景觀設計 獨棟別墅 37 38 39 40 聯(lián)排別墅 41 雙拼別墅 42 43 第五部分 項目廣告策略 一． 項目 廣告主題策略 廣告語： ，家家有活水 ，選擇溫馨與幸福 ，又有怡人的自然環(huán)境 二．項目廣告媒體選擇及發(fā)布策略 房地產是影響社會脈動的火車頭，房地產行業(yè)已經成為了國民經濟的重要支柱性產業(yè)。經過近年來的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)發(fā)展日趨理性，整個市場已從賣方市場轉變成了買方市場。因而，如何迅速有效的賣出自己的產品并從中獲利，對開發(fā)商來說顯得尤為重要。要賣出自己的產品，就要在滿足消費者需要的基礎上，將產品信息及時傳遞給消費者， 讓消費者認知。 房地產廣告有一個特點，就是讀者的主動性比較強，買房子的人會主動找廣告看，扭轉信息不對稱的情況。這也是房地產與一般快速消費品不同的地方：越是房地產廣告集中的地方，越能促使購買者去留意。所以，在房地產這個類別里，媒介策略不是去避開干擾，而是爭取成為同類廣告集中點的一部分，廣告越扎堆，效果往往就越好 。 報紙種類繁多，各有各不同的閱讀人群，會產生不同的效果。一般廣告主偏愛發(fā)行量較大的報紙。但受廣告預算的制約，一個樓盤的廣告通常不會全部含蓋本地區(qū)的各大報紙，而是通過廣告費用與廣告效果的比較來進一步 選擇，一般用每千人成本來衡量，取其低者。 結論 就目前情況來看，根據(jù)石家莊市的特點，報紙廣告是房地產廣告大頭的局面仍然會延續(xù)下去，在相當長一段時間內不會有太大的改變。因此，我們決定選擇以報紙為主要媒體進行廣告宣傳，同時通過網(wǎng)絡廣告、戶外廣告和發(fā)宣傳單等多種策略來擴大宣傳。 我們選擇的報紙：石家莊日報、燕趙晚報、燕趙都市報、河北青年報。對于戶外廣告，我們將選擇立廣告牌的方式。 44 20xx年 11月石家莊別墅置業(yè)調查問卷 您好，我是河北經貿大學的在校生，本學期學校開設的房地產市場營銷課的任務是：分組模擬開發(fā)一處房 地產項目，希望我們的市場調查能得到您的配合。 請在您認為最合適的選項字母上劃“∨” 您是否想擁有一座別墅？ A、是 B、否 您購買別墅的目的？ A、長住 B、休閑度假 C、投資 D、商務接待 E、其他 您心中理想的別墅地段是？ A、城市北面 B、城市南面 C、城市東面 D、城市西面 您希望您的別墅建在何處？ A、臨水 B、依山 C、公園附近 D、其他 您理想的別墅距市中心的車程是？ A、 15 分鐘內 B、 1530 分鐘 C、 3060 分鐘 D、 60 分鐘以上 您更傾向于下列哪種別墅類型？ A、獨棟別墅 B、雙拼別墅 C、疊拼別墅 D、聯(lián)排別墅 你喜歡哪種風格的景觀類型？ A、原生態(tài)自然景觀 B、醇厚歷史古跡 C、現(xiàn)代藝術景致 D、繽紛異域風情 F、其他 您喜歡的別墅建筑形式是哪種？ A、中式傳統(tǒng) B、歐美田園 C、現(xiàn)代簡約 D、 英倫莊園 E、地中海式 F、其他 45 您更習慣于從下列哪些渠道獲得房產信息？ A、電視廣告 B、戶外廣告 C、報刊廣告 D、房展會 E、專業(yè)機構 F、網(wǎng)絡廣告 G、其他 購買別墅時，您更看重？（ 多選 ） A、外在裝飾 B、內在是否實用 C、價格 D、地理位置 E、開發(fā)商資質 F、物業(yè)管理水平 G、配套設施 1 對您選擇的別墅，希望它體現(xiàn)出您本人的哪種特 質？ A、身份 B、文化品位 C、財富實力 D、投資智慧 E、其他 1您的 家庭 年收入范圍？ A、 10 萬以下 B、 1020 萬 C、 2030 萬 D、 30 萬元以上 1您理想中別墅的面積在哪個范圍？ A、 200 平米以內 B、 200300 平米 C、 300 平米以上 1您能夠接受的別墅價格？ A、 100 萬以下 B、 100300 萬 C、 300500 萬 D、 500 萬以上 1 你覺得別墅最重要的是 ？ A 、 安全（防火、防盜） B 、 健康 C、 節(jié)能、環(huán)保 D 、 美觀 F、其它 1您認為理想的別墅生活配套應該包含？ （ 多選 ） A、高爾夫球場 /練習場 B、網(wǎng)球場 C、健身俱樂部 D、商務會所 E、星級酒店 F、其他 1您認為一個優(yōu)秀的別墅社區(qū)必須具備以下那些條件 A、低容積率、高綠化率 B、較高的品質 C、純別墅社區(qū) D、足夠的生活配 套 E、相對便利的交通 F、會所及其他專屬服務 1您認為別墅的價值升值主要體現(xiàn)在哪方面？ A、交通地理位置更優(yōu)化 B、配套設施更全面 C、小區(qū)景觀環(huán) 46 境更完善 D、交際平臺更廣闊 E、其他 1您對目前石家莊已有的別墅哪個評價最高？ A、北苑別墅 B、卓達院士專家圓 C、西三莊別墅 D、長城三宏別墅 E、華興花園別墅 F、西山花園別墅 G、春江花月 H、其它 您 對城市近郊別墅發(fā)展前景的看法？ A、發(fā)展?jié)摿σ话? 理由： B、發(fā)展空間大，值得關注 理由： 2您的年齡段 A、 30 歲以下 B、 31—40 歲 C、 41—50 歲 D、 50 歲以上 2您目前的工作性質？ A、公務員 B、事業(yè)單位工作人員 C、企業(yè)高管 D、自由職業(yè)者 E、其他 您的姓名： 性別： 電話： （為體現(xiàn)此問卷的真實性，請您如實填寫。除老師抽查外一般情況下我們不會輕易打擾您。） 追問記錄： 感謝您的配合！ 調查員： 調查地點： 調查日期：