【正文】 施工材料和生產(chǎn)生活材料擺放的整潔，予以施工隊伍高效，有序的感覺。 　　〇銷售法律文件：尚未取得預售許可證，其它法律文件在辦理過程中。 　　主要工程節(jié)點時間擬定 　　1）工程奠基（開工儀式）： 　　2）營銷中心落成： 　　3）工程正負零： 　　4）主體封頂： 　　5）外立面施工： 　　6）入伙： 　　銷售階段時間初擬 　　第一階段：內(nèi)部登記期（2004年7月1日－7月31日） 　　第二階段：對外咨詢登記、排號期（2004年8月1日－9月30日） 　　第三階段：入市引導及強銷擴張期（開盤）（2004年10月1日—2005年2月8日） 　　第四階段：強銷持續(xù)期（2005年3月1日－5月15日）（春季期間2月9日－2月28日除外） 　　第五階段：尾盤期（2005年5月16日－6月10日） 　　l　此階段劃分以項目工程進展及市場銷售季節(jié)而定，由于項目進展存在變數(shù)，可根據(jù)當時情況調(diào)整。價值策略在各階段結(jié)合總體銷售目標、開發(fā)節(jié)奏和市場動態(tài)有機調(diào)整。 　　H、投資營銷策略 　　一種特別的營銷技巧，可在特殊階段采用，適用于項目營銷中、后期。聯(lián)合商家除居家生活類外，可以跨越多種行業(yè)和區(qū)域。 在項目正式開盤后，多采用此種策略。 實務營銷策略是發(fā)展、控制和掌握目標市場資源的基本方式。 　　除常規(guī)工程節(jié)點之外，特別增強創(chuàng)意式節(jié)點的創(chuàng)意和利用。 　　D、節(jié)點營銷策略 　　節(jié)點營銷是總體推廣線索中最重要的高潮點，即開發(fā)、營銷階段成果的商業(yè)化利用。 　　C、目標營銷策略 　　目標銷售群體的理性分類，具有針對性采用不同的促銷策略和客戶管理方式。 　　B、傳播營銷策略 　　項目形象和銷售信息傳播的主要方式，報紙、電視、戶外、網(wǎng)絡、印刷品等相關(guān)公共媒體的大眾傳播和小眾傳播策略性組合應用，信息形式一般采用商業(yè)廣告和主題新聞。 適用于項目營銷推廣的全過程。 　?。ㄒ唬┲饕こ坦?jié)點時間擬定 　?。ǘ╀N售階段劃分 　?。ㄈ╀N售階段營銷推廣策略 　　重點說明：本推廣策略，每一階段是按照如下內(nèi)容整合、深化。開心人家 　　【定位釋義】 　　在這里，我們沒有龐大的規(guī)模，但我們可以過上中國最經(jīng)典的庭院式的生活，在悠悠回廊下， 　　品味一杯清茗，欣賞眼前萬物四季轉(zhuǎn)換的風景，一切都會讓我們感到開心，這就夠了。漢陽的騰飛，以及合理的房價，這些對他們有著極大的吸引力。他們嗅覺靈敏，一旦發(fā)覺有利可圖就會不惜重金投入。 也許，還有一些投資人士，他們手頭有閑錢，但沒有更好投資渠道。他們難以承受漢口房的高價位，便選擇交通方便且距離不遠的漢陽作為自己的居住地。 　　目標客戶群定位 　　年齡25－45 　家庭月收入4000元以上，年收入48000元以上的人士 　　他們是： 　　l　位于項目周邊1千米范圍內(nèi)置業(yè)的人 　　l　企事業(yè)單位的購房者 　　l　買不起漢口高價房的漢口購房人群 　　l　工作在開發(fā)區(qū)等較偏地區(qū)，渴望在市中心置業(yè)的人士 　　l　投資人士 　　說明：本案主要客戶群體多為原居住于項目周邊的人士，他們對原居住地頗有感情，不愿意離開?？筛鶕?jù)各個項目的交通、人氣等情況計算出商鋪的銷售價格： 　　本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 　　序號　項目名稱　標準價（元/㎡）　交易時間修正　區(qū)域因素修正　個別因素修正　交易情況修正　本項目商鋪相對售價（元/㎡） 交通　繁華程度　小計　 　　采用算術(shù)平均法確定本項目商鋪的市場銷售價格 　　一樓商鋪平均標準價＝元/平方米 　　根據(jù)銷售經(jīng)驗，建議一樓商鋪銷售均價可定位元/平方米　 　　二樓商鋪平均價準價元/平方米 　　要點： 　　l　根據(jù)預測，今年房價下半年漲幅減緩，明年也不會有大的漲幅。主要集中于萬元左右。 　　市場價格定位建議 　　住宅銷售價格的確定（平均價格） 　　競爭項目綜合橫縱向權(quán)數(shù)對照分析表 　?。?）　可參考樓盤周邊情況橫向比較（占項目50%） 　　金龍花園　翠微新城　綠色晴川　花前樹下　陽城景苑　琴臺穎園 　　地 　段　　　　　　 　　交通條件　　1　　　1　1 　　項目配套　　　　　　 　　周邊配套　1　　　　　1 　　教育環(huán)境　1　　　　1　1 　　規(guī) 　?！　　　　　? 　　景觀因素　　　　　1　1 　　開　發(fā)　商　　　　　1　 　　合作單位　1　1　　　　 　　總平均比例　　　　　　 　?。?）　可參考樓盤自身因素縱向比較（占項目50％） 　　金龍花園　翠微新城　綠色晴川　花前樹下　陽城景苑　琴臺穎園 　　創(chuàng)意戶型　1　　1　1　　 　　規(guī)劃　　　　　　 　　園林景觀　　　　　　 　　容積率　　1　　　　 　　物業(yè)管理　　　　　1　1 　　推出時機　　　　　　1 　　建筑細節(jié)　　　　1　1　1 　　銷售策略　　1　1　　　 　　總平均比例　　　　　　 　　注： 　橫、縱取值各50%是綜合高層建筑的市場情況所基本確定的 　　（3）　取競爭樓盤市場目前均價、總體平均值： 　　金龍花園　翠微新城　綠色晴川　花前樹下　陽城景苑　琴臺穎園 　　均價　2900　3300　2350　2550　2800　2700（估） 　　可參考樓盤周邊情況 　(50%)　　　　　　 　　可參考樓盤自身因素 　(50%)　　　　　　 　　平均值(100%)　　　　　　 　　l　計算方式 　　綜合以上權(quán)衡指數(shù)據(jù)，用加權(quán)平均算術(shù)法計算出本案平均價格： 　　均價區(qū)間: 　 　　據(jù)有關(guān)專家預測，下半年房價不會有大的起伏，總體基本保持平穩(wěn)，建議啟盤均價元/㎡。 　　●　讓其住宅建筑的形和神成為武漢眾多樓盤中的精品，獨領(lǐng)風騷至少十年。 　　●　建筑外形是原汁原味的中國民居，里面又是百分之百符合現(xiàn)代人生活方式的要求，盡顯簡潔、古樸、輕盈、幽雅、別致。要做就要做自己的、民族的東西，做民族的精華。 　　我們提出精品樓盤，必須具備下列要素： 　　●　讓“晴川歷歷漢陽樹，芳草萋萋鸚鵡州”的自然氣息，“高山流水遇知音”的文化氣息融入到項目中。地產(chǎn)是在利用文化，但同時也是在創(chuàng)造文化。建筑本身只是一堆鋼筋混凝土，正是因為與文化的結(jié)合，賦予了建筑的生命和靈魂。 　　縱觀漢陽大道上周邊樓盤，大都以“時尚”、“國際”定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤。 　　三 　項目定位 　　市場定位建議 　　2004年初，武漢市政府在推出“兩帶、三城、九區(qū)、六大文化品牌”概念中，明確提出“武漢旅游文化城”、“月湖知音文化功能區(qū)”，著力彰顯自然人文相宜的文化。 　　●周邊競爭性樓盤以現(xiàn)樓或高性價分流市場份額。 　　●武漢新區(qū)的超大規(guī)模的建設將釋放巨大的買方市場，給項目提供了較大的市場空間。 　　O（機會） 　　●芳草路與月湖橋的連接，將帶動項目所在地的增值。 　　●項目南面為山坡切面，山坡上是破舊的居民區(qū)，使得項目通風和采光均受到一定的影響。 　　W（劣勢） 　　區(qū)位劣勢：　 　　●項目雖然處于漢陽大道，但離王家灣和鐘家村這兩個漢陽的經(jīng)濟原點有一定的距離。 　　●項目配有5990平方米的商網(wǎng)，增添了項目周邊新的配套。 　　●項目戶型設計為市場主力戶型，具有較大的市場需求空間。 　　●該區(qū)域附近樓盤比較多，將會成為購房者關(guān)注的熱點地區(qū)。 　　●各種商務、教育、娛樂、休閑配套基本具備。 l　兩房90平方米左右，三房120平方米左右，四房160平方米，項目戶型體現(xiàn)了“適合的才是最好的”——既達到了安康的目的，又避免了大而無當。 　　目前項目正在平整過程中，預計今年10月1日即可開盤銷售。項目地塊北面為一棟五層樓的停業(yè)醫(yī)院，南面為舊的住宅區(qū)，東面為漢橋路，西面為住宅區(qū)。用地性質(zhì)為商住用地。 因此，怎樣做好本案的整合推廣，既要提升項目的品質(zhì)，又要體現(xiàn)項目的差異性，是要解