【正文】 價也不會突破2500元，對膠州地區(qū)的目標客戶應具極強的誘惑力。以上是按理論的安全模式推理的結(jié)果。根據(jù)以上理論分析和膠州市、青島市場的價格差異性，而對膠州市的目標客戶，合理平均單價定位1650元／M2，毛利潤率約在34％。從經(jīng)驗角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤率應為25％35％，對應圖中的單價值為1350元／M21850元／M2。從以上（1）、（2）、（3）、（4）選項中，分別取4分。（4）很適合（2）一般（4）不激烈（2）較有利（4）有利（2）較有利（4）有余（2）有差距（3）足夠（1）不足目標客戶的交易資金量：（3）較強烈（1）不強烈目標客戶群的需求程度：（3）較足（1）少量目標客戶群的數(shù)量：項目評價模式的因素構(gòu)成及風險分析：在此基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。對住宅產(chǎn)品而言，在一定戶型面積范圍內(nèi)，總價決定客戶群的區(qū)隔，而單價卻直接影響消費心理。二、定位分析消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的。一、價值取向M23100元/商M23800元/M21716元/多層住宅：M21360元/平層住宅：位：價格定位該群族也是我們項目的目標客戶。該群族較復雜，有公務員、文化人、高級知識分子、回國人員、國企老板等不同類型，不同收入來源。退休人員原因是：按公務員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個因素，就是“灰色收入”。該群族是本項目主要目標客戶。高級技術(shù)人員高級職業(yè)經(jīng)理人企業(yè)業(yè)主細分如下：該群族是本項目期望的目標客戶。該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。文、教、衛(wèi)圈人士該階層基本都有住房，對生活質(zhì)量要求比較高。個體與私企業(yè)老板（市內(nèi)+周邊城鎮(zhèn)）二、目標客戶細分其中膠州市約占60％份額，膠州市其他城鎮(zhèn)占40％份額。造什么產(chǎn)品？位：都市新貴第八節(jié)建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位。三、廚衛(wèi)部分入口為優(yōu)質(zhì)實心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號定做，連體別墅公寓除外），普通夾板室內(nèi)門。二、門窗部分因此，本項目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務方式為主。關(guān)系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標客戶中有一定比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠、裝修煩人的麻煩。圖22（略）第七節(jié)（五）房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念結(jié)構(gòu)圖小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色本小區(qū)是以后現(xiàn)代主義設(shè)計手法結(jié)合歐陸設(shè)計風格，以典雅、明快的風格突出樓盤的個性，在膠州市形成巨大沖擊力，給消費者心理滿足感。使用過程是指消費者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，業(yè)主真實看到的小區(qū)、自己入住的單位以及良好的售后服務（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值提升。延伸產(chǎn)品包括售前服務及售后服務，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。通訊自動化系統(tǒng)※出入口管理系統(tǒng)※防盜報警系統(tǒng)※智能化配套包含有：景觀特點是：區(qū)外景入口景中心景組團景窗前景。（6）熱水器的選用和安裝，要求注意通風的處理和整體設(shè)計的配合。（5）各種管線綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。（4）各戶應集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管線不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。風道應滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計成直排風道。（2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。（1）依照模數(shù)尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是：廚衛(wèi)設(shè)備M2，室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于2M2，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴。M2以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計，一般的戶型在5M25M23為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風要求很嚴，設(shè)計時不允許出現(xiàn)“暗房”。各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴格區(qū)分開來，互不干擾。（二）戶型特點M2290M2的中等戶型面積為主導，商業(yè)會所約占9%，%。本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以80（一）平面布局因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象?！靶问疆a(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。第六節(jié)一次性付款　供10萬元創(chuàng)業(yè)基金。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場的空白點。目前項目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來本項目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品及其它購物需求量大，平均消費水平不高。業(yè)主在前3年的經(jīng)營使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。此時發(fā)展商一次性返還業(yè)主1萬元/年3年＝3萬元。舉例說明：假設(shè)該網(wǎng)點的總價是10萬元，業(yè)主首期付5成，則付5萬元。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點。返租。（3）租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營管理占20%。（1）出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點以后，以租賃形式出租給個體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費來盈利，此類占市場總量的20%左右。市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，膠州市目前采取的營銷手段目前較為單一，大部分為以下幾種類型：四、網(wǎng)點營銷手段建議：根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平在3800元/M2元月——2002年5月25號前　　均價為3300元/M2根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商前期網(wǎng)點銷售在價格策略上采用“高開低走”，其效果和負面影響與住宅樓類似。三、網(wǎng)點的價格策略建議：以此提高知名度及吸引人氣。本項目網(wǎng)點位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對。特色經(jīng)營由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范。因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)小鋪位，多通道的市場經(jīng)營，有別于商場的經(jīng)營模式，會吸引中低收入人士前來消費。優(yōu)勢：商場部分規(guī)劃60150：優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。：網(wǎng)點的單層面積范圍大，不易聚人氣。分配不均的人流量。劣勢：網(wǎng)點物業(yè)的范圍大。M2369根據(jù)中國策劃研究院青島項目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達720人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。優(yōu)勢：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，來往有幾條交通線路途經(jīng)此地；位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項目網(wǎng)點聚集人氣，且項目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購物環(huán)境優(yōu)越。a．所處的位置：一、項目的優(yōu)劣勢：商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。M，或為復式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點。根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，M2，均價3064元/平方米，價格范圍23303530元/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨立商鋪。商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層。可由買主出租或自行經(jīng)營。本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。網(wǎng)點規(guī)劃建議位：以服務小區(qū)業(yè)主為主，服務社會為輔第五節(jié)產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。位：現(xiàn)代都市新貴的“風雅逸境”顯示身份的名片定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽度、社會認知度。產(chǎn)品形象定位傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。東方文化與西方文化相融合位：人與自然環(huán)境相融合綠野與住宅的對話定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。產(chǎn)品文化定位例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。在同