【正文】 地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。設(shè)計(jì)新穎、構(gòu)造質(zhì)樸、健身、咖啡娛樂(lè)、休閑會(huì)所一應(yīng)俱全，不用遵循別人的現(xiàn)實(shí)，自已做主設(shè)計(jì)自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調(diào)的奢華。三、藍(lán)爵市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位于東莞市城市豪宅標(biāo)桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤(pán)表現(xiàn)形式為寫(xiě)字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡(jiǎn)約時(shí)尚、溫馨浪漫（現(xiàn)代）、精致內(nèi)斂、典雅高貴（傳統(tǒng)）的東韻西技格調(diào)。威脅（T）1）項(xiàng)目附近的幾處正在開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟?fàn)幨袌?chǎng)，勢(shì)必會(huì)分流部分潛在客戶。機(jī)會(huì)（O）1）東莞市近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)和財(cái)富。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個(gè)有機(jī)的文化傳承及默契結(jié)合點(diǎn)，否則會(huì)產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項(xiàng)目的整體命脈的成熟完美。2）項(xiàng)目市場(chǎng)分析透徹，消費(fèi)群體定位準(zhǔn)確，追求簡(jiǎn)約時(shí)尚的生活品味，已是城市新貴一種時(shí)髦的追求潮流；且最近數(shù)年?yáng)|莞市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級(jí)人口比重迅速增加，更為該項(xiàng)目的市場(chǎng)完美需求，提供了零風(fēng)險(xiǎn)保駕護(hù)航糸數(shù)。二、藍(lán)爵項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1）項(xiàng)目位于東莞市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達(dá)、出行方便，是東莞城市中的核心商業(yè)地段，周?chē)虡I(yè)氛圍極其濃厚。目標(biāo)群體綜述：主要來(lái)自東莞本地及投資者，以及一些想扎根東莞的外地商人及高級(jí)職工，對(duì)健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會(huì)的中流砥柱群體。一、目標(biāo)群體分析目標(biāo)群體對(duì)象：教師、科技人員、高級(jí)技工、企業(yè)管理高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主，其它相對(duì)高收入行業(yè)的人士，年齡階段以2035歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于東莞市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級(jí)或城市新貴。三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是東莞市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩(shī)情畫(huà)意的山峰，近享零距離天然氧吧。它不僅是東莞CBD內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點(diǎn)。以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒(méi)有信息記錄的計(jì)提提成，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部咨詢過(guò)的客戶并且做過(guò)登記的不計(jì)提成）。尾盤(pán)銷售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定，公司員工除業(yè)務(wù)員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂工作后，‰計(jì)提提成。五、銷售提成按照公司規(guī)定：（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后，‰計(jì)提提成。如需按揭貸款的客戶，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金。姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評(píng)，至少每?jī)芍苄柙诳偣境繒?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況，聯(lián)系方式：XXXXXXXXXXX三、實(shí)施辦法員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行銷售方案；方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法；適用范圍：公司所有員工；現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào)、金橋蘋(píng)果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；四、銷售流程首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定；公司員工負(fù)責(zé)將客戶帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可，業(yè)務(wù)人員做好銷售方案客戶登記工作，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成。史璞：配合陳永紅做好銷售方案工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的銷售方案情況進(jìn)行日?qǐng)?bào)，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系方式XXXXXXXXXXX。二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置公司成立銷售方案管理小組，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí)。此時(shí)的高度便只是層次與品位的需要??規(guī)格尺寸：（238CM）實(shí)際價(jià)格：8700元11月28日生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版彩色通欄：主標(biāo)：動(dòng)與靜副標(biāo)：品味生活中的靜謐溫馨文字表述：生活需要舒適、人生追求精彩。文字表述：在這個(gè)關(guān)注健康、提倡運(yùn)動(dòng)的時(shí)代，樓層高度成了鍛煉身體的唯一理由。10月1日（星期二）濟(jì)南時(shí)報(bào)報(bào)房產(chǎn)版通欄：主標(biāo)：不送禮的日子送什么？副標(biāo)：我們送你最真切的山景藝術(shù)規(guī)格尺寸：（238CM）實(shí)際價(jià)格：7920元（）10月3日（星期四）生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版彩色金頁(yè)：主題：迎國(guó)慶 送真情副標(biāo)：環(huán)翠山莊優(yōu)惠銷售僅限5天規(guī)格：56CM 600元/個(gè)10月3日（星期四）生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版彩色通欄：主題：綠色的家園 綠色的生活副標(biāo)：讓山景住宅走近我們的生活規(guī)格尺寸：（238CM）實(shí)際價(jià)格：7920元（）10月31日（星期四）生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版軟文章：主題：把山景固定在自家的窗戶上軟性專題文字：700字 共計(jì)：1400元。副標(biāo)：給成功的文雅之士一片新天地??文字表述：青綠色的線條逶迤在智慧的眼眸里，沸騰的事業(yè)成就在山一樣的氣魄中，環(huán)翠山莊用天地造化之靈韻感召著優(yōu)秀的人們走近這里??融入自然本身就是一種人生的成就。副標(biāo)：環(huán)翠山莊把生活與自然連成一道線。房子可以選擇，鄰居卻可遇不可求，好在環(huán)翠山莊的住戶都是有品位的人，我欣慰我榮幸。475字軟文（2200元）9月4日星期三濟(jì)南時(shí)報(bào)彩色通欄： 主標(biāo)：隔壁的琴聲??副標(biāo)：聆聽(tīng)生活中最動(dòng)聽(tīng)的聲音文字表述：清晨，隔壁鄰居又拉起了她的小提琴。會(huì)生活的人自然會(huì)鐘情最富品位的居住環(huán)境，環(huán)翠山莊給50位成功者量身打造，最合體的最舒適的生活空間。在樓頂?shù)慕】德杜_(tái)上，您仿佛伸手便可觸及到蒼松翠柏的枝葉??閉上眼睛感覺(jué)一下。文字表述：想當(dāng)年，為爭(zhēng)得每一寸土地，他們?cè)⊙獖^戰(zhàn)??今天在最美的地方我們建造最舒適的生活空間，我們不會(huì)忘記??七一期間，老革命、老紅軍憑借有效證件購(gòu)房享受98折優(yōu)惠。共計(jì)：4000元。每期刊登讀者來(lái)稿，凡被錄用發(fā)表的來(lái)稿都將獲得冠宇環(huán)翠山莊售樓處提供的精美禮品一份。具體廣告安排及表現(xiàn):7月18日星期四生活日?qǐng)?bào)房產(chǎn)版軟性文章：主題：到環(huán)翠山莊乘涼??副標(biāo)：與真正的山景住宅親密接觸文字1000字。11月15日——12月30日：市場(chǎng)延續(xù)期（收尾）：根據(jù)北方、尤其濟(jì)南人的購(gòu)房和消費(fèi)習(xí)慣，房產(chǎn)的淡季逐步到來(lái)，除了在元旦期間和春節(jié)前夕的市場(chǎng)沖刺外，消費(fèi)主力逐漸轉(zhuǎn)移。此時(shí)的廣告一定要保持，并努力在此階段達(dá)到強(qiáng)銷勢(shì)頭的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。廣告投放金額比例為35%，約計(jì)金額：。8月1日——10月1日：市場(chǎng)啟動(dòng)期：此時(shí)期需要在廣告創(chuàng)意上凸現(xiàn)獨(dú)特的風(fēng)格和深入挖掘內(nèi)在賣(mài)點(diǎn)。爭(zhēng)取做到：“一鳴驚人“。7月15日——8月1日：市場(chǎng)調(diào)整期；需要大量的廣告投入來(lái)打開(kāi)市場(chǎng)知名度。本方案的制定是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際客觀情況結(jié)合市場(chǎng)的淡旺季變化做出的。此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。(六)配套若樓房有周邊環(huán)境及設(shè)施的配合，其價(jià)值亦將相應(yīng)提高。加上中國(guó)人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會(huì)受陽(yáng)光照射影響，故朝南向物業(yè)價(jià)格一般較高。但如沒(méi)有電梯的多層樓房，其中層價(jià)格將較貴，高層因高層沒(méi)有電梯上落不便。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會(huì)使單位陽(yáng)光十足。（三）樓層在同一個(gè)高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣(mài)貴一點(diǎn)。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂(lè)及購(gòu)物消閑等設(shè)施較完善。從小區(qū)后院即能進(jìn)入天然生態(tài)園林——燕子山綠化帶，順勢(shì)直達(dá)燕子山的頂峰，感受生活與人生的高度從以上的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析來(lái)看，可供市場(chǎng)炒作的訴求點(diǎn)還是比較多的，只要運(yùn)用新穎獨(dú)特的廣告表現(xiàn)方式和創(chuàng)意手法進(jìn)行有針對(duì)性的客源吸引，積攢大量有效客源，更快更好的打出冠宇的房產(chǎn)品牌，促進(jìn)銷售進(jìn)度是大有希望的。加上建筑全部為四層結(jié)構(gòu)，即便是最高樓層也不過(guò)是四層而已，而且同樣享受贈(zèng)送閣樓的優(yōu)惠。戶型設(shè)計(jì)科學(xué)合理戶型設(shè)計(jì)貫徹“實(shí)用、科學(xué)、宜居”的人性化原則，空間布局更加合理、更加符合現(xiàn)代人的居住習(xí)慣和時(shí)尚要求。周邊人文氛圍濃厚與山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、旅游學(xué)校、法律學(xué)校等名校為鄰，締造充滿靈性的文化空間?？諝馇逍拢[中取靜。隨著東部的發(fā)展和經(jīng)十東路拓寬工程的進(jìn)展，該地段的升值潛力也將無(wú)可比擬。通過(guò)綜合分析項(xiàng)目具備以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越小區(qū)位于濟(jì)南市的東南部，緊靠經(jīng)十東路，交通方便，周邊設(shè)施齊全?；顒?dòng)目的、意義和目標(biāo)：一、冠宇?環(huán)翠山莊項(xiàng)目分析：（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：冠宇?環(huán)翠山莊在前期的開(kāi)發(fā)建設(shè)中并未作出大的廣告動(dòng)作，憑借自然優(yōu)勢(shì)和自然客戶達(dá)到了目前50%的銷售率。只有如此，保證每月的銷售任務(wù)甚至有所突破才是客觀的，符合市場(chǎng)規(guī)律的。畢竟，此種消費(fèi)群體大都屬于享受生活的高檔群體，購(gòu)房多為二次置業(yè)，這就決定了此類客源在市場(chǎng)消化時(shí)需要相對(duì)更長(zhǎng)一點(diǎn)的時(shí)間?？紤]到廣告宣傳的效果及其市場(chǎng)的反饋需要有一個(gè)周期，投入一定數(shù)量的廣告是必需的，尤其在主力宣傳時(shí)期，此時(shí)間段內(nèi)應(yīng)著力關(guān)注市場(chǎng)反映，銷售任務(wù)不可制定的過(guò)高，應(yīng)控制在市場(chǎng)客觀條件所能接受的彈性限度之內(nèi)。所以，充分挖掘項(xiàng)目依山傍勢(shì)的自然特色冠名為：冠宇環(huán)翠山莊是恰當(dāng)?shù)囊彩窍喈?dāng)不錯(cuò)的。本地區(qū)的消費(fèi)群體主要來(lái)自濟(jì)南市的各個(gè)地區(qū)，因?yàn)楸緟^(qū)域的樓盤(pán)均屬于高檔次，決定了購(gòu)買(mǎi)群體的有限，所以，在樓盤(pán)特色、文化上做文章應(yīng)該是首選策略。本區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的中檔次項(xiàng)目當(dāng)屬中聯(lián)花園，其內(nèi)部規(guī)劃風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、3000多元的銷售價(jià)格在此地區(qū)成為銷售較好的的樓盤(pán)。皇冠山莊和綠苑亞泰也是本區(qū)內(nèi)高檔次住宅的代表，尤其皇冠山莊的黃金位置及其內(nèi)部品質(zhì)在濟(jì)南市開(kāi)創(chuàng)了總體價(jià)位的先河。該地區(qū)集中了濟(jì)南市的各高檔房屋，無(wú)論是高層還是多層造型及規(guī)劃均依山傍勢(shì)，借山造景，各有千秋。作為冠宇環(huán)翠山莊項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，其地理位置、銷售價(jià)格決定了項(xiàng)目本身的實(shí)體定位——即山景富貴人家的“高貴”檔次和品質(zhì)，所以運(yùn)用適合的廣告投入量和切合實(shí)際的廣告投放方式是運(yùn)作此類項(xiàng)目的首選舉措。多重功能：提供多第三篇：房地產(chǎn)策劃書(shū)封面房地產(chǎn)策劃書(shū)成員：（策劃5081）李超 丁文亮張漢冠宇房地產(chǎn)策劃書(shū)2010年7月15日——2011年12月30日 活動(dòng)背景：濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)分析：濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷市場(chǎng)運(yùn)作及其消費(fèi)者理性認(rèn)知的轉(zhuǎn)變后，市場(chǎng)逐步成熟、消費(fèi)漸趨理性已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。七、策劃營(yíng)銷指導(dǎo)性理念一站式————兩極消費(fèi)————多重功能一站式：方便、快捷、高效，一站式購(gòu)物消費(fèi)。推廣手段：促銷優(yōu)惠策略：會(huì)員優(yōu)惠。推廣手段：體驗(yàn)館、示范區(qū)。推廣手段：戶外、車(chē)身、視頻、報(bào)媒全方位視覺(jué)及理念輸出。推廣手段： 【金源會(huì)】、主題活動(dòng)、軟性宣傳。體現(xiàn)區(qū)域化商業(yè)核心。一處多樣化、開(kāi)放形居住形態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所。建筑的多樣性。五、營(yíng)銷策劃構(gòu)思與設(shè)想總體構(gòu)思創(chuàng)造一種對(duì)公共領(lǐng)域的共同理解。項(xiàng)目總體定位湘中商業(yè)部分商業(yè)定位：融餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑、旅游、文化、購(gòu)物為一體的景觀時(shí)尚商業(yè)街。即將啟動(dòng)的項(xiàng)目有：香檳山名苑(高層住宅，200000平方米)、新化瓷廠住宅樓項(xiàng)目(未定名，建設(shè)用地110畝)等。風(fēng)景家園(住宅，30000平方米)、明源陽(yáng)光購(gòu)物公園(商業(yè)，52000平方米)、新康園經(jīng)貿(mào)中心(高層商住，32000平方米)、陽(yáng)光小區(qū)(商住，住宅67000平方米，商業(yè)13000平方米)、湘中%。五室兩廳一衛(wèi)一廚：171180㎡。三室兩廳兩衛(wèi)一廚：123142㎡。C、本土化銷售運(yùn)作，無(wú)市場(chǎng)先進(jìn)營(yíng)銷理念，開(kāi)發(fā)和后續(xù)管理 “兩張皮”，重銷售、輕經(jīng)營(yíng)，投資置業(yè)無(wú)保障。A、新化處在商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期，行業(yè)整合洗牌，外來(lái)資本進(jìn)入，但房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小。E、私營(yíng)礦主、企業(yè)老板、機(jī)關(guān)干部及在外創(chuàng)業(yè)回鄉(xiāng)置業(yè)者有投資預(yù)期，為新化商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了后備資源。C、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模不大，檔次不高，環(huán)境一般，管理有待提高，為專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)提供了機(jī)會(huì)。A、新化房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了充足的市場(chǎng)空間。金源商業(yè)項(xiàng)目來(lái)。A、由于該項(xiàng)目位于新化縣老城區(qū)，目前人氣不旺，流動(dòng)人口少，周邊配套不齊，商業(yè)氛圍尚未形成。C、新化地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，且各自的規(guī)劃具有一定互補(bǔ)性，相互沖擊較小。A、政府組織建設(shè)，項(xiàng)目信譽(yù)度高，資金到位確保工程進(jìn)度的順利進(jìn)行。2)項(xiàng)目周邊住房影響項(xiàng)目形象，尤其是后街旁邊的住房。3)區(qū)位發(fā)展前景看好：位于城市戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的核心，高起點(diǎn)規(guī)劃與政府加大基本建設(shè)投資力度對(duì)項(xiàng)目利好。地塊很平整，沒(méi)有拆遷，呈一字型展開(kāi)，北面和新化火車(chē)站相隔50米，南接資江二大橋西端接線工程，地塊相對(duì)平整一、地塊優(yōu)劣式分析優(yōu)勢(shì)：1)配套設(shè)施可以自我完善：項(xiàng)目地塊較長(zhǎng)，使項(xiàng)目更具吸引力。更多精品來(lái)自 簡(jiǎn)歷行商業(yè)街項(xiàng)目，目前已招商的企業(yè)包括佳惠超市、桂林人餐飲、通程電器、眾一百貨(鞋類)、康一馨藥業(yè)連鎖??項(xiàng)目地貌狀況項(xiàng)目占地240畝，規(guī)劃總建設(shè)面積30萬(wàn)㎡。明源陽(yáng)光購(gòu)物公園是集生態(tài)商業(yè)、智能商務(wù)、白金星級(jí)酒店、高品位休閑娛樂(lè)業(yè)、著名品牌專賣(mài)店為一體的步地塊優(yōu)劣式分析優(yōu)勢(shì)：1)配套設(shè)施可以自我完善：項(xiàng)目地塊較長(zhǎng)，使項(xiàng)目更具吸引力。項(xiàng)目周遍樓市現(xiàn)狀就項(xiàng)目周邊來(lái)說(shuō)，類似物業(yè)主要是新化溫州商業(yè)廣場(chǎng)、明源陽(yáng)光購(gòu)物公園、新康園經(jīng)貿(mào)中心，三個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量總和大體與本項(xiàng)目相當(dāng)。就本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，以上情況對(duì)項(xiàng)目有所影響，但影響不大，由于新化屬于三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展程度不高，潛在購(gòu)買(mǎi)群體巨大，且新化處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步階段，大量握有資金的目標(biāo)客戶群正在積極尋找投資方向，是本項(xiàng)目的利好所在。項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展分析自2006 年以來(lái)，央行連續(xù)3次調(diào)高銀行金融存貸款利率，導(dǎo)致按揭貸款所承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)加重，雖有效遏制了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，但也打擊了一部分購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)置房地產(chǎn)的積極性，特別影響了以投資為主要目的的購(gòu)買(mǎi)群體。新化當(dāng)?shù)厝丝诒姸?，?jīng)濟(jì)粗放，人均收入不高，公務(wù)員基本收入在1