【正文】 點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一。還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。它那巨碩無比的下部是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。2)產(chǎn)品分析萊恩田園區(qū)位于**九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是**的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園。萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對(duì)萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件。隨著對(duì)本案規(guī)劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項(xiàng)目做成**區(qū)精品樓盤。而對(duì)于上述的項(xiàng)目建議，敝司認(rèn)為勢(shì)必能夠較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度，既成功推出市場(chǎng)，又能為項(xiàng)目以后各期的銷售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物業(yè)。配合的公關(guān)活動(dòng)，在新聞媒介上適當(dāng)?shù)膱?bào)道。第三個(gè)階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行促銷活動(dòng)。第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點(diǎn)，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點(diǎn)。敝司現(xiàn)將樓盤的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹立起“海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會(huì)生活的一顆新星”的鮮明形象。表現(xiàn)手法結(jié)合不同時(shí)期的推廣策略，在項(xiàng)目整體品牌形象塑造等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項(xiàng)目廣告主題，在標(biāo)題等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“海景中心”的“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，從而塑造項(xiàng)目的品牌形象和親和力?！?*小區(qū)宜住精品公寓典范” 3．3廣告創(chuàng)意及訴求廣告創(chuàng)意“海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““**小區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)大都會(huì)內(nèi)豐富多彩的高品味生活。而對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開始。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動(dòng)。價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。⑵**晚報(bào)全國十大報(bào)業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果。分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對(duì)區(qū)域感情不太考慮。分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：分析：小區(qū)附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。2．3．目標(biāo)客戶定位其購房客戶群有較為特殊的一面。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：**小區(qū)住精品公寓典范——最后一期精品。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新都市社區(qū)緊密掛鉤，淡化小區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提?！耙匀藶楸尽钡慕?jīng)營理念面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。，引起客戶購買沖動(dòng)在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。我們得企劃思路： 項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個(gè)“**中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨(dú)特的品牌形象。外來人員多，治安問題多，影響買家心理； 1．4．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析 對(duì)手一：XX小區(qū)：由3幢12層及一幢9層組成：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層 ：新都市、新市民、新文化、新生活 ：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2 ⑴優(yōu)勢(shì)分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入??； ②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力； ⑵劣勢(shì)分析①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理； ②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次； ③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率； 對(duì)手二：XX花園：由3幢連體9層組成 ：現(xiàn)推C—H座的3～9層 ：享受家在公園旁的舒適與休閑 ：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2 ⑴優(yōu)勢(shì)分析①該樓盤是本區(qū)一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買；②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；③該樓盤緊靠**區(qū)政府，**公園近在咫尺，對(duì)樓盤檔次的提升有莫大的幫助；⑵劣勢(shì)分析①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售； ②周邊外來人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心； ③戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象； 1．5．項(xiàng)目周邊配套狀況 ①大學(xué)：**師大、**學(xué)院、**學(xué)校 ②中學(xué)：**附中、**中學(xué) ③小學(xué)：**小學(xué) ④銀行：中國工商銀行⑤康體：**體育中心、羽毛球館 由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。地處交通主干道**大道和**大道交匯點(diǎn)，交通十分便利；項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。1．3．項(xiàng)目分析 ：海景中心 ：由2幢28層組成 ：現(xiàn)推**的7～28層 ：只交一成，即做業(yè)主：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2 ：一級(jí)一類裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門） ⑴優(yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目由海海濱置業(yè)公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。**區(qū)樓盤分布相對(duì)集中，主要分布XXXXXXX為中心的集中區(qū)域。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。全區(qū)有**大道等63條主要干道，**高速公路共穿東西，**車站終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。（3）戶外廣告和指示路牌①在樓盤附近做指示路牌②樓盤工地周邊圍墻廣告廣告預(yù)算電臺(tái)：，持續(xù)時(shí)間一個(gè)月，播出時(shí)間播放各個(gè)時(shí)間2次十秒，費(fèi)用154800順德電臺(tái)/每天，1季度（除周六，日），播出時(shí)間十分鐘專題廣告，每天2次，節(jié)目特約（交通消息10秒），費(fèi)用630000報(bào)紙：廣州日?qǐng)?bào)周一，二/時(shí)間，持續(xù)1季度，規(guī)格1217cm，版位A10—A13，A1疊底版（周一），A12—A17，A1疊底版（周二）彩色，費(fèi)用242400羊城晚報(bào)每天，持續(xù)一個(gè)月，規(guī)格1218，版位鄂東版，彩色，費(fèi)用286650 電視：順德電臺(tái)周二、周四，時(shí)段一級(jí)（隨機(jī)），周日，一季度，經(jīng)費(fèi)79500電視周一—周五，時(shí)段周六、日，持續(xù)時(shí)間，費(fèi)用小計(jì)戶外廣告及指示路牌，持續(xù)時(shí)間長時(shí)間，費(fèi)用預(yù)算50萬總計(jì)：1893350元第三篇：房地產(chǎn)廣告策劃書房地產(chǎn)廣告策劃書 1．1區(qū)域市場(chǎng)分析 1．2定向市場(chǎng)分析 1．3項(xiàng)目分析1．4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析 1．5項(xiàng)目周邊配套狀況 2．項(xiàng)目市場(chǎng)定位 2．1市場(chǎng)定位 2．2項(xiàng)目形象定位 2．3目標(biāo)客戶定位 3．宣傳策略 3． 3． 3．3廣告創(chuàng)意及訴求 3．4廣告宣傳推廣策略 3．5媒介的組合策略 結(jié)束語1．1．區(qū)域市場(chǎng)分析**區(qū)位于**市東部，東與**區(qū)相連，南瀕**，西南接**區(qū)。羊城晚報(bào)全國十大報(bào)業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果。，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購買沖動(dòng)，促進(jìn)成交。，可以有效提升項(xiàng)目的知