【正文】 售主管填寫(xiě)房款計(jì)算表　　 合同轉(zhuǎn)交銷(xiāo)售經(jīng)理　 到房產(chǎn)部門(mén)見(jiàn)證　　辦理按揭貨款手續(xù)。：1）、認(rèn)購(gòu)流程 銷(xiāo)售人員與顧客填寫(xiě)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一式兩份 　 銷(xiāo)售主客審核、簽字　　 　　財(cái)務(wù)人員收取定金開(kāi)具收據(jù) 加蓋公司“公章”一份交顧客，一份銷(xiāo)控留存 填寫(xiě)登記表：客戶(hù)交齊定金后簽定《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，由銷(xiāo)售經(jīng)理簽字并加蓋銷(xiāo)售公章后將客戶(hù)聯(lián)交給客戶(hù)，提供客戶(hù)看清條款，同時(shí)附送一份《認(rèn)購(gòu)須知》，請(qǐng)客戶(hù)填寫(xiě)《客戶(hù)檔案表》，留存客戶(hù)身份證復(fù)印件，填寫(xiě)《新售報(bào)表》及《認(rèn)購(gòu)登記表》，將《交款通知單》、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、《客戶(hù)檔案表》、客戶(hù)身份證復(fù)印件、《新售報(bào)表》等交給銷(xiāo)售主管，并保留一份《定房協(xié)議》復(fù)印件。給客戶(hù)推薦所需要的物業(yè)，使用《置業(yè)計(jì)劃書(shū)》，客戶(hù)離開(kāi)時(shí)，將客戶(hù)送至售樓處門(mén)口。，組織、參與斗毆事件；煽動(dòng)員工怠工、罷工等行為。；為客戶(hù)提供有損公司利益的額外服務(wù)；私自向客戶(hù)收取費(fèi)用；藏匿客戶(hù)遺忘的物品等不道德的行為。、騙取或故意損壞客戶(hù)、同事或公司的財(cái)物；向客戶(hù)索取小費(fèi)或禮物；要求客戶(hù)代辦私事。、傳播公司、同事利益的謠言，被當(dāng)?shù)貓?zhí)法機(jī)關(guān)拘留審查。、離崗致使工作時(shí)間電話(huà)無(wú)人接聽(tīng)，客戶(hù)無(wú)人接待，影響工作，、挪用公司的物品。二）重大過(guò)失、同事、上司無(wú)禮，出言不遜或恐嚇、威脅、騷擾客戶(hù)。，未按規(guī)定佩戴工作牌、配合開(kāi)展業(yè)務(wù)。嚴(yán)重超范圍承諾客戶(hù)者。未經(jīng)公司許可,私自將已購(gòu)物業(yè)轉(zhuǎn)讓者。在售樓處與同事之間惡意攻擊或爭(zhēng)斗以及與客戶(hù)發(fā)生任何爭(zhēng)吵。未經(jīng)部門(mén)主管同意私自外出利用職務(wù)之便利炒樓者服務(wù)惡劣,與客戶(hù)爭(zhēng)吵、打架者。被開(kāi)發(fā)商投訴，情節(jié)嚴(yán)重的交由公司處理。接聽(tīng)電話(huà)不積極、熱情。不請(qǐng)示銷(xiāo)售經(jīng)理直接將銷(xiāo)控單位號(hào)售出。散布不利于公司的信息,在團(tuán)隊(duì)當(dāng)中造成不良影響。，原則上在正常休息日之外不能休息,特殊情況要休息,必須提前一天告訴部門(mén)主管。,必須于當(dāng)日23：00前打電話(huà)或發(fā)短信息給部門(mén)主管（否則視為遲到、早退處理）。、小說(shuō)、報(bào)刊,更不準(zhǔn)吃零食。遲到超過(guò)一個(gè)小時(shí)的取消下一個(gè)工作日的銷(xiāo)售資格。紀(jì)律制度：，提前十五分鐘到達(dá)銷(xiāo)售部，利用五分鐘做清潔，五分鐘整理自己的儀表，五分鐘由部門(mén)主管開(kāi)會(huì)，總結(jié)前一天工作情況以及得失，安排當(dāng)天的工作內(nèi)容,遲到超過(guò)五分鐘以上的銷(xiāo)售人員取消當(dāng)日銷(xiāo)售資格,并不得無(wú)故早退。有其他嚴(yán)重違反公司制度者，亦作除名處理。，以請(qǐng)假或曠工半天論處；凡請(qǐng)假或曠工超過(guò)2小時(shí)者，以請(qǐng)假1天或曠1天論處。二）事假與病假，必須事先按公司制度征得銷(xiāo)售經(jīng)理簽字認(rèn)可后，方能放假。四、紀(jì)律要求及紀(jì)律制度紀(jì)律要求一）遲到與早退：按公司規(guī)定的作息時(shí)間工作，遲到5分鐘內(nèi)，每次罰款10元，當(dāng)月遲到第5次，作曠工處理，由此導(dǎo)致?lián)p失或極壞影響者，給予罰款100元，直至除名。：日常工作中要保持高昂的工作積極性，在與客人的交談中應(yīng)主動(dòng)為客人著想。二）服務(wù)態(tài)度，與同事和睦相處，互幫互助。：必須如實(shí)向上司匯報(bào)工作，反饋工作中遇到的問(wèn)題，堅(jiān)決杜絕欺騙或陽(yáng)奉陰違陰違等不道德行為。準(zhǔn)則：一）工作態(tài)度：切實(shí)服從上司的工作安排和調(diào)配，按時(shí)完成任務(wù)，不得拖延、拒絕或終止工作。，將桌子收拾好，凳子擺放整齊，并將洽談桌抹一次。、洗抹布、拖地。、看雜志與小說(shuō)、打鬧、高聲喧嘩、化妝、打牌、閑談。，依次有序接待客戶(hù)，服從銷(xiāo)售主管的調(diào)控。對(duì)沒(méi)有把握念對(duì)的姓名，可以請(qǐng)教一下對(duì)方，然后將名片放入自己口袋或手提包、名片夾中三、行為規(guī)范及準(zhǔn)則規(guī)范：，儀容整潔。二）接名片，應(yīng)該用雙手接。，顧客已對(duì)你有一定了解，或有人介紹，就可以在打招呼后直接面談，在面談過(guò)程中或臨別時(shí)，再拿出名處遞給對(duì)方。（六）名片使用一）遞名片初次見(jiàn)到顧客，首先要以親切態(tài)度打招呼，并報(bào)上自己的公司名稱(chēng)，然后將名片遞給對(duì)方，名片夾應(yīng)放在西裝的內(nèi)袋里，不應(yīng)從褲子口袋里掏出。，方為通話(huà)完畢，不得先于對(duì)方掛線(xiàn)。，然后報(bào)出案名，然后問(wèn)客戶(hù)“請(qǐng)問(wèn)有什么能幫你的忙”．，應(yīng)用手捂住話(huà)筒，并說(shuō)“對(duì)不起”。、打嗝、吐痰等，當(dāng)眾修飾自己的容貌。《PS：交際用語(yǔ)：看望別人應(yīng)說(shuō)：拜訪 等候別人應(yīng)說(shuō)：恭候 麻煩別人應(yīng)說(shuō)：打擾求給方便應(yīng)說(shuō)：借光 托人辦事應(yīng)說(shuō)：拜托 請(qǐng)人指教應(yīng)說(shuō)：請(qǐng)教他人指點(diǎn)應(yīng)稱(chēng)：賜教 請(qǐng)人解答應(yīng)用：請(qǐng)問(wèn) 贊人見(jiàn)解應(yīng)用：高見(jiàn)歸還原物應(yīng)說(shuō)：奉還 求人原諒應(yīng)說(shuō)：包涵 歡迎顧客應(yīng)叫：光顧老人年齡應(yīng)問(wèn)：高壽 好久不見(jiàn)應(yīng)說(shuō)：久違 客人來(lái)到應(yīng)用：光臨中途先走應(yīng)說(shuō)：失陪 與人分別應(yīng)說(shuō)：告辭 初次見(jiàn)面應(yīng)說(shuō)：幸會(huì) 《PS：談吐禁忌：，包括個(gè)人經(jīng)濟(jì)、健康、工作情況，但對(duì)別人的問(wèn)題卻不予關(guān)心，從不感興趣；，只談?wù)撾u毛小事，或不斷重復(fù)一些膚淺的話(huà)題，及一無(wú)是處的見(jiàn)解；，不茍言笑；，喜怒言形于色，情緒呆滯；，悄然獨(dú)立；，語(yǔ)氣浮夸粗俗；；。，一律講“對(duì)不起，請(qǐng)稍候”，如果離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng)，回來(lái)后要講“對(duì)不起，讓您久等了”。，注意講“歡迎光臨”，顧客走時(shí)，要注意講“歡迎再次光臨”。，都要說(shuō)“謝謝”。，未知姓氏之前要稱(chēng)呼“先生”或“小姐”。，多用敬語(yǔ)，“請(qǐng)”、“謝”字不離口。不要急功近利地推銷(xiāo)樓盤(pán)，要給客戶(hù)一種：“置業(yè)顧問(wèn)”的形象。、工作、打電話(huà)與客戶(hù)交談時(shí)，如有客戶(hù)走近，應(yīng)立即示意，表示已注意客戶(hù)的來(lái)臨，不得無(wú)所表示，等客戶(hù)先開(kāi)口。，亂丟亂碰物品；咳嗽、大噴嚏應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)“對(duì)不起”。、親切、真實(shí)、友好，必要時(shí)還要有同情的表情，做到精神振奮，情緒飽滿(mǎn)，不卑不亢。男員工上班需著深色皮鞋及深色線(xiàn)襪；女員工上班可著肉色或淺灰色絲襪、深色中高跟皮鞋。，不得任其歪歪扭扭。，身體不得東倒西歪，前傾后仰。并隨時(shí)注意給客戶(hù)讓路，切忌橫沖直撞。故意扭屁股等不雅動(dòng)作，也不要在行走時(shí)出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。3. 動(dòng)姿：行動(dòng)時(shí)步伐要適中，女性應(yīng)多用小步，切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑，也不可腳擦著地板走。從座位上站起，動(dòng)作要輕避免引起座椅傾倒或發(fā)出響聲，一般從座椅左側(cè)站起。生客造訪時(shí)，落座在座椅前的1/3，熟客造訪時(shí)，可落座在座椅的2/3，不得背靠椅背。二、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)禮儀規(guī)范（一）儀態(tài)：所有必須以立姿工作的銷(xiāo)售人員，其正確的站立姿勢(shì)應(yīng)是：雙腳與肩同寬，自然垂直分開(kāi)（體重均落在雙腳上，肩平、頭正、兩眼平視前方、挺胸、收腹）。，銷(xiāo)售員不得向外界傳播或提供有關(guān)公司的任何資料，公司一切文件及資料不得交給無(wú)關(guān)人員。，考評(píng)不合格自動(dòng)下崗。，自動(dòng)下崗。如一月內(nèi)發(fā)生三次主管人員未能按部門(mén)要求時(shí)間報(bào)送各種報(bào)表數(shù)據(jù)，或所報(bào)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，造成不良影響，給予現(xiàn)場(chǎng)主管書(shū)面批評(píng)并全公司通報(bào)。造成經(jīng)濟(jì)損失的由銷(xiāo)售人員自行負(fù)責(zé)。，造成經(jīng)濟(jì)損失且無(wú)法追回的，除承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失外，還將視情況給予處罰。，更不得私下向客戶(hù)收取任何費(fèi)用。，不可隨意向客戶(hù)許諾。，銷(xiāo)售主管負(fù)責(zé)執(zhí)行，銷(xiāo)控出現(xiàn)錯(cuò)誤將視情況給予相關(guān)人員處罰。，銷(xiāo)售經(jīng)理查核簽字后送財(cái)務(wù)部。，有特殊情況須向銷(xiāo)售經(jīng)理請(qǐng)假，按事假一天記錄在銷(xiāo)售員考勤表上。，例會(huì)由銷(xiāo)售經(jīng)理主持，銷(xiāo)售主管做會(huì)議記錄，并在周報(bào)上摘要匯報(bào)。例會(huì)需由專(zhuān)人做記錄，并在日?qǐng)?bào)上摘要匯報(bào)。銷(xiāo)售員不得在銷(xiāo)售前臺(tái)進(jìn)食或看與銷(xiāo)售無(wú)關(guān)的報(bào)刊雜志，如有違反，每人每次扣罰50元。不按規(guī)定著裝每次扣罰50元。累計(jì)假記錄及補(bǔ)休安排由現(xiàn)場(chǎng)主管負(fù)責(zé)。，可以補(bǔ)休，計(jì)為累計(jì)假。病假需提供區(qū)級(jí)以上醫(yī)院證明，病假全年累計(jì)超過(guò)10天后，每日扣除底薪的2%，事假每日扣除底薪的5%。，請(qǐng)假半小時(shí)以?xún)?nèi)由銷(xiāo)售主管審批，一天以上（包括一天）須銷(xiāo)售經(jīng)理批準(zhǔn)，三天以上須報(bào)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批（年休假除外）。、早退或擅離工作崗位超過(guò)一小時(shí)計(jì)為曠工。如銷(xiāo)售員相互調(diào)班需銷(xiāo)售主管同意。 2:銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的管理一、現(xiàn)場(chǎng)基本工作制度，變更上下班時(shí)間需報(bào)銷(xiāo)售經(jīng)理同意。：有山墻承重和屋架承重兩類(lèi)。：由屋面和支承結(jié)構(gòu)頂棚等主要部分組成。居住建筑的樓梯寬度一般：，；，：由屋面與支承結(jié)構(gòu)等組成。防火與安全。樓梯的基本要求：建筑上要滿(mǎn)足功能要求，保證通行暢通和美觀。形式：直上，雙折—四折，曲尺。外：混合砂漿抹灰、水泥砂漿抹灰、水刷石及干粘石飾面、瓷磚修面等。：外：15毫米—25毫米，內(nèi)：15—20毫米，頂棚：1215毫米。：自重越輕越好，厚度越薄超好；房間的隔墻應(yīng)有一定的隔聲性能，廚房的隔墻應(yīng)具有耐火性能，浴廁的隔墻隔斷應(yīng)考慮防潮要求；易于拆除，易于移位。材料及施工方面的要求：強(qiáng)度，導(dǎo)熱，吸水率，抗凍性，輕質(zhì)，防水，防潮，防火。保溫、隔熱與隔聲等方面的要求：墻體應(yīng)該具有足夠的熱阻，還應(yīng)具有一定的隔聲性能，包括門(mén)窗。堅(jiān)固方面的要求：墻體除承受自重外，還要能支承整個(gè)房屋的荷載。外墻主要由勒腳、墻身、檐口三部份組成。天然地基：凡天然土層具有足夠的承載力，不需經(jīng)人工改良或加固，可直接在上面建造房層人工地基：通過(guò)人工加固。鋼筋混凝土基礎(chǔ)：在混凝土基礎(chǔ)上配置抗拉性能好的鋼筋。：基礎(chǔ)：建筑物最下面埋在土中的擴(kuò)大構(gòu)件稱(chēng)為基礎(chǔ)。屋面用以防御風(fēng)沙雨雪的侵襲和太陽(yáng)的輻射；屋架支于墻或柱上，并將自重及屋面的荷載傳至墻和柱上。屋頂：是建筑的頂部結(jié)構(gòu)，形式有坡屋頂、平層頂?shù)?。樓層主要包括面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚三部分。樓地層：是建筑物水平方向的承重構(gòu)件，分為樓層和地層。墻和柱：墻是建筑物的承重及圍護(hù)構(gòu)件。：分為四級(jí)，一級(jí)最好，四級(jí)最差。：一級(jí)：耐久年限100年以上，具有歷史性、紀(jì)念性、代表性的重要建筑，如紀(jì)念館、博物館、國(guó)家會(huì)堂等二級(jí)：耐久年限50年以上的重要公共建筑，如一級(jí)行政機(jī)關(guān)辦公樓，火車(chē)站，賓館等三級(jí)：耐久年限4050年的公共建筑與居住建筑，如高校，醫(yī)院主要工業(yè)廠房等。小高層住宅 ：指七層至十二層的住宅。低層住宅：指一層至三層的住宅。部分框架式：外部用墻承重，內(nèi)部采用梁柱承重的建筑，或底層用框架，上部用墻承重的建筑。常用于六層以下的居住辦公類(lèi)民用建筑及中小型工業(yè)建筑。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。：磚混結(jié)構(gòu):主要是磚墻承重，部分是鋼盤(pán)混凝土承重的結(jié)構(gòu)。工業(yè)建筑：各類(lèi)工業(yè)及輕工業(yè)等生產(chǎn)用的廠房、動(dòng)力用的發(fā)電站及貯存原材料和成品的倉(cāng)庫(kù)等。：即建筑覆蓋率，居住區(qū)用地內(nèi)，各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。:指建筑平面外輪廓線(xiàn)之間的距離。103. 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)?應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。101. 貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？借款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前10個(gè)工作日向貸款人提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息，此前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款，即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。97. 已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓?zhuān)?根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)珣?yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書(shū)，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記。94. 房地產(chǎn)登記是以什么單位進(jìn)行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。92. 辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費(fèi)用？保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)。在該土地使用年限屆滿(mǎn)后，土地將由國(guó)家收回。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。另外，加油站、加氣站用地為二十年。相應(yīng)問(wèn)題：90. 土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。89. 套內(nèi)墻體面積:是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題87. 住宅的建筑面積:亦稱(chēng)建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測(cè)定的各層平面面積之和。PS：套內(nèi)面積，使用面積。85. 居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶(hù)生活的居室凈面積之和。83. 物業(yè)的竣工驗(yàn)收:是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也完成了物業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。）81. 商品房綜合驗(yàn)收合格：指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。80. 道路紅線(xiàn)：城市道路(含居住區(qū)級(jí)道路)用地的規(guī)劃控制線(xiàn)。77. 道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線(xiàn)內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。74. 綠化率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用