【正文】 1．錯(cuò)層上下以 30—60 公分為宜。 錯(cuò)層住宅可以說(shuō)是從小別墅、公寓的空間變化演變而來(lái)。 錯(cuò)層房型設(shè)計(jì)對(duì)其提升高度有一定限制，同時(shí)對(duì)抗震性要求較普通住宅更高。不同的錯(cuò)層形成 了不同的功能區(qū)。 即一套住宅有兩個(gè)以上的層面，但它們又不同于一般劃一的簡(jiǎn)單的上下兩層躍層式住宅房型。 雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過(guò)低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)， 但其屬于 精巧實(shí)用的住宅類型，經(jīng)濟(jì)效益明顯 。這類住宅在建造上仍每戶占有上下銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 23 兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層為 米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。這 類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法。 躍層式住宅 住宅特點(diǎn)：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。 六十五、高層住宅 指十層及十層以上的住宅。 六十三、多層住宅 指四層至六層的住宅。 六十一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收 是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也完成了物業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 22 間所發(fā)生的一個(gè)法 定手續(xù)。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。 五十九、違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人， 若合同雙方無(wú)法最終簽署協(xié)議，則對(duì)方無(wú)權(quán)扣留當(dāng)事人所支付的為表達(dá)履約誠(chéng)意而支付的金額。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者 雙倍返還定金 五十八、訂金 訂金，有時(shí)稱誠(chéng)意金。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。房產(chǎn)廣告中：元／平方米起售 ，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意 。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 五十四、均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷 售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。 爛尾 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房子 ，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 五十、準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 四十八、外銷房 銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 19 外銷商品房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。 四十七、現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 四十五、期房 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 一手 ，第二次交易則為 二手 。公有住房 通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。 四十一、已購(gòu)公房 已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有住房 四十二、單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 三十九、隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度 裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 三十七、半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2者 三十八、玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然 采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。 開(kāi)間 5 米以上，進(jìn)深 7米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 米 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 。 三十二、綠地率 綠地率 =居住區(qū)綠地面積 /居住區(qū)用地總面積 100% 三十三、綠化率 綠化率 =植被垂直投影面積 /居住區(qū)總面積 100% 三十四、開(kāi)間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 16 三十一、房屋建筑、樓宇開(kāi)發(fā) 包括土地“三通一平”或“七通平”。 三十、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益高、增值快的特點(diǎn)。 二十九、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 是指在依法取得土地 使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 二十七、套內(nèi)使用面積 指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過(guò)廳、起居室、內(nèi)走道、陽(yáng)臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。 銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 15 二十五、住宅間距 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 二十三、建筑容積率 建筑容積率 =小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米） /小區(qū)總占地面積（平方米） 100%。 二十二、各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e怎樣計(jì)算 房屋按套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =該套（單元）內(nèi)的使用面積應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e247。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 十九、什么是套內(nèi)建筑面積 房層按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。 建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。 獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。 1縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 1屬房久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 1有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 建筑間房久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 屬房久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外 樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 220米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在 220米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在，按其水平投影面積計(jì)算。 層內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在 米以上部位計(jì)算建筑面積。且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 米以上（含 ）的永久性建筑。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計(jì)收。 十五、如借款人逾期還款，如何處理 如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動(dòng)扣劃不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行 會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理還款。貨款期限在 1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每月 以相等的月均還款額償還銀行貨款本金和利息。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 十二、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓 根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由 抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 十一、預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記 預(yù)觀房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的 ，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。 七、什么 樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用僅的；司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 五、哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 經(jīng)初始登記的產(chǎn)地房，有下列情況之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記：買賣；繼承；贈(zèng)與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅銷售完全實(shí)用手冊(cè) 萬(wàn)般帶不走，唯有業(yè)隨身 相信自己，我可以，我做到 10 游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 二、房地產(chǎn)登記的程序 房地產(chǎn)登記按下列程序辦理： 提出申請(qǐng)； 受理申請(qǐng)； 審查申請(qǐng)文件； 權(quán)屬調(diào)查； 依法公告； 確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利； 將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上； 計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房增權(quán)利證書； 立卷歸檔。 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱 “五證 ”。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售 許可證》。只要善于做人、善于做事、善于積累，經(jīng)常盤點(diǎn)人生，一切奇跡都有隨時(shí)出現(xiàn)的可能。在一個(gè)市場(chǎng)切入點(diǎn)上，做實(shí)做細(xì)做透文章。只有堅(jiān)持、只有總結(jié)，不斷地調(diào)整、不斷地糾正自己的行為過(guò)程，合拍市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，做到 “ 腿勤、嘴勤、耳勤、手勤、眼勤、腦勤 ”6 勤，在市場(chǎng)定位后，找準(zhǔn)該市場(chǎng)的突破口，集中發(fā) “4 個(gè)力 ” ： 集中時(shí)間力 —— 跑； 集中資金力 —— 投； 集中精力 —— 想； 集中服務(wù)力 —— 滿足。本人認(rèn)為，一個(gè)營(yíng)銷顧問(wèn) 3種人的角色都要具備，一是創(chuàng)造需求，二是運(yùn)用需 求，三是滿足需求。作為營(yíng)銷顧問(wèn)，要既會(huì)做人，也會(huì)做事。在推銷過(guò)程中，不要怕拒絕，拒絕是推銷的開(kāi)始；不要怕失敗，只有跌到，才有站起來(lái)。有一位學(xué)生問(wèn)當(dāng)今世界聞名的經(jīng)營(yíng)大師，成功的秘訣是什么？大師答道，你只要每天比別人多拜訪 5個(gè)客戶。沒(méi)有精神理念，就像沒(méi)有生命一樣。 本人再舉個(gè)例子，人得了癌癥，有些人頂住、挺過(guò)來(lái)了，有堅(jiān)強(qiáng)的精神理念，與病魔作斗爭(zhēng)；銷售完全實(shí)用手冊(cè)