【正文】 ；（3）貸款銀行認可的其他符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。二、個人住房擔保貸款的具體操作（一）住房貸款的分類個人住房貸款一般采用抵押、質(zhì)押、保證和抵押（質(zhì)押）加保證四種擔保方式。歸根到底，居民買不買得起房，取決于房價與居民購房能力之比。具體收費標準（略），參看當?shù)貥藴省＃?）投購物業(yè)財產(chǎn)保險（如火險、滅害險等）及各種責任保險的支出；（6）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用；（7）清潔公共地方及幕墻、墻面之費用；（8）公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護費；（9）儲備余，指物業(yè)配套設施的更新費用；（10）聘請法律、會計等專業(yè)人士之費用；（11）節(jié)日裝飾的費用；（12）管理者酬金，指管理者履行管理義務時，全體業(yè)主（用戶）向其支付的報酬；（13）行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用；（14）公共電視接受系統(tǒng)維護費用；（15）其他為管理而發(fā)生的合理支出。設備、機器裝置及設施等。具體來說，各類物業(yè)管理費用主要由如下一些項目構成：（1）公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻，樓梯，步行廣場、升降梯（扶梯）、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)。（3）由大中型企業(yè)的自管房單位所組建的物業(yè)管理企業(yè)：（4）社會上自發(fā)成立的物業(yè)管理企業(yè)：（5）少量的由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。目前物業(yè)管理企業(yè)主要有以下來源：（l）由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占物業(yè)管理公司總量的大多數(shù)。（二）管委會管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權益。改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定。決定物業(yè)內(nèi)關于業(yè)主利益的重大事項。監(jiān)督管委會的工作。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。11）醫(yī)療服務；12）特殊服務。7）房屋維修。4）打字復印。從辦公、寫字樓的特點出發(fā)，其物業(yè)管理的內(nèi)容應該是：l）清潔衛(wèi)生：2）安全保衛(wèi)。而服務質(zhì)量的高低，必須通過客人的親身感受，視其物質(zhì)和精神需求滿足程度而確定。總的要求是：親切、細微、體貼、周詳。10）搬運服務。7）房產(chǎn)管理，房屋維修：8）供暖、供水。其具體物業(yè)管理和服務的范圍是：1）庭院綠化與修剪；2）道路整修與養(yǎng)護：3）清潔衛(wèi)生：4）洗滌整燙。其服務內(nèi)容應該是多樣、靈活、周全。（2）高級公寓住高級公寓的大多數(shù)人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人住高級公寓的大多數(shù)人收入較高，如企業(yè)的承包人、外國商社駐華公職人員、文藝界的歌星，影星等。5）開辦餐食，減輕家務；6）換煤氣罐，拆洗被褥；7）組織護院，保證安全。代買蔬菜。其物業(yè)管理內(nèi)容應該是：1）清理庭院，打掃樓梯。（1）一般住宅區(qū)這類住宅區(qū)的大多數(shù)住戶是“工薪階層”收入比較低，對生活服務的要求也比較簡單、實在。車輛保管以及用戶〔居民）生活方面的多項服務。商業(yè)大廈、旅游賓館，標準化工業(yè)廠房、倉庫等。（5）其他類除以上四類外，凡因使用功能要求而必須實行的物業(yè)管理要求的區(qū)域、場所，如碼頭。設備、廠地、景區(qū)、綠地等。綠化等。公共綠地等。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)管理可分為：生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型。所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值。按照所有權的性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機構和個人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。第四部分 物業(yè)管理簡介一、物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)容及主要原則（一）基本概念從廣義上來說，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個概念，指建筑物及其附屬設備、設施和相關場地。柯布西埃設計的馬賽公寓，就是這種類型的很好實例。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較有利。目前這種形式較多。這種類型佳宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其它單元拼接，獨立自成一棟。由于建筑的高層風力很大，敞外廊不蔽風雨，故一般都將外廊封閉。但由于這種方案過道通風條件很差，在發(fā)生火災時不宜排除煙熱，需設置機械通風設備，故這種形式很少采用。T形、十字形、Y形等。單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體型的美觀等，平面形狀可有多種變化。以單元組合成為一棟住宅建筑。有關安全疏散樓梯和消防電梯的布置以及安全疏散等問題，應遵照“民用建筑防火規(guī)范”和“高層建筑防火規(guī)范”的有關條款執(zhí)行。消防電梯是專供消防人員攜帶器械迅速從地面到達高層火災區(qū)的專用電梯。④安裝火災報警器。②將建筑物分為幾個防火區(qū)。規(guī)定防火間距，一是防止火勢蔓延，二是要保證火災時高層建筑周圍能有救火車通行道。我國目前高層住宅的高度即是參考這一情況決定的。首先要考慮周密的預防火災的措施，其次是火災發(fā)生后應有可能盡量避免蔓延和擴大，應能保證居民疏散到安全地帶以便于撲救。并且由于高層住宅中廚房經(jīng)常使用明火而易于失火，住宅內(nèi)部的豎井對火焰和熱煙都有很大的抽吸作用，同時，住宅的人口中，者幼病殘所占比重較大，一旦火災發(fā)生，難以疏散。因此，必須考慮對電梯井的隔音處理。因而，電梯廳不宜緊鄰居室，尤其不宜緊鄰臥室。單純作為疏散用樓梯可設在遠離電梯的盡端。可供較高層數(shù)的住宅使用?？捎糜谳^高層數(shù)的住宅。電梯的設置一般布置一部電梯的數(shù)量和服務范圍大致如下：①小型電梯一部或大型電梯一部，與樓梯結合使用，服務9層左右，維修時使用樓梯上下。目前我國由于電梯費用較高，－般一部電梯每層服務不少于8戶。（一）高層住宅的垂直交通高層住宅的垂直交通是以電梯為主，以樓梯為輔組織起來的。消防、電力設施等）使建筑造價提高。雖然高層住宅在節(jié)約市政投資、節(jié)約用地方面效果顯著，但因結構、材料。二、高層住宅設計目前，我國一般把15層以上設有電梯作為垂直交通工具的城市型住宅稱為高層住宅。d、圍繞天井布置可加大房屋進深。b、凸出單元布置可加大進深，節(jié)約用地，還可減少輔助間對居室的影響。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補短，混合使用。③輔助設施的布局躍廊式高層住宅每隔1至2層設有公共走廊，由于電梯可隔l或2層停靠，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。c、平面體形的變化工點式住宅的體形變化，由于點式住宅四面；隔空，因而體形變化比較自由，常見的平面形狀有方形，了形、風車形和Y形平面。但無井內(nèi)音響、視線。b、增設天井天井增加了房屋內(nèi)部的臨空面，有利于采光、通風。但平面凹凸往往使體型復雜，外墻增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地區(qū)的保溫。a、平面形狀的局部變化，外形的局部凹凸廚房凸出有利于通風散熱。a、外突樓梯b、內(nèi)樓梯c、單跑橫向樓梯d、直跑樓梯②平面形狀的變化利用平面形狀的變化，可增加房屋臨空面，便于采光。樓梯平臺寬度不應小于梯段凈寬，平臺寬度不應小于梯段寬度，有分戶門時應適當加寬。采暖地區(qū)能耗大些。建筑占地面積小，便于因地制宜地在小塊零星地插建。分戶靈活每戶有可能獲得兩個朝向而有轉角通風。④點式。朝向、采光、通風均好解決。③躍廊式。它保留了長內(nèi)廊的一些優(yōu)點，且居住安靜，在我國北方地區(qū)應用較廣。但各尸均為單朝向戶，特別有近一半戶無好朝向，戶間干擾也大，通風也不好組織，所以，除個別小面積戶型使用外，很少使用這種類型。北方并不太適用。b、短外廊為避免外廊的干擾，可將拼聯(lián)的戶數(shù)減少，縮短外廊，形成短外廊式，一般一梯每層服務三至五戶，以四戶居多。公共外廊對戶內(nèi)有視線及音響干擾。②廊式a、長外廊便于各戶并列組合，一梯可服務多戶，每戶有良好的朝向、采光和通風。有些地區(qū)可布置成四個單朝向的兩室或兩室以上戶。這種形式在北方目前還較多使用。這種形式適應地區(qū)較廣。（四）常見的平面類型及特點多層住宅的平面類型較多，歸納起來有以下幾種基本類型：基本平面類型①梯間式樓梯平臺直接進分戶門，一般每梯可安排二～四戶。②面積要緊湊平面布置應盡量把面積用于居室，不要因輔助設施而花費過多的面積。輔助設施的設計輔助設施設計必須注意以下問題：①設計的位置要恰當為方便使用，廚廁最好能直接采光、通風。一般說來，一戶能有相對或相鄰的兩個朝向時有利于爭取日照和組織通風，如一戶只有一個朝向，則通風較難組織。住宅中公共交通面積主要是起交通聯(lián)系的作用，因而應盡量壓縮戶外公共交通面積，以增加戶內(nèi)的有效使用面積。主要有梯間式、短外廊，長外廊、短內(nèi)廊、長內(nèi)廊和躍廊式。多層住宅的交通組織多層住宅以垂直交通的樓梯間為樞紐，必要時以水平的公共走廊來組織各戶。管線布置盡量集中。④經(jīng)濟合理提高面積的使用率，充分利用空間。③交通便捷避免公共交通對戶的干擾。隔音、隔熱、防寒等要求。②使用方便平面功能合理，并能滿足各戶的日照、朝向、采光。應注意符合規(guī)劃要求，并注意朝向及用地的經(jīng)濟性，多層住宅的設計要求①戶型恰當設計應具有組成不同戶型比的靈活性，滿足居住者的實際需要。c、轉角組合可用平直單元拼接，或用轉角單元。單元組合方式常見的有：a、平直組合體形簡潔、施工方便，但不宜過長。（層數(shù)、高度、體形、總建筑面積和戶型等方面的要求）②適應基地特點。為調(diào)整組合長度或調(diào)整戶而設一個開間的插入單元。為調(diào)整戶型方便，單元之間也可咬接。單元劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯間來劃分單元，這樣能保證各戶有較好的使用條件。多層住宅不及低層住宅與室外聯(lián)系方便，雖不需電梯設備，但上面幾層垂直交通較為不便。（1）契稅（市財政局契稅征收處）a、 售房單價超過4000元/平方米為高檔房，按總房款的3%收取b、 售房單價未超過4000元/平方米為普通住宅，%收取c、 車庫、儲藏室、不屬于普通住宅均按3%收?。?）抵押登記費（市房管局）（3）抵押服務費（市房管局） 按總房款的2‰收?。?）房產(chǎn)評估費（評估所） 執(zhí)行國家標準（5）辦證工本費（市房管局） 28元/本（注：購房者如一次性付款，只須交5項的費用）第三部分 建筑工程相關基本知識一、多層住宅設計多層住宅一般指3～6層住宅，偶爾也有層數(shù)多一些的。 房地產(chǎn)買賣合同應該采用書面形式并且應該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權轉權登記和土地使用權變更登記并公證。 如果公民通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋轉讓必須辦理土地使用權出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。行為人對房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當事人可以要求撤銷或變更合同。 這是指房地產(chǎn)買賣雙方當事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當事人的真實意思相一致。單位買房者如需購買私房的須得到有關機關的批準。 條件二：買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。 條件一：出賣方必須具有房屋所有權或土地使用權。（2）申請房地產(chǎn)權屬登記應提交下列有關證件：（根據(jù)各地的規(guī)定）（四）房地產(chǎn)買賣合同商品房買賣合同成立的條件 在購買商品房時，房屋買賣雙方需要簽訂一份正式的買賣合同，之后還應該到公證處辦理合同公證。房地產(chǎn)權屬登記的程序：（1）程序。(3)申請登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權，來源清楚、合法、證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉移或依法查封以及違章建筑的房屋。設定房地產(chǎn)他項權利登記，由相關權利人共同申請。權利人為法人、法人團體的，應使用法定名稱，同其法定代表人申請；權利人為自然人，應使用其身份證件上的姓名。辦理產(chǎn)權過戶、領取房產(chǎn)證發(fā)展商最后要為購房人（此時也可稱為業(yè)主）辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，最終辦理產(chǎn)權證。在最后入住時供審核。轉讓：買方如轉讓其預購的商品房，買方與轉受讓人應在預售契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關證件到市場處辦理轉讓登記，在轉讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。5．具體轉讓條款。3．房屋實際交付后，賣方免除損害責任條款。補充協(xié)議主要內(nèi)容有：1．限制買方擅自改變室內(nèi)結構條款。13．解決糾紛條款。11．轉讓條款。9．買方接受物業(yè)管理公司管理條款。7．賣方質(zhì)量違約條款。5．付款方式。3．購房人購買房產(chǎn)的面積及土地使用權面積和年限。預售契約的主要條款包括：1．土地使用權及房產(chǎn)名稱。律師負責簽約事宜、起草補充協(xié)議、審核契約須知、制定稅費明細表、按揭須知，審查付款情況，制定簽約付款進程表等文件。5．繳納有關的稅費說明：印花稅（房價萬分之五）、契稅（房價3％－6％）、手續(xù)費1％、房產(chǎn)權屬登記費0．3元／平方米、權證工本費、權證印花稅和有關公證公證費等。3．購房者若委托他人簽約，有關委托書的說明。《簽約須知》的主要內(nèi)容包括：1．簽約地點。5．認購條件：簽訂認購書應注意事項、定金、簽訂正式契約的時間、付款地址、帳戶、簽約地點等。3．房價（戶型、面積、單位價格、總價）。認購方名稱／姓名、地址、電話、身份證件種類，指定律師所名稱、地址、電話。（二）房地產(chǎn)銷售過程簽訂認購書商品房銷售工作開始后，經(jīng)過宣傳廣告，購房人在得到信息后，會到售樓處簽訂認購書，并交納定金，銷售方將簽約須知及有關的宣傳資料和相關文件交給購房人，并向購房人介紹項目的進展情況。（3）他項權利包括土地他項權利和房屋他項權利土地他項權利包括抵押權、地役權、租賃權、空中權、地上權、地下權。集體土地使用權包括農(nóng)用土地使用權、農(nóng)村居民宅基地使用權、集體非農(nóng)業(yè)建設用地使用權。個人所有又包括獨有和共有。集體所有的土地包括農(nóng)民集體所有土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有土地、村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有土地。劃分房地產(chǎn)產(chǎn)權類別是理順房地產(chǎn)產(chǎn)權關系，有利房地產(chǎn)產(chǎn)權管理和促進房地產(chǎn)使用制度改革的基礎工作和前提條件，房地產(chǎn)產(chǎn)權類型主要有：