【正文】 搖大擺。大腿動(dòng)作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。切忌大步流星，嚴(yán)禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。（9） 離位時(shí)，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。男士?jī)赏乳g距可容一拳，女士?jī)赏葢?yīng)并攏，腳不要踏拍地板或亂動(dòng)。（6） 兩手平放在兩腿間，也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小動(dòng)作。聽人講話時(shí)，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對(duì)方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時(shí)間長(zhǎng)短和眼部神情。（4） 造訪生客時(shí)，坐落在座椅前1/3；造訪熟客時(shí)，可落在座椅的2/3，不得靠依椅背。（2） 輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動(dòng)作太大引起椅子亂動(dòng)及發(fā)出響聲。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。（3） 四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開，手指落在腿側(cè)褲縫處。銷售人員日常行為舉止規(guī)范準(zhǔn)則站姿（1） 軀干：挺胸、收腹、緊臀、頸項(xiàng)挺直、頭部端正、微收下頜。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。 七十、鋼混結(jié)構(gòu)住宅 “混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過粱、樓梯、陽臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。 六十九、磚混住宅 2．錯(cuò)層上下高差較大，可采用其他錯(cuò)層形式，如“L”型。 錯(cuò)層若大于60公分高差，要注意上部樓板結(jié)構(gòu)梁或板底的相對(duì)高度關(guān)系，避免碰頭或產(chǎn)生壓迫感。1．錯(cuò)層上下以30—60公分為宜。 錯(cuò)層住宅可以說是從小別墅、公寓的空間變化演變而來。 由于對(duì)通風(fēng)、采光的要求，錯(cuò)層亦采用東西向錯(cuò)層為主。住宅室內(nèi)環(huán)境錯(cuò)落有致，極富韻律感。每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面層上，形成多個(gè)不同標(biāo)高平面的使用空間和變化的視覺效果。六十七、錯(cuò)層房型錯(cuò)層式房型，其正規(guī)學(xué)名應(yīng)該是多層面梯級(jí)躍升式住宅。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。 六十六、復(fù)式住宅 復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。其優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 六十五、躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 六十四、中高層住宅指七層至九層的住宅。六十二、入伙業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。六十、物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。訂金在房地產(chǎn)銷售中一般是在未正式開盤前，對(duì)有意向購(gòu)買的客戶收取的一定數(shù)量的金額，若客戶在房地產(chǎn)商未取得銷售許可證前，提出退訂，則房產(chǎn)商無權(quán)扣留其訂金。是當(dāng)事人為承諾自己的履約誠(chéng)意而向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金額，它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。定金合同一般在房地產(chǎn)商正式取得銷售許可證后并從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。五十七、定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。 五十六、起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)， 五十五、基價(jià)基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。五十三、配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 五十二、爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 五十一、尾房尾房又稱掃尾房。 四十九、內(nèi)銷房?jī)?nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。四十四、二手房二手房即舊房。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。四十三、私房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。 四十、過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大三十六、地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。三十五、進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。三十二、綠地率綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積100%三十三、綠化率綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積100%三十四、開間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。三十一、房屋建筑、樓宇開發(fā)包括土地“三通一平”或“七通平”。三十、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、收益高、增值快的特點(diǎn)。二十九、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。二十七、套內(nèi)使用面積指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺(tái)、壁柜等凈面積的總和。二十五、住宅間距二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。二十三、建筑容積率建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米）/小區(qū)總占地面積（平方米）100%。二十二、各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e怎樣計(jì)算房屋按套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=該套（單元）內(nèi)的使用面積應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e247?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。十九、什么是套內(nèi)建筑面積房層按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。1縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。1屬房久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。1有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。建筑間房久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。屬房久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在220米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計(jì)算。層內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、。且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計(jì)收。十五、如借款人逾期還款，如何處理如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動(dòng)扣劃不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理還款。貨款期限在1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貨款本金和利息。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。十二、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。十一、預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記預(yù)觀房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。七、什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用僅的；司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。五、哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記經(jīng)初始登記的產(chǎn)地房，有下列情況之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記：買賣；繼承；贈(zèng)與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。二、房地產(chǎn)登記的程序房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：提出申請(qǐng)；受理申請(qǐng)；審查申請(qǐng)文件；權(quán)屬調(diào)查；依法公告；確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利；將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上；計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房增權(quán)利證書；立卷歸檔。房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。只要善于做人、善于做事、善于積累，經(jīng)常盤點(diǎn)人生，一切奇跡都有隨時(shí)出現(xiàn)的可能。在一個(gè)市場(chǎng)切入點(diǎn)上，做實(shí)做細(xì)做透文章。只有堅(jiān)持、只有總結(jié)，不斷地調(diào)整、不斷地糾正自己的行為過程，合拍市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，做到“腿勤、嘴勤、耳勤、手勤、眼勤、腦勤”6勤，在市場(chǎng)定位后，找準(zhǔn)該市場(chǎng)的突破口，集中發(fā)“4個(gè)力”：集中時(shí)間力——跑；集中資金力——投；集中精力——想；集中服務(wù)力——滿足。本人認(rèn)為，一個(gè)營(yíng)銷顧問3種人的角色都要具備，一是創(chuàng)造需求，二是運(yùn)用需求，三是滿足需求。作為營(yíng)銷顧問，要既會(huì)做人，也會(huì)做事。在推銷過程中，不要怕拒絕，拒絕是推銷的開始；不要怕失敗，只有跌到，才有站起來。有一位學(xué)生問當(dāng)今世界聞名的經(jīng)營(yíng)大師，成功的秘訣是什么？大師答道，你只要每天比別人多拜訪5個(gè)客戶。沒有精神理念，就像沒有生命一樣。 本人再舉個(gè)例子，人得了癌癥，有些人頂住、挺過來了，有堅(jiān)強(qiáng)的精神理念，與病魔作斗爭(zhēng)；有些人垮了，沒有精神理念、精神崩潰。第一次在飛機(jī)上跳傘，在跳傘前10分鐘，本人相信任何人都會(huì)雙腳發(fā)抖，一旦跳下去了，那感覺肯定是比沒跳前好。直面這些困難，我們惟一的選擇，就是要利用“困難”這筆財(cái)富，去奮斗、去創(chuàng)造。問題到底是什么；問題的根源是什么；解決問題的方案是什么，進(jìn)行理性分析，果斷行動(dòng)。來往折騰，找到如意的單位后，又以大學(xué)生自居，不肯吃苦，又不愿向同事學(xué)習(xí)，結(jié)果業(yè)績(jī)平平，收入平平，反而賺不到錢。而中學(xué)生比上（大學(xué)生）不足、比下（小學(xué)生）有余，只要找到工作，每月賺到四五百元、能養(yǎng)家糊口就“知足常樂”了，因此，這類人的角色是“打工仔”?！边@首民謠折射出3個(gè)層面人物3種心態(tài)。（四）、苦做營(yíng)銷既會(huì)做人、做好人，又要學(xué)會(huì)吃苦、善吃苦。 學(xué)做人、喜歡人、尊重人，人家認(rèn)同你的人格、人品，不管你是做市場(chǎng)、做營(yíng)銷、做網(wǎng)絡(luò)、做藝術(shù)，都要學(xué)做人。本人喜歡看武俠小說，最欣賞江湖上的俠士，朋友落難時(shí)，能為朋友二肋插刀，講話非常有義氣；做事更有義氣，做營(yíng)銷的和人打交道，同樣要講義氣。感謝別人幫你的忙，你就要真心的感謝，沒有義氣的人，到任何單位，在任何人面前，都是吃不開的。特別是“義”是十分重要的。第二天第一位客戶前來補(bǔ)足定金，我把這件事說給他聽，他很感激，連聲道謝其實(shí)象這樣的事例在銷售工作中出現(xiàn)的機(jī)率還是很多的，關(guān)鍵是看如何把握，只要將“誠(chéng)信”牢牢銘記，最終都會(huì)出現(xiàn)“雙贏”?？蛻暨B聲感謝后，離開。 案例：2000年10月，本人還在案場(chǎng)從事主管工作，因?yàn)槲覀兯順潜P的一種面積在90平方米的戶型性價(jià)比很高，所以一推向市場(chǎng)，立刻被搶購(gòu)。自古以來，“商以信為本，譽(yù)高客自來”。 大家在不同行業(yè)做事，都是在不知不覺中信用資本的積累，做營(yíng)銷更是如此，是現(xiàn)代營(yíng)銷人必須重視的頭等大事。這樣做對(duì)于你保持好信譽(yù)非常重要，所以在營(yíng)銷過程中，沒有把握的前提下，不要輕易承諾，承諾了，就要做到，實(shí)在做不到，提前說明原由。 （二） 信。哈佛大學(xué)有位教授指出：“一個(gè)人的習(xí)慣，決定一個(gè)人的性格，一個(gè)人的性格，決定了一個(gè)人的命運(yùn)?！弊鋈?，用心為上，做事，還是用心為上，這叫用心做人，用心做事，沒有做不成的事。 （2）講話要心誠(chéng)，做事也要心誠(chéng)三國(guó)時(shí)期，諸葛亮的戰(zhàn)爭(zhēng)謀略是：“夫用兵之道，攻心為上，攻城為下。通過這種1對(duì)1的服務(wù)，深入了解他們需要什么、想什么、渴望什么，我們就提供什么，進(jìn)行全程服務(wù)，高品質(zhì)的服務(wù)，鉆進(jìn)顧客心的服務(wù)，讓客戶享受到更多、更快捷、更貼近與更周到的服務(wù)，使客戶對(duì)營(yíng)銷