【正文】 施工招標(biāo)投標(biāo)主要通過競爭擇優(yōu)選擇施工單位，以使建設(shè)項目質(zhì)量優(yōu)、工期短、造價合理。材料設(shè)備供應(yīng)的取得可以由開發(fā)建設(shè)單位直接向材料設(shè)備制造供應(yīng)單位招標(biāo)，也可以委托工程承包公司或設(shè)備成套機構(gòu)招標(biāo)。設(shè)計招標(biāo)文件內(nèi)容主要包括：設(shè)計任務(wù)書、項目綜合說明書（包括工程內(nèi)容、設(shè)計范圍和深度、圖紙內(nèi)容、圖幅、建設(shè)周期和設(shè)計進度等要求）以及投標(biāo)須知、投標(biāo)方式、地點、時間的說明。建筑工程設(shè)計招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得項目可行性研究報告、設(shè)計任務(wù)書和勘察報告等基礎(chǔ)資料以后，就可以進行工程實際招標(biāo)工作。工程勘察承包單位必須持有主管部門核發(fā)的資格證書和營業(yè)執(zhí)照。工程設(shè)計任務(wù)書招投標(biāo)設(shè)計任務(wù)書的編制與可行性研究報告的編制一樣，通常也是由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理單位通過招投標(biāo)的方式，委托給資質(zhì)的專業(yè)設(shè)計部門或單位來完成?？尚行匝芯空袠?biāo)可行性研究任務(wù)的招標(biāo)，一般由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向若干家專業(yè)咨詢并向設(shè)計機構(gòu)發(fā)出邀請函，同時向他們提供政府有關(guān)主管機關(guān)批準(zhǔn)的項目建議書副本和有關(guān)擬建項目的目標(biāo)、規(guī)模、技術(shù)要求、材料、市場、資金來源等資料和說明，請這些單位提出編制可行性研究報告的報價單，然后從中選擇資信卓著、報價合理的單位，經(jīng)協(xié)商簽訂委托合同。由于城市舊房拆遷涉及到居民的切身利益，難度較大，因此城市拆遷工作必須按照國家的有關(guān)法律法規(guī)進行，特別要注意做好拆遷補償、拆遷安置等方面的工作。搬遷拆除工程如果是在舊城區(qū)進行開發(fā)建設(shè)，還必須進行搬遷拆除工作。對于復(fù)雜的工程，如住宅小區(qū)和綜合開發(fā)建設(shè)等則分為初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進行?？辈煸O(shè)計的主要任務(wù)是查明工程項目建設(shè)地點的地形、地貌、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件等自然條件，獲取工程建設(shè)的基礎(chǔ)資料，并作出簽定和綜合評價，為建設(shè)工程項目的設(shè)計和施工提供可靠的依據(jù)。本節(jié)介紹工程項目管理工作的主要內(nèi)容。被拆除房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人的補償標(biāo)準(zhǔn)也不同，具體的補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定參見各個城市房屋拆遷管理辦法。根據(jù)《拆遷辦法》的規(guī)定，住宅房屋分為成套住宅房屋和非成套住宅房屋。 拆遷補償方式拆遷補償方式，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定。這些工作人員通過培訓(xùn)，掌握城市房屋拆遷法律、法規(guī)和方針、政策，熟悉房屋拆遷程序和具體業(yè)務(wù)工作。如果建設(shè)單位自行組織拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門申請拆遷房屋許可證，并按照國家有關(guān)規(guī)定，遞交拆遷工作負責(zé)人和拆遷人員名單，以及他們的有關(guān)資料，辦理批準(zhǔn)手續(xù)。 拆遷人或建設(shè)單位自己組織拆遷工作這種拆遷方式就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷。專業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議、依據(jù)國家房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權(quán)和使用權(quán)的單位和個人，說明國家關(guān)于拆遷房屋的有關(guān)規(guī)定、拆遷時間安排、以及其他拆遷工作的有關(guān)事項。 城市政府組織統(tǒng)一拆遷這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆除，對被拆遷的房屋所以權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國家的有關(guān)規(guī)定進行補償或安置；二是城市政府委托某個有資格專門從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆遷，對被拆遷的房屋所以權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國家的有關(guān)規(guī)定進行補償或安置。如果由于客觀原因延誤了拆遷期限，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，并報市房屋土地管理部門備案。（1）拆遷雙方當(dāng)事人，都有依法簽定和履行拆遷協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；（2）拆遷人必須根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對拆除的房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行補償義務(wù)，也有對房屋進行拆遷的權(quán)利；（3）被拆遷人享有對拆遷房屋補償?shù)臋?quán)利，但也必須履行房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定的義務(wù)以及按期搬遷的義務(wù)；（4）拆遷雙方都有向有關(guān)部門申請裁決拆遷糾紛和進行訴訟的權(quán)利。 簽訂拆遷補償協(xié)議及拆遷雙方的權(quán)利和義務(wù) 拆遷人與被拆遷人，必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定，訂立房屋拆遷補償協(xié)議、安置協(xié)議。 頒發(fā)拆遷公告 區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi)，將建設(shè)項目的名稱、拆遷人（建設(shè)單位或個人）、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應(yīng)當(dāng)報送市房屋土地管理局審核。建設(shè)單位要申請房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：（1）區(qū)、縣以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等；（4）房屋拆遷計劃和房屋拆遷方案等。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對房屋進行拆遷。 申請房屋拆遷許可證從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。（一） 房屋拆遷程序 申請規(guī)劃用地許可證舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都已列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。（3） 征用土地的附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。土地管理法規(guī)定，國務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補償費和補償費的標(biāo)準(zhǔn)。如果上述土地補償費和安置補償費不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補償費。每一個需要安置的人口的安置補償費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占用前三年平均值的4到6倍。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補償費，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。根據(jù)土地管理法規(guī)定，土地補償費是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。按照國家的規(guī)定，耕地補償費由以下幾個部分構(gòu)成：土地補償費、安置補償費、地上附著物補償費、青苗補償費等。（1） 征用耕地的補償如果征用的是耕地，補償必須按照以下的規(guī)定進行。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書，到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補償?shù)怯??！吨腥A人民共和國土地管理法》對征用土地補償?shù)牟襟E、標(biāo)準(zhǔn)和用途都做出了相應(yīng)的規(guī)定。省級人民政府批準(zhǔn)征用的土地，必須同時報國務(wù)院備案?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，國務(wù)院和省級人民政府關(guān)于征地的審批權(quán)限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必須由國務(wù)院批準(zhǔn)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ铩?gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)。由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權(quán)關(guān)系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟關(guān)系的變化，所以必須依照國家法規(guī)辦事。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對農(nóng)村集體土地所有者進行補償。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫?。三、土地征用的管理（一）征用農(nóng)地的性質(zhì)根據(jù)國家土地管理法等有關(guān)法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建設(shè)項目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資計劃、并經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項目。無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。（五）取得建設(shè)用地的方式取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。土地使用權(quán)交換，即土地使用者與其他土地使用者相互交換余期的土地使用權(quán)時，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時交換。土地使用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定一切權(quán)利與義務(wù)全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。（1）土地使用權(quán)出售。他包括出售、交換、贈予。（3）拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競標(biāo)者按規(guī)定方式應(yīng)價，競投土地使用權(quán)，由出價高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。（1）協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的(土地生地)，也可以是完成市政設(shè)施（七通一平）的土地（熟地），還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。前者是出讓者，后者是受讓者，出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權(quán)利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。（三）土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。同時，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對土地承擔(dān)保護和合理利用義務(wù)。（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。用地單位和個人依法對國家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的種種最終歸屬。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。土地收益權(quán)。土地使用權(quán)作為一項獨立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。因此土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。土地占有權(quán)。二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓（一）土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得一、 國家土地公有制的形式 我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究結(jié)論，主是運用各項數(shù)據(jù)，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等各個方面說明項目的可行性，認真評價每一個可行的方案，提出具體的決策參數(shù)。1房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目開工日期、竣工日期和竣工驗收初步安排。國民經(jīng)濟社會評價房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，大都是一個巨大的系統(tǒng)工程，對社會經(jīng)濟生活的各個方面都會產(chǎn)生重大的影響，因此必須認真對經(jīng)營管理項目進行國民經(jīng)濟社會評價。房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險分析，應(yīng)當(dāng)包括：（1）社會、經(jīng)濟、政策等各方面變動可能出現(xiàn)的對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的影響；（2）在資源供應(yīng)方面可能出現(xiàn)的由于不協(xié)調(diào)形成的風(fēng)險；（3）城市經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)市場方面出現(xiàn)的變化可能引起的風(fēng)險。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價指標(biāo)主要有：（1）累計現(xiàn)金流量；（2）凈現(xiàn)值；（3）內(nèi)部收益率；（4）動態(tài)投資回收期；（5）財務(wù)靈敏度等。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告的核心問題，也是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的根本目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目市場分析房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關(guān)鍵問題。因此在可行性研究報告中，必須認真指定建筑資源供應(yīng)計劃。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時間；另一方面又必須保證資金的充分供應(yīng)，防止資金供應(yīng)斷檔，造成施工延誤和浪費，來提高經(jīng)濟效益。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告，必須根據(jù)經(jīng)營管理項目所需資金總額，確定資金籌集方式；計算籌資成本；科學(xué)地安排資金運用方式。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時候，應(yīng)當(dāng)進一步按照各項耗費，詳細列出成本估算表或概算表。（9）其他必要的支出。（7）管理費用。（6）公共配套設(shè)施建設(shè)費用。（5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。（4）房屋建筑安裝費用。（3）前期工程費用。（2）拆遷安置費。房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理成本估算主要包括以下內(nèi)容：（１）土地征用費用估算和概算。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個核心問題。其中主要應(yīng)當(dāng)包括：（１）項目投資總額；（２）項目規(guī)劃要點：其中主要包括經(jīng)營管理項目的總建筑面積、建筑密度、建筑容積率、房屋的各類用途、建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求、其他規(guī)劃設(shè)計要點等；（３）項目占地面積（４）占用的土地及其使用狀況；房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目占地面積、需要給予補償?shù)母亍⒄加玫牟说孛娣e、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動力人數(shù)等；（５）建筑物的主要技術(shù)參數(shù)；（６）其他有關(guān)資料。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的概況房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的概況部分，應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（１）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的名稱；（２）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的地理位置；（３）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目所在地區(qū)環(huán)境；（４）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的性質(zhì)和主要特點；（５）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的社會經(jīng)濟意義。一般來說，可行性研究報告應(yīng)當(dāng)包括以下具體內(nèi)容。（四） 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究結(jié)論或意見形成以后，還必須編寫出可行性研究報告。概括地說，這三個方面的關(guān)系是：市場問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的前提；工程技術(shù)問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的手段；效益是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的目的。如果企業(yè)不盈利，企業(yè)就失去了經(jīng)營的目標(biāo)。就是通過對房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動的經(jīng)濟評價，研究是否盈利和盈利水平的高低。這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可能性”問題。工程技術(shù)問題。所以，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究的首要問題，就是要研究有沒有市場，市場的容量有多大。在市場經(jīng)濟條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需求。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。（三） 可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟的分析研究。這個研究階段的主要任務(wù)是對經(jīng)營管理項目的技術(shù)、經(jīng)濟、以及市場等方面進行詳細地和深入細致地分析論證、確定經(jīng)營管理項目的有關(guān)主要因素，并對這些因素進行仔細的調(diào)查、分析、計算、評估、在這個基礎(chǔ)上提出一個或幾個可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。在對這些問題進一步研究的基礎(chǔ)上，對各個方案進行認真的比較分析，排除一些可行性不大的方案，從而進一步縮小工作范圍和工作數(shù)量，為最終可行性研究奠定基礎(chǔ)。２、 初步可行性研究階段及其任務(wù)初步可行性研究階段的主要任務(wù)就是根據(jù)機會研究階段的結(jié)果，進一步研究經(jīng)營管理項目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選擇或選址、建筑工程的設(shè)計方案、項目工程的施工進度等問題。為了