【正文】 一、物業(yè)管理公司（一）物業(yè)管理公司的特點(diǎn)物業(yè)管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。第五部分，即利潤(rùn)，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤(rùn)。第一部分，即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的土地費(fèi)用。1管理費(fèi)。環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等。住宅建筑安裝工程費(fèi)：住宅建筑安裝工程造價(jià)。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格大體上包括以下一些內(nèi)容。另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還有一些價(jià)格形態(tài)，如最高限價(jià)、最低限價(jià)以及計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、銷售價(jià)格等。標(biāo)定地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價(jià)格的其他因素而確定的土地的價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)接近與土地的市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)征用價(jià)格是政府為了特定的目的，對(duì)被征用的房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊环N價(jià)格形態(tài)。由于土地出讓的方式不同，所以土地使用權(quán)價(jià)格就采取了協(xié)議價(jià)格的形態(tài)；以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了招標(biāo)價(jià)格的形式；如果以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了拍賣價(jià)格的形態(tài)。在中國(guó)，由于城市土地屬于國(guó)家所有，所以在土地市場(chǎng)上交替的只是土地的使用權(quán)，這種土地價(jià)格也是使用權(quán)價(jià)格。所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格在房地產(chǎn)買賣過程中，不僅轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣形成的價(jià)格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。中國(guó)大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；臺(tái)灣則是以坪為單位的。所以房地產(chǎn)價(jià)格是很不相同的。房地產(chǎn)理論價(jià)格、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格、是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成的依據(jù)或運(yùn)行的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可以分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。一般來說具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估計(jì)師，評(píng)估出來的價(jià)格與房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格相差不多。房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價(jià)格。也就是地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的綜合體。這就是這里所說的地價(jià)。但是在價(jià)值形態(tài)上，房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格。國(guó)際因素國(guó)際因素主要是：國(guó)際政治狀況、國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、國(guó)際軍事狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況等。社會(huì)因素社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有重大的影響。環(huán)境因素環(huán)境因素主要是指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況。由于房地產(chǎn)位置的固定性，使用方向變更的困難性，因此決定的房地產(chǎn)供求價(jià)格的影響，主要是由某地區(qū)和某類房地產(chǎn)的供求狀況決定。與一般商品的價(jià)格變動(dòng)不一樣，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也要遵循供求規(guī)律。大體來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越高，儲(chǔ)蓄消費(fèi)和投資水平越高，財(cái)政和金融狀況越好，對(duì)房地產(chǎn)的需求就越大，房地產(chǎn)的價(jià)格也就越高；否則就相反。二、 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素房地產(chǎn)涉及面很廣，因此影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素也很多。第二，由于土地的有限性，土地的價(jià)格主要是由土地的需求決定。附：北京市商品房外銷預(yù)售許可證第七節(jié)　　房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格管理一、 房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格表的構(gòu)成部分。轉(zhuǎn)讓預(yù)售房有以下兩種情況：由原來的購(gòu)買者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)商訂立一份文件，取消已簽訂的臨時(shí)買賣合同，然后房地產(chǎn)開發(fā)公司與新的購(gòu)買者，另行訂立一份新的買賣合同。炒樓花也是一種有償轉(zhuǎn)讓的買賣行為。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓，就是購(gòu)房者將購(gòu)買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。如果購(gòu)買者需要申請(qǐng)抵押貸款，在辦理完預(yù)售購(gòu)買手續(xù)之后，即可以向金融機(jī)構(gòu)提出抵押貸款申請(qǐng)。如果法庭裁決準(zhǔn)許購(gòu)買者的申請(qǐng)，房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要退回預(yù)交定金，而且還必須補(bǔ)償一定的利息損失。如果出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購(gòu)買者可以要求取消預(yù)售房合同：（1）房屋開發(fā)公司部門按照原定日期交付預(yù)購(gòu)房屋。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國(guó)籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價(jià)款；房屋預(yù)售款支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。商品房預(yù)售款管理：商品房預(yù)售款是買受人和按揭銀行依照合同的約定，預(yù)先支付給出賣人，在商品房竣工驗(yàn)收合格前用作該商品房建設(shè)費(fèi)用的款項(xiàng)；商品房預(yù)售款在商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，只能用于購(gòu)買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用；房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用；出賣人應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶，出賣人有多個(gè)預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶；出賣人在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)與房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)、開戶銀行三方簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；出賣人因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的，應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)同意后增設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；出賣人具備下列條件之一，可以向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)申請(qǐng)免除監(jiān)督：（1）具有國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)以上含二級(jí)資質(zhì)；（2）前一年度被評(píng)為市級(jí)以上重合同守信用單位或銀行信用AAA級(jí)單位；（3）自有資金達(dá)到該項(xiàng)目投資額50%。（3）房屋建設(shè)工程施工合同已生效，施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定；（4）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。也就是先付款，后交貨。歸檔。經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)房地產(chǎn)交易后，經(jīng)辦人要通知房地產(chǎn)買賣雙方，辦理立契手續(xù)。報(bào)批。調(diào)查。驗(yàn)證。（1）房地產(chǎn)買賣成交后契約即告解除；（2）經(jīng)雙方同意，房地產(chǎn)買賣成交后契約可以在成交以前解除；（3）法定原因解除；（4）房地產(chǎn)交易主體滅失導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣契約的解除；（5）其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣契約的解除。按照房地產(chǎn)買賣契約的規(guī)定，賣方有義務(wù)把房屋轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)的購(gòu)買方。買賣的房屋應(yīng)當(dāng)按照建筑面積計(jì)價(jià)，必須標(biāo)明每平方米的價(jià)格，房屋的總價(jià)格。房屋買賣契約的內(nèi)容房地產(chǎn)買賣的契約包括以下的內(nèi)容。房屋買賣雙方必須簽訂房屋買賣契約，這是與其他商品不同的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出售新建的商品房，必須持有工商行政主管部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；居民個(gè)人購(gòu)買城市房屋，必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；居民個(gè)人出售房屋必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定；單位購(gòu)買公房，必須有市級(jí)主管部門的或區(qū)、縣有關(guān)政府的批準(zhǔn)證明；企業(yè)、事業(yè)單位購(gòu)買私房，必須經(jīng)過主管部門審批。（二）房屋買賣條件及管理在我國(guó)目前的條件下，不管是私房出售，還是已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房的出售以及商品房出售，都必須符合以下的條件：房屋的產(chǎn)權(quán)必須是清晰的，有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改建和擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)的所有者必須在房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)后，才能進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易；凡以優(yōu)惠方式購(gòu)買的公有住宅或以優(yōu)惠方式建造的住宅，原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出售已經(jīng)出租的房屋，必須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或委托出售的證明文件。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，在交換過程中，還引起了一系列權(quán)利關(guān)系的變化，即他項(xiàng)權(quán)利變化。竣工驗(yàn)收的目的和作用是通過驗(yàn)收檢驗(yàn)工程設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決一些影響正常使用、正常生產(chǎn)的問題，保證項(xiàng)目能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。五．工程預(yù)算管理 工程預(yù)算管理的主要內(nèi)容是：1． 按施工圖、施工清單、施工條件進(jìn)行工程預(yù)算，確定工程定額。4． 分析施工進(jìn)度偏差的原因，建議并協(xié)助施工企業(yè)做出調(diào)整或重新安排計(jì)劃。四．工程進(jìn)度管理 建設(shè)施工工程進(jìn)度管理，是建設(shè)單位為確保工程按合同規(guī)定時(shí)間完成、對(duì)施工生產(chǎn)的時(shí)間所進(jìn)行的控制。5．參加給排水、暖通、空調(diào)、電氣安裝、設(shè)備安裝的試壓、試水、試運(yùn)轉(zhuǎn)、試車等，并簽證試驗(yàn)記錄。對(duì)施工企業(yè)集中加工或采購(gòu)的成品、構(gòu)件、配件、設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)。投標(biāo)者必須是具有總承包能力的工程承包企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)是具有法人資格、符合投標(biāo)條件的材料設(shè)備制造商、供應(yīng)商、采購(gòu)單位和設(shè)備成套公司等。建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)是為了優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位?？辈煸O(shè)計(jì)招投標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在取得土地使用權(quán)，辦妥用地手續(xù)，取得當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件，并清除地上障礙物、設(shè)置界標(biāo)以后，就需要擬定勘察設(shè)計(jì)單位完成勘察任務(wù)。二、房地產(chǎn)建設(shè)工程招標(biāo)與承包房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目涉及的內(nèi)容很多，在社會(huì)化大生產(chǎn)的條件下，許多工作是通過招標(biāo)投標(biāo)、承包發(fā)包、委托專業(yè)部門進(jìn)行的。落實(shí)各項(xiàng)配套工程各類建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)的前提條件，就是必須與工程建設(shè)有關(guān)的配套單位落實(shí)各項(xiàng)配套建設(shè)事宜，如申報(bào)用電量、用水量、排水量、確定變電所登記、煤氣增壓量、上水泵房、接市政下水口徑等，有時(shí)還要聯(lián)系公共交通設(shè)立站點(diǎn)以及教育、人防、綠化等一系列有關(guān)配套事宜。一、 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程前期準(zhǔn)備工作工程前期準(zhǔn)備工作主要包括以下一些內(nèi)容：勘察設(shè)計(jì)建筑工程項(xiàng)目一經(jīng)確立，首先要進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡(jiǎn)易樓房和筒子樓，兩者補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不同。（三） 城市房屋拆遷補(bǔ)償 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)和使用權(quán)人，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的資格證書。 委托專業(yè)拆遷單位拆遷房屋拆遷人把經(jīng)批準(zhǔn)拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。 房屋拆除 拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的拆遷時(shí)期內(nèi)完成拆遷任務(wù)。區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷人，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人做好宣傳解釋工作。 核發(fā)房屋拆遷許可證區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設(shè)單位房屋拆遷申請(qǐng)書以后，要認(rèn)真審查申請(qǐng)單位上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準(zhǔn)文件，審核拆遷計(jì)劃和拆遷方案，并且要在接到申請(qǐng)20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)給房屋拆遷許可證的決定。房屋拆遷許可證是進(jìn)行房屋拆遷的憑證。四、舊城改造與房屋拆遷管理城市建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)取得建設(shè)用地的另一種途徑，就是通過對(duì)舊城改造和房屋拆遷取得城市國(guó)有土地的使用權(quán)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)償費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值30倍。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量是由被征用的耕地?cái)?shù)量除以征用前被征用單位人均占有耕地的數(shù)量計(jì)算。第二土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。確定土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，確定對(duì)征用土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，必須根據(jù)被征用的土地的原來用途（即是耕地還是非耕地），按照不同的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。（三）農(nóng)地征用的補(bǔ)償國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)民集體所以的土地，必須給予補(bǔ)償。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地，可以由市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。同時(shí)由于土地使用權(quán)性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實(shí)現(xiàn)了價(jià)值增值。國(guó)家在征用農(nóng)民土地的過程中，會(huì)引起一系列經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)以悠長(zhǎng)方式取得城市土地使用權(quán)，通過有以下幾種方式：（1）以土地使用權(quán)出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)；（2）以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國(guó)有土地使用權(quán)；（3）以土地使用權(quán)出租方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈(zèng)予、抵押、繼承等不同形式。土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方，購(gòu)買方在取得土地使用權(quán)時(shí)，向出租方支付地價(jià)及有關(guān)價(jià)款。土地使用權(quán)出讓年限（1） 居住用地70年；（2） 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；（3） 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。土地使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行。出讓交易雙方是國(guó)家和用地單位或個(gè)人。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國(guó)家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對(duì)土地的所有權(quán)。土地處分權(quán)。在我國(guó)，集體土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國(guó)有土地所有和一般把這項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。土地使用權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。確切地表述項(xiàng)目是否可行，提出項(xiàng)目存在的問題以及改進(jìn)對(duì)策、建議等。重點(diǎn)是分析房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等，并且要做出正確的科學(xué)評(píng)價(jià)。對(duì)于較小的投資建設(shè)項(xiàng)目，也可以將成本估算、市場(chǎng)分析合并到財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中。市場(chǎng)分析主要包括：（1）對(duì)銷售市場(chǎng)狀況的預(yù)測(cè)；（2）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量、飽和率或飽和度的分析；（3）對(duì)市場(chǎng)占有率的預(yù)期；（4）對(duì)市場(chǎng)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)、銷售對(duì)象的分析、銷售計(jì)劃的制訂、以及未來市場(chǎng)變化對(duì)營(yíng)銷過程的影響等。資源采購(gòu)與供應(yīng)資源或物質(zhì)供應(yīng)狀況，對(duì)工程建設(shè)有著重要的意義。資金籌集與供給方式資金是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的第一推動(dòng)力，關(guān)系到經(jīng)營(yíng)管理的全過程。（8）籌資成本與利息的支出。對(duì)不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施，分別列出所需要的費(fèi)用。主要包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、“三通一平”或“七通一平”費(fèi)用等。其中主要包括征地費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及其他地上物的補(bǔ)償費(fèi)、菜地建設(shè)費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、耕地占有稅等。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的成本估算房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的費(fèi)用支出，在市場(chǎng)物價(jià)一定的情況下，成本支出大小對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理盈利水平有著決定性的意義。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的背景狀況房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目，涉及國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)各個(gè)方面，因此在可行性報(bào)告中，必須對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的狀況、經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求等情況做出簡(jiǎn)單的介紹和說明。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的可行性研究，只有對(duì)這三個(gè)問題做出明確的回答，才可以說完成了可行性研究院任務(wù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下