【正文】 可行性研究奠定基礎(chǔ)。３、 最終可行性研究及其任務(wù)最終可行性研究，是可行性研究的最后一個階段。這個研究階段的主要任務(wù)是對經(jīng)營管理項目的技術(shù)、經(jīng)濟、以及市場等方面進行詳細地和深入細致地分析論證、確定經(jīng)營管理項目的有關(guān)主要因素，并對這些因素進行仔細的調(diào)查、分析、計算、評估、在這個基礎(chǔ)上提出一個或幾個可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營管理的決策依據(jù)。簡言之，在可行性研究的三個階段中，機會研究階段的主要任務(wù)是確定投資方向，提出項目建議書；初步可行性研究階段的主要任務(wù)是確定項目的生命力和發(fā)展前景；最終可行性研究階段的主要任務(wù)是對投資項目進行市場、經(jīng)濟和技術(shù)的分析，為經(jīng)營管理者提供可靠的依據(jù)。（三） 可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的可行性研究，是一項內(nèi)容十分廣泛的技術(shù)也是一種經(jīng)濟的分析研究。這種研究不權(quán)需要對市場、技術(shù)、規(guī)劃、組織等多種因素進行綜合分析，而且還必須研究與國家社會經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境相適應、以及與所在城市和地區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究，由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標準，把它的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，不管怎樣歸納，房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究，必須包括以下三個內(nèi)容：地產(chǎn)市場問題。在市場經(jīng)濟條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場的需求。如果沒有市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營就失去了存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究的首要問題，就是要研究有沒有市場，市場的容量有多大。在房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究中，有沒有市場的問題，是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理有沒有“必要性”的問題，所以這個問題就成為全部可行性研究的基礎(chǔ)和前提。工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設(shè)計和工程技術(shù)中的難點是否能夠解決或克服的問題。這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理的“可能性”問題。經(jīng)濟效益問題。就是通過對房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動的經(jīng)濟評價，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市場經(jīng)濟條件下，任何企業(yè)經(jīng)營的最終目的是為了取得利潤，而且是為了取得最大利潤。如果企業(yè)不盈利，企業(yè)就失去了經(jīng)營的目標。所以，這個問題主要是解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營的最終目的問題。概括地說，這三個方面的關(guān)系是：市場問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的前提；工程技術(shù)問題是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的手段；效益是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的目的。房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性研究，只有對這三個問題做出明確的回答，才可以說完成了可行性研究院任務(wù)。（四） 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究結(jié)論或意見形成以后，還必須編寫出可行性研究報告。可行性研究報告，是可行性研究的最終成果。一般來說，可行性研究報告應當包括以下具體內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的背景狀況房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，涉及國家政治經(jīng)濟各個方面，因此在可行性報告中，必須對國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展和運行的狀況、經(jīng)營管理項目所在城市和地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展和經(jīng)濟運行狀況、國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)市場供求等情況做出簡單的介紹和說明。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的概況房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的概況部分，應當包括以下內(nèi)容：（１）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的名稱；（２）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的地理位置；（３）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目所在地區(qū)環(huán)境；（４）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的性質(zhì)和主要特點；（５）房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的社會經(jīng)濟意義?？尚行詧蟾娴幕緮?shù)據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的可行性研究報告，既要有定性分析，又要有定量分析來提供可靠的數(shù)據(jù)。其中主要應當包括：（１）項目投資總額；（２）項目規(guī)劃要點：其中主要包括經(jīng)營管理項目的總建筑面積、建筑密度、建筑容積率、房屋的各類用途、建筑的構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施的條件和要求、其他規(guī)劃設(shè)計要點等；（３）項目占地面積（４）占用的土地及其使用狀況；房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目占地面積、需要給予補償?shù)母?、占用的菜地面積、需要安置的住戶和人口、需要安置的勞動力人數(shù)等；（５）建筑物的主要技術(shù)參數(shù)；（６）其他有關(guān)資料。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的成本估算房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目的成本，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的費用支出，在市場物價一定的情況下，成本支出大小對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理盈利水平有著決定性的意義。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，是房地產(chǎn)可行性研究中的一個核心問題。房地產(chǎn)經(jīng)營管理成本估算，通常的作法是先分項估算，然后再進行匯總，最后做出成本估算。房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理成本估算主要包括以下內(nèi)容：（１）土地征用費用估算和概算。其中主要包括征地費、青苗補償費及其他地上物的補償費、菜地建設(shè)費、勞動力安置費、耕地占有稅等。（2）拆遷安置費。主要包括各種拆遷費用、賠償費用。（3）前期工程費用。主要包括勘察設(shè)計費用、“三通一平”或“七通一平”費用等。（4）房屋建筑安裝費用。由于房屋建筑標準等的不同，應當對不同類型、不同設(shè)計、不同等級的房屋分別列出各自的費用。（5）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。對不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施，分別列出所需要的費用。（6）公共配套設(shè)施建設(shè)費用。對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施配套建設(shè)費用，也應當分別列出費用，以便更好地進行核算。（7）管理費用。（8）籌資成本與利息的支出。（9）其他必要的支出。由于房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營的過程很長，所以應當充分考慮各項費用在項目實施期間可能發(fā)生變化。為了保證成本估算或概算的正確性，在必要的時候，應當進一步按照各項耗費，詳細列出成本估算表或概算表。資金籌集與供給方式資金是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的第一推動力，關(guān)系到經(jīng)營管理的全過程。因此房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告，必須根據(jù)經(jīng)營管理項目所需資金總額，確定資金籌集方式；計算籌資成本；科學地安排資金運用方式。房地產(chǎn)投資建設(shè)是一項巨大的工程，投資建設(shè)具有階段性，決定了資金投入的時間性和順序性。因此，一方面必須為了節(jié)約資金的投入，降低投資成本，安排好資金投入的順序和時間；另一方面又必須保證資金的充分供應，防止資金供應斷檔，造成施工延誤和浪費，來提高經(jīng)濟效益。資源采購與供應資源或物質(zhì)供應狀況，對工程建設(shè)有著重要的意義。因此在可行性研究報告中，必須認真指定建筑資源供應計劃。建筑工程資源采購和供應主要包括以下內(nèi)容：（1）建筑材料的需要數(shù)量、物質(zhì)采購方式、物質(zhì)供應安排；（2）施工力量的組織安排；（3）項目建設(shè)施工期間的動力、水的供應；（4）建設(shè)工程竣工后或建設(shè)投入使用后，上下水、電力、燃力、煤氣、交通、通訊等供應和使用條件等。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目市場分析房地產(chǎn)市場是全部可行性報告的關(guān)鍵問題。市場分析主要包括：（1）對銷售市場狀況的預測；（2）對房地產(chǎn)市場的容量、飽和率或飽和度的分析；（3）對市場占有率的預期；（4）對市場銷售價格預測、銷售對象的分析、銷售計劃的制訂、以及未來市場變化對營銷過程的影響等。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價，是房地產(chǎn)經(jīng)營管理可行性研究報告的核心問題，也是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的根本目標。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價主要包括：（1）房地產(chǎn)銷售收入、需要繳納的各種稅費、經(jīng)營利潤等的預測；（2）貸款成本、貸款償還、以及貸款與償還的平衡計算；（3）現(xiàn)金流量分析；（4）財務(wù)平衡分析等；（5）對項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計修改的費用測算等；（6）項目建設(shè)期間原材料價格變化影響等因素的敏感性分析和相應的盈虧平衡分析。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目財務(wù)評價指標主要有：（1）累計現(xiàn)金流量；（2）凈現(xiàn)值；（3）內(nèi)部收益率；（4）動態(tài)投資回收期；（5）財務(wù)靈敏度等。對于較小的投資建設(shè)項目，也可以將成本估算、市場分析合并到財務(wù)評價中。房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險分析，應當包括：（1）社會、經(jīng)濟、政策等各方面變動可能出現(xiàn)的對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的影響；（2）在資源供應方面可能出現(xiàn)的由于不協(xié)調(diào)形成的風險；（3）城市經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)市場方面出現(xiàn)的變化可能引起的風險。在可行性報告中，盡可能對主要影響因素變化引起的風險極限做出評價，分析超級限變動的可能性并提出相應的對策及建議。國民經(jīng)濟社會評價房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目，大都是一個巨大的系統(tǒng)工程，對社會經(jīng)濟生活的各個方面都會產(chǎn)生重大的影響，因此必須認真對經(jīng)營管理項目進行國民經(jīng)濟社會評價。重點是分析房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目國民經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等，并且要做出正確的科學評價。1房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目開工日期、竣工日期和竣工驗收初步安排。1結(jié)論。房地產(chǎn)經(jīng)營管理項目可行性研究結(jié)論，主是運用各項數(shù)據(jù)，從市場、技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等各個方面說明項目的可行性，認真評價每一個可行的方案，提出具體的決策參數(shù)。確切地表述項目是否可行，提出項目存在的問題以及改進對策、建議等。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得一、 國家土地公有制的形式 我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。任何個人不能取得土地的所有權(quán)。二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓（一）土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對土地的實際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所以權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必要親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人。土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。土地利用與占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項獨立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權(quán)利，國有土地所有和一般把這項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的種種最終歸屬。國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項全能，但國家不能去直接行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制單位以及個人經(jīng)營管理。用地單位和個人依法對國家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對土地承擔保護和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。（三）土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。前者是出讓者，后者是受讓者，出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權(quán)利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的(土地生地)，也可以是完成市政設(shè)施（七通一平）的土地（熟地），還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。土地使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行。（1）協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當事人雙方經(jīng)過反復協(xié)商，最終達成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。（2）招標出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)劃規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。（3）拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競標者按規(guī)定方式應價，競投土地使用權(quán)，由出價高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。土地使用權(quán)出讓年限（1） 居住用地70年；（2） 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；（3） 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。他包括出售、交換、贈予。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。（1）土地使用權(quán)出售。土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權(quán)時，向出租方支付地價及有關(guān)價款。土地使用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定一切權(quán)利與義務(wù)全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。（2）土地使用權(quán)交換。土地使用權(quán)交換，即土地使用者與其他土地使用者相互交換余期的土地使用權(quán)時，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時交換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈予、抵押、繼承等不同形式。（五）取得建設(shè)用地的方式取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以悠長方式取得城市土地使用權(quán)，通過有以下幾種方式：（1）以土地使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；（2）以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；（3）以土地使用權(quán)出租方式取得國有土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)?！?