【正文】 承重結(jié)構(gòu)主要部位的隱蔽工程，如鋼筋混凝土基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、大型設(shè)備基礎(chǔ)、主要地下構(gòu)筑物、地下管線、重要承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)澆鋼筋混凝土工程以及屋面防水等，進(jìn)行檢查驗收，經(jīng)檢查合格后辦理隱蔽工程驗收手續(xù)。5．參加給排水、暖通、空調(diào)、電氣安裝、設(shè)備安裝的試壓、試水、試運轉(zhuǎn)、試車等，并簽證試驗記錄。6．參加工程質(zhì)量評定和竣工驗收。在工程交工驗收中發(fā)現(xiàn)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)且經(jīng)雙方商定需要返工的工程，應(yīng)分清責(zé)任，及時返工。7．監(jiān)督施工單位文明施工、安全施工、正確用料、按操作規(guī)程規(guī)定施工。四．工程進(jìn)度管理 建設(shè)施工工程進(jìn)度管理，是建設(shè)單位為確保工程按合同規(guī)定時間完成、對施工生產(chǎn)的時間所進(jìn)行的控制。工程進(jìn)度管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)對施工企業(yè)工序和作業(yè)工期的管理，其具體工作內(nèi)容主要包括：1． 參與承包企業(yè)編制工程施工組織設(shè)計，包括施工方法的確定、機(jī)械設(shè)備的選用、施工進(jìn)度計劃和材料供應(yīng)計劃的編制等。2． 熟悉掌握施工企業(yè)對承包工程的施工組織管理，包括對材料、勞力、機(jī)械、資金的協(xié)調(diào)控制和優(yōu)化使用等。3． 根據(jù)施工進(jìn)度計劃表對照 檢查各具體作業(yè)的工期是否有延誤并說明延誤的原因。4． 分析施工進(jìn)度偏差的原因，建議并協(xié)助施工企業(yè)做出調(diào)整或重新安排計劃。5． 做好日常的工程進(jìn)度記錄，每周每日寫出進(jìn)度報告。6． 為保證正常的施工進(jìn)度，開發(fā)企業(yè)管理人員要關(guān)注和督促物資采購部門和運輸部門，使施工所需的各類材料和機(jī)器設(shè)備能按時到達(dá)施工現(xiàn)場。7． 隨時注意施工過程出現(xiàn)的突發(fā)事件，對相關(guān)外部關(guān)系的事件，開發(fā)企業(yè)要代表施工單位出面協(xié)調(diào)處理。五．工程預(yù)算管理 工程預(yù)算管理的主要內(nèi)容是：1． 按施工圖、施工清單、施工條件進(jìn)行工程預(yù)算，確定工程定額。2． 按施工承包合同進(jìn)度、核撥工程款。3． 工程結(jié)算。六．竣工驗收管理 竣工驗收是國家為了保證工程質(zhì)量，由法律規(guī)定的一個法定程序，也是開發(fā)企業(yè)對工程項目管理的最后一個環(huán)節(jié)?？⒐を炇盏哪康暮妥饔檬峭ㄟ^驗收檢驗工程設(shè)計和工程質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)并解決一些影響正常使用、正常生產(chǎn)的問題，保證項目能夠達(dá)到設(shè)計要求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。對驗收合格的項目，發(fā)給工程質(zhì)量合格證，并及時辦理有關(guān)手續(xù)。 第六節(jié) 房屋買賣經(jīng)營管理一、 房屋買賣房屋買賣，是房地產(chǎn)交易的一種形式。房地產(chǎn)交易，是有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的經(jīng)濟(jì)過程與法律行為。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，在交換過程中，還引起了一系列權(quán)利關(guān)系的變化，即他項權(quán)利變化。在我國目前的條件下，房地產(chǎn)交易中的權(quán)利關(guān)系，主要是指土地使用權(quán)、房屋所以權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。這些權(quán)利關(guān)系的變化，只有得到在國家房地產(chǎn)主管部門登記并得到確認(rèn)，才具有法律效力。（一）由于房地產(chǎn)商品和其他商品有著根本不同的性質(zhì)，因此房地產(chǎn)商品的買賣有著以下一些特點：房地產(chǎn)商品買賣雙方在達(dá)成協(xié)議時，必須訂立具有法律約束力的、買賣雙方必須遵守的房地產(chǎn)買賣契約；訂立房地產(chǎn)買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，并且接受房地產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督與管理；房地產(chǎn)買賣成交后，必須按照規(guī)定到房地產(chǎn)行政部門，辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的相對性權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)的所有權(quán)和土地的使用權(quán)證書，以便取得國家法律的保護(hù)。（二）房屋買賣條件及管理在我國目前的條件下，不管是私房出售，還是已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房的出售以及商品房出售，都必須符合以下的條件：房屋的產(chǎn)權(quán)必須是清晰的，有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改建和擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)的所有者必須在房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)后，才能進(jìn)入市場進(jìn)行交易；凡以優(yōu)惠方式購買的公有住宅或以優(yōu)惠方式建造的住宅，原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買權(quán)；出售已經(jīng)出租的房屋，必須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利；出售共有的房屋，出售人必須提交共有人同意或委托出售的證明文件。在同等條件下，房屋共有人有優(yōu)先購買權(quán)；對于繼承、贈予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續(xù)后才能投入房地產(chǎn)交易市場。具有以下情況的房屋，不能投入房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行交易；沒有合法證件的房屋（包括違章建筑的房屋）；有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋；已經(jīng)批準(zhǔn)征用或劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋；經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)人民法院批準(zhǔn)代管的房屋；未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的外國僑民的房屋；因其他特殊情況不能出售的房屋。進(jìn)入房地產(chǎn)市場的交易主體，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出售新建的商品房，必須持有工商行政主管部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；居民個人購買城市房屋，必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；居民個人出售房屋必須符合國家的有關(guān)規(guī)定；單位購買公房，必須有市級主管部門的或區(qū)、縣有關(guān)政府的批準(zhǔn)證明；企業(yè)、事業(yè)單位購買私房，必須經(jīng)過主管部門審批。（三）房屋買賣契約管理房地產(chǎn)商品與其他商品不同，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)在買賣房地產(chǎn)時必須簽訂契約。房屋買賣契約是規(guī)范房屋買賣行為的重要環(huán)節(jié)。房屋買賣契約的特點（1）房屋買賣契約標(biāo)志著房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋買賣雙方必須簽訂房屋買賣契約，這是與其他商品不同的。房地產(chǎn)買賣一經(jīng)成立或完成，買賣雙方就可以到房地產(chǎn)管理部門辦理立契過戶手續(xù)，買方交付購房款，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書，就可以行使對房屋占有、使用、收益、處分的權(quán)利。也就是說，房地產(chǎn)買賣契約一旦簽訂，就標(biāo)志著房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；（2）房地產(chǎn)買賣契約必須以書面的形式簽訂，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門簽證，才能具有法律效力；（3）房地產(chǎn)買賣契約是買賣雙方的有償合同。雙方當(dāng)事人在地位上是平等的，既有一定的權(quán)利，也要承擔(dān)一定的義務(wù)；雙方的合法權(quán)益受到國家的法律保護(hù)。房屋買賣契約的內(nèi)容房地產(chǎn)買賣的契約包括以下的內(nèi)容。（1）買賣雙方的名稱、地址。雙方當(dāng)事人必須是自然人或法人，如果是法人，還應(yīng)有法人代表名稱和簽字；（2）對標(biāo)的房屋的情況的確切說明。應(yīng)說明房屋建成年代、建筑質(zhì)量、建筑面積、坐落地址、室內(nèi)裝修、設(shè)備等情況；（3）房屋的價格。買賣的房屋應(yīng)當(dāng)按照建筑面積計價，必須標(biāo)明每平方米的價格，房屋的總價格。房屋的買賣價格必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；（4）房地產(chǎn)買賣契約，必須說明房屋交付使用和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間；（5）房地產(chǎn)買賣契約，還必須規(guī)定買方在什么時間、地點，用什么方式、以什么貨幣支付房屋的價格；（6）房地產(chǎn)契約也要規(guī)定違約責(zé)任，以及補(bǔ)償?shù)姆椒ǖ?。房屋買賣雙方權(quán)利和義務(wù)（1）賣方的權(quán)利，賣方有權(quán)按照契約規(guī)定的房地產(chǎn)的價格、時間收取房地產(chǎn)售賣的價款。如果買方違約，賣方可以請求法律保護(hù)，或者要求償付違約金；（2）賣方的義務(wù)。按照房地產(chǎn)買賣契約的規(guī)定，賣方有義務(wù)把房屋轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)的購買方。如果違約也要交納違約金；（3）買方的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)買賣契約的確定取得房屋并支付房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)買賣契約的解除。（1）房地產(chǎn)買賣成交后契約即告解除；（2）經(jīng)雙方同意，房地產(chǎn)買賣成交后契約可以在成交以前解除；（3）法定原因解除；（4）房地產(chǎn)交易主體滅失導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣契約的解除；（5）其他原因?qū)е路康禺a(chǎn)買賣契約的解除。（四）房屋買賣程序管理根據(jù)建設(shè)部、國家物價局、國家工商行政管理局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理的通知》的規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個人必須持有有關(guān)的證件，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記、簽證、評估、立契過戶的手續(xù)。辦理房地產(chǎn)立契過戶的手續(xù)，必須遵循以下的程序：受理。房地產(chǎn)商品買賣雙方必須按照確定的分工范圍，到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)買賣立契過戶手續(xù)。驗證。房地產(chǎn)交易管理部門，在受理房地產(chǎn)交易立契申請后，必須嚴(yán)格審查以下的證件：產(chǎn)權(quán)證，主要是房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證身份證；有關(guān)部門的審批證件，如銷售許可證等；其它有關(guān)證件，如已出租的房屋、共有房屋等的有關(guān)證明文件。確權(quán)。主要是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查，確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛，以及他項權(quán)益不清的問題等。調(diào)查。在房地產(chǎn)交易時，除了進(jìn)行驗證、確權(quán)等，還必須到現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查研究，以避免買賣發(fā)生糾紛。估價。進(jìn)入市場進(jìn)行交易的房地產(chǎn)，必須進(jìn)行價格評估，以便確定房屋的現(xiàn)行價格。報批。在房地產(chǎn)買賣時，當(dāng)完成上述工作后，還必須報有關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)后，才能立契成交。立契。經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)房地產(chǎn)交易后，經(jīng)辦人要通知房地產(chǎn)買賣雙方，辦理立契手續(xù)。立契必須使用統(tǒng)一的契紙。填寫完畢有關(guān)內(nèi)容后，由當(dāng)事人雙方簽名蓋章，繳納手續(xù)費和契稅。至此房地產(chǎn)交易才算完成。歸檔。房地產(chǎn)買賣立契過戶手續(xù)辦理完成以后，經(jīng)辦人員要對契約等資料進(jìn)行整理，裝訂成冊，然后移交產(chǎn)籍檔案管理部門統(tǒng)一保管。二、商品房預(yù)購預(yù)售管理商品房預(yù)購預(yù)售，實際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前，或房產(chǎn)還沒有竣工以前，以預(yù)售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。（一）預(yù)售房屋條件及程序《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第四十四條的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：（1）交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3）房屋建設(shè)工程施工合同已生效，施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定；（4）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（5）三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無底下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；（6）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明凡是符合以上條件的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，向市房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售申請，經(jīng)過房地產(chǎn)管理主管部門核查批準(zhǔn)，領(lǐng)取預(yù)售房產(chǎn)許可證，并辦理預(yù)售登記，即可以進(jìn)行房屋預(yù)售。房屋預(yù)售的具體程序是：房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建筑施工合同和工程施工進(jìn)度計劃；已完成投資額的證明或房屋基礎(chǔ)工程驗收合格單（三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程）；商品房預(yù)售方案，包括幢號、房號的統(tǒng)一編排方案、經(jīng)審核批準(zhǔn)的總平面圖和分層平面圖、建筑面積分戶計算書、項目開工和計劃竣工時間、房屋交付使用后的物業(yè)管理事項、預(yù)售方式等；白蟻預(yù)防合同；出賣人可以分期或者分單項向預(yù)售主管部門申請商品房預(yù)售登記；土地使用權(quán)或在建工程已設(shè)定抵押權(quán)的，必須提供抵押權(quán)人同意預(yù)售的書面證明；商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議（經(jīng)核準(zhǔn)免除監(jiān)管的除外）。如果申請辦理外銷商品房預(yù)售，還必須符合以下條件：付清地價款，取得土地使用權(quán)；施工設(shè)計圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設(shè)工程總投資額的25%以上；工程施工進(jìn)度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預(yù)售款的結(jié)算賬號，與開戶銀行簽訂的房屋預(yù)售款監(jiān)督協(xié)議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理委托書或協(xié)議書。商品房預(yù)售款管理：商品房預(yù)售款是買受人和按揭銀行依照合同的約定，預(yù)先支付給出賣人，在商品房竣工驗收合格前用作該商品房建設(shè)費用的款項；商品房預(yù)售款在商品房項目竣工驗收前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費，不得挪作他用；房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理商品房預(yù)售款收存和使用；出賣人應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶，出賣人有多個預(yù)售項目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶；出賣人在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)與房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)、開戶銀行三方簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；出賣人因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的，應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)同意后增設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；出賣人具備下列條件之一，可以向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)申請免除監(jiān)督：（1）具有國家房地產(chǎn)開發(fā)二級以上含二級資質(zhì)；（2）前一年度被評為市級以上重合同守信用單位或銀行信用AAA級單位；（3）自有資金達(dá)到該項目投資額50%。商品房預(yù)售專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書簽訂后，由于開戶銀行服務(wù)等原因，出賣人可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預(yù)售款專用帳戶監(jiān)管協(xié)議書；買受人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接交入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的付款憑證向出賣人換取售房發(fā)票。出賣人不得擅自收存買受人支付的商品房預(yù)售款；出賣人辦理商品房預(yù)售合同登記備案時，應(yīng)當(dāng)同時附銀行出具給買受人的首期商品房預(yù)售款存入商品房預(yù)售款專用帳戶的憑證；出賣人使用商品房預(yù)售款時，應(yīng)向房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)提交下列文件：商品房預(yù)售款使用申請表、用款計劃、用于支付工程款的要提供施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明和施工單位的用款申請、用于支付購買項目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備款項的要提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同。經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購房者就可以簽訂《房屋預(yù)售合同》。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價款；房屋預(yù)售款支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。辦理房屋登記、簽證?！斗课蓊A(yù)售合同》簽訂生效后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到市房地產(chǎn)交易所辦理登記、簽證。預(yù)售后的房產(chǎn)需轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已經(jīng)登記、簽證的房產(chǎn)預(yù)售合同，到房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，原合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房交付手續(xù)，購房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用。如果出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購買者可以要求取消預(yù)售房合同：（1）房屋開發(fā)公司