【正文】 濟目前我國的宏觀經(jīng)濟層面總體較好，但也出現(xiàn)了很多問題。第三階段（2008年9月2009年底）在金融危機的影響下，我國政府調(diào)控的重點是政策扶持，拉動經(jīng)濟，實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。2003年以來，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策：第一階段（2003年2007年）調(diào)控以抑制供給為主。（二） 宏觀環(huán)境分析（PEST）1. 政治因素分析我國的房地產(chǎn)行業(yè)是在計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的過程中發(fā)展的，因此受政府的影響比較大。與競爭對手紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)不同,萬科執(zhí)著地堅持著住宅開發(fā)的發(fā)展方向,而其競爭對手們投入商業(yè)地產(chǎn)的力量越大,在住宅開發(fā)市場上被萬科拉大的距離就越遠，萬科作為產(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢益加明顯，公司體現(xiàn)出了財務(wù)相對穩(wěn)健、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)加快、戰(zhàn)略堅定不變和拿地短板改善的四大特點。中國保利集團公司排名79位，；碧桂園控股有限公司排名96位，；上海綠地(集團)有限公司排名100位。其納稅增幅達到119%，%%的增幅。再從納稅方面分析，《中國企業(yè)集團房地產(chǎn)行業(yè)納稅十強排行榜》第一名，再度成為房地產(chǎn)集團納稅冠軍。最具跨區(qū)發(fā)展競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬科、綠城集團、招商局地產(chǎn)；具有較強資源占有與規(guī)模競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬科、中海地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)；最具融資競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：新世界地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬科；最具品牌競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)：萬科、富力地產(chǎn)、中海地產(chǎn)。報告認為，房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力包括跨地區(qū)發(fā)展競爭力、資源占有與規(guī)模化競爭力、品牌競爭力及融資競爭力。這是一個房地產(chǎn)神話，更是中國經(jīng)濟的神話。（3）. 自建家園這種情況可能較少，因為政府批地那一關(guān)不是很容易過，畢竟商品房會給國家納稅，如果大家都自建樓盤，那稅收就少了很多。而萬科的目標市場是有經(jīng)濟實力或在未來有能力購買較好房子的顧客（2）. 廉價出租房很多人在房價高漲的情況下選擇租房。需通過申請審核。4. 萬科房產(chǎn)的替代品分析（1）. 經(jīng)濟適用房特點：價錢便宜，大概4000多/平米。技術(shù)優(yōu)勢和政策因素：為控制房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模；進一步強化和完善金融調(diào)控政策，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款過快增長；合理控制土地規(guī)模，完善土地監(jiān)管政策；合理控制投資規(guī)模，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長。轉(zhuǎn)換成本：萬科在價格與產(chǎn)品上的的優(yōu)勢，消費者轉(zhuǎn)換成本高。而在大部分住宅僅僅限于規(guī)劃、建筑、建材、質(zhì)量等環(huán)節(jié)時，萬科已經(jīng)開始從理念和實踐層面去關(guān)注、探索住宅的可持續(xù)發(fā)展研究。 萬科居住建筑從規(guī)劃設(shè)計到材料技術(shù)都做了深入實際的研究，關(guān)注質(zhì)量，關(guān)注技術(shù)，關(guān)注創(chuàng)新，從而可以更有效地關(guān)注客戶。產(chǎn)品差別化：萬科的特色是專業(yè)的追求永無止境。規(guī)模經(jīng)濟：2008中國房地產(chǎn)百強研究報告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性、償債能力、運營效率和納稅六個方面的20個指標，萬科企業(yè)股份有限公司位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一。而購房者因為國家政策的調(diào)整而做出的某些反應(yīng)又大大的影響了樓價。國家政策對購房者的影響，從而使購房者的行為進一步影響到樓市。購房者的心理預(yù)期購房者對樓市的心理預(yù)期方面也在很打程度上左右著房價的發(fā)展。2. 購買者議價能力 購房者的經(jīng)濟收入狀況 購房者的整體經(jīng)濟收入狀況在很大程度上決定了樓價的多少。因此，在供應(yīng)商方面來說，不管是批地，還是購買建材，萬科都據(jù)有相對主動的地位。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，主要依賴商業(yè)銀行的貸款，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60％。政府(供應(yīng)商)由于土地資源的稀缺性，加上調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要，與房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系是一種近乎不對稱的關(guān)系，處于主動的地位。講環(huán)保，講可持續(xù)，如今不僅是一種責任，也是一種能力，一種競爭力。我們在這里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā)，同時對產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進行培訓(xùn)。8. 戰(zhàn)略眼光 戰(zhàn)略調(diào)整背景：資源的緊缺，環(huán)境污染，公眾對環(huán)境更多的關(guān)注，政府的科學(xué)發(fā)展號召. 戰(zhàn)略調(diào)整方向：實現(xiàn)從營銷的萬科往技術(shù)的萬科轉(zhuǎn)型 所作的努力：今年7月份我們會在東莞建立萬科建筑實驗中心，稍后會在上海成立第二個中心。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，一方面、專業(yè)化程度的高下已經(jīng)成為開發(fā)商競爭力的主要指標；另一方面，強強攜手，密切合作在業(yè)內(nèi)逐漸成為潮流。對于萬科的策略性投資，也應(yīng)當采取積極措施予以退出。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化應(yīng)當進一步加大內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，萬科除了房地產(chǎn)外，還發(fā)展了商貿(mào)，加工業(yè)、文化傳播以及策略性投資，部分業(yè)務(wù)實際上并不能給萬科帶來多大利潤，但增加了萬科不少的管理成本。但是，萬科財務(wù)效率方面仍有很大的提升空間，就內(nèi)部來說，可以進一步壓縮管理成本；就外部來說，可以改變過去較為謹慎的做法，積極拓展外部融資空間。 財務(wù)政策積極化為了繼續(xù)保持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長，萬科公司似乎應(yīng)該對原有的，被視為成熟的政策進行調(diào)整。萬科常被稱為“鄉(xiāng)土派開發(fā)商”，專門在城市商業(yè)區(qū)以外開發(fā)住宅項目?？偟膩碚f，萬科地產(chǎn)應(yīng)該在提高業(yè)務(wù)集中度的基礎(chǔ)上，調(diào)整當前的發(fā)展路線，重視地產(chǎn)的主流市場。城市邊緣路線與主流市場策略并不矛盾，因為城市是一個動態(tài)過程，今天的城市邊緣明天就會成為主流市場。資源的合理配置和有效利用，是關(guān)系企業(yè)經(jīng)營效果的重大問題。萬科作為一家新興的企業(yè)，要獲得經(jīng)營優(yōu)勢，就必須審時度勢，了解自身的特點，對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進行有機的整合，有揚有棄。當然、由分散經(jīng)營風險的作用，隨著市場競爭的日益激烈，多元化業(yè)務(wù)使萬科應(yīng)接不暇，甚至顧此失彼。7. 經(jīng)營管理模式經(jīng)營專業(yè)化萬科集團選擇房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，既是商業(yè)游戲規(guī)則對企業(yè)發(fā)展的客觀要求，更是集團決策者價值觀系統(tǒng)的必然反映。但我理解的核心競爭力，就是科研、研發(fā)以及專利的申請。這也是萬科高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。6. 研究開發(fā)能力 萬科專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門，不斷地創(chuàng)新，開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。 在新經(jīng)濟時代，萬科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望。 萬科給自己的定位是，做中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。 反對任何形式的官僚主義。 規(guī)范、誠信、進取是萬科的經(jīng)營之道。學(xué)習是一種生活方式“陽光照亮的體制”——萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來快樂和成就感。職業(yè)經(jīng)理團隊是萬科人才理念的具體體現(xiàn)持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素。衡量我們成功與否的最重要的標準，是我們讓客戶滿意的程度。這是萬科一直堅持和倡導(dǎo)的理念。5. 企業(yè)文化客戶是我們永遠的伙伴 在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。萬科根據(jù)整個項目的生命周期設(shè)立相應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)。在這方面，萬科在中國的新興企業(yè)當中，在應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)而不是投資網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)方面，萬科是走在了前列。在這樣的一個時代，誰的動作快，誰對市場敏感，這個市場就將是他的。相對來說，萬科致力于建立現(xiàn)代企業(yè)制度，經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，在建立企業(yè)團隊方面顯得比較堅強，這也是華潤整合業(yè)務(wù)選擇萬科作為地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展主力的一個原因。都是以一個人為代表，一旦因為這個人年齡或者身體原因，不能投入到企業(yè)，這個企業(yè)就迅速衰落，舉個最典型的例子，像中國最大的彩電企業(yè)長虹，如果倪潤峰一旦思想老化、身體原因退下來，整個企業(yè)就迅速進入衰退狀態(tài)。品牌知名度很高，調(diào)查發(fā)現(xiàn)萬科被很多人很所知道。市場一般公眾認為萬科的優(yōu)勢在于住房本身的設(shè)計和建筑方面的功能屬性；萬科住戶/業(yè)主認為萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服務(wù)很令人滿意。但面臨這樣不會減少的壓力，樂觀的萬科人總是說，要在投訴中成長，在投訴中完美。客戶服務(wù)中每一個環(huán)節(jié)的配合都是萬科的良苦用心。組成萬科優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)的，不是某一個部分，某一個員工，而是工作在一線的每一個萬科人?！拔飿I(yè)和房修真的很貼心”，“我就隨口一說，下午房修師傅就來了”、“謝謝黃師傅不僅幫我修了門把手，還幫忙做了全屋加固”。他們解決客戶房屋的各種疑難雜癥，是答疑解惑的好幫手。他們每天奔走在樓棟之間，不是在需要維修的業(yè)主家中，就是在去報修業(yè)主家中的路上。而購房后我所感受到的親切，更讓人感到物有所值。萬科客服的深夜排查完全在我們的意料之外，這樣的認真負責的態(tài)度讓我們十分安心。連續(xù)七天的深夜排查讓業(yè)主備受感動。上海萬科的客服工作人員與業(yè)主協(xié)調(diào)后拿到業(yè)主新房的鑰匙，連續(xù)7天，每天晚上23:00準時到業(yè)主家中，檢查噪音情況。為了了解業(yè)主的實際生活感受，客服工作人員更是在晚上23:00再次來到業(yè)主所在房屋外走道，仔細聆聽電梯聲響。有這樣一個真實的例子，上海萬科夢想派某頂樓業(yè)主曾投訴室外電梯軌道運行的噪音非常大，影響業(yè)主的正常休息。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)是萬科一直以來的追求。從客戶日活動逐漸落地開始，萬科人通過傾聽收到了來自客戶的聲音，他們學(xué)會了從非專業(yè)角度與客戶溝通并能更全面的了解客戶，更多關(guān)注客戶的實際需求，不僅能讓萬科在物業(yè)服務(wù)上做出更新調(diào)整更能將客戶的想法反饋到設(shè)計和營銷前端，以實際角度出發(fā)理解客戶真正需求，一想到萬科的產(chǎn)品能夠為客戶帶來生活上的改變，他們心中就充滿使命感。萬科的人力資源管理模式表明，職業(yè)經(jīng)理是萬科發(fā)展的依托。從初級管理層到?jīng)Q策管理層的全部管理員組成公司的職業(yè)經(jīng)理隊伍。萬科對人才對基本要求都是圍繞“職業(yè)經(jīng)理”這一概念展開的。為將職業(yè)經(jīng)理的專業(yè)素質(zhì)直接轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力創(chuàng)造了廣闊空間，提供了制度保障。為此，萬科于1998年就提出“職業(yè)經(jīng)理年”，對職業(yè)經(jīng)理提出培訓(xùn)和開發(fā)，以實現(xiàn)職業(yè)經(jīng)理在萬科的可持續(xù)發(fā)展，同時推動整個公司的經(jīng)營能力和管理能力的提高。萬科尊重每一位員工的個性，尊重員工的個人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利：所有的員工在人格上人人平等，在發(fā)展機會面前，人人平等；萬科提供良好的勞動環(huán)境，營造和諧的工作氛圍，倡導(dǎo)簡單而真誠的人際關(guān)系。（2）. 人才是萬科的資本熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。（十） 萬科的經(jīng)營原則追求卓越: 持續(xù)領(lǐng)跑，敢為天下先客戶導(dǎo)向: 懂得客戶生活報效股東: 創(chuàng)造優(yōu)異回報與員工和伙伴共同成長: 尊重員工與伙伴效率優(yōu)先: 珍惜資源，快速周轉(zhuǎn)，向能力，