【正文】 部分人去購買、租用。未來我國也將把保障性住房建設(shè)作為重點(diǎn)，大量的保障性住房推向會(huì)對(duì)住宅商品房市場(chǎng)造成很大的沖擊。2009年我國的保障性住房建設(shè)達(dá)260多萬套，2010年將達(dá)到600萬套左右，而2010年也預(yù)計(jì)建1000萬套左右。但我國商品房在未來十年內(nèi)仍將供不應(yīng)求，房地產(chǎn)企業(yè)在房價(jià)的走勢(shì)中仍會(huì)占主導(dǎo)地位。另外房地產(chǎn)開發(fā)過程復(fù)雜，生產(chǎn)周期長，消費(fèi)者的房地產(chǎn)信息成本較高，因此目前來說消費(fèi)者力量相對(duì)較弱，但隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，買方的談判力量有逐漸增強(qiáng)之勢(shì)。.從這點(diǎn)來看由于萬科開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)充足，再加上其雄厚的資金力量，優(yōu)秀成熟的管理、營銷團(tuán)隊(duì)，多年來的積累的品牌優(yōu)勢(shì)等，在住宅領(lǐng)域仍然占據(jù)著優(yōu)勢(shì)地位。因此許多有資金實(shí)力的集團(tuán)公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)。潛在進(jìn)入者的威脅：我國房地產(chǎn)新進(jìn)入者的威脅比較大，主要原因是：（1）進(jìn)入門檻比較低：由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量多而且大部分規(guī)模小，而房地產(chǎn)產(chǎn)品又具有比較明顯的不可移性，使得房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻不高。但萬科近幾年的行業(yè)領(lǐng)先地位也不斷受到挑戰(zhàn)。截至2010年12月1，遙遙領(lǐng)先其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。就目前而言，與萬科形成激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)公司主要有：中海地產(chǎn)，中房地產(chǎn)，恒大地產(chǎn)，綠城地產(chǎn)和保利地產(chǎn)?；趪鴥?nèi)通脹，保障房建設(shè)速度的進(jìn)展緩慢，房地產(chǎn)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位，長期來看，我國房地產(chǎn)價(jià)格將趨于理性上漲。2010年我國政府將繼續(xù)把房價(jià)調(diào)控作為重點(diǎn)工作，我國政府能夠通過強(qiáng)有力的措施引導(dǎo)、調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于2009年我國房價(jià)過過上漲，大部分房地產(chǎn)企業(yè)收入顯著提高，資金也相對(duì)充足。在這種情況下，不理性的房價(jià)回歸到合理的價(jià)格是大勢(shì)所趨。（未來）未來10年我國房價(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)；保障性住房將得到加強(qiáng)；房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。目前，我國許多大中城市商品房投機(jī)盛行，不利于人民生活水平的提高，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展造成威脅。該書對(duì)我國今明兩年的房地產(chǎn)形勢(shì)與調(diào)控作出分析。近年來我國房價(jià)過快上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也產(chǎn)生了不利的影響。2010年12月8日社科院發(fā)布《住房綠皮書》指出：％。原因是一方面由于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，人們消費(fèi)觀念的變化，80后的嬰兒潮也進(jìn)入結(jié)婚生子的階段，投資、投機(jī)的需求，改善性需求，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房價(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng) 。（現(xiàn)狀）盡管經(jīng)過20多年的發(fā)展，但我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在供給小于需求的局面。 房地產(chǎn)業(yè)在未來幾年，仍將是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的領(lǐng)先行業(yè)。（行業(yè)的分析）（一）房地產(chǎn)行業(yè)概括分析在過去的10中，我國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就。《意見》中一個(gè)重要的政策就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，此舉是對(duì)炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。2009年6月強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法6月10日，國土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等。除了70年后自動(dòng)續(xù)期外，還有最直觀的一點(diǎn)，就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費(fèi)者置業(yè)投資所必須面對(duì)和重新考慮的，理性的需求無疑對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一條打消了民眾對(duì)70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。文件明確，在辦理二手房過戶時(shí)，要做到各稅統(tǒng)管，不能只負(fù)責(zé)征收契稅，其他稅種如營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅也要同時(shí)進(jìn)行征收。我國城市用地矛盾日益突出，購房者住宅的品質(zhì)的要求逐漸提高，倡導(dǎo)“節(jié)能省地型”住宅的建設(shè)，提高住宅品質(zhì)和性能，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)新的挑戰(zhàn)。住宅產(chǎn)業(yè)化采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，提高住宅的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。低碳建筑成為未來的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化和住宅產(chǎn)業(yè)化正在形成和發(fā)展。（四）技術(shù)環(huán)境因素分析技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要反映在開發(fā)商及消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的性能與質(zhì)量、節(jié)能與供熱方式、節(jié)水、節(jié)地和治理污染、住宅裝修的要求上。買房結(jié)婚業(yè)成為現(xiàn)在社會(huì)流行的趨勢(shì)。(4)中產(chǎn)階層興起2008年中國大陸的中產(chǎn)階級(jí)大致占全國人口的22%~23%，每年增加1%按此計(jì)算，10年后我國中產(chǎn)階級(jí)有可能達(dá)到4億 。增長了56%。 隨著生活水平的提高，人們喜歡過舒適安逸的生活，對(duì)于住宅消費(fèi)的需求也在不斷升級(jí)。(2)生活水平隨著我國人民收入水平的提高和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平不斷提高。等16大都市圈。 ，南寧都市圈南昌都市圈駐信都市圈徐州都市圈濟(jì)維都市圈石邯都市圈 ，長春都市圈哈爾濱都市圈近年來，我國將繼續(xù)支持城市的發(fā)展，由過去“嚴(yán)格控制大城市發(fā)展，合理發(fā)展中下城市，積極發(fā)展小城鎮(zhèn)”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤按笾行〕鞘泻统擎?zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。2012年或2013年我國城市化水平將超過50%。(1)（三）社會(huì)環(huán)境因素分析總體看來，在我國政府強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控下，我國房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌的局面將有所減緩。我國政府為了穩(wěn)定市場(chǎng)，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)長久健康發(fā)展，同時(shí)也避免過高房價(jià)引來的社會(huì)潛在問題，不斷出臺(tái)金融政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)控。這意味著我國將繼續(xù)限制市場(chǎng)貨幣投放量，房地產(chǎn)企業(yè)貸款將會(huì)更加困難。（3）部分城市房價(jià)虛高，將趨于理性。10月20日央行時(shí)隔34個(gè)月再次加息。對(duì)此國家也相繼出臺(tái)了多項(xiàng)金融政策來抑制通貨膨脹。美國實(shí)行寬松的貨幣政策，國外游資不斷涌入。（2）通貨膨脹2010年11月CPI再創(chuàng)歷史新高并且突破5%,%。但我國總還不是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國，國際貨幣基金組織2010年4月公布的數(shù)據(jù)顯示，我國人均GDP是3678美元，排第100位。我國國民儲(chǔ)蓄額也將在2015年左右迎來拐點(diǎn)，屆時(shí)消費(fèi)能力會(huì)逐漸釋放。進(jìn)入2000以來，我國人居收入水平持續(xù)快速提升。（二） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素分析（1）國民經(jīng)濟(jì)目前我國宏觀經(jīng)濟(jì)層面總體向好，但也出現(xiàn)了很多問題。政策從抑制供給和需求轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾庸┙o和減少需求。實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，政府4萬億元的龐大投資計(jì)劃，樓市的一系列救市政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。2007年以來央行連續(xù)5次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率，采取緊縮的貨幣政策。下面是我國