【正文】 9002運(yùn)作管理員1人負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，處理各類投訴、違章以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作?？埔陨衔幕?，有物業(yè)管理上崗證，懂ISO9002運(yùn)作社區(qū)文化服務(wù)部1人專職負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)本科，文科類，具創(chuàng)造力，豐富想象力，有能力成功策劃各類活動(dòng)會(huì)所管理部主管（兼）負(fù)責(zé)會(huì)所的營(yíng)運(yùn)?？埔陨衔幕?，懂經(jīng)營(yíng)，有較佳形象服務(wù)員1人在會(huì)所內(nèi)為住戶服務(wù)高中以上文化，女，形象較好，25歲以下維修班5人負(fù)責(zé)一般水電維修和小區(qū)房屋維修初級(jí)技工，有上崗證綠化部2人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化工作有綠化專長(zhǎng)，初中以上文化程度，能吃苦耐勞兼顧展示中心綠化清潔部10人負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生工作初中以上文化程度，能吃苦耐勞安保部班長(zhǎng)3人負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車(chē)輛管理工作28歲以下，復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類似工作經(jīng)驗(yàn)隊(duì)員15人負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車(chē)輛管理，24小時(shí)巡邏26歲以下，未婚， ，復(fù)員軍人，紀(jì)律性、責(zé)任心強(qiáng)（四）花園城市展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求崗 位人數(shù)職 責(zé)素 質(zhì) 要 求備 注清潔工2人負(fù)責(zé)展示中心保潔工作女性，28歲以下，有較好形象和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考五星級(jí)酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，綠化由其它綠化工兼顧安管員1人負(fù)責(zé)展示中心的安全工作男性，26歲以下，高中以上文化，門(mén)童2人負(fù)責(zé)展示中心綜合服務(wù)和形象男性，26歲以下，高中以上文化，有酒店門(mén)童經(jīng)驗(yàn)三．員工培訓(xùn)培訓(xùn)工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容,主要由企劃培訓(xùn)部進(jìn)行指導(dǎo)，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。99年入深圳招商物業(yè)管理有限公司，曾任海濱花園管理處副主任，在推行ISO9002質(zhì)量管理和“三定五按”工作規(guī)范方面，取得了顯著的效果。胡清松工作積極熱情，有較強(qiáng)的管理、組織協(xié)調(diào)能力，公正廉潔、奉公守法，持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。從92年開(kāi)始在房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)，對(duì)深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理有較深入了解。設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護(hù)班（監(jiān)控中心）、社區(qū)文化部、小區(qū)服務(wù)部和展示中心服務(wù)部等進(jìn)行日常物業(yè)管理服務(wù)。第二項(xiàng)管理組織架構(gòu)與人力資源管理一、管理處管理架構(gòu)招商物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)簽訂委托管理合同，并設(shè)立花園城市管理處，聘任正、副管理處主任，并簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。（十四）建議配置公共巴士接送住戶和學(xué)生配置定時(shí)公共巴士，既可接送往來(lái)于蛇口的香港業(yè)主，也可接送學(xué)生上學(xué)放學(xué)，會(huì)給業(yè)主很大的方便。（十三）建設(shè)招商地產(chǎn)業(yè)主會(huì)所共享花園城市一期的業(yè)主，就是花園城市會(huì)所的會(huì)員，也就是招商會(huì)的會(huì)員，招商會(huì)所有的會(huì)員可在招商地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)物業(yè)的一系列服務(wù)場(chǎng)所享受優(yōu)惠，包括花園城市的會(huì)所。為了在花園城市營(yíng)造一種處處見(jiàn)綠的環(huán)境，在燈柱、立交橋等部位可以進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)，安裝有關(guān)設(shè)置，便于立體綠化，在小區(qū)西北部接龍電住宅區(qū)的圍墻處也可種植爬墻植物。（十）地下停車(chē)場(chǎng)配備智能化設(shè)備地下停車(chē)場(chǎng)安裝感應(yīng)式IC卡自動(dòng)管理系統(tǒng)，并在重要部位安裝閉路監(jiān)控點(diǎn)，智能與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，充分利用智能化系統(tǒng)的作用，提高管理效率。（九）配備必要的安全管理設(shè)備根據(jù)圖紙，小區(qū)主出入口車(chē)道共15米寬，建議在道路中央，設(shè)置一保安亭，同時(shí)可以操作左右道閘，控制出入車(chē)輛，為了美觀，該保安亭可設(shè)在天橋正下方位置。在此建議招商房地產(chǎn)公司慎重設(shè)計(jì)，防止類似事情發(fā)生。（七）慎重安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板在花園城市的設(shè)計(jì)中，鋁合金空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板是維護(hù)小區(qū)整體美觀的措施之一，這在深圳百仕達(dá)花園也有類似設(shè)計(jì)。在垃圾房平面設(shè)計(jì)中，要注意將垃圾間進(jìn)行分隔，以便于日常清潔工作中的垃圾分類處理。這樣將有利于方便住戶使用，提高物業(yè)檔次，也有利于物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理（每套設(shè)備價(jià)格約為500元）。（五）為住戶安裝廚房垃圾處理設(shè)備 傳統(tǒng)的家庭垃圾處理方法的負(fù)面影響已經(jīng)日益顯露，既不利于小區(qū)清潔衛(wèi)生管理，也不利于環(huán)境保護(hù)。 在屋頂花園出售或贈(zèng)送給頂層業(yè)主后，我們將針對(duì)具體情況制定統(tǒng)一的管理規(guī)定，杜絕亂搭、亂建、亂布局的現(xiàn)象發(fā)生。（三）屋頂花園出售或贈(zèng)送給業(yè)主 據(jù)我們了解，發(fā)展商對(duì)屋頂花園的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題還沒(méi)有明確的計(jì)劃，在此，我們建議招商房地產(chǎn)公司將屋頂花園按房屋頂層的平面布局進(jìn)行分割，再出售或贈(zèng)送給業(yè)主，這既利于營(yíng)銷，也有利日后的物業(yè)管理。比如建議在會(huì)所屋面加設(shè)五個(gè)旗桿，樹(shù)立國(guó)旗、招商局、招商地產(chǎn)、招商物業(yè)、花園城市的旗幟進(jìn)行形象展示；為了方便管理處升旗儀式之需，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)所處的背景音樂(lè)，采用加大廣播功率或多配置廣播等措施?；▓@城市一期位于蛇口的門(mén)戶位置，在花園城市一期中突出門(mén)戶特征，進(jìn)行形象策劃，宣傳蛇口工業(yè)區(qū)、宣傳招商房地產(chǎn)、招商物業(yè)，不僅可以營(yíng)造蛇口門(mén)戶的風(fēng)景，還可以樹(shù)立樣板，有利于花園城市后幾期工程的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷。五、對(duì)發(fā)展商的有關(guān)建議 根據(jù)我們對(duì)花園城市一期的理解，我們站在物業(yè)管理的角度，對(duì)花園城市一期的建設(shè)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷環(huán)節(jié)中的有關(guān)事項(xiàng)提出以下幾點(diǎn)建議，供招商房地產(chǎn)公司參考。（二十） 維修服務(wù)回訪率80% 花園城市管理處將建立制度，加強(qiáng)維修服務(wù)的回訪工作，以此來(lái)促進(jìn)維修水平和服務(wù)態(tài)度的提高，確保維修服務(wù)質(zhì)量。（十八） 違章發(fā)生率0 花園城市管理處將通過(guò)“業(yè)主入住培訓(xùn)”，向住戶宣傳并與業(yè)簽定《業(yè)主公約》，利用小區(qū)宣傳欄和業(yè)主大會(huì)等形式宣傳各項(xiàng)規(guī)章制度，確保違章率為0。（十六） 責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0 花園城市管理處在開(kāi)辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”時(shí)就要將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細(xì)向住戶說(shuō)明，在住戶裝修時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過(guò)日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住戶的消防安全意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。（十五） 消防設(shè)施設(shè)備完好率100% 花園城市管理處將按照《消防管理工作手冊(cè)》的要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。有了上述條件，該項(xiàng)設(shè)施完好率100%是很容易實(shí)現(xiàn)的。（十二） 停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率100% 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)交通和車(chē)輛停放的指引、指揮管理是保證停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對(duì)停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚進(jìn)行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保證。（十一） 路燈完好率100% 花園城市管理處水電維修班將于每晚巡視，檢查路燈一次，當(dāng)班安管員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即通知維修班處理。（九） 化糞池、雨水井、污水井完好率100% 花園城市管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計(jì)劃和雨季特別檢查計(jì)劃，保證上述設(shè)施完好。（八） 道路完好率96% 花園城市將設(shè)計(jì)制作CI系統(tǒng)，配備小區(qū)環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)和交通標(biāo)識(shí)，確保道路暢通，停車(chē)有序。我們建議招商地產(chǎn)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮安裝廚房垃圾處理設(shè)備，以有效控制花園城市的垃圾數(shù)量和垃圾種類，并引入環(huán)保意識(shí)，進(jìn)一步使垃圾分類變成可能。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上，協(xié)助住戶搞好屋頂綠化，陽(yáng)臺(tái)綠化。（五） 管理費(fèi)收費(fèi)率99% 花園城市管理處按照有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并貫徹“互動(dòng)式物業(yè)管理”的管理理念，建立“互動(dòng)管理、共同受益”的管理模式，引導(dǎo)住戶自愿交費(fèi)，并通過(guò)有關(guān)銀行托收等技術(shù)手段，采取方便可行的繳費(fèi)手續(xù)，以保證收費(fèi)率的達(dá)標(biāo)。在保修期內(nèi)，與招商地產(chǎn)密切合作，以住戶利益第一為原則，保證維修及時(shí)率達(dá)標(biāo)。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與招商地產(chǎn)的聯(lián)系溝通，并建立制度，以保證房屋完好率達(dá)98%以上。市住宅局 新聞媒介 客戶意見(jiàn) 意見(jiàn)箱 管理處 調(diào)查程序 員工 花園城市管理處主任執(zhí) 發(fā)行 跟蹤檢查 布結(jié) 命果 令 相關(guān)人員執(zhí)行命令信息反饋圖四、管理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施（一） 時(shí)間承諾花園城市將通過(guò)對(duì)員工的有效培訓(xùn)和教育，并嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度，發(fā)揚(yáng)蛇口工業(yè)區(qū)“時(shí)間就是金錢(qián)，效率就是生命”的精神，并鄭重承諾：1． 在接到住戶治安方面的求助或報(bào)警信號(hào)后，無(wú)論在花園城市區(qū)域內(nèi)的任何一點(diǎn)，我們的安管人員都保證于2分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)；2． 在接到住戶有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，一般情況有關(guān)人員30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 管理處作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有：花園城市各部門(mén)每月向管理處主任提交一份工作計(jì)劃報(bào)告書(shū)，包括管理費(fèi)收支帳目；業(yè)主、住戶意見(jiàn)調(diào)查程序；業(yè)主、住戶意見(jiàn)箱；業(yè)主、住戶投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。對(duì)重大質(zhì)量問(wèn)題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。管理處定期向業(yè)主委員會(huì)、招商物業(yè)管理公司定期報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開(kāi)監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評(píng)議制。具體作法一是公開(kāi)監(jiān)督制。（1）建立合理的監(jiān)督機(jī)制小區(qū)管理處在開(kāi)展物業(yè)管理的過(guò)程中，將嚴(yán)格按照政府及上級(jí)主管部門(mén)的有關(guān)法律、法規(guī)要求開(kāi)展工作，定期向招商物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書(shū)，并匯報(bào)出日常工作的進(jìn)展和計(jì)劃?！叭ㄎ灏础惫ぷ饕呀?jīng)在我公司取得了理想的效果，花園城市的管理將嚴(yán)格按要求執(zhí)行。再根據(jù)各個(gè)員工的工作職責(zé)與范圍，規(guī)定在時(shí)間序列上的分解和空間位置上的移動(dòng)。三定即“定崗、定員、定責(zé)”，五按即“按標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時(shí)間、按路線、按指令”。我們將在花園城市一期的物業(yè)管理中全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量體系，并在一年內(nèi)通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，為樹(shù)立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。根據(jù)目標(biāo)達(dá)成情況，堅(jiān)持競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰、激勵(lì)員工比工作、比業(yè)績(jī)，共同進(jìn)步，并將獎(jiǎng)金分配與實(shí)際貢獻(xiàn)掛鉤，體現(xiàn)多勞多得，實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)懲措施，激發(fā)員工的工作熱情。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氛圍。管理處骨干由具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，員工都要精心挑選素質(zhì)高、態(tài)度好、技術(shù)強(qiáng)的人員。這體現(xiàn)在以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動(dòng)性，保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利展開(kāi)。2．人本管理以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。位于蛇口門(mén)戶的花園城市必須有一種和蛇口整體風(fēng)貌適宜的人文風(fēng)景，為此，我們對(duì)于小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)和環(huán)境社區(qū)文化進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)劃和安排，并將在實(shí)際的管理過(guò)程中，經(jīng)常聽(tīng)取客戶的意見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)管理處與業(yè)主的互動(dòng)。特別是對(duì)于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦公業(yè)主，我們?cè)O(shè)計(jì)了相應(yīng)的特色服務(wù)項(xiàng)目。在配套服務(wù)方面。（3）管理過(guò)程互動(dòng)在花園城市的日常管理服務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，住戶的感覺(jué)就是物業(yè)管理工作的鏡子。（1）管理目標(biāo)互動(dòng)花園城市的管理目標(biāo)應(yīng)該是由管理處和業(yè)主（前期為發(fā)展商）共同商議和制定的，管理目的是一致的。主要的管理方式如下：1．互動(dòng)管理在花園城市提倡、推行互動(dòng)式物業(yè)管理。（二）管理花園城市一期的總體目標(biāo) 1．花園城市在正式接管后一年內(nèi)，通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；2． 花園城市在正式接管后一年內(nèi)，達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)；3． 花園城市在正式接管后二年內(nèi)，達(dá)到“全國(guó)消防安全示范小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)；4．花園城市在正式接管后二年內(nèi)，達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，我們確立了管理花園城市的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)和管理方式。招商花園城市一期作為招商房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓宇精品小戶型商品住宅，招商物業(yè)管理公司將通過(guò)自己精心到位的物業(yè)管理，為樹(shù)立“招商”品牌作出自己的貢獻(xiàn)。我們將根據(jù)花園城市的具體特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和制作，既增加了小區(qū)的美感，又充分展示了招商物業(yè)為花園城市業(yè)主精誠(chéng)服務(wù)的理念和承諾。企業(yè)文化是凝聚公司員工的價(jià)值觀、人生觀的思想指導(dǎo)，是加強(qiáng)公司凝聚力，是員工孜孜為之奮斗的精神財(cái)富，是公司不斷發(fā)展的、強(qiáng)大的、源源不斷的、永不枯竭的推動(dòng)力。 經(jīng)營(yíng)理念：以人為本，市場(chǎng)為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命。 質(zhì)量方針：優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序。我公司投資經(jīng)營(yíng)的致誠(chéng)公司、豫龍港裝飾工程公司、新時(shí)代物業(yè)管理公司等也都具有較穩(wěn)定的回報(bào)率。公司管理規(guī)?，F(xiàn)已達(dá)150萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)收入2500萬(wàn)元，年利稅300萬(wàn)元。 （五）公司業(yè)務(wù)實(shí)力雄厚公司在提供專業(yè)化一體化物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，還可以為發(fā)展商提供物業(yè)出租代理服務(wù)。原美國(guó)前總統(tǒng)布什的安全顧問(wèn)，現(xiàn)阿科公司的安全總監(jiān)在96年對(duì)我保安隊(duì)伍考察后，評(píng)價(jià)我保安隊(duì)伍的綜合技能和素質(zhì)是“A”級(jí)，一點(diǎn)也不比美國(guó)的護(hù)衛(wèi)專業(yè)公司遜色。96年獲蛇口公安局保安訓(xùn)練比賽第一名。五年來(lái)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)打擊各類違法犯罪活動(dòng)，維護(hù)了管區(qū)內(nèi)各辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、住宅區(qū)的正常秩序、生活環(huán)境及人民財(cái)產(chǎn)安全，共計(jì)捉獲各類違法犯罪人員80余人，破獲各類案件60余起?，F(xiàn)有安管員近400名。既有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)核心，又有團(tuán)結(jié)拼搏的員工隊(duì)