【正文】 前 言 招商花園城市一期位于蛇口的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，它北面隔東濱路與南油毗鄰，東面隔工業(yè)大道與沃爾瑪商場(chǎng)正對(duì)，西接龍電住宅區(qū)，南通蛇口腹地。在硬件建設(shè)上，小區(qū)建筑經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品味高尚，設(shè)備、設(shè)施功能齊全、智能化程度高，商業(yè)及服務(wù)配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。為了編寫出有針對(duì)性的物業(yè)管理方案，早在花園城市一期立項(xiàng)之初，我們就已經(jīng)開始了對(duì)項(xiàng)目的跟蹤和研究。并且組織考察團(tuán)，赴香港學(xué)習(xí)，考察了由香港梁振英測(cè)量師行，怡高物業(yè)管理有限公司管理的部份物業(yè)，對(duì)香港物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)和借鑒。接到招投標(biāo)通知后，我們立即成立投標(biāo)工作小組，組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，仔細(xì)研究，集思廣益，組織各級(jí)管理人員、工程師，多次到現(xiàn)場(chǎng)踏勘，以掌握翔實(shí)的第一手資料。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和高度負(fù)責(zé)的精神，對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。對(duì)于花園城市一期的物業(yè)管理投標(biāo)工作表現(xiàn)出高度重視和負(fù)責(zé)。站在發(fā)展商和住戶的角度，我們確定了花園城市一期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城市中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓花園城市成為“城市中的花園”。我們的總體目標(biāo)承諾是在正式接管花園城市一期一年內(nèi)通過ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證，并達(dá)到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。我們有足夠的是實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。我公司作為深圳市資深的甲級(jí)物業(yè)管理公司，率先推行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工。在領(lǐng)導(dǎo)班子的正確帶領(lǐng)下，在全體員工的勤勉努力下，經(jīng)營管理不斷突破，整體實(shí)力不斷加強(qiáng)，行業(yè)地位日益提高，九九年以前已有相當(dāng)一批所管物業(yè)獲得全國、省、市級(jí)“優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”和“優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”的殊榮。在此榮譽(yù)面前，我們沒有停步，九九年更創(chuàng)出了六個(gè)考評(píng)小區(qū)一次性全部通過了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的考評(píng)。并且其中五個(gè)小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”資格的佳績，在深圳市物業(yè)管理同行中名列前茅。我們努力塑造的“招商物業(yè)管理，真誠服務(wù)大家”的優(yōu)秀品牌與企業(yè)形象，得到了廣泛的認(rèn)同和好評(píng)，為參與市場(chǎng)競爭和發(fā)展，奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。作為蛇口工業(yè)區(qū)大地產(chǎn)戰(zhàn)略中的一員，我們深知自己肩負(fù)的重任，我們正在積極地秣馬厲兵、枕戈待發(fā)，一俟中標(biāo)，我們將派出精明強(qiáng)干的管理隊(duì)伍，運(yùn)用我們的才智和精益求精的管理技巧，讓花園城市真正成為“城市中的花園”。 深圳招商物業(yè)管理有限公司 總經(jīng)理： 日 期： 第一項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃與構(gòu)想一、招商物業(yè)管理公司基本情況介紹深圳招商物業(yè)管理有限公司成立于1992年10月，是招商局蛇口工業(yè)區(qū)的直屬企業(yè)，前身為招商地產(chǎn)經(jīng)營管理部。我公司員工大多數(shù)從事物業(yè)管理十多年，我公司已發(fā)展成為一個(gè)總資產(chǎn)3600萬元，年?duì)I業(yè)收入2500萬元，年利稅300萬元的大型物業(yè)管理公司。我公司現(xiàn)有各類專業(yè)管理服務(wù)人員近600名，管理著包括鯨山別墅、海濱花園、招商大廈、聯(lián)合大廈、千葉苑、愛榕園等建筑面積逾150萬M2，共計(jì)三十多處的大型物業(yè)。98年4月，公司榮獲深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)證書。98年9月公司通過ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。我公司憑借自身優(yōu)勢(shì)，已成為深圳最具規(guī)模和實(shí)力的物業(yè)管理公司之一。通過提供高要求、高標(biāo)準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)、保安服務(wù)、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)、家政服務(wù)等業(yè)務(wù)，通過規(guī)范化、專業(yè)化的管理運(yùn)作，創(chuàng)造了適合物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我約束的現(xiàn)代企業(yè)制度，在社會(huì)上和同行中逐步樹立起了“招商物業(yè)管理，真誠服務(wù)大家”的優(yōu)秀管理品牌與企業(yè)形象。我公司以特有的鮮明的企業(yè)文化，凝聚了一批技術(shù)全面、訓(xùn)練有素、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工，他們熱愛物業(yè)管理行業(yè)，勤懇工作，積極進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)，成績斐然，其中鯨山別墅保安隊(duì)998連續(xù)兩年被團(tuán)中央授予“全國青年文明號(hào)”的光榮稱號(hào)；鯨山別墅95年榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)；海濱花園榮獲98年“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)；還有相當(dāng)一批物業(yè)榮獲深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）稱號(hào)。在99年深圳市物業(yè)管理行業(yè)達(dá)標(biāo)考評(píng)中，我公司共有聯(lián)合大廈、怡庭園、翠薇園等六個(gè)小區(qū)（大廈）參加評(píng)比，全部獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號(hào)，并有五個(gè)小區(qū)（大廈）被深圳市住宅局推薦參加省優(yōu)評(píng)比，在深圳市同行業(yè)中，參評(píng)小區(qū)（大廈）數(shù)量最多、物業(yè)類型最多、獲得獎(jiǎng)項(xiàng)最多。我們物業(yè)管理的成果，得到了國家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的肯定，倍受同行的關(guān)注和好評(píng)。附：公司歷年獲獎(jiǎng)情況序號(hào)獲獎(jiǎng)時(shí)間受表彰單位獎(jiǎng)項(xiàng)名稱授予者1一九九三年公司安全保衛(wèi)工作先進(jìn)單位蛇口公安分局2一九九三年公司工會(huì)職能達(dá)標(biāo)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)3一九九四年公司冬季滅罪首次戰(zhàn)役暨群防群治先進(jìn)單位蛇口公安分局4一九九四年鯨山別墅文明住宅組團(tuán)南山區(qū)房產(chǎn)管理局5一九九四年鯨山別墅文明住宅組團(tuán)深圳市住宅局6一九九四年鯨山別墅管理處消防工作先進(jìn)單位深圳市公安局7一九九四年花果山大廈文明住宅大廈南山區(qū)房產(chǎn)管理局8一九九四年花果山大廈文明大廈深圳市住宅局9一九九四年海濱花園管理處消防工作先進(jìn)單位深圳市公安局10一九九四年海濱花園文明住宅小區(qū)南山區(qū)房產(chǎn)管理局11一九九四年海濱花園文明住宅小區(qū)深圳市住宅局12一九九四年公司工會(huì)職能達(dá)標(biāo)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)13一九九四年公司玫瑰杯文藝大獎(jiǎng)賽2個(gè)優(yōu)秀獎(jiǎng)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)14一九九四年公司消防工作先進(jìn)單位深圳市公安局15一九九五年碧濤苑文明住宅小區(qū)南山區(qū)房產(chǎn)管理局16一九九五年海濱花園文明住宅小區(qū)深圳市人民政府17一九九五年鯨山別墅文明住宅組區(qū)深圳市人民政府18一九九五年鯨山別墅全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)中華人民共和國建設(shè)部19一九九五年公司節(jié)約用水先進(jìn)單位深圳市節(jié)水辦20一九九六年金竹園大廈文明住宅組團(tuán)南山區(qū)房產(chǎn)管理局21一九九六年碧濤苑文明住宅組團(tuán)南山區(qū)住宅局22一九九六年招商大廈文明大廈南山區(qū)住宅局23一九九六年公司先進(jìn)工會(huì)招商局蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)24一九九六年公司玫瑰杯文藝大獎(jiǎng)賽一等獎(jiǎng)、優(yōu)秀獎(jiǎng)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)25一九九七年招東小區(qū)優(yōu)秀住宅小區(qū)南山區(qū)住宅局26一九九七年海濱花園青年文明號(hào)蛇口工業(yè)區(qū)團(tuán)委27一九九七年鯨山別墅先進(jìn)團(tuán)組織蛇口工業(yè)區(qū)團(tuán)委28一九九七年鯨山別墅青年文明號(hào)蛇口工業(yè)區(qū)團(tuán)委29一九九七年鯨山別墅深圳市物業(yè)管理行業(yè)青年文明號(hào)共青團(tuán)深圳市委員會(huì)、深圳市住宅局30一九九七年鯨山別墅全國青年文明號(hào)交通部、共青團(tuán)中央31一九九七年鯨山別墅管理處建設(shè)安全文明小區(qū)先進(jìn)單位深圳市委、市人民政府32一九九七年鯨山別墅管理處社會(huì)治安綜合治理單位中共深圳市南山區(qū)委深圳市南山區(qū)人民政府33一九九七年鯨山別墅優(yōu)秀青年文明號(hào)共青團(tuán)深圳招商局蛇口工業(yè)區(qū)委員會(huì)深圳蛇口青年聯(lián)合會(huì)34一九九七年鯨山別墅三學(xué)兩創(chuàng)爭一流活動(dòng)文明集體蛇口工業(yè)區(qū)35一九九七年鯨山別墅管理處深圳市文明企業(yè)深圳市委市人民政府36一九九七年公司文明企業(yè)深圳市委市人民政府37一九九七年公司玫瑰杯文藝大獎(jiǎng)賽一等獎(jiǎng)、優(yōu)秀獎(jiǎng)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)38一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)南山住宅局39一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)深圳市住宅局40一九九八年海濱花園優(yōu)秀住宅小區(qū)廣東省住宅局41一九九八年海濱花園全國優(yōu)秀住宅小區(qū)建設(shè)部42一九九八年鯨山別墅先進(jìn)集體蛇口公安分局保（治）安聯(lián)防指揮部43一九九八年鯨山別墅管理處安全文明小區(qū)標(biāo)兵深圳市政府44一九九八年鯨山別墅保安中隊(duì)青年文明崗位團(tuán)中央、深圳市45一九九八年鯨山別墅管理處通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心46一九九八年公司本部通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心47一九九八年海濱花園管理處通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證深圳市質(zhì)量認(rèn)證中心48一九九八年公司建設(shè)安全文明小區(qū)先進(jìn)單位深圳市政府49一九九八年公司深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)證書深圳市住宅局50一九九八年公司社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位南山區(qū)委、南山區(qū)人民政府51一九九八年公司先進(jìn)工會(huì)蛇口工業(yè)區(qū)工會(huì)52一九九八年公司慶祝工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)二十周年《明天會(huì)更好》文藝晚會(huì)三等獎(jiǎng)蛇口區(qū)工會(huì)53一九九九年愛榕園深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局54一九九九年碧濤苑深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局55一九九九年千葉苑深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局56一九九九年翠竹園深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局57一九九九年怡庭園深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局58一九九九年聯(lián)合大廈深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)深圳市住宅局二、招商物業(yè)管理公司接管花園城市一期的優(yōu)勢(shì)分析（一）精心設(shè)計(jì)管理方案1．針對(duì)花園城市一期的招投標(biāo)工作，我們組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，精心策劃管理方案。站在招商地產(chǎn)樓宇營銷和購房者生活居住的角度，我們確立了花園城市一期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導(dǎo)思想是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城市中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓花園城市成為城市中的花園。在物業(yè)管理中，我們將導(dǎo)入互動(dòng)式管理方式，務(wù)必通過我們精心的管理與服務(wù)，使花園城市真正成為城市中的花園，真正成為環(huán)保社區(qū)、綠色家園。2．從花園城市物業(yè)管理的角度出發(fā)，我們對(duì)發(fā)展商提出了有關(guān)建議，涉及到社區(qū)的整個(gè)策劃和房屋營銷，涉及到清潔、綠化、安全等方面的設(shè)計(jì)和裝備。此外，我們還制定了相應(yīng)的前期介入的措施，參與施工與驗(yàn)收，盡量為日后花園城市的物業(yè)管理工作鋪平道路。3．針對(duì)業(yè)主的具體情況，我們對(duì)花園城市物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務(wù)進(jìn)行認(rèn)真策劃和設(shè)計(jì)，此外，還根據(jù)香港業(yè)主的居住需求和小型商務(wù)辦公的需求，制定了一系列特色服務(wù)內(nèi)容。讓業(yè)主滿意，將是我們孜孜追求的目標(biāo)。（二）科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體制運(yùn)作體系1． 我公司已于98年9月通過ISO9002質(zhì)量認(rèn)證；科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、縝密的質(zhì)量管理體系是我公司確保招商花園城市一期管理質(zhì)量的有力保證。在ISO9002質(zhì)量體系推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作規(guī)范、高效、有序?！叭ā奔础岸◢?、定員、定責(zé)”，“五按”即“按程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按路線、按指令”。通過認(rèn)真試行、大力推廣，目前，各部門、各管理處已經(jīng)做到崗位設(shè)置合理、定員準(zhǔn)確、職責(zé)分明，各種標(biāo)準(zhǔn)明確細(xì)化，流程規(guī)范清晰，各項(xiàng)工作在時(shí)間、地點(diǎn)上的分步控制合理適度。2． 我公司在蛇口工業(yè)區(qū)企業(yè)管理部的指導(dǎo)下，在建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)運(yùn)作行為等方面績效顯著，已建立起“自主經(jīng)營，自我完善，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展”的良性企業(yè)運(yùn)作機(jī)制。我公司在蛇口工業(yè)區(qū)99“管理年”活動(dòng)管理工作中受到工業(yè)區(qū)嘉獎(jiǎng)和表彰。3． 在深圳市工商物價(jià)稅務(wù)管理部門和蛇口工業(yè)區(qū)財(cái)務(wù)部及廣大業(yè)主的管理監(jiān)督下，我公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作、規(guī)范化成本管理卓有成效；管理收費(fèi)合理，嚴(yán)格執(zhí)行了國家和深圳市頒布的物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。4． 重視人力資源的開發(fā)與管理，不斷吸收優(yōu)秀人才，提高人員素質(zhì)，并在公司內(nèi)部建立了一整套人才培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、進(jìn)修、考核制度，不斷對(duì)人員素質(zhì)進(jìn)行優(yōu)化。我公司管理技術(shù)人員85人中，現(xiàn)有大專以上文化程度的有66人，占78%，其中研究生4人，占5%，本科生23 人，占27 %，大專生39 人，占46 %，具有高級(jí)職稱4 人，占5 %，中級(jí)職稱 18 人，占21%，初級(jí)職稱33 人，占39 %，保證了我公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 （三）具有豐富的管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì) 1．我公司具有豐富的多類型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)我公司在管理150萬平方米的物業(yè)中，包含各種不同類型：如高層住宅、高層辦公樓、商業(yè)大廈、高級(jí)別墅、工業(yè)廠房、會(huì)所、酒店公寓、多層住宅、職工住宅等，相當(dāng)一部分已獲得區(qū)、市、省、國家優(yōu)秀管理小區(qū)稱號(hào)，并積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。我公司管理的鯨山別墅區(qū)居住了來自全世界37個(gè)國家和地區(qū)的外籍專家及其家屬共1000余人，其管理的完善在深圳市物業(yè)管理界中有口皆碑，歷年來都保持了全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)稱號(hào)；現(xiàn)任建設(shè)部副部長宋春華、謝家瑾考察完鯨山別墅區(qū)后，曾稱贊：鯨山別墅不愧是中國物業(yè)管理的驕傲，并提詞：“物業(yè)服務(wù)好，鯨山溫馨家?！蔽夜竟芾淼牧硪粯颖竞I花園，包括高層、多層、商業(yè)中心等多類型物業(yè)，建區(qū)時(shí)間已15年，仍能獲得“全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)”，時(shí)間之長，創(chuàng)中國物業(yè)管理之先河。這證明，我公司的物業(yè)管理質(zhì)量是經(jīng)得起時(shí)