房地產(chǎn)區(qū)域開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的三種模式-文庫吧資料
2025-06-26 12:27本頁面
【正文】 行互動(dòng)。這是從線上往線下走的一種跳躍。10年前的年輕群體考慮的是運(yùn)動(dòng)健康，那十年后的年輕群體考慮是什么呢？后來CRIC研究發(fā)現(xiàn)這部分人大多喜歡玩網(wǎng)絡(luò)游戲。當(dāng)時(shí)奧園面臨的問題是，所謂的奧林匹克花園是一個(gè)2萬平米的超大運(yùn)動(dòng)會(huì)所加上大量的基地型住宅。這一思想跨界跳躍，具有獨(dú)立的思考性。如果土地區(qū)域偏僻，且沒有大型的產(chǎn)業(yè)支撐，民營(yíng)企業(yè)就要研究產(chǎn)業(yè)在未來5到10年的走勢(shì)，即其消費(fèi)群體和社會(huì)新銳主流的思想的發(fā)展方向。這就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)的問題。而如果把寶山區(qū)把寶鋼遷走，寶山區(qū)的人口會(huì)少很多，也是這個(gè)道理。比如營(yíng)口的石化新城出產(chǎn)油，把鞍鋼整個(gè)產(chǎn)業(yè)悉數(shù)照搬，整個(gè)模式中有石油有鋼鐵，并跟進(jìn)整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃，這片20平方公里的土地的繁榮是毫無疑問的。如果沒有產(chǎn)業(yè)的支撐，單憑借某個(gè)概念，通過新江灣這種賣地模式，去支撐一個(gè)10平方公里的面積是不現(xiàn)實(shí)的，就像鄂爾多斯的空城，正是“因?yàn)闆]有產(chǎn)業(yè)就沒有人”這一觀點(diǎn)的力證。這就衍生出政府執(zhí)行時(shí)需要警惕的另一件事，即政府規(guī)劃大面積土地時(shí)，如果沒有產(chǎn)業(yè)，其結(jié)果會(huì)以失敗告終。30平方公里的區(qū)域就相當(dāng)是一個(gè)城，這個(gè)城里應(yīng)該所有配套設(shè)施都齊全?！ ∵@樣的做法不存在某種意義上理解的浪費(fèi)，因?yàn)槠浯嬖诔叨雀小５禺a(chǎn)公司繼而參與區(qū)域開發(fā)，把一個(gè)超大區(qū)域分成若干個(gè)中等區(qū)域，專門運(yùn)作。把第第二種模式拆解成第一種模式，也就是“6個(gè)5平方公里”的概念，因?yàn)椴鸾獾某叨炔灰粯?，所以其投入的資金就更多，政府需要親力親為的也更多，并且是一種長(zhǎng)期的牽制?！ ≡谡劦降谝环N模式即用賣房子的方法賣地的時(shí)候，我們知道了新江灣城的模式的可取之處，同時(shí)在資金投入上，新江灣城的做法是，斷斷續(xù)續(xù)投入10個(gè)億，換來60個(gè)億，再斷斷續(xù)續(xù)用6年投入60個(gè)億換來100個(gè)億。這種做法的尺度感更大，對(duì)政府提出的要求就是將土地的外圍的樣板段安排妥當(dāng)，顯然，需要政府給予很大投入，比如說海棠灣，政府的大額投入快速促成其道路及規(guī)劃的完成，并且伴以基礎(chǔ)設(shè)施的投入。解決一個(gè)30平方公里的土地問題，比如三亞海棠灣、亞龍灣的這種格局的時(shí)候，需要由政府出面。目前的房地產(chǎn)，包括土地開發(fā)區(qū)域，其開發(fā)都是建立在假設(shè)的基礎(chǔ)上，即筆者一直提到的“用賣房子的方法賣地”這種方式僅適用于短期內(nèi)，比如三到五年內(nèi)城市化可以波及到的土地，特點(diǎn)在于其投入是可控并循序漸進(jìn)的，通過眾人來加速整個(gè)區(qū)域的開發(fā)速度。通過合作為一個(gè)區(qū)域造勢(shì)來做二級(jí)開發(fā)，即用賣房子的方法賣地，便能實(shí)現(xiàn)眾人拾柴火焰高的效果。所謂眾人拾柴火焰高，如果該企業(yè)尋求合作伙伴，項(xiàng)目整體就能做起來了。此種模式適合于未來城市化可以波及到
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