【正文】 務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴展之勢，其主要原因，是因為合肥現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費場所已經(jīng)不能滿足市場的需求，再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需求向城市外圍分流其實是一種必然。對于純住宅的規(guī)劃而言，三期因為基本全部臨近黃山路，物業(yè)品質(zhì)和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場規(guī)律來看，底商將至少是住宅價值的 23倍以上，如果是租售結(jié)合的話，出租部分的收益將是永續(xù)的，而且隨著商業(yè)的成熟度，其利潤回報往往是逐年倍增。如北二環(huán)外的綠水雅客及高新區(qū)的銀灘綠洲會所。 E網(wǎng) 商業(yè)篇 1 產(chǎn)品部分 （綠城桂花園三期商業(yè)） 城調(diào) 論址 規(guī)劃 組合 E網(wǎng) 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起 自 2022年起，合肥房地產(chǎn)市場的最大變化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報率、社會反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進程的全面提速，整個合肥無論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個中心的商業(yè)格局已經(jīng)基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機； 新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn)在合肥經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場的不斷細分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現(xiàn)，專業(yè)市場、經(jīng)營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現(xiàn)極大地豐富了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度，同時也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)型；如火車站附近服裝大市場集群和元一時代 SHOPPING MALL 餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍者 近幾年，特別是今年餐飲業(yè) 19%和休閑娛樂業(yè) %的高速增長勢頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴張。 華府駿苑 蜀山區(qū) 8 楓林大廈擴建工程 廬陽區(qū) 9 安徽國際購物廣場 蜀山區(qū) 10 綠地國際花都 玫瑰苑 政務(wù)區(qū) 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名分析 E網(wǎng) 結(jié)論 :因合肥市商業(yè)類商品房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也包含了辦公用房的數(shù)據(jù)，除去老城區(qū)的少量高檔商業(yè)，實際主要的商業(yè)用房成交區(qū)域仍然集中在新站區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，新站區(qū)作為合肥商貿(mào)物流最發(fā)達的區(qū)域，也是合肥大市場建設(shè)最繁榮的區(qū)域，其商業(yè)獲利能力已經(jīng)越來越被投資者和經(jīng)營者所看好。 54萬平米（ 10382套）， 11月份當月成交面積為 （ 490套），其中新站區(qū)獨占螯頭，高新區(qū)市場份額最低； 新站區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關(guān)聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時代廣場為代表的新興區(qū)級商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的 8個區(qū)級商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。 單一商業(yè)中心格局正在打破，新中心快速崛起 結(jié)論 :綠城桂花園三期商業(yè)有效地借助了政府的商業(yè)大規(guī)劃 ,和拓基城市廣場共同組成了規(guī)劃中 8大區(qū)級商業(yè)中心之一的西區(qū)中心 ,其特色性的業(yè)態(tài)定位而產(chǎn)生的廣域性價值有效地彌補了區(qū)域需求的不足 ,而且還承擔起社區(qū)商業(yè)中心的功能。 E網(wǎng) 合肥市商業(yè)格局變化 合肥市“十一五”規(guī)劃中明確指出，未來 5年內(nèi)，合肥市城市人口將從原來的 150萬增加到 300萬人；到 2022年，合肥市生產(chǎn)總值確保 1900億元，年均增長 %；力爭達到 2100億元，年均增長18%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值比 2022年翻兩番以上，達到 5000美元；所有數(shù)據(jù)都在為合肥新一輪的商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展創(chuàng)造一個前所未有的發(fā)展良機； 按照國際標準人均商業(yè) ，合肥未來 5年將發(fā)展 200萬平米以上的商業(yè)規(guī)模，如果加上舊商業(yè)的改造，經(jīng)濟和人口的成倍增長將給合肥的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的發(fā)展空間。 包河區(qū) 7處： 周谷堆 社 區(qū)級商業(yè)中心、九華山路 社 區(qū)級商業(yè)中心、衛(wèi)崗 社 區(qū)級商業(yè)中心、曙光 社區(qū)級商業(yè)中心、姚公廟 社 區(qū)級商業(yè)中心、黃山公園地區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心、馬鞍山南路 社 區(qū)級商業(yè)中心 。 社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃共有 25處，其分布如下： 廬陽區(qū) 4處： 亳州路社區(qū)級商業(yè)中心、雙崗 社 區(qū)級商業(yè)中心、杏林小區(qū) 社 區(qū)級商業(yè)中心、森林城社 區(qū)商業(yè)中心 。居住區(qū)級商業(yè)中心主要服務(wù)對象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營中低檔的日常消費品為主。其分布為： 東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （瑤海區(qū)花沖公園附近）、 北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （廬陽區(qū)公交四保場附近）、 西南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （南七附近）、 東南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （包河區(qū)葛大店附近）、 西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 （蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）、 新站區(qū)級商業(yè)中心 、 政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級商業(yè)中心 、 大學城區(qū)級商業(yè)中心 。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級商業(yè)中心部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。 8個區(qū)級商業(yè)中心： 區(qū)級商業(yè)中心建筑面積宜在 10萬平方米以上。以長江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的 2平方公里范圍。恩格爾系數(shù)高達 %。 餐飲市場保持高速增長， 19月份餐飲業(yè)零售額同比增長 %，創(chuàng)歷年新高。石油及制品類零售增長 %，這既有價格上漲因素，同時消費規(guī)模也在不斷擴大；糧油食品類由于價格上漲因素導致零售較快增長， 19月份累計食品、飲料、煙酒類零售同比增長 %，其中糧油類增長 %。 家居類商品零售保持穩(wěn)定增長，建筑及裝潢材料類增長 %、家用電器和音像器材類增長%、五金電類增長 %；汽車類零售的增長和石油及制品類零售的快速增長。 E網(wǎng) 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場結(jié)論 合肥市整體商業(yè)環(huán)境 合肥市近期商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃 合肥市商業(yè)格局變化 06年 11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析 06年 111月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名項目分析 市調(diào)篇 2 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場 E網(wǎng) 合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場總結(jié)論 社會零售及消費增長迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好 大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級 城市化進程加速 催生商業(yè)多中心格局 住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展 傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已被打破，新商業(yè)格局正在形成，倉賣市場和社區(qū)商業(yè)存在巨大發(fā)展空間 E網(wǎng) 從限額以上批發(fā)零售業(yè)零售統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，拉動銷售增長的熱點大類商品基本上保持了穩(wěn)定增長的趨勢。如南京就經(jīng)歷了 2022年和 2022年的兩次價格爆發(fā)階段，今年最近的一次價格爆發(fā)使城中版塊均價上漲10002022元 /平米，明城墻以內(nèi) 100萬已經(jīng)買不到三房。 E網(wǎng) 整體競爭市場趨勢預測： 目前樓市供大于求的特征已經(jīng)比較明顯，而且市場的供給總量的上升速度高于需求總量，這也使得競爭環(huán)境進一步惡化，市場競爭的層面已經(jīng)提前進入產(chǎn)品競爭層面， 預計在今后的幾年激烈的競爭態(tài)勢仍然延續(xù)，而且有愈演愈烈之勢，能充分把握客戶需求的高性價比創(chuàng)新型產(chǎn)品將成為競爭法寶 。 E網(wǎng) 合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測 ? 需求市場趨勢預測 ? 供給市場趨勢預測 ? 市場競爭趨勢預測 ? 價格變化趨勢預測 E網(wǎng) 整體需求市場趨勢預測： 在合肥大交通、大拆圍和大建設(shè)的“合肥提速”的宏觀背景下，合肥的城市化進程將在今后的幾年取得前所未有的大發(fā)展，按至 2022年市區(qū)人口 300萬人計算，人口規(guī)模相當于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻了一倍，由此產(chǎn)生的市場需求范圍也基本上將擴大一倍，再加上城鎮(zhèn)人口可支配收入增加而產(chǎn)生的住房升級換代需求， 預計至 2022年合肥市房地產(chǎn)的市場需求總量在 3000萬 5100萬平米之間 。 E網(wǎng) 排名 區(qū)屬 項目名稱 年銷售 套數(shù) 均價 月度 吸納率 面市時間 項目特點 1 包河區(qū) 金地國際城 1494 4545 136 20220919 1. 產(chǎn)品創(chuàng)新（ 、錯層陽臺等） 2. 面積控制合理總價優(yōu)勢 3. 強強合作（世聯(lián)地產(chǎn)顧問；深圳毅華廣告 ） 2 包河區(qū) 元一柏莊 1381 3206 126 20221213 3 新站區(qū) 元一名城 1279 3054 213 20220608 、規(guī)模優(yōu)勢 4 蜀山區(qū) 清溪苑小區(qū) 792 2112 132 20220620 5 經(jīng)開區(qū) 九溪江南園 751 2588 68 20220221 、錯層戶型 團購 6 蜀山區(qū) 紅皖家園 梵高向日葵 625 2410 156 20220725 7 經(jīng)開區(qū) 名邦景秀年 華 584 2530 53 20220828 產(chǎn)品優(yōu)勢（板式挑高小戶型） 總價低優(yōu)勢 8 瑤海區(qū) 城市綠苑 573 3259 52 20220919 成熟區(qū)位、城熟配套 東區(qū)高性價比品質(zhì)社區(qū) 9 包河區(qū) 柏林春天 551 3462 50 20221213 包河區(qū)高性價比異域特色社區(qū) 政府今年重點打造“濱湖新區(qū)”的政策優(yōu)勢 10 新站區(qū) 香江生態(tài)麗 景 525 2618 48 20221024 大環(huán)境公園生態(tài)景觀資源優(yōu)勢 低單價和低總價的競爭優(yōu)勢 合肥市樓市 2022年 111月住宅銷售前十名項目分析： E網(wǎng) 結(jié)論 :合肥市 2022年 111月月均銷售套數(shù)為 3351套，目前現(xiàn)階段全市共有在售項目（入網(wǎng)備案） 440個，年度銷售前十名項目無論從銷售套數(shù)還是銷售面積、銷售金額均占到了總市場份額的 30— 35%，也就是說前十名的銷售量基本與剩下 430個項目的一半銷售體量相當，一方面可以明顯看出市場領(lǐng)導者的優(yōu)勢明顯 ,另一方面市場競爭的激烈程度也可見一斑。目前市場仍有 140915套（ ）房源可售。 E網(wǎng) 月份 套數(shù) 面積 金額 均價 一季度 6993 4月 3721 5月 3530 6月 3054 7月 3135 8月 3525 9月 3431 10月 4225 11月 5249 183529 總計 36863 2022年合肥市 111月住宅市場銷售情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） 2022年 111月合肥市樓市銷售情況及蜀山、高新、包河三區(qū)成交均價分析： E網(wǎng) 202230004000高層 3601 3606 3544 3595 3537 3540 3602 3581 3582 3579小高層 3308 3308 3308 3359 3303 3314 3323 3312 3320 3329多層 2907 2932 2954 2878 2884 2928 2953 2948 2966 29741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場 1～ 10月份蜀山區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） 房地產(chǎn) 網(wǎng) E網(wǎng) 202230004000高層 3075 3076 3076 3075 3309 3360 3365 3383 3387 3388小高層 3524 3521 3521 3519 3519 3512 3516 3523 3528 3546多層 3784 3768 3768 3766 3788 3796 3782 3770 3769 37671月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場 1～ 10月份高新區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） E網(wǎng) 202230004000高層 3791 3797 3893 3895 4039 3914 3914 3924 3936 3914小高層 3485 3485 3485 3508 3508 3543 3565 3580 3575 3583多層 3320 3321 3321 3358 3358 3369 3382 3374 3382 34061月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地產(chǎn)市場 1～ 10月份包河區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)） E網(wǎng) 結(jié)論 : 2022年 111月，合肥市住宅商品房市場累計銷售套數(shù)為 36863套（ 425萬平米），成交均價維持在 3150元 /平米左右，對于一個經(jīng)濟尚不發(fā)達的內(nèi)地省會城市來說， 口能有年均 4萬套的銷售速度，其本身也說明了一個城市的樓市活躍程度，但是在合肥樓市快速增長的大形勢下，全年成交均價的不溫不火，也說明了合肥樓市目前所處的 價格上漲乏力 的尷尬局面； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的整體成交均價來看，包河區(qū)成交均價最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河區(qū)郊區(qū)項目較少，大部分項目集中在馬鞍山路和望江路沿線的城區(qū)版塊，而蜀山區(qū)項目分布范圍較廣，一些郊遠區(qū)項目使得整個蜀山區(qū)的成交價格有所下浮，實際各版塊中心區(qū)的成交均價為蜀山區(qū)和高新區(qū)最高，包河其次； 從蜀山、高新、包河三區(qū)的不同物業(yè)類型的成交均價變化情況來看，除高新區(qū)外，蜀山、包河等其他版塊的多層成交均價均低于同版塊內(nèi)的高層或小高層均價，但是這并不能說明合肥同區(qū)域內(nèi)的多層價格就低于高層或小高層，究其原因主要是因為各版塊中心高價區(qū)域已經(jīng)基本沒有多層，多層的分布往各版塊中心區(qū)外圍發(fā)展的趨勢已經(jīng)越來越明顯，這也是合肥目前樓市進化的一個重要特征之一。 經(jīng)開區(qū) ?合肥未來高等院校的集中區(qū)域，配套和人文環(huán)境正在完善，建有翡翠湖公園，生態(tài)環(huán)境較好， 合肥以老城區(qū)