【正文】 依照休閑娛樂式購物模式的格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小”的原則，對“廣進購物廣場”項目以“大商家”（重慶本土知名百貨商家）為主展開招商工作，特別需要指出的是，“經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一”，不論是對于“廣進購物廣場”的運作，還是“廣進”品牌的規(guī)模擴張，以及廣進企業(yè)的長遠持續(xù)發(fā)展，都有著至關(guān)重要的決定作用，也是廣進企業(yè)開發(fā)本項目的成敗及利益最大化的強力保障?！?商業(yè)物業(yè)的平淡登場和慘淡落幕，其負面效應(yīng)將直接影響“廣進”品牌的推廣?！?正是由于沒有統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，而由多業(yè)主自營或轉(zhuǎn)租經(jīng)營，其后果——在市場上無法形成核心競爭力，而逐步走向市場同質(zhì)化競爭的惡性循環(huán)。這個經(jīng)營管理公司擁有“廣進購物廣場”項目一段時間內(nèi)的全方位管理權(quán)限，包括其經(jīng)營、租賃、指導(dǎo)等，其職責(zé)在于有效地保障“廣進購物廣場”項目商業(yè)物業(yè)的正常運作、持續(xù)經(jīng)營和與商家的后期溝通融合等，其目的在于為實現(xiàn)廣進企業(yè)戰(zhàn)略部署及“廣進”品牌戰(zhàn)略擴張搭建一個良好的商業(yè)平臺。三是在銷售中有統(tǒng)一整潔的人員形象和良好的服務(wù)態(tài)度，在項目入住前使客戶從另一個層面感受企業(yè)的服務(wù)素養(yǎng)。針對以上幾個層面目的，在項目營銷中主要有幾個要點：一是在推廣中做好銷售控制，并加強與新聞單位的合作，一方面項目在市場上每推出即售完，市場形象好；二是各個階段都有新聞點，項目及企業(yè)的見報率都極高，由此取得良好的入市形象。4．品牌培育策略房地產(chǎn)企業(yè)的品牌培育是一個相當長的過程，依賴于企業(yè)知名度、業(yè)績、口碑等多個元素的共同作用。品質(zhì)推薦書：休閑娛樂設(shè)施，購物商場，給予客戶準確的物業(yè)品質(zhì)信息。銷售資料樓書：主要為形象圖片及文案，闡述項目開發(fā)理念及對投資者的理解和尊重，有較強的感性色彩，可以一定程度上提升項目的形象檔次。隨著商家的不斷入駐、品質(zhì)的逐步凸現(xiàn)、形象的逐步樹立，以及市場房價水平的逐步上浮，再推出一樓及二樓，最終實現(xiàn)整體銷售；2．輔助促銷策略開發(fā)商承諾一次性返還租金數(shù)年在原本較低單價的基礎(chǔ)上，開發(fā)商再承諾一次性返還數(shù)年租金，總共返還三年，既能給投資者以更低總價的感覺，又能表現(xiàn)出開發(fā)商對項目得信心，也給投資者吃一顆項目大好“錢景”的定心丸。六、項目總體營銷策略綱要1．價格策略隨著銷售的進展，價格策略采用“平開高走”。項目前期營期績效在很大程度上依賴于投資戶，因此在本推廣中應(yīng)該注重對投資戶的吸引。3．休閑娛樂與購物的有機結(jié)合項目的休閑娛樂設(shè)施，給購物人群一個好去處，既給項目的總體品質(zhì)有所提高，也填補了萬盛市場空白。四、項目賣點提煉組合 1．萬盛首家多功能立體式商業(yè)城萬盛目前商業(yè)分散，業(yè)態(tài)單一，商業(yè)檔次低，本項目處于萬盛核心口岸，加之獨特的定位更凸顯投資的價值。同時公布各階段銷售相關(guān)信息，輔以高頻次、主題明晰的軟性宣傳配合，多角度深層次的闡述項目賣點所在。應(yīng)注重營銷手法的系統(tǒng)性項目的宣傳應(yīng)配合推廣節(jié)奏張馳有度的跟進。本項目定位為休閑娛樂購物廣場，在營銷中形象應(yīng)該輕松、活潑、具有時代感，營銷形象要貫穿于VI系統(tǒng)設(shè)計、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、新聞炒作等各個操作細節(jié)。所以在項目的推廣中，結(jié)合對市場及項目的評估，應(yīng)根據(jù)不同階段的市場狀況及客戶反饋謹慎選擇各階段銷售單位。用直觀的現(xiàn)場感受沖擊客戶的心理防線，使整個項目的營銷推廣事半功倍。尤其是本項目定位于休閑娛樂購物廣場，其推廣效果很大程度上依賴于客戶在現(xiàn)場對項目的品質(zhì)感受，具體的說，就是客戶是否認為項目地段條件，軟硬件配置，形象檔次能否真正滿足商務(wù)需要，有較好的使用性能和租賃前景。因此在本項目的營銷推廣中，要注重避免營銷走虛，在營銷操作中應(yīng)以良好的形象展示作基礎(chǔ)，同時對項目本身進行適度的包裝渲染，用軟硬結(jié)合的推廣手法，有節(jié)奏的進行營銷深入；一方面可以降低營銷成本的投入，另一方面也可以規(guī)避營銷風(fēng)險。 “商業(yè)城”：顯示出項目在實力、規(guī)模、特色上都與其他商場不同，更勝一籌。二、營銷推廣主題 ——“多功能立體式商業(yè)城”“多功能”：意味著項目可以滿足消費者多種方面的需求，客戶可以親身體驗。（2）對“多功能立體式”商場進行闡述與包裝，以一種指導(dǎo)手冊的形式，對當?shù)叵M者進行有目的性的引導(dǎo)。項目外立面安裝霓虹燈由于本項目建筑商業(yè)部分已經(jīng)基本完成，但商業(yè)和休閑氛圍尚未形成，建議先在臨萬盛大道段安裝霓虹彩燈以突顯本項目商業(yè)特色，營造商業(yè)氛圍。建議施工場地進行美化處理項目施工場地條件較差，缺乏熱火朝天的施工氛圍，給市民的期待性不強，我們建議給施工場地進行初步包裝美化，在施工階段也能給市民留下很好的印象。二、經(jīng)營布局建議“購物商場”與“餐飲、休閑娛樂中心”從某種程度上講有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營上又各有特色，因此，在樓層和布局上雖然將其分成兩個部份，但絕不可完全隔離，是一個相對獨立的有機統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“綠色通道”所帶來的便利性。規(guī)劃布局考慮人性的需求，打造購物、休閑娛樂購物通道，科學(xué)營造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足購物及休閑娛樂各項需求的交通體系，由于項目面對萬盛廣場的13層幾乎被今后的廣場北樓所遮擋，影響了項目對廣場人群信息的傳達，因此，我們建議保持項目超市的原先入口位置不變，原先商場主入口從面對廣場處移到面對萬盛大道處，其他入口位置不變，有效減小了廣場北樓對廣場人群進入本項目的影響，在項目第一層交通死角處設(shè)置進入負一層超市和商場二層的扶梯，取消現(xiàn)在的商場主入口門外的綠化帶，方便人流出入，商場主入口旁臨萬盛廣場處設(shè)置為商場做促銷、宣傳活動的場所，創(chuàng)建“人氣”、“商氣”互補互動的人性化生活空間。意味著100萬的支出是經(jīng)過5年的復(fù)利運作后才達到的，而折算到當前，其實際的金額約在90左右。（四）、經(jīng)濟核算總銷售收入（1F－4F）：總銷售面積（1F—4F）：建面均價：4230元/建筑平方米年租金收入：按照可售面積分攤租金為：195000/=25元/建筑平方米/月，即每月返還的租金最低可達到25元/建筑平方米/月?！?F為露天平臺，視野開闊，環(huán)境優(yōu)美，適合做休閑場所，故定為15元/建筑平方米/月?！裼捎?F可經(jīng)營面積較小，經(jīng)營業(yè)態(tài)比較單一，故在價格制定上，1F的價格為2F的60%左右，即12元/建筑平方米/月。根據(jù)我們對萬盛市場的調(diào)查及咨詢相關(guān)專業(yè)人士，總結(jié)認為項目的投資回報期確定在14年左右較合適（此處未考慮租金年上漲），則建筑面積銷售均價為：負一樓：2000元/m2一 樓：8200元/m2二 樓：3200元/m2三 樓：2500元/m2四 樓：2500元/m2根據(jù)以上價格可得出項目總收益為：樓層建筑面積（平方米）單價（元/建筑平方米）總收益（萬元）負一層10002000 一層22008200 二層3200 三層2500 四層2500 合計—— 定價說明：●從項目周邊及萬盛老城區(qū)的商業(yè)物業(yè)價格情況可以看到，最具時效性的參考項目為立泰百貨及康隆盛大都會的中天裝飾城商場，康隆盛平街層的出租均價為55元/建筑平方米/月左右，考慮到本項目位置優(yōu)勢比康隆盛大都會稍微欠缺，同時結(jié)合主力商家對價格的敏感度，故我們認為本項目的平街層49元/建筑平方米/月。出租均價由于項目是屬于整層招商、項目的前景很大程度上依賴主力店的進入，本著從開發(fā)商及投資者的長遠利益出發(fā)，確定租金低于市場平均價格。從市場角度而言，由于銷售期的不同、銷售模式的不同，本項目在定價時可以適當采取市場比較的方法，再結(jié)合自身情況，制定本項目的價格。故合理的價格定位不僅能夠加速資金的回收，同時也能有效降低開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險，根據(jù)市場調(diào)查資料，我們做出以下分析：類似商業(yè)名稱經(jīng)營面積（平方米）租金（元/建筑平方米/月）負一層一層二層三層四層百貨商場立泰百貨400035584025——萬盛百貨4000——5635————勞動商場1000——4820————新東風(fēng)購物中心300032584018——野太陽商場1500——4828————昌宏商都2000——58——————人民商場2000——48——————中小型生活超市萬德超市400030584025——盛亨超市600——58——————朝暉超市1000——53——————森森超市300——53——————新華超市1000——53——————電器專業(yè)店萬達電器1000——58——————三元電器1000——55——————萬匯電器500——50——————商社電器600——42——————金世紀電器1000——55——————其他康隆盛大都會8000——4025————市場平均價格————以上項目商業(yè)氛圍基礎(chǔ)較好，大部分處于老城區(qū)，商業(yè)條件較成熟，對本案來講，具有參考價值。這一差異特征將在本項目的價格定位與價目表中體現(xiàn)出來。臨路單位面積單價售價高，背路單位面積售價低；臨廣場單位面積售價高，背廣場單位面積售價低。開盤期給予一定的讓利，促進商業(yè)氛圍的快速形成，項目商業(yè)氛圍提升后，適當?shù)膶ι虡I(yè)價格提升，能夠保證后期商業(yè)的成功銷售，同時能夠直觀的提升項目的商業(yè)價值，對于維護開發(fā)商的形象有一定的幫助。六、價格定位（一）、價格制定原則價格的差異性原則該原則指物業(yè)價格因為位置、大小、朝向、樓層與功能劃分的不同，應(yīng)存在一定的差異性。但是，商業(yè)專家指出：該區(qū)域總的經(jīng)營規(guī)模不可超出3000建筑平方米（其中包括商業(yè)部分配套設(shè)施部分面積）。休閑娛樂區(qū)：三樓：品牌中餐、咖啡廳、茶樓、健身房四樓：休閑酒吧、露天茶樓具有休閑娛樂特色的配套行業(yè)（餐飲、茶吧、酒吧、水吧等），配有背景音樂，給前來休閑娛樂的客戶創(chuàng)造輕松、輕盈的環(huán)境；據(jù)對萬盛相關(guān)市場的深入調(diào)研及專家分析，目前萬盛相關(guān)場所要么環(huán)境吵雜，要么是傳統(tǒng)的迪吧，大廳式消費，無法給客戶提供高享受的專業(yè)場所，無法與本項目形成競爭，所以，本項目休閑娛樂設(shè)施的引入，填補了萬盛區(qū)的市場空白，也有力的支撐了項目的“多功能立體式”的特色定位。二樓商場：家用電器產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、鐘表、音像、IT產(chǎn)品、文具、嬰兒用品等。購物區(qū)：負一樓超市：日用消費品、餐具、快速食品、調(diào)料、配料、干貨、副食、煙酒茶、飲料、營養(yǎng)品、保健品、中低檔美容化妝品、低檔鞋帽、低檔服裝等?！?按照“強強結(jié)合，領(lǐng)先萬盛，幅射四周”的原則，聚集多個經(jīng)營品牌、集合主力店，引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本項目成為品牌聚集和推廣中心。216。216。并在此基礎(chǔ)上，打造“品牌運營中心”，其目的是為了推動和實現(xiàn)廣進購物廣場項目產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷和推廣。五、 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位1—2層的百貨商場的商品囊括了日常消費品和高檔消費品，持久消費品和快速消費品等，對于廣進購物廣場項目，我們不能將其打造成大型的綜合的shopping mall市場，因為萬盛的人口數(shù)量、消費能力、消費規(guī)模、消費檔次、消費頻率等都不及大城市，不能把居民所需要的各種商品都搬到商場來，都會對項目的經(jīng)濟效益還是品牌效應(yīng)產(chǎn)生巨大壓力，而應(yīng)該按照萬盛的“適應(yīng)市場、適度超前、引領(lǐng)時尚”的原則進行，即上文所述的功能及“升級版”定位模式。從職業(yè)上分，主要包括機關(guān)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、醫(yī)生、教師、自由職業(yè)者及個體經(jīng)營戶從年齡上看，主要集中在青年和中年人，年齡以25—50歲為主。目標消費客戶群體是：萬盛區(qū)中高收入階層、時尚青年人的購物、休閑、娛樂中心本項目由于自身的諸多獨特性，使其面對的投資客戶群體比較廣，但投資動機卻比較單純。通過專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改傳統(tǒng)商業(yè)吵雜、凌亂的購物環(huán)境，塑造出本項目與眾不同的休閑娛樂購物新形象，傾心演繹一種全新的購物模式。三、 項目形象定位：本項目形象和檔次定位為：時尚的內(nèi)外裝飾 + 中高檔次的商品和品牌 + 寬松舒適的購物環(huán)境具體的說，項目在視覺形象上要充分體現(xiàn)出較純粹的購物、娛樂的形象，以及簡潔明快的時代氣息，包括項目的立面設(shè)計、賣場包裝、銷售物料制作等。盡可能挖掘項目的利潤空間本項目的目標客戶為中小投資者，這些客戶都比較看重物業(yè)的檔次和形象，單價不是其考慮的重點，而總價成為購置考慮的絕對要素。實現(xiàn)快速的資金回籠上述功能定位方案將使項目的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢非常明顯，同時定位又不脫離于市場實際，能夠得到各個層面客戶的廣泛認同，為實現(xiàn)快速的資金回籠打下堅實的基礎(chǔ)。因此，它所到之處，必將大大帶動相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，如果廣進公司在廣進購物廣場的開發(fā)與運營過程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運作能力，將使廣進公司建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型復(fù)合型經(jīng)營結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)在商業(yè)流通業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的有機結(jié)合，并通過由開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的利潤，加速實現(xiàn)廣進公司的長遠戰(zhàn)略目標。商業(yè)流通的擴張功能廣進購物廣場所搭建的這個巨大的商業(yè)平臺，可以為開發(fā)商建立一個涵蓋整個萬盛地區(qū)的物流及品牌擴散的網(wǎng)絡(luò)，為廣進企業(yè)通過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實現(xiàn)快速的品牌擴張，為超常規(guī)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，構(gòu)筑廣進企業(yè)新的開發(fā)思路。經(jīng)營資源整合功能傾心演繹全新的購物模式，與眾不同的市場新形象，引領(lǐng)購物潮流，展示“休閑化、娛樂化”，培育好這個品牌，就是獲得了最好的經(jīng)營資源。深刻體現(xiàn)廣進購物廣場先進理念的“時尚孵化器”，應(yīng)該使本項目成為目前萬盛區(qū)甚至周邊地區(qū)最高端的時尚消