【正文】 西至新民村中心河，北臨萬佳裝飾17200以居住為主，帶有商業(yè)建筑密度不大于 40%，容積率不大于 綠地大于 25%，西側設置凈寬不小于 8 米的綠地帶要求與萬佳裝飾城相協(xié)調，室內標高不低于 米地塊東側臨育紅路建設 3000 平米室內菜場提供 3600 平米（30 套）安置房一棟2糖煙酒公司倉庫：黃海路南側，常新路東側，育紅西路北側，汽車西站44500商辦、居住，居住為主，沿黃海路不安排居住建筑密度不大于 35%，容積率不大于 ，其中商業(yè)建筑密度不大于 40%，容積率不大于 ，居住密度不大于 28%，容積率不大于，辦公密度不大于 35%，容積率不大于 商業(yè)不小于 20%，居住辦公不小于 30%臨黃海路主體不低于4 層，底層高度不小于 米按千分之四提供物管房，其中辦公用房、輔助用房、經(jīng)營用房比例 1：3：6臨育紅路建設并無償提供社區(qū)用房 400 平米（位于一、二層） ；提供1 萬平米 90 套（三棟）安置房3淮南二廠：人民北路西側，東臨人民北路，西接大四河，南臨健康東路，北接原淮南二廠宿舍區(qū)60500商業(yè)、居住，商業(yè)為主建筑密度小于等于 35%，容積率小于等于 沿大四河設不小于 10 米綠化帶，面積不小于4000 平米，綠化率不小于 25%（含沿河綠化）室內標高不少于 米，建筑以多層為主，可少量低層，滿足環(huán)境要求可適量建設高層物管用房等建筑 10 層以上（含 10層）或基礎埋深在三米以上（含 3 米）應配建滿堂紅防空地下室，其它不小于地面總建筑面積百分之三配建防空4糧貿(mào)公司：黃海路南側，南至育紅路，東臨常新路，西至航道管理站、百富達小區(qū)16600商業(yè)辦公、居住，居住為主建筑密度不大于 30%，容積率不大于 大于 35%室內標高不少于 米 物管用房等 　16 / 79新區(qū)南居住區(qū) G301 號：建設路東側，工農(nóng)路北側，廣場南路西側，臨水街南側50700 居住用地建筑密度不大于 25%，容積率不大于 不小于 35%室內標高不低于 米建筑面積千分之四無償提供物管房按總戶數(shù) 40%提供車庫，地塊內的河寬度、位置、形態(tài)不得變動新區(qū)南居住區(qū) H201 號：建設路西側，工農(nóng)路北側，朝陽路西側，臨水街南側50600 居住用地建筑密度不大于 25%，容積率不大于 不小于 35%室內標高不低于 米建筑面積千分之四無償提供物管房按總戶數(shù) 40%提供車庫，無償提供 300 平米（位于一、二層）社區(qū)用房，提供 3600 平米（30 套）安置房一棟新區(qū) H101 號：建設路西側，臨水街北側（含臨水街） ，朝陽路東側，健康西路南側18800 商業(yè)用地建筑密度不大于 50%，容積率不大于 不小于 20%臨健康西路建筑不低于 4 層，底層室內標高不小于 米　沿臨水街建設一個不小于 4000 平米菜市場5新區(qū) H201 號：朝陽路東側，臨水街北側（含臨水街） ，廣場南路西側，健康西路南側22022 商業(yè)用地建筑密度不大于 50%，容積率不大于 不小于 20%臨健康西路建筑不低于 4 層，底層室內標高不小于 米　地塊南部設有臨水街，寬度 10 米，街的位置、寬度、形態(tài)不得變動17 / 79（二）大豐房地產(chǎn)市場的供需格局房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大：近年來，大豐房地產(chǎn)市產(chǎn)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。未來大豐的土地市場呈現(xiàn)三大趨勢：一是土地性質以拆遷安置房為主；二是高地價所帶來的高房價樓盤主要集中在市中心地段，即人民路沿線的商業(yè)房產(chǎn)；三是由于未來土地價格的不確定性，本案后續(xù)同檔次競爭樓盤的品質要求和價格要求也同樣具有相當?shù)牟淮_定性，從而要求本案的定位要高、速度要快。城區(qū)地塊容積率在均 到 范圍，由此看出 06 年城區(qū)仍然以多層住宅為主，小高層住宅也將產(chǎn)生供應。土地出讓最低價格 553 元/平方米，最高價格 元/平方米（老商業(yè)街） 。 對大豐市場來說，下一步的宏觀政策可能會影響到客戶購房的成本，造成市場需求的短期抗性，但是大豐房地產(chǎn)市場的剛性需求強烈，投資投機成分本身含量就不高，因此新政策出臺不會造成市場需求的急劇萎縮。 實力房地產(chǎn)商希望政策有一定的延續(xù)性，保持市場的穩(wěn)定性而不再一味追求高利潤。 中央政策對房地產(chǎn)市場的調整從以前的普遍打擊轉變?yōu)榫_打擊，哪個方面有問題就調節(jié)哪個方面?？梢哉f，當前房產(chǎn)市場這種買賣雙方對峙的狀態(tài)已經(jīng)成形，將進入一個穩(wěn)定期。 中央出臺各種控制、穩(wěn)定房價政策的同時，也在防范房產(chǎn)價格的大起大落造成的嚴重后果，因此不能單純認為中央的政策是要打壓房價，降低房價。 少數(shù)有實力的投資投機者從短線炒房轉為長期投資，即轉賣為租。 新政前就存在的投機投資購房者大量拋售造成二手市場供需不平衡，供遠大于求，部分房價開始走低。在政策引導方面新政保證中低價位的普通住宅的供應量，房產(chǎn)主管部門將從容積率、綠化率、銷售價格等方面提出限制條件；并且對開發(fā)經(jīng)濟型商品房的開發(fā)商給予一定的政策優(yōu)惠。土地政策方面新政規(guī)定，第一嚴格限制土地轉讓，從而避免了由于過多轉讓環(huán)節(jié)造成的房價哄抬；第二對閑置 2 年以上的土地堅決予以無償收回，從而打擊了開發(fā)商囤積土地哄抬房價的手段。新八條也就是所謂的房產(chǎn)新政，其兩點目的很明確，第一是要限制投機行為、控制投資行為，從而穩(wěn)定房價；第二是要調整房地產(chǎn)供應市場的結構，增加普通商品房的供應，特別是經(jīng)濟適用房的規(guī)范供應。三月份央行出臺調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，對住房貸款利率和貸款首付額等都有一定程度的提高，造成了普通購房者的還款壓力有所加大，而政策初衷是要限制投資投機購房，在這方面央行 3 月 17 日的金融政策顯然起不到有力的控制效果，原因是房產(chǎn)投資的回報遠遠超過了銀行利率增加的付出。三、城市總結通過以上分析可以得出以下幾點：首先，大豐的地理優(yōu)勢決定了未來經(jīng)濟發(fā)展的前景非常巨大，而整體經(jīng)濟的快速發(fā)展為居民收入的快速提高提供了堅實的基礎；其次，經(jīng)濟增長的發(fā)達將帶來外來人口，同時也帶動了本地私營企業(yè)的快速發(fā)展，消費群體和消費水平潛力巨大；再次，第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展也給大豐房地產(chǎn)市場和本案的未來發(fā)展提供了巨大的理想空間。大豐城市面積不大，并且是一個新興規(guī)劃的城市，因此大豐市的道路交通網(wǎng)絡十分清晰，以市中心東西、南北兩條主干道為平行線，依次往外布局，道路方向比較規(guī)則，交通結構相對簡單。大豐市新的行政中心也將搬遷至該區(qū)域以西方向，與當前城市中心相聚不遠。二、城市規(guī)劃大豐城區(qū)位于大中鎮(zhèn)，城市規(guī)劃以人民路為南北中軸，以健康路為東西中軸。2022 年大豐城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7307 元，比上年增長 10%。 居民收入：大豐社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，對照《中國小康標準》 ，大豐已于 1997 年全面進入小康，現(xiàn)正全力向基本現(xiàn)代化邁進。 人口結構：2022 年大豐市總人口為 萬人，全市非農(nóng)業(yè)人口 萬人，占總人數(shù)的 %，農(nóng)業(yè)人口 萬人，占總人口的 %。大豐歷史悠久，成陸于兩千多年前的春秋戰(zhàn)國時期，曾以產(chǎn)鹽而名聞遐邇。大豐是一個名副其實的沿海港口城市，海運、航空等交通條件均十分優(yōu)越，近可達南京、上海，遠可至東京、香港。大豐。6 / 79第一篇 城 市 概 況7 / 79一、認識大豐 麋鹿之鄉(xiāng)：麋鹿 ——中華獨有之神獸。正是基于這樣的客觀、真實的市場資料，才有了智島地產(chǎn)對市場和項目特性的完全把握，并由此對項目進行了整合營銷傳播案的設計和論證。智島地產(chǎn)從項目本身入手，進而擴展到大豐房地產(chǎn)市場的細節(jié)摸底。對于恒迪1 / 79恒迪城市之光整合營銷傳播案2 / 79目 錄前 言 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????5第一篇 城 市 概 況 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6一、認識大豐 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????7二、城市規(guī)劃 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????8三、城市總結 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????9第二篇 市 場 分 析 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????10一、宏觀市場分析 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????11（一）新政解讀 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????11（二）宏觀市場展望 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????13二、大豐房地產(chǎn)市場 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????14（一）大豐的土地市場 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????