【正文】 43 / 79 操作速度威脅：由上述對大豐房產(chǎn)、地產(chǎn)市場的分析可以看出，今后幾年大豐的土地供應(yīng)和樓盤供應(yīng)量都比較大，因此要避免更多的樓盤與本案競爭，在操作上只能打快速戰(zhàn)爭，如果不能在操作上勝人一籌，市場威脅將大大提高。 商業(yè)面積偏大：本案的商鋪體量比較大，在目前大豐商鋪供應(yīng)量劇增的時期，會給銷售帶來一定的壓力。2. 文化優(yōu)勢：項目周邊聚集大量行政事業(yè)單位，如行政審批中心、審計局、人事局、移動公司、電信大樓等等，這些單位的集中提升了本案地塊的經(jīng)濟(jì)價值，同時也使本案的人文素質(zhì)大為提高。因此，智島地產(chǎn)提出如下建議，全面優(yōu)化、升級產(chǎn)品： 采用上等建材，如中空隔音玻璃、高級石材外墻、品牌電梯等。因此，本案的項目板塊吻合了整個城市居住取向和政府規(guī)劃的利好方向。大豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民收入逐年提高，近年政府加大招商力度，外來人口尤其是外來投資企業(yè)所帶來的中高收入群體數(shù)量也在逐年遞增，這 些群體均擁有較強(qiáng)的購買力，另外政府拆遷力度的加強(qiáng)使得房產(chǎn)市場也擁有很大的需求量，但是目前大豐市場上客戶觀望心理逐漸嚴(yán)重。出售方式采用，以二層/三層整體出售。沿大新南路茉莉坊店面面積 70 m2，售價123 萬。沿人民路側(cè)商鋪 2 萬 m2。點評： 瑞城國際苑作為目前大豐市場上唯一的高檔住宅樓盤代表，其市場知名度和品牌號召力無疑是最強(qiáng)的，這一點從目前購房者預(yù)訂就可以看出。（四）競爭對手分析據(jù)調(diào)查，大豐市場上目前在售或者準(zhǔn)備銷售的樓盤的主要是瑞城國際苑、上海花園、金宇廣場、鴻基廣場、明都廣場等，其中瑞城國際苑無疑是本案最大的競爭對手下面對瑞城國際苑做一些詳細(xì)的研究分析，特別是之處其中的優(yōu)勢點。③ 商鋪操作比較靈活。24 / 79首先在目標(biāo)客戶方面，大豐商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群以投資為主，但是這種投資又不同于一般的轉(zhuǎn)手賺取差額的短期投機(jī)行為，大豐商業(yè)地產(chǎn)的投資客多數(shù)是長線投資。根據(jù)大豐的土地出讓情況，2022 年住宅土地供應(yīng)比上年有了大幅度的提高，相信在 2022—2022 年這些出讓土地都將逐步轉(zhuǎn)化成銷售面積，屆時大豐的住宅供應(yīng)量會有一定的提高，房價上升放緩可能就出現(xiàn)在那時。以比較有代表性的普通住宅價格為例，處于同一區(qū)位的東臺市住宅均價為 2050 元/平米左右，而大豐住宅均價約為 1980 元/平方左右，作為地級市的鹽城目前住宅均價已經(jīng)攀升到 2730 元/平方米左右。相比之下，2022 年大豐的住宅銷售面積由 2022 年的 8 萬余平方米下降到了 1 萬余平方米。而房屋新開工面積、銷售面積兩項指標(biāo) 2022 年比 2022 年有微幅下降。從 2022 年大豐的土地竟標(biāo)情況看，全年計劃出讓土地 28 萬方多，且土地容積率均在 以上，由此可以判斷 2022 年、2022 年的市場供應(yīng)會比較充足，市場競爭激烈程度也可見一斑了。 土地市場、住宅市場先后為政策控制，預(yù)計商業(yè)、寫字樓將成為市場的熱門，也是政策最有可能涉及的地方。 房產(chǎn)新政對住宅地產(chǎn)打擊力度很強(qiáng)，但是對商業(yè)地產(chǎn)影響很小，商業(yè)地產(chǎn)有可能成為下一次炒作和投資的熱門。 房產(chǎn)新政從土地、稅收、引導(dǎo)等方面嚴(yán)格規(guī)范了房地產(chǎn)交易市場。根據(jù)大豐市的總體規(guī)劃看，大豐城市的發(fā)展方向是以目前的市中心以西以南方向走。由統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，大豐全市人口總體上呈現(xiàn)下降趨勢，但是中心城區(qū)人口微幅穩(wěn)定上漲，究其原因，第一是農(nóng)村人口大量進(jìn)城務(wù)工、生活；第二是外來人口迅速增加，外來人口與城市常駐人口已經(jīng)基本相當(dāng)。三千年前便馳騁于黃河流域一帶的珍惜物種麋鹿，后隨自然變遷與人為原因種群逐漸稀少，建國后政府在江蘇省建立了麋鹿苑，專業(yè)培育、養(yǎng)殖麋鹿，這便是中國城市之光整合營銷傳播案2 / 79目 錄前 言 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????5第一篇 城 市 概 況 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????6一、認(rèn)識大豐 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????7二、城市規(guī)劃 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????8三、城市總結(jié) ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????9第二篇 市 場 分 析 ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????10一、宏觀市場分析 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????11（一）新政解讀 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????11（二）宏觀市場展望 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????13二、大豐房地產(chǎn)市場 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????14（一）大豐的土地市場 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????14（二）大豐房地產(chǎn)市場的供需格局 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????17（二）大豐房產(chǎn)價格走勢 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????20（三）分類市場研究 ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????22（四）競爭對手分析 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