【正文】 好的小區(qū)最重要的原因 ， 其次是戶型 、物業(yè)管理和價(jià)格 。 購物方便 17% 240。 上下班方便 18% 240。 靠河邊 33% 240。 戶型多 、 結(jié)構(gòu)好 47% 240。 位置好 、 地段好 59% 240。 環(huán)境好 、 風(fēng)景好 80% 240。 對比本報(bào)告前面的 “居住地段 ”部分 ， 可以看到結(jié)果是比較一致的 。 l 愿意居住的原因 —— 基數(shù)：愿意 82個(gè)及可能愿意 42個(gè) 環(huán)境好 、 綠化好 、 空氣好 、 靠山 69% 交通方便 、 辦事 、 購物 、 休閑方便 、 離親友近 41% 安靜 16% 配套設(shè)施齊全 14% 價(jià)格合理 9% 離城中心近 8% 新開發(fā)地區(qū) 、 地區(qū)發(fā)展前景廣闊 5% 安全 2% 消費(fèi)者心目中好的住宅小區(qū) 圖 32 基數(shù)：潛在購房者 150個(gè) 上圖是消費(fèi)者選出他們認(rèn)為目前綿陽比較好的小區(qū) 。 另外，接受 “三橋 ”地區(qū)的還有一批中年的市民，收入一般，特征不明顯。 與上一部分第二節(jié) “居住地段 ”的聚類分析結(jié)果對照，上述特征是基本一致的。 56~60歲 ， 男性 ， 已婚 ， 小學(xué)文化 ， 個(gè)體戶 、 小商店店主或離退休人員 ， 家庭月收入 800元左右 。 如果加上 “ 可能愿意 ” 的人群 ， 對 “ 三橋地段 ” 持正面態(tài)度的比例為 61%， 說明消費(fèi)者還是有一定接受度 。 消費(fèi)者特點(diǎn) 根據(jù)行業(yè)人士的看法，綿陽購房者有如下一些特點(diǎn)： 1. 對戶型 /環(huán)境 /交通 /價(jià)格的要求高，對物管 /室內(nèi)配套設(shè)施等要求偏弱； 2. 喜歡規(guī)模化的小區(qū)；逐漸重視住宅品牌； 3. 多數(shù)接受的價(jià)位在 800元左右和 1300~1700元； 4. 喜愛多層住宅，高層接受有難度； 5. 一次性付款多，按揭開始逐漸占有一定比例； 6. 購房現(xiàn)房為主，接受期房有信心危機(jī)（主要是受開發(fā)商信譽(yù)影響）。 這個(gè)被訪者的特征的意義在于代表了綿陽的新一代主力購房者。 上述戶型 、 面積和總價(jià)反映的是市場的基本情況 ， 本次 “ 三橋項(xiàng)目 ” 的規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位將根據(jù)上述基本數(shù)據(jù) ， 針對目標(biāo)消費(fèi)群來確定 。 市場上主力戶型是三室兩廳和兩室一廳； 232。 市場上多層住宅仍占有極大優(yōu)勢 ， 高層緩慢開始認(rèn)同； 232。 購房者受小區(qū)影響重 ， 購房逐漸形成偏重小區(qū)的趨勢； 232。 圖 22 項(xiàng)目周邊環(huán)境示意 總結(jié)以上各部分的分析 ， 我們可以得到如下的結(jié)論 —— 232。 根據(jù)我們以前房地產(chǎn)研究的經(jīng)驗(yàn)，購房者如果接受按揭方式，通常就可以接受相當(dāng)于 20~130%一次性付款的總金額。 基本上 ， 8萬元構(gòu)成了低價(jià)房的價(jià)格臨界線 ， 20萬元是高價(jià)房的臨界線 ， 如果房價(jià)超過 20萬元 ， 市場接受就有一定難度 。 從圖中可以看到 ， 低價(jià) （ 5~8萬元 ） 住房占據(jù)明顯的優(yōu)勢 （ 分別為 61%和 37%） ， 這是由于綿陽大多數(shù)購房者還是一次置業(yè) ， 因此經(jīng)濟(jì)適用房 /安居房占有的比例高 ， 這也正如前面我們分析的 ， 是最近幾年綿陽房地產(chǎn)市場的一個(gè)特點(diǎn) 。 從發(fā)展趨勢來看，潛在購房者最愿意購買的面積仍是 81~100m2（占 %） ，比去年增長 %； 61~80 m2的接受度與去年基本持平；選擇 101~120 m2的消費(fèi)者增長了 10%；選擇 121~140 m2的消費(fèi)者雖略有下降，但仍占 %。 由于錯(cuò)層和躍層受歡迎程度增加 ， 因此在本項(xiàng)目住房結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中 ， 錯(cuò)層式和躍層式應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)谋壤?。 因此，三室二廳應(yīng)成為我們的主力戶型，配以部分二室一廳和三室一廳（或二室二廳）。 從發(fā)展趨勢來看，潛在購房者最愿意購買的戶型是三室二廳（占 %），與去年相比其增長幅度也最高，達(dá) %；二室一廳的接受度有較大幅度下降，下降幅度達(dá) 12%；三室一廳的戶型選擇也較多（占 %），今年與去年持平；四室二廳、二室二廳所占份額較小，今年與去年相比變化也不大；一室一廳的小戶型則完全不被接受（這說明目前北京、上海、成都等地?zé)徜N的小戶型在綿陽是很難有市場的）。 但是 ， 高層電梯公寓已經(jīng)逐漸為消費(fèi)者接受 。 高層電梯公寓接受程度低并不表示消費(fèi)者不認(rèn)同 ， 更多是由于高層電梯公寓本身價(jià)格限制消費(fèi)者的需求 。 住房的類型 圖 3 基數(shù)：已經(jīng)購房者 54個(gè)及潛在購房者 150個(gè) 多層住宅在過去一年占據(jù)了絕對優(yōu)勢 （ 占 90%） 。 住房地段 圖 2表示了已購房者和潛在購房者分別購買住房的地段和打算購買住房的地段 ， 從圖中可見 ， 在過去一年購買住房的地段最多的是 “ 花園小區(qū) ” （ 20%） ， 其次是 “ 南河花園 ”（ 9%） ；打算購買的地段人氣指數(shù)最高的是 “ 南河花園 ” （ 29%） ， 其次是 “ 花園小區(qū) ”（ 19%） 。 由于本次調(diào)查的樣本中年輕人 （ 28~35歲 ） 的占到 71%， 而年輕人的購房目的主要以一次置業(yè)為主 。 圖 1表示了所有被訪者 （ 204個(gè) ） 表示他們購房的目的 ， 如圖所示 ， “ 自己居住 ” 的比例最高 ， 達(dá)到 85%， 即通常我們說的一次置業(yè) 。 二、消費(fèi)者分析 (一 ) 現(xiàn)有和需求住房對比分析 購房目的 圖 1 基數(shù)：所有被訪者 204個(gè) 子女/父母居住13%投資需要2%自己居住85% 在本次調(diào)查中 ， 我們接觸了 54位在過去一年內(nèi)購買過住房的消費(fèi)者和 150位打算在未來兩年內(nèi)購買住房的消費(fèi)者 ， 下面我們分別對這兩類消費(fèi)者的購房地段 、 戶型 、 面積等進(jìn)行對比分析 。 (資料來源 :綿陽政府的統(tǒng)計(jì)資料和房地產(chǎn)行業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)看法 ） 同時(shí) ， 行業(yè)人士預(yù)計(jì)：在未來兩年內(nèi) ， 綿陽房地產(chǎn)市場將會(huì)有更大潛力；在銷售住宅中 ， 安居房比例下降 ， 中高檔小區(qū)和 “ 明星 ” 類小區(qū)將出現(xiàn) ， 小戶型可能會(huì)逐漸成為開發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn) ， 但是需要根據(jù)市場變化來確定；同時(shí)隨著住宅市場的成熟 ， 住房二級市場將會(huì)啟動(dòng) 。 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng) ， 具有良好品牌效應(yīng)的小區(qū)少；從整體來看 ， 目前綿陽各小區(qū)的規(guī)劃 、布局 、 綠化和戶型等設(shè)計(jì)還是比較保守和傳統(tǒng) ， 和流行的設(shè)計(jì)有一定差距；同時(shí)達(dá)到良好品牌效應(yīng)的小區(qū) ， 在市民心目中具有 高認(rèn)知度和美譽(yù)度的小區(qū)目前比較少 。 住宅房地產(chǎn)市場特點(diǎn) 匯總本次調(diào)查中行業(yè)人士的意見 ， 綿陽的住宅房地產(chǎn)市場可以認(rèn)為有如下一些特點(diǎn)： 1. 與周邊二級城市相比 ， 開發(fā)面積大 ， 房價(jià)高 ， 市場潛力大；綿陽的住宅價(jià)格基本在 800元和 1300到 1700元之間 （ 后面將會(huì)進(jìn)一步分析 ） ， 明顯高于周邊城市如江油 、 德陽 （ 當(dāng)?shù)胤績r(jià)主要在 700到 800元 ， 最高一般不超過 1000元 ） ， 但綿陽的城市規(guī)模和人口 、 購買力均優(yōu)于上述城市 ， 而且預(yù)計(jì)在下世紀(jì)初城市規(guī)模將會(huì)擴(kuò)張 ， 因此機(jī)會(huì)和威脅并存 。 一些資金實(shí)力不強(qiáng)的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司有大量積壓的面積 ， 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)人員信心也不足 ， 認(rèn)為前景并