【正文】 147用于建設投資853853用于流動資金147147長期借款10001000表2 建設投資估算表 單位：萬元估算價值（萬元）占建設投資比例(%)備注1固定資產投資1749建安工程費用900每平米3000元，建筑面積3000平米3000元/m23000m2＝900萬元土地征用費750每平米15000元，占地面積500平米15000元/m2500m2＝750萬元工程建設其他費用63包括：可行性研究費1％、勘察設計費2％、廠址選擇費1％及工程監(jiān)理保險費2％，合計占建安費的7％預備費36按建安費的4%估算2無形資產投資（加盟費）50指加盟“錦江之星”一次性支付的加盟費50萬3遞延資產投資（開辦費）27包括咨詢費、人員培訓費、籌建人員工資等（占建安工程費用的約3%）合計1826100 還本付息計劃長期借款1000萬，經營期（第2年）開始還款，3年還清（不含建設期）： 建設期（第1年）應計利息27萬元經營期（第2年）計息56萬元，還本328萬元經營期（第3年）計息37萬元，還本332萬元經營期（第4年）計息19萬元，還本340萬元表3 還本付息計劃 單位：萬元項目建設期經營期12341長期借款及還本付息年初累計借款1000 672 340 本年應計利息27 56 37 19 本年還本328 332 340 2還本資金來源328 332 340 折舊費121 121 121 攤銷費15 15 15 未分配利潤192 195 204 注：本年應計利息=年初累計借款額*% 年初累計借款=去年年初累計借款 本年還本額 還本資金來源于折舊費、無形資產及遞延資產攤銷費和本年末未分配利潤六、 財務分析 收益估算（1）年客房收入＝平均每間客房每天租金客房出租率120間客房365天 其中，平均每間客房每天租金定為188元，低于同等級酒店 客房出租率第一年為62％，以后按每年5％的速度遞增，第四年達到并穩(wěn)定于77％（參照各地“錦江之星”加盟店的經營情況及廈門實際情況）（2）一般，經濟型酒店年客房收入占營業(yè)總收入的60％，據此估算年營業(yè)總收入（3）一般，年餐飲收入和其他收入分別占營業(yè)總收入的35%和5%，據此估算估算結果：隨著出租率提高，營業(yè)總收入在經營期第一年為851萬，逐年上升，第四年穩(wěn)定在1057萬，其中刻房收入占60%，餐飲收入占35%，其他收入占5%。（詳見附錄表2）（3）資金籌措計劃：2000萬總投資中自有資金1000萬，長期借款1000萬。建設投資（包括建設期利息）在建設期（第1年）一次性投入，流動資金在經營期開始（第2年）投入。威脅（T）：正在新建的明發(fā)商業(yè)城將會給我們帶來不少商機，但它本身定位于集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲多種功能兼收并蓄的商業(yè)城，它建成后附帶的明發(fā)酒店（四星）將成為我們一個強勁的競爭對手。（2）項目周圍尚未有同類型的酒店與我們形成競爭。（3） 項目地處廈門繁華的商業(yè)圈、交通樞紐地帶，嘉禾路、廈禾路、蓮前路和湖濱南路都是廈門市的交通要道，因此項目周圍環(huán)境會比較嘈雜。隨著明發(fā)商業(yè)廣場的建成，法國家樂福、英國Ｂ＆Ｑ（百安居）、美國時代華納等世界500強企業(yè)將進駐，福廈鐵路和機場快速路也在明發(fā)商業(yè)廣場預留了出站口，這將在更大程度上影響廈門未來的人流、物流，擔負起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場，項目所在區(qū)域將成為廈門新興商業(yè)中心和商業(yè)重地，聚集眾多商業(yè)化設施，其商業(yè)價值也在逐漸提升。蓮坂地塊基于富山商圈，雄踞龍頭位置，地理位置十分顯赫。項目用地有30多條公交車輛停靠，交通便捷，各方人流都可快速匯聚。四、 項目選址：廈門市中心蓮坂地塊 （SWOT分析）優(yōu)勢（S）：（1）地理位置優(yōu)越，周邊有較大的車流量、人流量，交通發(fā)達。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢；用最簡單的板式床，免去音樂、燈控面板、浴缸等。（3）節(jié)約成本項目的能源、水資源、人工、用品、設備等都高度節(jié)省。（2）提高性價比項目把性能提升的重點放在了客房上，不僅空調、24小時熱水、客房面積、衛(wèi)生設施不亞于二星，而且在設計理念和裝潢水平上大大超越了二星，把現代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。把服務功能集中在住宿上，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化。（2）出租率：根據“錦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及廈門實際情況，我們預測營業(yè)期第一年出租率可達62%，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩(wěn)定在77%。有數據顯示, 我國70%的工薪族可以接受150～200元左右的價位。根據項目市場定位進行定價與出租率預測：（1）定價：從廈門各酒店定價來看，廈門共有68家星級酒店（以下的房價為標準間房價）：兩家五星級的優(yōu)惠房價分別為575元/間和568元/間；四星級以及準四星的優(yōu)惠價為200—548元/間；三星以及準三星的優(yōu)惠價為168—310元/間；二星的優(yōu)惠房價為155—280元/間?？蛻舳ㄎ淮笾掠袃蓚€層次：低層次主要接待國內旅游或商務等散客；高層次主要接待白領、海外中檔消費的商務客人。同時，還可得到總部比較完善的后續(xù)保障體系的支持和質量檢查控制體系的支持,如：“錦江之星”的品牌知名度、“錦江之星”的客源網絡與信息共享、“錦江之星”的市場宣傳力度、“錦江之星”的物資系統(tǒng)支持以及“錦江之星”的有效業(yè)務培訓交流與考核。 （2） 加盟“錦江之星”所享受的權利項目一旦符合“錦江之星”的加盟符合條件，成為其加盟店，公司將授予使用“錦江之星”的店名、標志及相關商譽的使用權，項目可以按照統(tǒng)一標準進行裝修改造、經營管理。產品穩(wěn)定成熟，市場認可，后續(xù)保障，支持采購體系完善。在經濟型酒店中，門店最多，覆蓋城市最廣、市場影響力最大。 加盟“錦江之星”的意義： （1）“錦江之星”品牌的成功“錦江之星”作為國內首家經濟型連鎖旅館，經過6年的發(fā)展，目前接手管理的酒店共51 家，其中已開業(yè)33家，簽約和籌建18家，客房全年平均出租率達到了85%以上，在未來3～5年，“錦江之星