【正文】 〈預(yù)測穩(wěn)定出租率77% 保本營業(yè)收入=550萬元〈預(yù)測最小營業(yè)收入851萬元 由于保本價格、保本出租率、保本營業(yè)收入都大大低于實際預(yù)測值，故該項目有較大把握贏利，風(fēng)險性較低。（詳見表1）（2）建設(shè)投資1826萬中：固定資產(chǎn)投資1749萬，其中包括建安工程費用900萬，土地征用費750萬，工程其他費用63萬，預(yù)備費36萬；無形資產(chǎn)投資主要是一次性加盟費50萬；遞延資產(chǎn)投資重要指項目籌建開辦費，約27萬。另外，通過集團統(tǒng)一采購原材料等還可以降低20％的成本。公司已經(jīng)形成了完整穩(wěn)定的管理體系，對服務(wù)質(zhì)量有完整的保障、運營、反饋機制。高星級酒店（四星五星級酒店）固然硬件配套與服務(wù)都讓人滿意，但其高昂的價格卻讓普通消費大眾望而卻步；社會旅館（一、二星級或者招待所）雖然價格低，但其內(nèi)部設(shè)施較為簡陋，服務(wù)質(zhì)量不高，也無法吸引普通消費大眾。同時，略去一些大型配套設(shè)施，如豪華宴會廳、健身中心的資金投入，大幅度降低工程費用，從而使房價降到合理的水平。這樣既可以降低成本，還可以擴大企業(yè)知名度，增加品牌在消費者心目中的影響力，使酒店有客源、管理質(zhì)量的保證。（3）節(jié)約成本項目的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。威脅（T）：正在新建的明發(fā)商業(yè)城將會給我們帶來不少商機，但它本身定位于集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲多種功能兼收并蓄的商業(yè)城，它建成后附帶的明發(fā)酒店（四星）將成為我們一個強勁的競爭對手。 由現(xiàn)金流量表可知，累計凈現(xiàn)金流量在第8年出現(xiàn)正值，故靜態(tài)投資回收期T=7（不包括建設(shè)期）②精確估算 公式：T=（n1）+=（71）+|311|/323 = （不包括建設(shè)期） 其中，n為累計凈現(xiàn)金流開始出現(xiàn)正值的年份 可知：靜態(tài)回收期約為7年 該行業(yè)基準(zhǔn)回收期10年，故項目可行；（2）動態(tài)投資回收期——考慮資金時間價值的情況下，以凈收入抵償全部投資所需的時間①粗略估算 公式： =0其中，i—行業(yè)基準(zhǔn)收益率，取i=10% 由現(xiàn)金流量表可知，累計凈現(xiàn)值NPV第10年出現(xiàn)正值，故動態(tài)投資回收期 T=9（不包括建設(shè)期）②精確估算 公式：T=（n1）+ =（91）+|477|/491 = （不包含建設(shè)期） 其中，n為累計凈現(xiàn)值NPV出現(xiàn)正值的年份 可知：考慮了資金時間價值后，該項目動態(tài)回收期約為9年，比靜態(tài)回收期約長2年，但仍小于該行業(yè)基準(zhǔn)回收期10年，故該項目可行。 表10 各因素變動對NPV的影響 單位：萬元20%10%010%20%NPV=0租金54226413293571160元穩(wěn)定出租率46722813255496%總投資232123131042132025萬元營業(yè)成本24813113102219% 由上表可知：（1） 租金和出租率對凈現(xiàn)值NPV影響較大，為敏感因素，總投資和營業(yè)成本對NPV影響較?。ㄗ饨鸷统鲎饴释壤儎右餘PV變動幅度更大）。估算結(jié)果：隨著營業(yè)收入增加而成本費用基本不變，利潤總額第一年為287萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在482萬；稅后利潤第一年為192萬，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在258萬。隨著明發(fā)商業(yè)廣場的建成，法國家樂福、英國Ｂ＆Ｑ（百安居）、美國時代華納等世界500強企業(yè)將進駐，福廈鐵路和機場快速路也在明發(fā)商業(yè)廣場預(yù)留了出站口，這將在更大程度上影響廈門未來的人流、物流，擔(dān)負起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場，項目所在區(qū)域?qū)⒊蔀閺B門新興商業(yè)中心和商業(yè)重地，聚集眾多商業(yè)化設(shè)施，其商業(yè)價值也在逐漸提升。（2）出租率：根據(jù)“錦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及廈門實際情況，我們預(yù)測營業(yè)期第一年出租率可達62%，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩(wěn)定在77%。同時，還可得到總部比較完善的后續(xù)保障體系的支持和質(zhì)量檢查控制體系的支持,如：“錦江之星”的品牌知名度、“錦江之星”的客源網(wǎng)絡(luò)與信息共享、“錦江之星”的市場宣傳力度、“錦江之星”的物資系統(tǒng)支持以及“錦江之星”的有效業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流與考核。另外，周邊城市自駕車游客，以及江浙、廣東等地的自駕車游客也明顯給廈門飯店業(yè)帶來了客源?！板\江之星”經(jīng)濟型酒店項目可行性研究報告 目 錄一、項目概況二、市場分析 經(jīng)濟型酒店概念及定位廈門市經(jīng)濟型酒店現(xiàn)狀及前景分析三、項目方案策劃與經(jīng)營項目經(jīng)營模式項目市場定位項目經(jīng)營策略四、項目選址（SWOT分析）五、投資估算與資金籌措投資計劃與資金籌措表 還本付息計劃六、財務(wù)分析 收益估算 成本費用估算 利潤估算 財務(wù)比率分析 現(xiàn)金流量表估算 回收期及內(nèi)部收益率估算七、風(fēng)險分析 盈虧平衡分析 敏感性分析八、結(jié)論一、 項目概況項目名稱：“錦江之星”經(jīng)濟型酒店地址：廈門市蓮坂地塊項目總投資：2000萬元經(jīng)營模式：特許經(jīng)營加盟“錦江之星”項目規(guī)模：總建筑面積3000平米 占地面積——500平米 層數(shù)——6層 客房數(shù)——120間 員工總數(shù)——50人市場定位：針對工薪層商務(wù)人士和旅游者的二－三星級經(jīng)濟型酒店，每天每間標(biāo)準(zhǔn)間平均租金初步定價于188元方案介紹：項目總投資2000萬元，其中建設(shè)投資1826萬，流動資金147萬；2000萬中有1000萬通過銀行貸款取得，預(yù)計3年還清，另外1000萬自有；該項目建設(shè)期預(yù)計1年，第二年開始運轉(zhuǎn)營業(yè)，預(yù)計營業(yè)期第1年出租率可達62％，以后每年按5％速度遞增，第4年開始穩(wěn)定在77％；故營業(yè)期第1年營業(yè)收入可達851萬，第二年營業(yè)收入可達920萬，第3年營業(yè)收入可達988萬，第4年開始穩(wěn)定在1057萬，前10年平均收入達到1011萬元。8”投洽會、臺交會的基礎(chǔ)上，住交會、石材展、汽博會等展會接踵舉行，而在這些大展期間，我市很多三星級及以下的酒店客源滿滿。項目加盟者可以自行投資、自行經(jīng)營管理，并擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或長期的使用權(quán)，在人事、財務(wù)、資金使用、利潤分配上也是獨立自主的。因此我們的這家經(jīng)濟型酒店的消費價格,能夠迎合我國一般公務(wù)、商務(wù)旅客等大眾旅游消費者的實際消費需求,具有較強的價格競爭優(yōu)勢。周邊坐落著繁華的SM城市廣場、富山誠達購物中心、世貿(mào)商城，SOHO新概念寫字樓等等。表5