【正文】 〈預(yù)測(cè)穩(wěn)定出租率77% 保本營(yíng)業(yè)收入=550萬(wàn)元〈預(yù)測(cè)最小營(yíng)業(yè)收入851萬(wàn)元 由于保本價(jià)格、保本出租率、保本營(yíng)業(yè)收入都大大低于實(shí)際預(yù)測(cè)值，故該項(xiàng)目有較大把握贏利，風(fēng)險(xiǎn)性較低。（詳見表1）（2）建設(shè)投資1826萬(wàn)中：固定資產(chǎn)投資1749萬(wàn)，其中包括建安工程費(fèi)用900萬(wàn)，土地征用費(fèi)750萬(wàn)，工程其他費(fèi)用63萬(wàn)，預(yù)備費(fèi)36萬(wàn)；無(wú)形資產(chǎn)投資主要是一次性加盟費(fèi)50萬(wàn)；遞延資產(chǎn)投資重要指項(xiàng)目籌建開辦費(fèi)，約27萬(wàn)。另外，通過(guò)集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)原材料等還可以降低20％的成本。公司已經(jīng)形成了完整穩(wěn)定的管理體系，對(duì)服務(wù)質(zhì)量有完整的保障、運(yùn)營(yíng)、反饋機(jī)制。高星級(jí)酒店（四星五星級(jí)酒店）固然硬件配套與服務(wù)都讓人滿意，但其高昂的價(jià)格卻讓普通消費(fèi)大眾望而卻步；社會(huì)旅館（一、二星級(jí)或者招待所）雖然價(jià)格低，但其內(nèi)部設(shè)施較為簡(jiǎn)陋，服務(wù)質(zhì)量不高，也無(wú)法吸引普通消費(fèi)大眾。同時(shí)，略去一些大型配套設(shè)施，如豪華宴會(huì)廳、健身中心的資金投入，大幅度降低工程費(fèi)用，從而使房?jī)r(jià)降到合理的水平。這樣既可以降低成本，還可以擴(kuò)大企業(yè)知名度，增加品牌在消費(fèi)者心目中的影響力，使酒店有客源、管理質(zhì)量的保證。（3）節(jié)約成本項(xiàng)目的能源、水資源、人工、用品、設(shè)備等都高度節(jié)省。威脅（T）：正在新建的明發(fā)商業(yè)城將會(huì)給我們帶來(lái)不少商機(jī)，但它本身定位于集旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、酒店、餐飲多種功能兼收并蓄的商業(yè)城，它建成后附帶的明發(fā)酒店（四星）將成為我們一個(gè)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 由現(xiàn)金流量表可知，累計(jì)凈現(xiàn)金流量在第8年出現(xiàn)正值，故靜態(tài)投資回收期T=7（不包括建設(shè)期）②精確估算 公式：T=（n1）+=（71）+|311|/323 = （不包括建設(shè)期） 其中，n為累計(jì)凈現(xiàn)金流開始出現(xiàn)正值的年份 可知：靜態(tài)回收期約為7年 該行業(yè)基準(zhǔn)回收期10年，故項(xiàng)目可行；（2）動(dòng)態(tài)投資回收期——考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，以凈收入抵償全部投資所需的時(shí)間①粗略估算 公式： =0其中，i—行業(yè)基準(zhǔn)收益率，取i=10% 由現(xiàn)金流量表可知，累計(jì)凈現(xiàn)值NPV第10年出現(xiàn)正值，故動(dòng)態(tài)投資回收期 T=9（不包括建設(shè)期）②精確估算 公式：T=（n1）+ =（91）+|477|/491 = （不包含建設(shè)期） 其中，n為累計(jì)凈現(xiàn)值NPV出現(xiàn)正值的年份 可知：考慮了資金時(shí)間價(jià)值后，該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期約為9年，比靜態(tài)回收期約長(zhǎng)2年，但仍小于該行業(yè)基準(zhǔn)回收期10年，故該項(xiàng)目可行。 表10 各因素變動(dòng)對(duì)NPV的影響 單位：萬(wàn)元20%10%010%20%NPV=0租金54226413293571160元穩(wěn)定出租率46722813255496%總投資232123131042132025萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本24813113102219% 由上表可知：（1） 租金和出租率對(duì)凈現(xiàn)值NPV影響較大，為敏感因素，總投資和營(yíng)業(yè)成本對(duì)NPV影響較?。ㄗ饨鸷统鲎饴释壤儎?dòng)引起NPV變動(dòng)幅度更大）。估算結(jié)果：隨著營(yíng)業(yè)收入增加而成本費(fèi)用基本不變，利潤(rùn)總額第一年為287萬(wàn)，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在482萬(wàn)；稅后利潤(rùn)第一年為192萬(wàn)，逐年提高，第四年開始穩(wěn)定在258萬(wàn)。隨著明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的建成，法國(guó)家樂(lè)福、英國(guó)Ｂ＆Ｑ（百安居）、美國(guó)時(shí)代華納等世界500強(qiáng)企業(yè)將進(jìn)駐，福廈鐵路和機(jī)場(chǎng)快速路也在明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)留了出站口，這將在更大程度上影響廈門未來(lái)的人流、物流，擔(dān)負(fù)起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場(chǎng)，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀閺B門新興商業(yè)中心和商業(yè)重地，聚集眾多商業(yè)化設(shè)施，其商業(yè)價(jià)值也在逐漸提升。（2）出租率：根據(jù)“錦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及廈門實(shí)際情況，我們預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)期第一年出租率可達(dá)62%，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩(wěn)定在77%。同時(shí)，還可得到總部比較完善的后續(xù)保障體系的支持和質(zhì)量檢查控制體系的支持,如：“錦江之星”的品牌知名度、“錦江之星”的客源網(wǎng)絡(luò)與信息共享、“錦江之星”的市場(chǎng)宣傳力度、“錦江之星”的物資系統(tǒng)支持以及“錦江之星”的有效業(yè)務(wù)培訓(xùn)交流與考核。另外，周邊城市自駕車游客，以及江浙、廣東等地的自駕車游客也明顯給廈門飯店業(yè)帶來(lái)了客源?！板\江之星”經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄一、項(xiàng)目概況二、市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)型酒店概念及定位廈門市經(jīng)濟(jì)型酒店現(xiàn)狀及前景分析三、項(xiàng)目方案策劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略四、項(xiàng)目選址（SWOT分析）五、投資估算與資金籌措投資計(jì)劃與資金籌措表 還本付息計(jì)劃六、財(cái)務(wù)分析 收益估算 成本費(fèi)用估算 利潤(rùn)估算 財(cái)務(wù)比率分析 現(xiàn)金流量表估算 回收期及內(nèi)部收益率估算七、風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡分析 敏感性分析八、結(jié)論一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：“錦江之星”經(jīng)濟(jì)型酒店地址：廈門市蓮坂地塊項(xiàng)目總投資：2000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)模式：特許經(jīng)營(yíng)加盟“錦江之星”項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積3000平米 占地面積——500平米 層數(shù)——6層 客房數(shù)——120間 員工總數(shù)——50人市場(chǎng)定位：針對(duì)工薪層商務(wù)人士和旅游者的二－三星級(jí)經(jīng)濟(jì)型酒店，每天每間標(biāo)準(zhǔn)間平均租金初步定價(jià)于188元方案介紹：項(xiàng)目總投資2000萬(wàn)元，其中建設(shè)投資1826萬(wàn)，流動(dòng)資金147萬(wàn)；2000萬(wàn)中有1000萬(wàn)通過(guò)銀行貸款取得，預(yù)計(jì)3年還清，另外1000萬(wàn)自有；該項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)1年，第二年開始運(yùn)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)期第1年出租率可達(dá)62％，以后每年按5％速度遞增，第4年開始穩(wěn)定在77％；故營(yíng)業(yè)期第1年?duì)I業(yè)收入可達(dá)851萬(wàn)，第二年?duì)I業(yè)收入可達(dá)920萬(wàn)，第3年?duì)I業(yè)收入可達(dá)988萬(wàn)，第4年開始穩(wěn)定在1057萬(wàn)，前10年平均收入達(dá)到1011萬(wàn)元。8”投洽會(huì)、臺(tái)交會(huì)的基礎(chǔ)上，住交會(huì)、石材展、汽博會(huì)等展會(huì)接踵舉行，而在這些大展期間，我市很多三星級(jí)及以下的酒店客源滿滿。項(xiàng)目加盟者可以自行投資、自行經(jīng)營(yíng)管理，并擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期的使用權(quán)，在人事、財(cái)務(wù)、資金使用、利潤(rùn)分配上也是獨(dú)立自主的。因此我們的這家經(jīng)濟(jì)型酒店的消費(fèi)價(jià)格,能夠迎合我國(guó)一般公務(wù)、商務(wù)旅客等大眾旅游消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)需求,具有較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。周邊坐落著繁華的SM城市廣場(chǎng)、富山誠(chéng)達(dá)購(gòu)物中心、世貿(mào)商城，SOHO新概念寫字樓等等。表5