經濟型酒店項目可行性研究報告案例-錦江之星為例畢業(yè)論文-文庫吧
2025-04-21 01:22 本頁面
【正文】 。根據項目市場定位進行定價與出租率預測：（1）定價：從廈門各酒店定價來看，廈門共有68家星級酒店（以下的房價為標準間房價）：兩家五星級的優(yōu)惠房價分別為575元/間和568元/間；四星級以及準四星的優(yōu)惠價為200—548元/間；三星以及準三星的優(yōu)惠價為168—310元/間；二星的優(yōu)惠房價為155—280元/間。經濟型酒店大約處于二－三星級水平，故大約擬訂房價為188元/間，（無門市價與優(yōu)惠價之分）。有數據顯示, 我國70%的工薪族可以接受150～200元左右的價位。因此我們的這家經濟型酒店的消費價格,能夠迎合我國一般公務、商務旅客等大眾旅游消費者的實際消費需求,具有較強的價格競爭優(yōu)勢。（2）出租率：根據“錦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及廈門實際情況，我們預測營業(yè)期第一年出租率可達62%，以后每年以5%速度遞增，第二、三年分別67%、72%，從第四年開始穩(wěn)定在77%。項目經營策略（1） 簡化功能項目的硬件產品和功能配置處處體現實用性，沒有任何多余的擺設和浪費。把服務功能集中在住宿上，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡化。除客房外僅設了一個有100人餐位的餐廳，不搞宴會、會議、娛樂設施。（2）提高性價比項目把性能提升的重點放在了客房上，不僅空調、24小時熱水、客房面積、衛(wèi)生設施不亞于二星，而且在設計理念和裝潢水平上大大超越了二星，把現代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。其服務宗旨就是“讓老百姓過上貴族生活”，“讓客人滿意”。（3）節(jié)約成本項目的能源、水資源、人工、用品、設備等都高度節(jié)省。如：實行“一專多能，一職多崗”，要求每個員工熟練掌握多個崗位技能，對于某些指責想通、工作相似的崗位合并由一人承擔，,是一般低星級酒店的1/51/7，這樣大大節(jié)約了勞力成本。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子縮短減少2分錢；用最簡單的板式床，免去音樂、燈控面板、浴缸等。另外，通過集團統(tǒng)一采購原材料等還可以降低20％的成本。四、 項目選址：廈門市中心蓮坂地塊 （SWOT分析）優(yōu)勢（S）：（1）地理位置優(yōu)越，周邊有較大的車流量、人流量，交通發(fā)達。項目位于廈門島的幾何中心――蓮坂舊城區(qū)，地處廈門交通樞紐地帶，項目附近的富山轉盤連接了島內四大主干道：廈禾路、嘉禾路、湖濱南路、蓮前大道，廈禾路、湖濱南路與老城區(qū)內的大小路相連，嘉禾路為進出島內的主干道，蓮前大道是前往東部生活區(qū)和國際會展中心的必經之路。項目用地有30多條公交車輛停靠，交通便捷，各方人流都可快速匯聚。（2）周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項目產品的價值。蓮坂地塊基于富山商圈，雄踞龍頭位置，地理位置十分顯赫。周邊坐落著繁華的SM城市廣場、富山誠達購物中心、世貿商城，SOHO新概念寫字樓等等。隨著明發(fā)商業(yè)廣場的建成，法國家樂福、英國Ｂ＆Ｑ（百安居）、美國時代華納等世界500強企業(yè)將進駐，福廈鐵路和機場快速路也在明發(fā)商業(yè)廣場預留了出站口，這將在更大程度上影響廈門未來的人流、物流，擔負起地域核心或新型城市中心的作用，并豐富廈門旅游市場，項目所在區(qū)域將成為廈門新興商業(yè)中心和商業(yè)重地，聚集眾多商業(yè)化設施，其商業(yè)價值也在逐漸提升。劣勢（W）：（1） 項目周圍有較多的酒店，因此有較多的競爭對手，如：酒店名稱星級門市價優(yōu)惠價酒店地址廈門閩南大酒店四星￥498￥200福建省廈門市湖濱南路廈門心中林大酒店三星￥688￥288福建省廈門市蓮花南路18號華夏大酒店三星￥678￥310福建省廈門市廈禾路935號廈門廬山大酒店三星￥645￥278福建省廈門市蓮花路口廈門航空賓館準三￥410￥278福建省廈門市蓮花南路5號廈門南方賓館準三￥480￥228福建省廈門市夏禾路（2） 項目地處廈門最繁華地段，租金相對較高，增加投資總成本。（3） 項目地處廈門繁華的商業(yè)圈、交通樞紐地帶，嘉禾路、廈禾路、蓮前路和湖濱南路都是廈門市的交通要道，因此項目周圍環(huán)境會比較嘈雜。機會（O）：（1）雖然項目附近的競爭對手較多，但它們大多是三星級及其以上的九點，房價相對較高。（2）項目周圍尚未有同類型的酒店與我們形成競爭。（3）項目位于廈門市最優(yōu)地段，交通發(fā)達、升值潛力巨大。威脅（T）：正在新建的明發(fā)商業(yè)城將會給我們帶來不少商機，但它本身定位于集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲多種功能兼收并蓄的商業(yè)城，它建成后附帶的明發(fā)酒店（四星）將成為我們一個強勁的競爭對手。五、 投資估算與資金籌措 投資計劃與資金籌措表（1）投資計劃：該項目總投資2000萬，其中主要用于建設投資1826萬，還包括27萬的建設期利息和147萬的流動資金。建設投資（包括建設期利息）在建設期（第1年）一次性投入，流動資金在經營期開始（第2年）投入。（詳見表1）（2）建設投資1826萬中：固定資產投資1749萬，其中包括建安工程費用900萬，土地征用費750萬，工程其他費用63萬，預備費36萬；無形資產投資主要是一次性加盟費50萬；遞延資產投資重要指項目籌建開辦費，約27萬。（詳見附錄表2）（3）資金籌措計劃：2000萬總投資中自有資金1000萬，長期借款1000萬。流動資金147萬全部自有，建設投資853萬自有1000萬借入。（詳見表1）表1 投資計劃與資金籌措表： 單位：萬元項目合計建設期經營期備注121總投資20001853147固定資產原值=建設投資無形資產遞延資產+建設期利息=1776萬元建設投資18261826估算如表2所示（見附錄）（其中1000萬借入，826萬自有）建設期利息2727借入資金/2貸款利率(%)＝（1000/2）％＝27流動資金147147全部自有2資金籌措20001853147資金籌集中，自有資金與借入資金比例約為1：1，因為在“錦江之星”擔保的情況下，銀行貸款可達投資總額的50％，期限不超過5年自有資金1000853147用于建設投資853853用于流動資金147147長期借款10001000表2 建設投資估算表 單位：萬元估算價值（萬元）占建設投資比例(%)備注1固定資產投資1749建安工程費用900每平米3000元，建筑面積3000平米3000元/m23000m2＝900萬元土地征
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