【正文】 表9 投資收益率對(duì)各因素的彈性系數(shù)20%10%010%20%租金 出租率 總投資 成本費(fèi)用 由上表可知：（1） 租金和出租率對(duì)投資效果有正效應(yīng)，租金和出租率增加引起營(yíng)業(yè)收入增加，也使投資利潤(rùn)率增大（彈性系數(shù)為正）；而總投資和成本費(fèi)用對(duì)投資效果有負(fù)效應(yīng)，總投資和成本增加引起投資利潤(rùn)率減少（彈性系數(shù)為負(fù)）。流動(dòng)資金147萬全部自有，建設(shè)投資853萬自有1000萬借入。項(xiàng)目位于廈門島的幾何中心――蓮坂舊城區(qū)，地處廈門交通樞紐地帶，項(xiàng)目附近的富山轉(zhuǎn)盤連接了島內(nèi)四大主干道：廈禾路、嘉禾路、湖濱南路、蓮前大道，廈禾路、湖濱南路與老城區(qū)內(nèi)的大小路相連，嘉禾路為進(jìn)出島內(nèi)的主干道，蓮前大道是前往東部生活區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心的必經(jīng)之路。市場(chǎng)知名度高，客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，回頭客比例達(dá)到８０％。 （2）廈門作為一個(gè)沿海開放城市，豐富的旅游資源和各種國(guó)內(nèi)國(guó)際會(huì)議也吸引了大批游客和商務(wù)人士，不斷增大的客源成為經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的有利因素。經(jīng)濟(jì)型酒店，英文為ECONOMYHOTEL或BUDGETHOTEL,定位于普通消費(fèi)大眾，價(jià)格適中，基本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)證明，經(jīng)濟(jì)型酒店比較適合連鎖和特許經(jīng)營(yíng)。（2）提高性價(jià)比項(xiàng)目把性能提升的重點(diǎn)放在了客房上，不僅空調(diào)、24小時(shí)熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計(jì)理念和裝潢水平上大大超越了二星，把現(xiàn)代家居的簡(jiǎn)約、清新、溫馨、舒適、實(shí)用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。（2）項(xiàng)目周圍尚未有同類型的酒店與我們形成競(jìng)爭(zhēng)。以上第10年末凈現(xiàn)金流量=1591萬元，說明該項(xiàng)目的凈收入抵償全部投資后仍有盈余；第10年末凈現(xiàn)值NPV=13萬元，說明該項(xiàng)目除獲得行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%的收益外還有多余的收益，故該項(xiàng)目可行。八、 結(jié)論表11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況投資計(jì)劃總投資2000萬，建設(shè)投資1826萬，建設(shè)期一年資金籌集自有1000萬，借入1000萬償還期3年（不含建設(shè)期）稅后利潤(rùn)第4年分別為192萬、244萬、283萬，第5年開始穩(wěn)定于322萬元稅后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率第4年分別為23%、27%、29%，第5年開始穩(wěn)定于30%稅后投資利潤(rùn)率15%凈現(xiàn)值NPV13萬元 0,故該項(xiàng)目可行投資回收期（不含建設(shè)期）（不含建設(shè)期）內(nèi)部收益率FIRR% 〉基準(zhǔn)收益率10%，故該項(xiàng)目可行盈虧平衡點(diǎn)租金80元，出租率41%，收入550萬元，都較低，說明風(fēng)險(xiǎn)小，有較大把握盈利敏感因素租金、出租率可行性臨界點(diǎn)租金160元，%，總投資2025萬元，%可行性結(jié)論：（1） 社會(huì)效益：v 該經(jīng)濟(jì)型酒店的建立，填補(bǔ)了廈門經(jīng)濟(jì)型酒店的缺口，符合普通消費(fèi)大眾的消費(fèi)需求，適應(yīng)廈門酒店業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與發(fā)展需要，有良好的社會(huì)效益；v 為國(guó)家創(chuàng)造更多的稅收；v 項(xiàng)目符合國(guó)家“以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店為重點(diǎn)促進(jìn)住宿業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整”的宏觀政策；（2） 經(jīng)濟(jì)效益：v 總投資2000萬，自有1000萬，借入1000萬，資金籌措可行；v 償還期3年，符合借款要求；v ，小于10年的行業(yè)基準(zhǔn)回收期，該項(xiàng)目可行；v 該項(xiàng)目投資收益率高達(dá)15%，第10年末凈現(xiàn)值NPV0，內(nèi)部收益率FIRR行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項(xiàng)目收益超過行業(yè)基準(zhǔn)收益，故該項(xiàng)目可行；v 盈虧平衡點(diǎn)各項(xiàng)值都較低，且投資收益率對(duì)各因素的彈性系數(shù)都不高，說明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小；v 該項(xiàng)目敏感因素為租金、出租率，應(yīng)盡量將租金控制在可行性臨界點(diǎn)160元以上，%以上，主要大力提高出租率。上述各指標(biāo)都說明該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，回報(bào)率高，可以投資。（3） 項(xiàng)目地處廈門繁華的商業(yè)圈、交通樞紐地帶，嘉禾路、廈禾路、蓮前路和湖濱南路都是廈門市的交通要道，因此項(xiàng)目周圍環(huán)境會(huì)比較嘈雜。把服務(wù)功能集中在住宿上，把餐飲、購物、娛樂功能大大壓縮、簡(jiǎn)化?？蛻舳ㄎ淮笾掠袃蓚€(gè)層次：低層次主要接待國(guó)內(nèi)旅游或商務(wù)等散客；高層次主要接待白領(lǐng)、海外中檔消費(fèi)的商務(wù)客人。經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格低, 規(guī)模小，財(cái)力有限, 所以要以規(guī)模取勝, 最大幅度地降低成本。近期在中國(guó)發(fā)展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展是酒店的新機(jī)會(huì)。一個(gè)全國(guó)性會(huì)議往往能集合數(shù)百人，所以給酒店帶來了豐富客源。本項(xiàng)目采取加盟“錦江之星”的經(jīng)營(yíng)模式，可以利用其成熟的品牌、成熟的支持系統(tǒng)，在統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一形象下開展經(jīng)營(yíng)管理，成熟地走向市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)型酒店大約處于二－三星級(jí)水平，故大約擬訂房?jī)r(jià)為188元/間，（無門市價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之分）。（2）周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。表4 收益估算表 單位：萬元項(xiàng)目比重經(jīng)營(yíng)期23456789101年客房收入511 552 593 634 634 634 634 634 634 每間客房每天租金（元）188188188188188188188188188客房出租率2年餐飲收入298 322 346 370 370 370 370 370 370 3其他收入43 46 49 53 53 53 53 53 53 合計(jì)營(yíng)業(yè)總收入1851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 注： 由于只是粗略估算，且10年的通漲率難以確定，故我們不考慮通貨膨脹因素 成本費(fèi)用估算（1）營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用占當(dāng)年經(jīng)營(yíng)總收收入的約30％ 其中：原材料成本控制：同行業(yè)原材料占營(yíng)業(yè)額20%，加盟后團(tuán)購價(jià)低于同行業(yè)20%,故原材料費(fèi)用占營(yíng)業(yè)額比重為16%；人力成本控制：比同等酒店低2/3，／間，故營(yíng)業(yè)人員約需120*30%=36人，其余保安5人，管理人員9人，共有員工50人；其中一般員工工資福利占營(yíng)業(yè)額5%，管理人員工資福利占營(yíng)業(yè)額3%；水電燃料費(fèi)占營(yíng)業(yè)額6%，其他營(yíng)業(yè)費(fèi)用占3%。（2） 投資收益率對(duì)各因素的彈性系數(shù)都不是很大（投資收益率對(duì)租金、出租率彈性系數(shù)處于1~，投資收益率對(duì)總投資、成本彈性系數(shù)〈1），說明各因素變動(dòng)對(duì)投資收益率影響有限，故該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較低，可以接受。故由稅后利潤(rùn)=0得到該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的各項(xiàng)指標(biāo)：保本租金=80元〈實(shí)際定價(jià)188元 保本出租率=41%