【正文】 體員工制服估算13 　合計(jì)　　 　C、保潔費(fèi)用序號費(fèi)用明細(xì)測算依據(jù)月費(fèi)用年費(fèi)用備注1 垃圾清運(yùn)費(fèi)環(huán)衛(wèi)部門收取 　2 衛(wèi)生消毒每月一次 估算3 清潔材料費(fèi)保潔日常費(fèi)用，清潔用，,清潔工具等； 估算　合計(jì) 估算　D、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)序號費(fèi)用明細(xì)測算依據(jù)月費(fèi)用年費(fèi)用備注1 施肥每月估算 　2 除草、修剪每月估算 　3 除病蟲用藥等每月估算 　4 局部補(bǔ)苗每月估算 　5 春節(jié)布置每月估算 　　合計(jì) 　　E、安防費(fèi)用序號費(fèi)用項(xiàng)目測算依據(jù)月費(fèi)用年費(fèi)用備注1 裝備費(fèi)用于購置應(yīng)急燈具礦燈等等 應(yīng)急燈具2部*1502 裝備費(fèi)用于購置應(yīng)急燈具、雨衣、雨鞋等用品用具 雨衣、雨鞋7套3 裝備費(fèi)保安用品 警棍2支*1004 其他費(fèi)用零星費(fèi)用 蚊香及其他等等　合 計(jì) 　　F、固定資產(chǎn)折舊和低值易耗品明細(xì)表費(fèi)用序號明細(xì)（設(shè)備）數(shù)量單價(jià)（元）費(fèi)用小計(jì)（元）備注項(xiàng)目辦 公 設(shè) 備1 電腦 　2 打印機(jī) 　3 電話機(jī) 　5 對講機(jī) 　7 辦公桌椅管理處 　管理處 　值班室 　8 文件柜管理處 多層柜子9 沙發(fā)、茶幾 　10 保險(xiǎn)柜 　12 空調(diào) 　13 其他　　　　工 具 設(shè) 備1 管道疏通機(jī) 　2 電焊機(jī) 　3 沖擊鉆 　4 手電鉆 　5 臺鉆 　6 角磨機(jī) 　7 砂輪機(jī) 　8 切割機(jī) 　固定資產(chǎn)小計(jì)　　 　低 值 易 耗 品1 維修工具一批　 　2 綠化工具一批　 　3 清潔工具一批　 　4 保安工具一批　 　5 辦公用品一批　 　6 其他（標(biāo)識等）一批　 　低值易耗品小計(jì)　　 　物資裝備合計(jì)　 按三年折舊物資裝備按三年折舊 　費(fèi)用合計(jì) 　G不可預(yù)見費(fèi)按總收入的3％計(jì)提 　H企業(yè)管理費(fèi)按總收入的3％計(jì)提 　　　　 　I稅金總收入％ 　以上A+I合計(jì) 　　二、物業(yè)管理費(fèi)收入測算：　序號項(xiàng)目名稱面 積(m2) 單價(jià)(元／m2*月) 月收入(元) 年收入(元) 備注1 辦公樓及商場 收費(fèi)率100%3 地下車庫 收費(fèi)率100%4 地面停車 收費(fèi)率100%合 計(jì) 　　 　盈虧 　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的盈虧分析根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，本測算中的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率按100％計(jì)算，車位收入暫按100%計(jì)算，／月．／月．M2。為了配合梅花光電的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：提供物業(yè)管理咨詢梅花光電公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答；提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)在梅花光電正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個(gè)方面：倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)文化、推廣“平等互動”的服務(wù)文化、營建“事業(yè)至真、生活至愛”的社區(qū)文化、塑造“樸實(shí)無華、追求時(shí)尚”的審美文化。針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合廈門本地之文化背景，要想成功達(dá)到上述目的，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時(shí)亦要求多元化的家政服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)、精品服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。第六章 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾一、銷售對象的位銷售對象定位梅花光電位于廈門市縣黃路與安嶺路交界處，交通便利。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識，調(diào)動員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。通過綜合考評，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10％換崗、首數(shù)5％提薪和末數(shù)5％淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計(jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、住戶滿意、危機(jī)意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例7：3的原則運(yùn)作。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動“充電”。倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中做出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極切、調(diào)和主動投入的工作態(tài)度。做事先做人，正人先正己。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物資裝備計(jì)劃:梅花光電項(xiàng)目客戶服務(wù)中心所需設(shè)備工具明細(xì)及費(fèi)用一覽表固定資產(chǎn)折舊和低值易耗品明細(xì)表費(fèi)用序號明細(xì)（設(shè)備）數(shù)量單價(jià)（元）費(fèi)用小計(jì)（元）備注項(xiàng)目辦 公 設(shè) 備1 電腦 　2 打印機(jī) 　3 電話機(jī) 　5 對講機(jī) 　7 辦公桌椅管理處 　管理處 　值班室 　8 文件柜管理處 多層柜子9 沙發(fā)、茶幾 　10 保險(xiǎn)柜 　12 空調(diào) 　13 其他　　　　工 具 設(shè) 備1 管道疏通機(jī) 　2 電焊機(jī) 　3 沖擊鉆 　4 手電鉆 　5 臺鉆 　6 角磨機(jī) 　7 砂輪機(jī) 　8 切割機(jī) 　固定資產(chǎn)小計(jì)　　 　低 值 易 耗 品1 維修工具一批　 　2 綠化工具一批　 　3 清潔工具一批　 　4 保安工具一批　 　5 辦公用品一批　 　6 其他（標(biāo)識等）一批　 　低值易耗品小計(jì)　　 　物資裝備合計(jì)　 按三年折舊第五章 人員的培訓(xùn)及管理一、培訓(xùn)目標(biāo)⑴、在服務(wù)態(tài)度、知識、技能三個(gè)方面提高員工的整體素質(zhì)，樹一流的服務(wù)理念，體現(xiàn)規(guī)范的企業(yè)行為；⑵、使各級管理人員的專業(yè)知識和管理水平達(dá)到并超過一級物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求，確保公司在廈門市物業(yè)管理行為中的領(lǐng)先地位；⑶、在員工中建立追求卓越，為用戶提供盡善盡美的服務(wù)意識。三、資源配置情況為確保對梅花光電實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平,我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證,并結(jié)合實(shí)地調(diào)研,制訂出梅花光電服務(wù)處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃(詳見附表)。客戶服務(wù)中心日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證梅花光電物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。1 備注1． 作業(yè)服務(wù)人員必須身體健康，無傳染病，無不良嗜好，經(jīng)公司指定的本市區(qū)級以上醫(yī)院體檢合格；2． 持有效的身份證、計(jì)劃生育證、勞務(wù)用工證，以及有效相應(yīng)學(xué)歷證明、技術(shù)資格證明； 二、管理人員的選用辦法梅花光電客戶中心各崗位所需人力資源配置實(shí)行世家物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證客戶服務(wù)中心經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。723保潔班長不限男60歲以下，女55歲以下高中1． ，；2． 五官端正，動作麻利；3．有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。第四章 各類人員的素質(zhì)要求、選用辦法和人員編制情況一、崗位配置情況序號崗位設(shè)置崗 位 要 求配置人數(shù)1服務(wù)處主任大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對服務(wù)處的工作有整體的思路和構(gòu)想。⑵、保持指令權(quán)、檢查權(quán)、處理權(quán)高度統(tǒng)一，所有信息均匯聚到前臺部集中處理，經(jīng)過分析整理，由前臺部發(fā)出指令，跟蹤檢查。客戶服務(wù)中心經(jīng)理是小區(qū)管理的負(fù)責(zé)人，全面統(tǒng)籌、處理小區(qū)事務(wù)，迅速調(diào)配人力、物資、服務(wù)與各項(xiàng)資源。（二）創(chuàng)建梅花光電有效的服務(wù)價(jià)值鏈圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式，我們將在梅花光電全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升梅花光電物業(yè)人的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示梅花光電物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。工程維修：負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的電氣、電梯、空調(diào)、給排水、采暖、通訊、消防、對講監(jiān)控及樓宇公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)，對業(yè)戶提供有償服務(wù)及裝修工程的監(jiān)督管理工作安保人員：主要負(fù)責(zé)維護(hù)園區(qū)治安秩序，給業(yè)主提供一個(gè)安全的居住環(huán)境的重任，主要工作有治安、消防、車輛管理，協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理治安事件。⑵、客服口是物業(yè)公司業(yè)戶服務(wù)需求信息、反饋信息的集成中心、業(yè)戶申請業(yè)務(wù)的受理部門以及解決業(yè)戶投訴的協(xié)調(diào)、指揮中心，同時(shí)負(fù)責(zé)物業(yè)公司轄區(qū)物業(yè)設(shè)施、樓宇的日常巡查、管理和業(yè)戶服務(wù)管理費(fèi)用的收繳，以及樓宇巡查，對涉及業(yè)戶的維修上門協(xié)調(diào)、檢查等方面。各項(xiàng)分解目標(biāo)圖序號管理項(xiàng)目招標(biāo)文件要求國家示范標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)測定依據(jù)1火災(zāi)責(zé)任事故發(fā)生率000　2治安案件%1‰1‰以公安部門記錄為依據(jù)3環(huán)境衛(wèi)生99%98%99%以工作記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)清潔率4消防設(shè)備設(shè)施完好率100%　100%所有消防設(shè)備使用時(shí)處于完好狀態(tài)5房屋及配套設(shè)施完好率98%98%98%完好、基本完好房面積/建筑物面積100%6設(shè)備完好率100%　100%所有設(shè)備使用時(shí)處于完好狀態(tài)7智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率98%　98%故障時(shí)間占整個(gè)使用時(shí)間的比例8零修急修　　　及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)100%及時(shí)率100%100%100%返修次數(shù)/維修次數(shù)100%返修率不超過1%不超過1%不超過1%　9業(yè)主有效不超過1%不超過1%　有效投訴次數(shù)/總?cè)藬?shù)100%投訴率辦結(jié)率100%1%以下辦結(jié)率　辦結(jié)率100%回訪率　80%10業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意率95%95%96%對管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)/參加業(yè)主評議戶數(shù)100%第三章 項(xiàng)目管理方式一 、管理模式結(jié)合梅花光電文化區(qū)的管理要求，實(shí)現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托世家物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系,根據(jù)梅花光電顧客的定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動化程度，以及梅花光電所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式。⑾、零修急修及時(shí)率100%，返修率小于1%。⑼、設(shè)備完好率100%。⑺、消防設(shè)備設(shè)施完好率100%。⑸、%。⑶、入住3年內(nèi)取得《福建省物業(yè)管理示范商住兩用小區(qū)》稱號。五、管理目標(biāo)管理目標(biāo)根據(jù)以上的總體設(shè)想，梅花光電物業(yè)管理目標(biāo)可以確定為：⑴、業(yè)主滿意率平均達(dá)到95%?！　? 1實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收　　環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運(yùn)行多年，而真正較為科學(xué)徹底的實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因?yàn)樵诂F(xiàn)階段至少還受制于以下因素：　　1）國民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；　　2）生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高；　3）垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購無門”，降低了垃圾回收參