【正文】 人說，物業(yè)管理是一門藝術(shù)。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而A公司則認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)部分。項(xiàng)目交接時(shí)雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達(dá)到開機(jī)條件，在粗略看過機(jī)房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。由于F公司是以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓力很大，在實(shí)際管理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料，對(duì)管理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。3）對(duì)于長期解決不了，勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給交接人進(jìn)行備錄。2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個(gè)月內(nèi)解決。并請(qǐng)交接人簽字確認(rèn)。3．接管驗(yàn)收遺留問題的處理（1）遺留問題的登記確認(rèn)1）對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題統(tǒng)計(jì)表》中，并交交接人簽字確認(rèn)。②屬有損壞的房屋，由交接人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。②從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。（2）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。⑨掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。⑦室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014—2006）的要求；管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。⑤小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。④化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5厘米；立管與糞池間的承接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過2個(gè)彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。①房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，道路不應(yīng)有積水（路面排水反坡）。⑨經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。⑧鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。⑦設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。⑤爐門、灰門、煤斗閘板及煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。③爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上的試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜聲、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。②鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。5）供暖系統(tǒng)的驗(yàn)收。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。（b）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。⑤給排水系統(tǒng)的驗(yàn)收。（c）檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時(shí)補(bǔ)充更換。④消防系統(tǒng)的驗(yàn)收包括：（a）檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否做出相應(yīng)反應(yīng)，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播系統(tǒng)能否正常播音。（b）曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ232—1982）的規(guī)定值。③電梯的驗(yàn)收。（d）檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。（b）檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水。②中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的驗(yàn)收。電表是否經(jīng)過國家供電有關(guān)部門檢測。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊急停車功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能能否正常起動(dòng)，必保供電線路是否正常供電等。（a）檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計(jì)功能，是否按國家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患（如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等）；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”措施（如有無防鼠板，電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng)）。4）水電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收。⑤飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。②進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。3）裝修。⑤衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。④面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。②平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。2）屋面與樓地面。⑤凡抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011—2002）的有關(guān)規(guī)定。③木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)構(gòu)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件選材必須符合《木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50206—2002）規(guī)定。①地基基礎(chǔ)的沉降不得超過《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007—2002）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。4）查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評(píng)估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險(xiǎn)和損壞問題處理辦法處理。2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)接管文件。3）接管單位會(huì)同開發(fā)商按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。2．2．2 物業(yè)接管驗(yàn)收的程序、內(nèi)容及相關(guān)問題1．物業(yè)接管驗(yàn)收的程序（1）新建物業(yè)的接管驗(yàn)收程序1）建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。⑤房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。①房屋所有權(quán)證。⑩供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。⑩水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。⑩鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。⑧沉降觀測記錄。⑥工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）。④工程預(yù)決算。②地質(zhì)勘察報(bào)告。統(tǒng)計(jì)人： 日期： 3．物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料1）產(chǎn)權(quán)資料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷資料。接管人： ⑤房屋接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表見表25。表24 房屋接管驗(yàn)收表?xiàng)澨?hào)： 接管驗(yàn)收時(shí)間： 年 月 日編號(hào)存在問題簡述備注土建設(shè)施照明給排水門窗其他表23 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表設(shè)施名稱遺留問題簡述備注表22 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表設(shè)施名稱存在問題簡述備注樓宇接管資料移交清單見表21表21 樓宇接管資料移交清單序號(hào)移交資料名稱單位數(shù)量備注4）準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格。2）派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。③工程部抽調(diào)人員具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。2）接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由企業(yè)以下部門人員組成：①辦公室抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。2．物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。2）土地使用范圍明確。（3）原有房屋接管驗(yàn)收條件1）2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。5）房屋應(yīng)按圖樣、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全、功能可靠、手續(xù)完備。3）高層住宅樓電梯，必須具有勞動(dòng)部門核發(fā)的安全運(yùn)行合格證。2）高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。2．2．1 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件與準(zhǔn)備工作1．物業(yè)接管驗(yàn)收的條件接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格。通過接管驗(yàn)收能夠明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益，促使開發(fā)商或建筑單位按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量；能夠彌補(bǔ)業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量；能夠熟悉物業(yè)情況，為日后管理創(chuàng)造條件。物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是發(fā)現(xiàn)隱患、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。接管驗(yàn)收以后，整個(gè)物業(yè)就移交給物業(yè)管理企業(yè)管理。接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)在接受委托物業(yè)管理時(shí)，對(duì)新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程。3．驗(yàn)收的結(jié)束協(xié)助開發(fā)商作好驗(yàn)收后資料的分類、存檔，為物業(yè)接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。（4）應(yīng)注意對(duì)房屋水、電、土建、門窗、電器設(shè)備等進(jìn)行全面檢查，并作好記錄。（2）提請(qǐng)開發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、設(shè)計(jì)要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。這個(gè)階段工作主要包括：1．驗(yàn)收的準(zhǔn)備組成驗(yàn)收小組，協(xié)助開發(fā)商編制竣工驗(yàn)收方案，其中包括驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以保證驗(yàn)收工作能夠按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，避免驗(yàn)收疏漏的出現(xiàn)?？⒐を?yàn)收是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的最后把關(guān)，其工作的認(rèn)真、細(xì)致與否，不僅對(duì)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量最終認(rèn)定產(chǎn)生直接的影響，而且對(duì)物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收也將產(chǎn)生影響。2．1．4 竣工驗(yàn)收階段早期介入的內(nèi)容竣工驗(yàn)收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已建成，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是參與工程的驗(yàn)收，與開發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜。開發(fā)商也認(rèn)為你的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行交涉。然而某設(shè)計(jì)院卻為其設(shè)計(jì)了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本，而且還無端影響了戶內(nèi)布局。物業(yè)管理早期介入的最大好處，是物業(yè)管理公司能從業(yè)主的利益、需求出發(fā)提出意見，從物業(yè)管理服務(wù)審慎的思維角度、從是否有利于日后物業(yè)管理服務(wù)等具體細(xì)節(jié)上提出意見或建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題降到最低限度。分析：本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，即使開發(fā)商節(jié)約了成本，又避免日后因這些細(xì)節(jié)引發(fā)糾紛。物業(yè)管理公司向開發(fā)商匯報(bào)了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊(duì)返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。此垃圾房建筑面積在20平方米左右，內(nèi)外設(shè)門，內(nèi)墻面貼瓷磚，設(shè)水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。于是，就向開發(fā)商提出應(yīng)根據(jù)不同房型的特點(diǎn)，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。 [案例22] 早期介入提佳策某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置以及相應(yīng)的施工更改要做好記錄。（2）涉及房屋樓宇的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。（4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電表、水表等），最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（2）重要的大型配套設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對(duì)物業(yè)管理相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。這個(gè)階段的建議包括：1．設(shè)備的購置安裝（1）對(duì)重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能做到供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的。這個(gè)階段由于設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、開發(fā)商以及物業(yè)管理企業(yè)都要參與，所以對(duì)發(fā)現(xiàn)問題的處理容易出現(xiàn)扯皮推諉，產(chǎn)生監(jiān)管部門多而監(jiān)管力度差的現(xiàn)象。建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的一個(gè)關(guān)鍵階段，這個(gè)階段施工質(zhì)量的控制對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)量有直接的影響。36．陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施。34．小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位。 32．商鋪商前后應(yīng)預(yù)留空調(diào)位及排水位。 30．各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。 28．凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶，既利用了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了空調(diào)滴水面形成的青苔。 26．由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表，避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會(huì)長期多支出費(fèi)用。 24．一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。 22．垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。20．小區(qū)內(nèi)在地面上的消防水管可用油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。18．樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬）。17．現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器數(shù)量較多，所以布線設(shè)計(jì)時(shí)主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電