【正文】 室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)。備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時起用。臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施。建立配電室巡查制度(每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次)，并做好運行記錄。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。汛期道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。排水管理。對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染隱患。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染。1)給排水設(shè)備管理管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度。三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和“五定”。設(shè)立小告示板，開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項。定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補(bǔ)，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡?？茖W(xué)管理記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面平整。車輛交通及道路管理樓宇停車場（庫）有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記。配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查。對出租戶管理租戶在小區(qū)角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜，因此，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。建立我公司覆蓋全太倉市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援。對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患。結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進(jìn)行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關(guān)手續(xù)。墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管。廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死。水電設(shè)施二次裝修管理。外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)。公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉。外二次裝修管理。共用設(shè)備設(shè)施管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔。二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生。作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料，建立顧客檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán)備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班、巡邏，適當(dāng)增加保安力量。向用戶發(fā)放《用戶須知》、《用戶手冊》。簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約。2)、技術(shù)資料(竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等)1)、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”。2)、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件(各項守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序)并在入伙前完成。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。物業(yè)接管必須進(jìn)行驗收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。進(jìn)駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。月 50元/位月 職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容管理部總經(jīng)理 1人 負(fù)責(zé)總體工作安排、業(yè)主溝通工程人員 3人 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費保潔綠化人員 4人 負(fù)責(zé)保潔綠化保安人員 10人 負(fù)責(zé)崗?fù)?、車輛出入、巡邏注：財務(wù)人員由總公司兼任。四、為開展蓮花休閑廣場小區(qū)物業(yè)管理所配置的人力、物力資源(一)人員設(shè)置。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。(二)溝通服務(wù)至上組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項素質(zhì)，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。三、公司擬采取的管理方式“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。提供維修服務(wù)并做到小修不過夜，中修三天完成。提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。(4)業(yè)主滿意率95%以上。(2)制有居民精神文明建設(shè)公約。(2)配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi)租戶、流動人員的調(diào)查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。房屋租售管理。(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。(3)綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。綠化管理(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。(4)共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。(2)實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。(1)專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。制有應(yīng)急處理方案。排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、侵泡發(fā)生。停水提前1天通知。每半年清洗水池1次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。保證無火災(zāi)安全隱患。組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。24小時值班。故障及時排除。(2)弱電系統(tǒng)。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用。共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。(2)物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。(五)物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。(三)建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。二、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)蓮花休閑廣場小區(qū)的實況，我司確定蓮花休閑廣場小區(qū)物業(yè)為中高檔管理。一、蓮花休閑廣場小區(qū)概況“蓮花休閑廣場小區(qū)”位于太倉市新區(qū)瀏太路北側(cè)、江申涇西側(cè)，小區(qū)有多層住宅1幢、小高層住宅2幢、配有較高價值的商業(yè)用房4幢，交通便捷，生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。第三篇：前期物業(yè)管理方案前期物業(yè)管理方案根據(jù)“蘇州嘉慈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的設(shè)計特點，現(xiàn)擬出“蓮花休閑廣場小區(qū)前期物業(yè)”物業(yè)管理方案。各項目部各設(shè)管理處經(jīng)理1名。綜合事務(wù)部設(shè)采購1名；設(shè)后勤管理人員1名；設(shè)招聘培訓(xùn)文員1名。品質(zhì)管理部設(shè)品管員1名。沁源物業(yè)公司總經(jīng)理物業(yè)公司總經(jīng)理助理品質(zhì)管理部財務(wù)部行政綜合事務(wù)部各項目管理部6．4物業(yè)公司人員配置及簡要說明：物業(yè)公司經(jīng)理1名：監(jiān)督、檢查、管理下屬各部門的工作，完成公司下達(dá)的各項指標(biāo)和任務(wù)。、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運作模式和管理機(jī)制： 日常管理運作模式； 服務(wù)質(zhì)量過程控制機(jī)制； 檢查監(jiān)督機(jī)制；管理處客戶信息反饋機(jī)制； 安全管理機(jī)制； 設(shè)備管理機(jī)制； 專業(yè)化運作模式：日常物業(yè)管理計劃制定設(shè)備管理 清潔管理綠化管理安全管理裝修管理消防管理社區(qū)文化緊急情況處理設(shè)施管理設(shè)備、設(shè)施控制程序月工作計劃設(shè)備管理手冊檢查工作記錄裝修管理控制程序裝修法規(guī) 公共秩序維護(hù)工作手冊安全管理控制程序消防管理控制程序緊急情況控制程序檢查服務(wù)中心（辦公室）檔案管理： 服務(wù)中心主任服務(wù)中心根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門客人有任何需求，可直接通知服務(wù)中心信息反饋公共秩序維護(hù)部工程部財務(wù)部根據(jù)規(guī)定程序，完成工作社區(qū)網(wǎng)絡(luò)：為了確保服務(wù)質(zhì)量，建立嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系：管理處班組日檢、周檢，抽檢專業(yè)部門定期與不定期檢查內(nèi)部檢查 業(yè)主不定期檢查物業(yè)公司月檢、季檢檢查、監(jiān)督體系半年一次的突擊檢查半年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意率統(tǒng)計外部檢查：巡邏崗車場崗監(jiān)控崗攝像監(jiān)控防盜報警電子巡更巡邏崗工作規(guī)程車場崗工作規(guī)程監(jiān)控崗工作規(guī)程秩序維護(hù)工作手冊護(hù)衛(wèi)部報警控制程序人防技防24小時值班安全管理 沁源物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖考慮到康建物業(yè)公司的發(fā)展過程，因此在設(shè)計物業(yè)公司組織架構(gòu)上預(yù)留了發(fā)展空間，目前管理面積不大，所以公司有一定規(guī)模后才使用公司與管理處相對分離的原則。“個性化”服務(wù)。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議，并在第一時間傳遞到服務(wù)中心，并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果，通知建議人，使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。第一代酒店式物業(yè)管理模式僅在服務(wù)中心實行“首接責(zé)任制”，就已經(jīng)極大的調(diào)動了服務(wù)中心員工的工作主動性。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。5．1全面推行酒店式物業(yè)管理，建立“服務(wù)中心”；寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。憑售樓處收樓通知書 4．4 入伙工作流程圖檢查房屋質(zhì)量并填寫物業(yè)交接表，房屋交接記錄預(yù)收物業(yè)管理費一年文件存檔房屋鑰匙交接辦理裝修申請手續(xù)見裝修申請表簽訂物業(yè)管理協(xié)議一式兩份，一份交管理處簽訂業(yè)主公約一式兩份，一份交管理處填寫業(yè)主資料交回管理處辦理入伙手續(xù)請備齊：1．業(yè)主身份證原件 2．書面委托書（如代辦）3．購房合同書 4．預(yù)交管理費 物業(yè)管理整體設(shè)想 堅持以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的經(jīng)營宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念，形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利，為業(yè)主/住戶當(dāng)好管家。（4）對于長期未能解決問題，勢必影響物業(yè)管理日常運作，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交發(fā)展商進(jìn)行備案。（3）對于在同業(yè)主收樓過程中發(fā)現(xiàn)的遺留問題，管理處將根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》規(guī)定的內(nèi)容積極聯(lián)系返修。小修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一周內(nèi)解決；中修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決；大修問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極要求發(fā)展商在兩個月內(nèi)解決。接管驗收小組積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時請公司總經(jīng)理協(xié)助解決。（2）參入建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計，工程監(jiān)理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。（6）土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。（4）室內(nèi)衛(wèi)生間、廚房防水性能良好。絕緣良好。各排水管暢通，無滲漏現(xiàn)象。（1）入戶門門底部與地面間應(yīng)預(yù)留有足夠的鋪磚位。，數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房配置齊全，通風(fēng)，采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。:設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符、運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證。、小品牢固，完好，安全。九． 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩(wěn)；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。七．保安崗?fù)?、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。（2）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂。、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。十．給水設(shè)施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標(biāo)識清楚、有足夠壓力。八．水表、電表、燃?xì)獗戆惭b牢固，讀數(shù)正常、無損傷。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。四．內(nèi)墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。二．屋面應(yīng)有隔熱、防水措施；屋面避雷系統(tǒng)符合設(shè)計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、無滴漏。公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設(shè)施，機(jī)電設(shè)備的接管驗收。（6）竣工圖——包括小區(qū)建設(shè)總平面圖、單棟建筑、設(shè)施設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區(qū)達(dá)標(biāo)使用）。（4）建筑工程配套設(shè)施綜合驗收合格證書。（2）建筑工程消防驗收合格證書。主要包括工程技術(shù)資料和公共部分，《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行并達(dá)到業(yè)主合理要求。（4）策劃，制作，安裝小區(qū)門牌，用戶信報箱、及其它標(biāo)識系統(tǒng)。（2）在公司的指導(dǎo)下，編寫印制收樓，入伙所必須的文件資料和表格，