【正文】 勢(shì) Strength（1） 文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價(jià)值高（2） 開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。地塊優(yōu)勢(shì)：文峰路與贊賢路為城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，文峰路為原105國(guó)道，贊賢路則為銜接市場(chǎng)及居民區(qū)的主要干道之一，外部交通優(yōu)勢(shì)明顯。第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究六 項(xiàng)目地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析地塊形狀：規(guī)則方形用地地塊位置：本項(xiàng)目擬選地塊位于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，離X新中心城區(qū)僅2。在此形勢(shì)與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，X大量的工業(yè)企業(yè)的興起，必將導(dǎo)致生產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)更新生產(chǎn)設(shè)備，若未來(lái)市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)來(lái)促成交易，將導(dǎo)致產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，將導(dǎo)致全市物資部門(mén)和流通企業(yè)庫(kù)存積壓物資較多，加上相當(dāng)一部分居民家庭如家電、家具等用品需要更新?lián)Q代，為X舊貨大市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。 市場(chǎng)需求狀況分析新建市場(chǎng)的可行性1996年原國(guó)內(nèi)貿(mào)易部開(kāi)始把我國(guó)的舊貨業(yè)作為流通領(lǐng)域的重大產(chǎn)業(yè)來(lái)抓，得到了國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的重視及支持，提出了分三個(gè)階段發(fā)展的規(guī)劃和具體工作步驟。而且發(fā)展舊貨市場(chǎng)可以滿(mǎn)足人們對(duì)日常生活用品更新?lián)Q代的愿望，疏通流通渠道，刺激生產(chǎn)，促進(jìn)新產(chǎn)品的研制和開(kāi)發(fā)，促進(jìn)耐用消費(fèi)品產(chǎn)銷(xiāo)率的提高，為新產(chǎn)品提供一個(gè)巨大的市場(chǎng)空間。交易不規(guī)范，管理較為混亂，布局較散，急需市政府進(jìn)行規(guī)范管理。舊貨行工作人員上門(mén)收購(gòu)時(shí)，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。機(jī)器設(shè)備，舊機(jī)動(dòng)車(chē)，通訊器材，舊書(shū)籍，舊玩具等尚未涉足；第三：是加工翻新滯后。在X市還沒(méi)有一個(gè)真正的舊貨市場(chǎng)，在市內(nèi)的十來(lái)家舊貨行中，充其量只能稱(chēng)為舊貨個(gè)體工商戶(hù)，年?duì)I業(yè)額一般都在20萬(wàn)至80萬(wàn)元，超百萬(wàn)的還沒(méi)有；第二：是品種單一。X市憑借其管轄人口、地理位置、交通樞紐、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等優(yōu)勢(shì)，舊貨市場(chǎng)的產(chǎn)品必將輻射全市乃影響本省周邊地市及廣東、福建、湖南等省市。市委、市政府因地制宜地確定了圍繞“十一五”規(guī)劃，以“一條主線(xiàn)，六個(gè)重點(diǎn)”工作部署的進(jìn)一步落實(shí)為抓手，縱深推進(jìn)“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，建設(shè)新X”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新體制機(jī)制，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，效益質(zhì)量進(jìn)一步提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)不斷發(fā)展，人民生活水平繼續(xù)提高。9% 。2% 、 38。7% 。7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。34 億元，比上年增長(zhǎng) 12。67% 。46 萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口 686。28平方千米，2006年總?cè)丝跒?61。X市是X省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3。就其所處位置也影響城市市容市貌，不利于舊市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展；就其現(xiàn)有狀況看，作為舊貨行業(yè)的影響力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，不能形成富有號(hào)召力的專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)，但眾多許多市民對(duì)舊貨行業(yè)有較好的反響，認(rèn)為舊貨行業(yè)是一個(gè)“便民、利民、為民”的通道。五 X舊貨行業(yè)發(fā)展分析 X舊貨市場(chǎng)的分析整體情況分析X舊貨市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)生機(jī)到目前為止，X市已有十來(lái)家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時(shí)來(lái)X居住的外來(lái)人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開(kāi)張等都會(huì)瞄上舊貨市場(chǎng)。停車(chē)場(chǎng)農(nóng)產(chǎn)品類(lèi)水果批發(fā)市場(chǎng)金豐東路100多畝/558間105－108100％18－236年獨(dú)立商鋪規(guī)模較大，已形成較好商業(yè)氛圍，人流量大，輻射廣3300－3500停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、銀行、餐飲商務(wù)樓4．3 X主要批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀及特點(diǎn):■專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯從開(kāi)發(fā)區(qū)全部專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)看來(lái)，很明顯的看出，該區(qū)域有著較為先進(jìn)的規(guī)劃理念，將眾多大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集結(jié)，形成各個(gè)市場(chǎng)互為補(bǔ)充互相呼應(yīng)，共享資源共同發(fā)展的良好局面；■功能分區(qū)較為合理現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的功能分區(qū)較為明確合理，市場(chǎng)內(nèi)各區(qū)域功能分布合理，格局規(guī)范，比如X家具大市場(chǎng)、X市汽車(chē)大市場(chǎng)等；■市場(chǎng)規(guī)劃有一定前瞻性現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃，多具有一定前瞻性目光，市場(chǎng)內(nèi)道路規(guī)劃，店鋪格局，倉(cāng)儲(chǔ)方面出現(xiàn)了有明確區(qū)隔，功能布局較為合理；■物業(yè)管理較為嚴(yán)謹(jǐn)現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理相對(duì)較好，如建材市場(chǎng)管理，有專(zhuān)職保安及市場(chǎng)管理人員，反應(yīng)及時(shí)，管理井然有序；4．4 分析結(jié)論根據(jù)我們這次對(duì)X開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的資料收集，整理，通過(guò)從政策宏觀面、市場(chǎng)宏觀面，以及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的特征、現(xiàn)狀、未來(lái)走勢(shì)的層面分析，再將結(jié)果交叉后得出:□ 市場(chǎng)規(guī)劃及配套將成為有力競(jìng)爭(zhēng)武器□ 經(jīng)營(yíng)行業(yè)應(yīng)趨向大眾消費(fèi)品□ 尋求龍頭性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中的空白點(diǎn)□ 尋求有發(fā)展但龍頭批發(fā)市場(chǎng)中未能形成氣候的行業(yè)□ 尋求龍頭性批發(fā)市場(chǎng)中供不應(yīng)求的行業(yè)□ 先做專(zhuān)，再做大，做強(qiáng)□ 無(wú)強(qiáng)大政策支持則不要與龍頭市場(chǎng)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)定位正面競(jìng)爭(zhēng)。9% 。2% 、 38。7% 。7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。34 億元，比上年增長(zhǎng) 12。11 ‰。67% 。其中農(nóng)業(yè)人口 686。15 萬(wàn)人，比上年末增加 15。2%。29萬(wàn)公頃，有林面積271。94萬(wàn)平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和X經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))40。處于我國(guó)東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過(guò)渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析四 X情及相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析4．1 X情X市位于贛江上游，X南部，簡(jiǎn)稱(chēng)贛南。本項(xiàng)目的落成，一方面將填補(bǔ)X市舊貨行業(yè)這一市場(chǎng)空白，為廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也將為X市人民提供與大中型城市保持同步的舊貨產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于X舊貨缺乏管理，干擾市民的現(xiàn)象，為X人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成為X市新城發(fā)展、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“地標(biāo)性”物業(yè)。本項(xiàng)目擬定的“一站式”舊貨交易市場(chǎng)，將憑借準(zhǔn)確定位、先進(jìn)規(guī)劃、高效營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把X舊貨大市場(chǎng)整合優(yōu)化，拓展經(jīng)營(yíng)，向規(guī)范化、規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展，吸引眾多經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者，從而使X市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。舊貨行工作人員上門(mén)收購(gòu)時(shí)，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。機(jī)電設(shè)備，舊機(jī)動(dòng)車(chē)，通訊器材，舊書(shū)籍，舊玩具等尚未涉足；三是加工翻新滯后。在X市還沒(méi)有一個(gè)真正的舊貨市場(chǎng)，在市內(nèi)的十來(lái)家舊貨行中，充其量只能稱(chēng)為舊貨個(gè)體工商戶(hù)，年?duì)I業(yè)額一般都在20萬(wàn)至80萬(wàn)元，超百萬(wàn)的還沒(méi)有；二是品種單一。各專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)定位不同，在形成自身與市場(chǎng)差異化的基礎(chǔ)上，均有自身強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過(guò)程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。經(jīng)過(guò)近年來(lái)X房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和開(kāi)發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，X市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)具備較好的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。 對(duì)X唯一大型舊貨交易市場(chǎng)這個(gè)較為新鮮的行業(yè)， 78％受訪者表示看好該行業(yè)經(jīng)營(yíng)投資前景，92%的舊貨經(jīng)營(yíng)戶(hù)認(rèn)同開(kāi)發(fā)區(qū)糧油市場(chǎng)對(duì)面誕生“X舊貨大市場(chǎng)”的發(fā)展前景，54%的市民對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)糧油市場(chǎng)對(duì)面地塊未來(lái)23年內(nèi)的升值前景表示看好，說(shuō)明廣大經(jīng)營(yíng)戶(hù)和市民對(duì)糧油市場(chǎng)地塊及舊貨市場(chǎng)前景表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。經(jīng)營(yíng)人員希望由政府有關(guān)部門(mén)牽頭，在合適地點(diǎn)興建一個(gè)規(guī)模較大的、適合X市發(fā)展需要的舊貨市場(chǎng)，將現(xiàn)有的舊貨行和個(gè)體工商戶(hù)納入其中，按品種、按門(mén)類(lèi)分片經(jīng)營(yíng)，