【正文】 的炒作和提升，以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良 影響。 △ 地塊發(fā)展威脅 Weakness 1 市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。 5 項(xiàng)目交通優(yōu)勢較為明顯。 3 漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了一定的 市場機(jī)會(huì)。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。 地塊優(yōu)勢：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)， 本項(xiàng)目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。 漣源某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 項(xiàng)目發(fā)展研究 十一 項(xiàng)目地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。 綜述 總體而言，漣源市民對(duì)商鋪及住房還是有一定的需求量，由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)， “五江購物中心 ”影響到了消費(fèi)者投資信心，如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市 房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn)。對(duì)商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 市民投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購買扇面 5 （ 2） 市民對(duì)商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小， 40% 的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資。 十 市場預(yù)測 經(jīng)營戶投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價(jià)格而定看情況不會(huì)購買 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測 2 在對(duì)經(jīng)營戶投資意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者 都持 “看情況而定 ”的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大，在五 江購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民 對(duì)商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。僅金地帶●時(shí)尚廣場 4樓以上的臨街住宅超過了 1000元 /平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對(duì)于整個(gè)漣源商品房市場來說，僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。 金地帶 ● 時(shí)尚廣場的主力戶型為 150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 市場在售戶型及特點(diǎn)分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實(shí)用，受市民歡迎。 在售樓盤銷售情況 漣源市民長期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，對(duì)商 品房的購買意識(shí)不強(qiáng)。 物業(yè)出租情況 目前漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流動(dòng)居民。 目前漣源市民對(duì)商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個(gè)檔次。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購房， 35%的被訪者考慮在未來 3年內(nèi)購房。 九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況 漣源市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，預(yù)計(jì)總建筑面積為 30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。與五馬廣場、光明山等區(qū)域的租金差距較大。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營品牌 月租金價(jià)格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場內(nèi)商鋪 建材零售 24 目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出 “受地段價(jià)值影響明顯，部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?”的局面，人民路 “五馬廣場 ”“五江購物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地帶●時(shí)尚廣場的臨街商鋪?zhàn)饨痤A(yù)計(jì)還將高達(dá) 120元 /平米 /月。目前漣源市場上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時(shí)尚廣場。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶●時(shí)尚廣場，其銷 售情況較為良性。 七 商業(yè)用房的市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購買自有 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。 六 商業(yè)用房的市場供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前漣源市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目僅為金地帶●時(shí)尚廣場： 總建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 銷售價(jià)格： 臨人民路商鋪：均價(jià) 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價(jià) 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價(jià)： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部 分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。 目前，漣源市商業(yè)用房僅金地帶●時(shí)尚廣場項(xiàng)目在售，剩余單位主要以 3樓為主。 2020年 11月 26日開盤的金地帶●時(shí)尚廣場臨街商鋪銷售均價(jià)為 18000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為 4800元 /平米，公攤率在 33%左右。而一直以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。 目前交通不方便 項(xiàng)目優(yōu) 該項(xiàng)目所處 環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)動(dòng)場所，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)比較手歡勢分析 迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了 “漣水 ”的天然景觀，以 “人文起居 ”文化為炒作切入點(diǎn)，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群，所以總體而言，該項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢。建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在 800元 /平米左右較為合適。 就本次某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)所開展的漣源市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價(jià)格在 600800元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價(jià)格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華 ● 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項(xiàng)目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價(jià)格的住宅銷售價(jià)格完全被市場所接受和承認(rèn)還需時(shí)日。 “金地帶●時(shí)尚廣場 ”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了 1100元 /平米以上的銷售均價(jià)， “大華 ● 水榭花都 ”銷售均價(jià)為 950元/平米， “漣水名城 ”銷售均價(jià) 1040元 /平米，此銷售價(jià)格較 2020年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了 200400元 /平米。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形 成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵(lì)外來開發(fā)商在漣源進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購物中心、漣水名城等項(xiàng)目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。 市場價(jià)格分析及走勢預(yù)測 居住用房價(jià)格分析及走勢預(yù)測 2020年前，漣源市住宅市場價(jià)格大部分在 500700元 /平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對(duì)商品房的概念和理解均較為落后。這兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開始和競爭，使?jié)i源商品房市場格局已經(jīng)初具雛形。 “漣水名城 ”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對(duì)市民產(chǎn)生了影響，也對(duì)漣源商品房市場起到了不可忽視的作用。 “五江購物中心 ”以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售 模式為主，項(xiàng)目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實(shí)體現(xiàn)了漣源市民中蘊(yùn)藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對(duì)漣源市后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目有極為重要的參考價(jià)值和意義。 2020年開始，政府對(duì)房地產(chǎn)市場有意識(shí)地進(jìn)行放開，通過招商引資對(duì)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng)。 2020年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對(duì)商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識(shí)。 因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了至少三大市場機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報(bào)，亦能成功借勢 “光明山 ”，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn) “四贏 ”。本項(xiàng)目距光明山商圈僅 800米左右，光明山商圈的發(fā)展必然向西蔓延， 從而帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對(duì)芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受五馬廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟。 光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營 理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。 五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進(jìn)，將使?jié)i源 市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強(qiáng)。 近年來，以 “心連心、新一佳 ”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。 90年代末及本世紀(jì)初，隨著對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加，漣源市首次出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場，再度刷新了漣源市商業(yè)格局。 90年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場大半江山的局面，出現(xiàn)了 “藍(lán)田市場 ”等一批集中型的專業(yè)市場。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿足消費(fèi)者的需求。 以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關(guān)政府報(bào)告文件、資料等 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前漣源市的商業(yè)經(jīng) 營環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì) 80年代有了質(zhì)量上的飛躍。根據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì)漣源市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng)計(jì)，漣源人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前漣源市民對(duì)投資極為謹(jǐn)慎，獲取 投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲(chǔ)蓄獲取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。年末全市有證貿(mào)易餐飲個(gè)體戶和私營企業(yè)分別達(dá)到 13345戶和 272戶，分別增長 %和 %。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年全年漣源市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長 15%， 2020年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬總額 43660萬元 ，增加 3219萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報(bào)酬 9904元，比上年增長 %。 同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣 市的聯(lián)系和互動(dòng)，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動(dòng)漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著。 近年來，漣源市大力推進(jìn) “工業(yè)強(qiáng)市 ”的發(fā)展方向。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高 科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。 漣源有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng) ”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。 漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。漣源市總面積 1897平方公里，人口 108萬，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個(gè)林場。 漣源某某項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析 四 漣源市情及發(fā)展概況 漣源市情 漣源市位于湖南省中部，漣水上游。本項(xiàng)目的落成，一方面將彌補(bǔ)漣源市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為漣源市人民提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為漣源人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象，提升城市形象，解決目前交通路、藍(lán)田市場等區(qū)域經(jīng)營環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成