【正文】 通優(yōu)勢較為明顯。 3 XX市目前開發(fā)在售的商業(yè)項目不多，為項目地塊的發(fā)展提供了一定的市場機會。因此，目前該地段人流量較小，但受 XX商圈發(fā)展影響，已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開始上升的趨勢。 地塊優(yōu)勢： XX路與芙蓉路均屬 XX市城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時，本項目地處 XX去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢明顯。 XX某某項目 可行性研究報告 第三章 項目發(fā)展研究 十一 項目地塊特征分析 項目區(qū)位分析 地塊形狀：不規(guī)則方形用地 地塊位置： XX路與芙蓉路交匯處，屬六畝塘鎮(zhèn)，位于 XX市主城區(qū) 西部，靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。 綜述 總體而言， XX市民對商鋪及住房還是有一定的需求量，由于 XX市的房地產(chǎn)行 業(yè)剛剛起步時， “XX購物中心 ”影響到了消費者投資信心，如果其他商業(yè)項目再次打擊消費者投資信心的話，那么 XX市房地產(chǎn)的發(fā)展將受到嚴(yán)峻的考驗。對商品房消費的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡。市民中有 %的人正在考慮投資商鋪。 市民投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買扇面 5 （ 2） 市民對商鋪的投資意向相比經(jīng)營戶而言要小， 40% 的客戶表示不會進行商鋪投資。 十 市場預(yù)測 經(jīng)營戶投資意向分析圖正在考慮購買視地段及價格而定看情況不會購買 未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測 2 在對經(jīng)營戶投資 意向的調(diào)查過程中，大部分被訪者 都持 “看情況而定 ”的態(tài)度，說明目前 XX市的商業(yè)地產(chǎn)銷 售受引導(dǎo)成分較大，在 XX購物中心未能經(jīng)營起來之后，市民 對商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。僅金地帶 ● 時尚廣場 4樓以上的臨街住宅超過了 1000元 /平米，因該項目地理位置和上市時間的優(yōu)越性，因此對于整個 XX商品房市場來說，僅具備參考價值而不具備近階段的價格指導(dǎo)意義。 金地帶 ● 時尚廣場的主力戶型為 150平 方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，該項目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。 市場在售戶型及特點分析 漣水名城的主力戶型為 145平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知，該戶型比較實用，受市民歡迎。 在售樓盤銷售情況 XX市民長期以來形成的房屋概念使市民對房屋的追求僅限于自建民宅，對商品房的購買意識不強。 物業(yè)出租情況 目前 XX市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在 XX從事小買賣的流動居民。 目前 XX市民對商品房的需求主要集中在 100120平米的中戶型 和 140160平米的大戶型兩個檔次。僅 5%的被訪者考慮在 1年內(nèi)購房， 35%的被訪者考慮在未來 3年 內(nèi)購房。 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營品牌 月租金價格（元 /平米） 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 建材市場內(nèi)商鋪 建材零售 24 九 居住用房的市場分析 市場供應(yīng)情況 XX市目前的商品房主要集中在 “漣水名城 ”和 “水榭花都 ”兩個在建的項目中，預(yù)計總建筑面積為 30多萬平方米，在建的商品房面積超過 14萬平方米。與 XX廣場、 XX等區(qū)域的租金差距較大。 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況 目前 XX市商業(yè)物業(yè)的租賃價格呈現(xiàn)出 “受地段價值影響明顯，部分臨街商鋪租金居高不下 ”的局面， XX路 “XX廣場 ”“XX購物中心 ”臨街商鋪的租金均在 65元 /平米 /月以上，金地帶 ● 時尚廣場的臨街商鋪租金預(yù)計還將高達 120元 /平米 /月。目前 XX市場上進行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶 ● 時尚廣場。 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 目前在售的僅為金地帶 ● 時尚廣場，其銷售情況較為良性。 七 商業(yè)用房的市場需求 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 漣源市家居建材行業(yè)物業(yè)使用產(chǎn)品構(gòu)成分析圖租賃購買自有 上圖顯示， 96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營。 六 商業(yè)用房的市場供給 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 目前 XX市在售的商業(yè)用房項目僅為金地帶 ● 時尚廣場： 總建筑面積： 商業(yè)建筑面積： 銷售價格： 臨 XX路商鋪：均價 18000元 /平米 臨工農(nóng)路商鋪：均價 9000元 /平米 一層內(nèi)鋪： 4800元 /平米 二層內(nèi)鋪： 2500元 /平米 三層內(nèi)鋪： 1400元 /平米 住宅銷售均價： 1140元 /平米 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 處于本項目對面的芙蓉建材市場，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了 XX市建材經(jīng)營戶的信心，其市場供應(yīng)量不會給本項目帶來威脅，但是其給經(jīng)營商家和消費者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度。另一方面，隨著 XX市城市建設(shè)和發(fā)展，中心商圈的輻射和帶動作用將使部分次級商業(yè)區(qū)域價值穩(wěn)步攀升。 目前， XX市商業(yè)用房僅金地帶 ● 時尚廣場項目在售，剩余單位主要以 3樓為主。 20xx年 11月 26日開盤的金地帶 ● 時尚廣場臨街商鋪銷售均價為 18000元 /平米，一層內(nèi)鋪銷售均價為 4800元 /平米，公攤率在 33%左右。而一直以來， XX市的商業(yè)物業(yè)均為各國營市場、單位的物業(yè)，極少向市場出售。 目前交通不方便 項目優(yōu) 勢分析 該項目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家，有大面積的藝術(shù)園林和休閑運動場所，雙陽臺設(shè)計比較手歡迎，周邊配套比較好（鄰近中學(xué)、小學(xué)和事業(yè)單位） 綜合評價 該項目在推廣中很好的借助了 “漣水 ”的天然景觀，以 “人文起居 ”文化為炒作切入點，售樓部設(shè)立在賓館大堂，更是進一步接觸了目標(biāo)消費群，所以總體而言，該項目有一定的優(yōu)勢。建議本項目居住用房的價格定位在 800元 /平米左右較為合適。 就本次某某地產(chǎn)顧問機構(gòu)所開展的 XX市房地產(chǎn)市場綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前 XX大部分市民仍傾向于選擇銷售價格在 600800元 /平米的住宅， 8001000元 /平米的價格區(qū)間已經(jīng)開始有部分市民所接受， “大華 ● 水榭花都 ”、 “漣水名城 ”等項目目前銷售的不理想，說明高品質(zhì)高價格的住宅銷售價格完全被市場所接受和承認(rèn)還需時日。 “金地帶 ● 時尚廣場 ”的四樓以上臨街住宅達到了 1100元 /平米以上的銷售均價， “大華 ● 水榭花都 ”銷售均價為 950元 /平米， “漣水名城 ”銷售均價 1040元 /平米，此 銷售價格較 20xx年前的住宅銷售價格已經(jīng)上漲了 200400元 /平米。隨著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展， XX房地產(chǎn)在近年來也得到了長足發(fā)展，政府形成了較為靈活的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵外來開發(fā)商在 XX進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，從而吸引到了一批如 XX購物中心、漣水名城等項目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。 市場價格分析及走勢預(yù)測 居住用房價格分析及走勢預(yù)測 20xx年前， XX市住宅市場價格大部分在 500700元 /平米左右，商品房市場未成型的情況下，城市居民對商品房的概念和理解均較為落后。這兩個項目的同時開始和競爭，使 XX商品房市場格局已經(jīng)初具雛形。 “漣水名城 ”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣傳，也在潛移默化中對市民產(chǎn)生了影響，也對 XX商品房市場起到了不可忽視的作用。 “XX購物中心 ”以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主，項目在市場上一開始供應(yīng)，便引起了廣大投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實體現(xiàn)了 XX市民中蘊藏著極大的商鋪購買能力和購買欲望，對 XX市后續(xù)商業(yè)項目有極為重要的參考價值和意義。 20xx年開始，政府對房地產(chǎn)市場有意識地進行放開，通過招商引資對一部分房地產(chǎn)項目進行了立項。 20xx年以前，大部分市民均為自己購買土地，自己興建民宅，對商品房的概念理解不清晰，更沒有購買商品房的意識。 因此，經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、 XX商圈發(fā)展為本項目發(fā)展提供了至少三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場差異化，將獲得可觀的開發(fā)回報，亦能成功借勢 “XX”，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn) “四贏 ”。本項 目距 XX商圈僅 800米左右， XX商圈的發(fā)展必然向西蔓延，從而帶動本項目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價值。但其雜亂的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。目前， XX商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西發(fā)展的趨勢，對芙蓉廣場商圈的形成將極為有利。此區(qū)域商賈云集、人流量龐大，另受 XX廣場的影響，一批商家將經(jīng)營場地也延伸到了此 區(qū)域，從而催生了XX商圈的快速成熟。 XX商圈的成型與發(fā)展有著得天獨厚的基礎(chǔ)。因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營理念等發(fā)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。 XX廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處 XX市交通南路與 XX南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進出 XX市的必經(jīng)之地，也是 XX市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。而房地產(chǎn)行業(yè)的繼續(xù)前進，將使 XX市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競爭力增強。 近年來，以 “心連心、新一佳 ”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸 XX，不但使 XX市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使 XX市商業(yè)格局再次突破。 90年代末及本世紀(jì)初，隨著對外交流和經(jīng)濟活動的增加， XX市首次出現(xiàn)了中小型超級市場，再度刷新了 XX市商業(yè)格局。 90年代初， XX市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費市場大半江山的局面，出現(xiàn)了 “藍田市場 ”等一批集中型的專業(yè)市場。因為經(jīng)濟體制的限制以及消費者消費意識的局限性，限制了商業(yè)的的發(fā)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都不能滿足消費者的需求。 以上數(shù)據(jù)來源：婁底及 XX相關(guān)政府報告文件、資料等 XX市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧 XX市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前 XX市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費水平均與上世紀(jì) 80年代有了質(zhì)量上的飛躍。根據(jù)有關(guān)金融機關(guān)對 XX市居民儲蓄水平的統(tǒng)計， XX人均儲蓄水平處于較高位置，反映出當(dāng)前 XX市民對投資極為謹(jǐn)慎，獲取投資渠道的信息很少，投資途徑較少，大部分的城市居民依賴于銀行儲蓄獲取儲蓄收益，社會閑散 資金的投資欲望極為強烈的特性。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達到 13345戶和 272戶，分別增長 %和 %。 據(jù)統(tǒng)計， 20xx年全年 XX市城市居民人均可支配收入 6603元，比上年增長 15%， 20xx年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工 43660人，比上年增加 3824人，從業(yè)人員勞動報酬總額 43660萬元，增加 3219萬元，比上年增加 8%，從業(yè)人員年人均報酬 9904元，比上年增長 %。 同時為了加強與周邊縣市的聯(lián)系和互動， XX市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強心劑，推動 XX市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。城市的改造和企業(yè)的革新勢必將帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動作用尤為顯著。 近年來， XX市大力推進 “工業(yè)強市 ”的發(fā)展方向。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷，金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國外。 XX有 “煤炭之鄉(xiāng) ”， “有色金屬之鄉(xiāng) ”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21種，形成了采掘、機械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。 XX市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公 園。 XX市總面積 1897平方公里，人口 108萬，轄 15鎮(zhèn) 4鄉(xiāng) 1街道辦事處和一個林場。 XX某某項目 可行性研究報告 第二章 項目投資環(huán)境及市場分析 四 XX市情及發(fā)展概況 XX市情 XX市位于湖南省中部，漣水上游。本項目的落成，一方面將彌補 XX市家居建材行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的 經(jīng)營環(huán)境，也將為 XX市 XX提供與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于 X