【正文】 一系列改造舉措。巴西應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)會 1998年的一項(xiàng)研究表明，至少 794個(gè)市政當(dāng)局制定了貧民區(qū)或“非正規(guī)居民區(qū)”的改造計(jì)劃，其中約506 個(gè)市政當(dāng)局的改造計(jì)劃包括在不同形式上實(shí)現(xiàn)土地占有的規(guī)范化。巴西在全國范圍實(shí)行了新的規(guī)劃措施，允許把某些居民區(qū)指定為“特殊社會利益居住區(qū)”，以便于規(guī)劃和對各個(gè)區(qū)制定相應(yīng)的土地使用要求。 在社會政治以及地理上把貧民區(qū)納入這些城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，貧民區(qū)人口約占里約熱內(nèi)盧全部居民人口的 25%。 在這個(gè)渴望和諧的時(shí)代 , “我們所要建設(shè)的社會主義和諧社會 ,是民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會” , “城中村”作為與城市發(fā)展不和諧現(xiàn)象的縮影 ,對其進(jìn)行全面、客觀的認(rèn)識已成為我國城市健康和諧發(fā)展所面臨的緊迫問題。 而在我國， 20世紀(jì) 80年代末 ,我國最早的“城中村”現(xiàn)象開始出現(xiàn)，而后 ,隨著城市化進(jìn)程加速發(fā)展 ,城市用地急劇膨脹 ,需要通過征收周邊農(nóng)村的土地獲得擴(kuò)展的空 間 ,農(nóng)村土地逐步被蠶食 ,大 量實(shí)行集體所有制、農(nóng)村經(jīng)營體制的村落被城市建設(shè)用地所包圍 ,至 20世紀(jì) 90年代中后期 ,“城中村”便已經(jīng)成為我國城市化進(jìn)程中的普遍現(xiàn)象。同時(shí)，當(dāng)今的發(fā)達(dá)國家依然或多或少地存在貧民窟問題，貧民窟并沒有因?yàn)榘l(fā)達(dá)國家完成了城市化進(jìn)程而消失。無論是發(fā)達(dá)國家，還是發(fā)展中國家，都曾經(jīng)或者正在面臨貧民窟或者類似貧民窟問題的困擾。 深圳市：綜合整治，全面改造 深圳市共有村落 1000 余個(gè)，其中特區(qū)內(nèi) 200余個(gè)，特區(qū)內(nèi)外共有私房約 30萬棟。 第六多主體、多渠道、多方式地加快“城中村”的舊村改造。 第五著手建立社會養(yǎng)老保險(xiǎn)機(jī)制。對改制后的“城中村”實(shí)行城市化的屬地管理，并妥善安置原村委會的干部。按照有關(guān)法律法規(guī)，在“城中村”所有農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)位城市居民后，村委會建制和農(nóng)村管理體制自然撤銷，沒有村設(shè)置的鄉(xiāng)鎮(zhèn)隨之撤消。按照《土地法》的有關(guān)規(guī)定，將農(nóng)用地一次性轉(zhuǎn)為國有土地，而土地使用權(quán)原則上保持不變，并按歷史用地辦理國有土地使用登記手續(xù)，核發(fā)國有土地使用證。在農(nóng)業(yè)戶口變更為居民戶口過程中，免收城市增容費(fèi)和其它有關(guān)費(fèi)用。首先由公安戶政部門和區(qū)有關(guān)部門，將已征用土地的“城中村”農(nóng)業(yè)人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民；然后以政府令的形 式，將人均農(nóng)用地面積不足 66平方米（一分地）的在冊農(nóng)業(yè)戶口有計(jì)劃地逐步轉(zhuǎn)為城市居民戶口。廣州市從 2020 年開始著手對城中村進(jìn)行改造，實(shí)施的是“以原村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體”的改造模式，禁止開發(fā)商進(jìn)入，實(shí)行“一村一策”，分類治理城中村。并制定了《珠海市香洲區(qū)改造城中舊村，建設(shè)文明社區(qū)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，對新建社區(qū)中的居委會辦公場所、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理處、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、郵政所、文化活動站、停車場、社區(qū)綠地，供水、供電、電訊、寬帶接入網(wǎng)、安全智能化監(jiān)控、垃圾房、公共廁所，以及舊村居民回遷房內(nèi)部裝修等各方面，都作了明確規(guī)定。 搞好規(guī)劃，完善配套，提高環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)文明社區(qū)。該部分資金由開發(fā)商、珠海市改建辦及開戶銀行共同監(jiān)管，確保?？顚Ｓ谩? 為引入有實(shí)力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的辦法， 不分開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實(shí)力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽(yù)等方面進(jìn)行量化計(jì)分、綜合評標(biāo)，公平、公正、擇優(yōu)選擇開發(fā)商參與舊村改建。對區(qū)位較差、拆遷量較大的，還允許開發(fā)商采取適當(dāng)提高容積率，增加部分商業(yè)性質(zhì)的建筑面積等辦法提高經(jīng)營收益。 政府讓出巨大利益，扶持房地產(chǎn)開發(fā)商參與改建城中舊村，并嚴(yán)格通過公 開招標(biāo)引入有實(shí)力的開發(fā)商，防止舊村改造出現(xiàn)“爛尾”問題。 在國家和省拆遷法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，制訂有利于舊村居民的拆遷政策，舊村居民是舊村改造中最大的受益者。上述措施使珠海市市區(qū)自 1999年以來基本未有房地產(chǎn)新 開工項(xiàng)目推出市場。珠海市政府自 1999年開始暫停新出讓土地，計(jì)劃 3年內(nèi)暫停批準(zhǔn)市區(qū)新開工住宅項(xiàng)目?？傉嫉孛娣e約 300萬 平方米，需動遷人口近 20萬，其中常住人口近 5萬，暫住人口近 15萬。 (3) 根據(jù)具有的經(jīng)濟(jì)特征 , 城中村可以大致分為以居住為主型、以商貿(mào)餐飲業(yè)為主型和集體經(jīng)濟(jì)工商業(yè)為主型三類。城中村村民主要的經(jīng)濟(jì)來源是房屋出租收入、集體經(jīng)濟(jì)分紅以及小規(guī)模的商業(yè)、餐飲業(yè) , 外來人口以居住為主 , 部分在本村從事經(jīng)營 , 房屋租賃及其衍生經(jīng)濟(jì)成為城中村主要經(jīng)濟(jì)模式。本地居民職業(yè)結(jié)構(gòu)與生存方式亦城亦鄉(xiāng) , 人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜 , 外來人口居多 , 本地居民和外來人口文化素質(zhì)普遍 不高 , 社會治安難度大 , 本 地居民和外來人口形成相互隔離的二元社會 , 相互之間為房東和房客關(guān)系。建筑物以村民家庭住宅樓為主 , 缺乏統(tǒng)一規(guī)劃 , 建筑密度和建筑容積率很高 (部分位于鬧市區(qū)的城中村極高 ) , 違章建筑和私搭亂建多 , 城市基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏 , 缺少 必要的城市公共綠地、文化、體育、休閑設(shè)施等。城中村土地屬于集體所有制土地 , 基本以農(nóng)村居民宅基地為主、其他建設(shè)用地為輔 , 農(nóng)用土地不斷減少以至消失 , 成熟的城中村已經(jīng)沒有農(nóng)用土地。城中村是以本地 居民出租房屋獲得經(jīng)濟(jì)來源、外地戶籍居民承租房屋獲得臨時(shí)住所、兼有內(nèi)部服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的城鄉(xiāng)過渡型社區(qū)。江堤村在認(rèn)真做好規(guī)劃基礎(chǔ)資料工作的同時(shí)，積極與市、區(qū)、街相關(guān)部門加強(qiáng)銜接，全面做好村灣改造規(guī)劃方案的編制工 作，確保村灣改造規(guī)劃與新區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，與區(qū)、街“十一五”規(guī)劃相結(jié)合，與妥善安置村民群眾相結(jié)合。三是堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃村灣改造與妥善安置村民群眾相結(jié)合。同時(shí)，對于政策文件沒有明確或有彈性規(guī)定的問題，如歷史遺留問題、農(nóng)轉(zhuǎn)非問題、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)下崗職工的問題、村干部加權(quán)分的問題等等，在注重嚴(yán)格按政策辦事的同時(shí)，提 倡實(shí)事求是的創(chuàng)新思維，針對不同情況，采用不同的方法、不同的形式、不同的手段妥善解決，確保改造工作順利進(jìn)行。為確保城中村改造工作順利推進(jìn)，江堤村積極引導(dǎo)村干部發(fā)揮模范帶頭作用，發(fā)揚(yáng)奉獻(xiàn)精神，主動縮小與普通村民的股份量化比例。此外，通過向內(nèi)挖掘社區(qū)崗位、企業(yè)崗位，解決了本村 80 人的就業(yè)問題。為盡可能地實(shí)現(xiàn)村改居勞力的充分就業(yè)，江堤村建立了村改居人員和失地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)專項(xiàng)資金，并借助區(qū)、街農(nóng)民再就業(yè)培訓(xùn)基地，對失地農(nóng)民有針對性地開展免費(fèi)培訓(xùn)、免費(fèi)推薦就業(yè)。改變由村按月發(fā)放福利為一次性納入城市社會保障體系，建立了醫(yī)保、社保、就業(yè)優(yōu)先、低保等“四條保障線”。在推進(jìn)“城中村”改造過程中，江堤村堅(jiān)持以人為本，把群眾的呼聲當(dāng)作第一信號、把群眾的需求當(dāng)作第一選擇、把群眾的滿意當(dāng)作第一標(biāo)準(zhǔn)，努力把“城中村”改造這件利國利民的好事辦好。同時(shí)，為改善村灣環(huán)境面貌，挖掘有限的土地資源存量，讓村民群眾住進(jìn)現(xiàn)代化新居，江堤村多方籌資，本著拆一還一、就近還建的原則，由村集體出面，統(tǒng)一建設(shè)環(huán)境一流、配套設(shè)施完善的農(nóng)民還建小區(qū)。村民變居民是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工作，也是“城中村”綜合改造工作中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對此，社區(qū)群眾都高興地說：“過去只要辦一點(diǎn)事都得跑斷腿，現(xiàn)在可好了，辦事終于不用到處跑了，只須到社區(qū)就能一次辦成。同時(shí)，于近日在全市城中村改造社區(qū)中率先成立了“一站式”居民事務(wù)服務(wù)中心。為改善辦公條件，社區(qū)建設(shè)了 800 平方米的辦公用房，并配置了現(xiàn)代化的辦公設(shè)施，并投資近 30余萬元建立了“兩中心四室”。一方面，全面推進(jìn)“村改居”工作，努力實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)管理模式向現(xiàn)代服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。今年上半年，江騰經(jīng) 貿(mào)集團(tuán)有限公司實(shí)現(xiàn)純收入 400萬元。 2020 年7 月，江堤村對馬鸚路南邊地區(qū)的 150 多戶村民進(jìn)行了就近拆遷安置，建設(shè)了江騰苑小區(qū)，騰退出大量的土地資源用于開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由此拉開了江堤村大開發(fā)、大建設(shè)的序幕。近幾年來，江堤村兩委會班子敏銳的把握住了發(fā)展經(jīng)濟(jì)與推動工作的結(jié)合點(diǎn)，著眼于充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，致力于盤活存量、挖掘增量、找準(zhǔn)發(fā)展定位、激發(fā)發(fā)展?jié)撃?。“兵馬未動，糧草先行”。目前，江堤社區(qū)實(shí)現(xiàn)了社區(qū)辦公、服務(wù)中心、小區(qū)管理“三位一體”，硬件設(shè)施在全市各 城中村改造社區(qū)中堪稱一流，社區(qū)建設(shè)走在了全市前列。 2020 年 3 月，按照市、區(qū)總體部署，江堤村正式啟動城中村改造工作。除少部分村民在周邊企業(yè)工作，大部分村民要靠房屋出租、打臨工、做小生意來維持生計(jì)。 一、基本情況 江堤村地處漢陽中部地區(qū)。這些城中村的存在一定程度上影響了全區(qū)城市化進(jìn)程。提供足夠的政策保障，降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營成本，保證其合理的投資回報(bào)率。對漫天要價(jià)、拒不拆遷的難纏戶，加大協(xié)調(diào)力度，營造濃厚氛圍，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模拆遷的效果。組織人員深入村組、深入一線，面對面、心貼心做群眾工作，宣傳政策，并從兌換面積的單價(jià)、居住房屋的性質(zhì)、周邊環(huán)境的改善、經(jīng)濟(jì)收入的增加以及綜合效益的提升等方面，幫村民算“升值帳”、“收入帳”和“環(huán)境帳”，贏得了村民的大力支持，實(shí)現(xiàn)了萬眾一心、眾志成城。堅(jiān)持實(shí)行拆遷獎(jiǎng)勵(lì)政策，對在規(guī)定時(shí)間內(nèi)折遷的村實(shí)行現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，拆一平方米獎(jiǎng)金一毛錢用于拆遷中的困難戶和老弱病殘的安臵戶，充分調(diào)動了群眾主動拆遷積極性。二是抓補(bǔ)償加快拆遷。閨女戶根據(jù)有無宅基地，區(qū)別安臵一套 100㎡安臵房或成本房，外來戶安排一套 100 ㎡成本房，對住房擁擠、困難，且符合分戶條件的拆遷戶，照顧一套 100 ㎡成本房。堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高層次設(shè)計(jì)、 高質(zhì)量建設(shè)居民安臵小區(qū)，使其與群眾的期望相一致，與城市的 功能定位相統(tǒng)一。結(jié)合東城區(qū)實(shí)際，確定了“業(yè)主融資、村民自建、委托建設(shè)、社區(qū)安臵、東區(qū)補(bǔ)貼”的改造模式，充分發(fā)揮了村民的主體作用、開發(fā)商的資金優(yōu)勢和政府的政策支持，形成了多方籌資、多方參與的局面。用足用活上級政策，制定出臺了《關(guān)于土地征收拆遷安臵實(shí)行政府主導(dǎo)市場化運(yùn)作的實(shí)施意見》、《東城區(qū)國家建設(shè)征收土地地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》等一系列配套措施，牢牢把握了政策導(dǎo)向，有效平衡了各方利益。二是政策促動。我們堅(jiān)持規(guī)劃先行，科學(xué)編制城中村改造總體規(guī)劃、控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，確保規(guī)劃的主導(dǎo)地位、統(tǒng)籌地位和先導(dǎo)地位，使改造后的城中村真正融入城市，成為規(guī)模適宜、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、文明有序的新型社區(qū)。東城區(qū)在“城中村”改造中堅(jiān)持政府主導(dǎo)，突出抓好“四 個(gè) 結(jié)合”，多策并舉，多管齊下，有效推動了“城中村”改造工作大規(guī)模的推進(jìn)。同時(shí)采取“業(yè)主融資、村 民自建、委托建設(shè)、社區(qū)安臵、東區(qū)補(bǔ)貼”的政策，對農(nóng)民安臵小區(qū)貼補(bǔ)返獎(jiǎng)，解決拆遷群眾安臵問題，實(shí)現(xiàn)群眾、投資商、政府“三滿意”，著力打造東城區(qū)城市良性循環(huán)經(jīng)濟(jì)和社會集聚效應(yīng)，推動優(yōu)勢資源向優(yōu)勢資本轉(zhuǎn)變，為實(shí)現(xiàn)東區(qū)跨越發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。 （三）抓招商促開發(fā)，解決資金難問題 堅(jiān)持“城中村”改造政府零受益、東區(qū)不賺錢招商，土地純市場運(yùn)作方式招商，積極探索化整為零、村企聯(lián)營、政企銀三元共建等多種招商模式 ，調(diào)動商人進(jìn)入開發(fā)，帶動土地升值，增加財(cái)政稅收，實(shí)行財(cái)政貼補(bǔ)，兌付群眾前期補(bǔ)償資金，打造“城中村”改造資金循環(huán)鏈條，實(shí)現(xiàn)借梯上樓，借雞生蛋，以“城中村”改造招商破解拆遷補(bǔ)償、群眾安臵資金難的問題。目前，近百家企業(yè)到東區(qū)了解行情準(zhǔn)備進(jìn)入。 （二）抓拆遷促招商，解決招商難問題 拆遷難不但是官場頭疼的事，也是商場最關(guān)注、傷心的事，很多投資商高興而來掃興而歸，影響了東區(qū)的招商。四是抓好先行安臵帶動拆遷。三是抓好拆遷與安臵互動，拆遷與安臵協(xié)議并簽。二是抓好算帳安臵。 （一）抓安臵促拆遷，解決拆遷難的問題 一是抓好責(zé)任安臵。特別是今年以來，我們認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府提出的“六同時(shí)、六帶頭”和“政府 零收益”的總體要求，把“城中村”改造作為“決戰(zhàn)二季度、一舉勝全年”的重要抓手，全面掀起了拆遷改造高潮，雙方自愿簽訂協(xié)議 2215 戶，完成拆遷面積 萬㎡（其中居民房屋 萬㎡、廠院 萬㎡），拆遷居民戶 2309 戶，廠院106個(gè)，騰出空地 2020 畝，取得了階段性成果。按照市委、市政府的安排部署， 2020 年，先期啟動了半截河、趙灣、河灣、唐崗、李莊、三里橋、大坑李、十里廟社區(qū) 8個(gè)“城中村”改造， 2020年，啟動了孫灣、陳莊、菅莊社區(qū) 3 個(gè)“城中村”改造。四是實(shí)行一村一單責(zé)任制，量化目標(biāo)，明確責(zé)任，倒排工期，強(qiáng)力推進(jìn)。綜合考慮各城中村區(qū)域位置、村民對城中村改造的積極性、村（組）領(lǐng)導(dǎo)班子狀況等因素，優(yōu)先考慮積極性高的、城中村問題突出的和處于重點(diǎn)地段的村（組）實(shí)施改造。對于有一定集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力且領(lǐng)導(dǎo)班子戰(zhàn)斗力較強(qiáng)的村（組），鼓勵(lì)和支持其成立股份制公司，自行籌集資金進(jìn)行改造；對于村民和村集體自行改造積極性較高，但集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足于滿足改造需求的村（組），支持其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或有實(shí)力的周邊單位成立聯(lián)合開發(fā)公司，共同實(shí)施改造；另外，對于區(qū)政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力可以滿足城中村改造需要，且城中村村民同意區(qū)政府組織對本村實(shí)施改造，鼓勵(lì)區(qū)政府會同相關(guān)部門統(tǒng)一組織進(jìn)行拆遷改造，集中一定的力量，做好土地確權(quán)、控規(guī)編制等前期 工作，鼓勵(lì)和支持以凈地招拍掛出讓，按照有序競爭的原則，招大商、上大項(xiàng)目。對城中村改造工作人員，重點(diǎn)采取舉辦培訓(xùn)班、召開培訓(xùn)會等形式，宣講土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等相關(guān)法律和政策，以及我市城中村改造的政策、程序和工作方法，不斷提高城中村改造干部和工作人員執(zhí)行政策的能力和水平；對村（組）干部，重點(diǎn)采取集中學(xué)習(xí)、參觀考察、座談等多種形式，宣講我市城中村改造的政策、 程序以及群眾工作方法，提高村（組）干