【正文】 地產(chǎn)市場低迷的大勢，也影響了投資商的信心。主要是招商前期我們與投資商接觸的較 多，忽視了城中村改造社區(qū)主體的積極性。目前此項(xiàng)工作進(jìn)行中。 4 月 7 日，設(shè)計(jì)人員到許昌匯報(bào)屯北社區(qū)城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。截止目前，走訪居民 530 戶，丈量房屋 13 萬平方米，收集意見 450條。 2020 年 2 月 23 日，開發(fā)商組建屯北社區(qū)城中村改造項(xiàng)目部正式入駐開發(fā)區(qū)辦公，對改造工作列出了進(jìn)度表。 通過廣泛 招商 和深入洽談，2020年 10月 18 日我們 與英屬維爾京第一高新控股公司簽訂了 開發(fā)協(xié)議。 31 城中村改造現(xiàn)場觀摩會 經(jīng)驗(yàn)材料 許昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會 按照市政府的工作安排， 2020年我區(qū)計(jì)劃啟動(dòng)長村張鄉(xiāng)屯北社區(qū)城中村改造項(xiàng)目。將城中村改 造與各責(zé)任單位經(jīng)濟(jì)、黨政紀(jì)掛鉤，與干部考核使用掛鉤，在堅(jiān)持日督查、周通報(bào)、月考評、雙月新聞發(fā)布末位發(fā)言基礎(chǔ)上，每季度組織一次觀摩活動(dòng)，及時(shí)通報(bào)公示，加大獎(jiǎng)懲力度，使先進(jìn)者更有動(dòng)力，使落后者更有壓力。同時(shí)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)推動(dòng)改造。 （三）搶抓機(jī)遇強(qiáng)力招商，靈活實(shí)施改造工作 抓住當(dāng)前生產(chǎn)要素價(jià)格較低和房地產(chǎn)市場逐步回暖機(jī)遇，以本地房地產(chǎn)企業(yè)為 重點(diǎn)，通過專題招商座談推介等形式，盡快確定合作伙伴，多渠道融資。 （二）解放思想創(chuàng)新機(jī)制，狠抓關(guān)鍵環(huán)節(jié)突破 抓好政策宣傳和思想溝通，營造濃厚氛圍，引導(dǎo)社區(qū)干部群眾轉(zhuǎn)變觀念，正確理解并參與支持改造工作，切實(shí)形成工作合力。 （一）加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度，加快項(xiàng)目推進(jìn)工作 進(jìn)一步加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大協(xié)調(diào)力度，狠抓工作落實(shí)。究其原因，一方面是思想不夠解放，表現(xiàn)在工作上膽子不大、思路不寬、觀念不新， 29 工作謀劃自我禁錮較多；另一方面是工作方法不多、不靈活，招商的路子不多、工作滯后，招商與規(guī)劃脫節(jié)，先期完成的控規(guī)與開發(fā)商的開發(fā)理念以及社區(qū)干群意愿有差異，影響了協(xié)議達(dá)成和具體實(shí)施。結(jié)合各村實(shí)際，尊重群眾意愿，確定適宜的改造方式，積極探索多元化投資模式。 （三）破解難題，分類施治 堅(jiān)持區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭招商，各級各部門參與招商，通過駐外機(jī)構(gòu)、政府網(wǎng)站等媒體廣泛招商，精心組織推介活動(dòng)，有針對性地與本地企業(yè)進(jìn)行了溝通聯(lián)系，與區(qū)外企業(yè)接觸洽談。堅(jiān)持依法拆遷、規(guī)范拆遷、和諧拆遷，大力遏制私 搭亂建。 （二）政策引導(dǎo)，規(guī)范推進(jìn) 按照市委、市政府城中村改造工作意見，結(jié)合實(shí)際，明確了“政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作，自主開發(fā)，居民自愿”的改造思路，研究出臺了《改造實(shí)施辦法》、《投融資管理辦法》等多個(gè)政府規(guī)范性文件，編寫了 10 萬多字的資料匯編，印發(fā)了詳細(xì)的工作指南，有力確保了“十個(gè)程序、九個(gè)規(guī)范性動(dòng)作”的部署落實(shí)。堅(jiān)持每半月召開一次指揮長辦公會，每月召開一次工作會，聽取匯報(bào)，研究措施。南關(guān)、董莊、樊溝城中村改造項(xiàng)目占地 1107 畝，目前控制性規(guī)劃已報(bào)批，正在制定改造方案，開展招商工作；碾上城中村改造項(xiàng)目占地 501畝，目前控制性規(guī)劃圖紙已完成，正在對接完善；孫莊城中村改造項(xiàng)目占地 1769 畝，目前控制性規(guī)劃已通過規(guī)劃技術(shù)委員會評審；北關(guān)村城中村改造項(xiàng)目占地 865畝，目前項(xiàng)目控制性規(guī)劃正在編制；王莊、郭樓城中村改造項(xiàng)目占地 3092 畝，目前項(xiàng)目控制性規(guī)劃已報(bào)批，修建性詳規(guī)已完成設(shè)計(jì)；辛張（金灣）城中村改造項(xiàng)目占地 6212畝，目前該項(xiàng)目與魏都投資有限責(zé)任公司簽訂了合作協(xié)議，首期，建成后可安置居民 200戶；另外，我們堅(jiān)持成熟一個(gè)、改造一個(gè)的原則，啟動(dòng)了吳莊、西關(guān)、裴山廟等城中村改造，目前 3 個(gè)社區(qū)控制性規(guī)劃和安置地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃已批準(zhǔn)，吳莊社區(qū)改造方案已通過評審，西關(guān)社區(qū)改造方案正在評審。 D D DD10 號地修建性詳規(guī)已做好報(bào)批準(zhǔn)備工作。 二、進(jìn)展情況 （一） 2020年城中村改造工作目標(biāo)任務(wù)及目前進(jìn)展情況 2020年改造任務(wù) 2個(gè)，分別是俎莊、洞上城中村。 一、基本情況 魏都區(qū)列入改造范 圍的城中村共有 19 個(gè)行政村、 36 個(gè)自然村，總占地 22775畝，其中建設(shè)用地 13500畝，農(nóng)業(yè)用地 9275畝。 五是堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次，加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，狠抓建設(shè)質(zhì)量，使每個(gè)改造后的城中村不僅成為實(shí)實(shí)在在的民心工程，更成為城市建設(shè)的亮點(diǎn)工程。 三是進(jìn)一步修訂完善城中村改造的相關(guān)政策，增強(qiáng)其可操作性，在不違反政策的前提下，盡可能的達(dá)到開發(fā)商滿意、群眾滿意、推動(dòng)工作的目的。 二是提前著手做好其它城中村改造前期工作。 四、下步打算 結(jié)合當(dāng)前工作進(jìn)展情況和存在的問題，在今后的工作中，我市將重點(diǎn)抓好以下幾個(gè)方面： 一是加快試點(diǎn)村改造步伐。 三是城中村改造的優(yōu)惠政策措施還不是很完善，不夠細(xì)化，扶持力度還不大，對開發(fā)商的吸引力還不盡如人意。 三、存在的主要問題 一是雖然工作中一直堅(jiān)持“群眾滿意、政府滿意、開發(fā)商滿意”的原則，盡可能地考慮和維護(hù)了群眾利益，但部分群眾對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的期望值過高。在拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)雀鱾€(gè)環(huán)節(jié)，都充分考慮和切實(shí)維護(hù)群眾的利益，改造后，每戶群眾不僅可以分到一套新房、車庫、 7000元左右的現(xiàn)金，人均還可以無償分得 5平方米的商業(yè)門面，有效解決了長遠(yuǎn)生計(jì)問題。五是被安置居民優(yōu)先享受“社會養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會低保和剩余勞動(dòng)力培訓(xùn)”等政策。三是農(nóng)民購房時(shí)應(yīng)征收的個(gè)人購房“契稅”由市政府全額補(bǔ)貼。一是免收“城市配套費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘探費(fèi)、墻改費(fèi)”等各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)。 （四）堅(jiān)持依法依規(guī)推進(jìn) 在項(xiàng)目控制性詳規(guī)、改造實(shí)施方案、拆遷安置方案、修建性詳規(guī)的編制和工程設(shè)計(jì)、投資者確定、工程招投標(biāo)等工作中，嚴(yán)格按照許昌市要求的 9 個(gè)規(guī)范性動(dòng)作 ，每個(gè)環(huán)節(jié)都堅(jiān)持做到依法依規(guī)辦事，依照程序推進(jìn)，該公示的公示，該上報(bào)的上報(bào)，并充分征求群眾意見，每一步操作都十分規(guī)范，沒有留下矛盾糾紛和后遺癥，為下步工作的順利推進(jìn)奠定了良好的基礎(chǔ)。如采用全貨幣計(jì)算方式受到了群眾的認(rèn)可，減少了群眾工作量。 （三）堅(jiān)持科學(xué)民主決策 在坡楊村改造的每個(gè)環(huán)節(jié)，都充分征求、切實(shí)尊重群眾的意見，讓群眾參與進(jìn)來，讓群眾有發(fā)言權(quán)、有決策權(quán)，切實(shí)達(dá)到民主決策。三是摸清了城中村改造的第一手資料，掌握了投資底線和開發(fā)商利潤點(diǎn)，為完善相關(guān)政策、搞好市場運(yùn)作提供了決策依據(jù)。這種模式有四個(gè)好處：一是實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一規(guī)劃、集中安置、統(tǒng)籌發(fā)展，保證 了坡楊村改造建設(shè)的質(zhì)量、檔次和水平。 （二）堅(jiān)持政府主導(dǎo) 坡楊村改造實(shí)行政府主導(dǎo)的運(yùn)作模式，由政府控股的麗園公司作為坡楊村改造的建設(shè)主體，其資金來源為運(yùn)作土地經(jīng)營收入和土地抵押貸款。其中，坡楊集中居住區(qū)規(guī)劃用地面積 ，設(shè)計(jì)總建筑面積 72400米，容積率 ，共分 3期進(jìn)行施工，一期工程建設(shè) 6棟居民樓，200 套房，建筑面積 33000 平方米。 四是老城鎮(zhèn)李莊、和尚橋鎮(zhèn)的辛莊 2個(gè)村集中居住社區(qū)改造方案、改造詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)完成，前期各項(xiàng)調(diào)查摸底已經(jīng)結(jié)束，選址已確定并得到群眾同意，目前正在招商。目前一期六棟安置住宅樓 21 3 棟 6 層主體工程已經(jīng)完工，另三棟正在進(jìn)行第六層主體工程建設(shè) ，全部主體工程計(jì)劃將于 6 月份完工。該村改選規(guī)劃用地面積 ，設(shè)計(jì)總建筑面積 72400米，容積率 ，綠化率%，建筑密度 28%，規(guī)劃設(shè)計(jì) 450戶，入住 1400 多口人。 2020年進(jìn)入改造的城中村已完成控規(guī)和詳規(guī)的修編?，F(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下： 一、工作進(jìn)展情況 近年來，我市堅(jiān)持“大統(tǒng)籌、大集中、大規(guī)劃”的總體理念，通過試點(diǎn)先行，全面鋪開的總體思路，合理安排城中村改造工作。 20 長葛市城中村改造情況匯報(bào) 長葛市人民政府 長葛市共有城中村 29 個(gè)，其中城 鄉(xiāng)一體化推進(jìn)區(qū)內(nèi)城中村 19 個(gè)。在改造開發(fā)模式上，要積極探索多元化投資模式，如政府統(tǒng)征儲備模式、市場開發(fā)運(yùn)作模式、社區(qū)自主改造模式等，因村制宜，突出特色，大膽探索，全面推進(jìn)。結(jié)合 科學(xué)發(fā)展觀學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)的開展，進(jìn)一步解放思想，拓展思路。特別是要抓好私搭亂建的專項(xiàng)治理，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決制止 “城中村 ”私搭亂建行為，為城中村改造引進(jìn)業(yè)主、降低拆遷改造成本創(chuàng)造寬松環(huán)境。 進(jìn)一步加大宣傳力度。堅(jiān)持以規(guī)劃引領(lǐng)改造，用規(guī)劃控制建設(shè)。 五、下步打算 進(jìn)一步加快改造步伐。規(guī)劃審批、招商引資、拆遷安置、開發(fā)建設(shè)等相關(guān)工作不能協(xié)調(diào)推進(jìn)。隨著全球金融危機(jī)和國家宏觀政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款難度加大，流動(dòng)資金減少，加之城中村改造投資數(shù)額巨大，而且面臨拆遷補(bǔ)償、安置等諸多難題，多數(shù)開發(fā)商對城中村改造項(xiàng)目投資熱情不高。主要是： 城中村改造在實(shí)際操作中存在土地處置、出讓金繳納方式、 規(guī)劃調(diào)整、規(guī)費(fèi)返還等一些具體問題，需要進(jìn)一步溝通， 18 尋找解決途徑。武店在城中村改造中有紀(jì)檢部門全程參與改造，督促陽光操作，設(shè)立舉報(bào)熱線，這些警示性工作做在前面，老百姓就放心了。第四，加強(qiáng)監(jiān)督。第三，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。 （ 四 ）強(qiáng)化協(xié)調(diào)服務(wù)和加強(qiáng)監(jiān)督 首先，村班子戰(zhàn)斗力要強(qiáng)，遇到問題和矛盾不推諉。每項(xiàng)決策出臺之前，首先征求群眾的意見，在得到群眾支持的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商進(jìn)行談判，將最終的決策權(quán)交給廣大群眾和市場。武店的經(jīng)驗(yàn)是召開群眾大 會或代表大會，從入戶調(diào)查、安置小區(qū)選址到規(guī)劃編制、拆遷方案等問題，請群眾表決通過，群眾同意就進(jìn)行，群眾不通過就暫停。特別是武店村改造是我縣的第一個(gè)試點(diǎn)，估計(jì)會產(chǎn)生 17 一系列的反映。從我縣城中村的現(xiàn)實(shí)狀況看，改造必須堅(jiān)持四個(gè)必備條件：村莊建設(shè)在城市規(guī)劃之中；有能夠理解政策和落實(shí)政策的強(qiáng)有力的村兩委班子；有能夠支付或者承擔(dān)改造成本的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；有大多數(shù)群眾的同意和支持。目前，武店、大徐、鄧莊等社區(qū)在城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)區(qū)范圍內(nèi) ，村莊基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善，村莊房屋狀況較差，改造條件好。另一方面就我縣財(cái)力而言，只能走低成本改造之路。 （二）把準(zhǔn)時(shí)機(jī)和條件 推進(jìn)城中村改造要把握好 “火候 ”，早改改不動(dòng)，遲改動(dòng)不了。我縣城中村綜合改造總體設(shè) 16 計(jì)是科學(xué)的，包括集體經(jīng)濟(jì)組織改制、戶口改登、撤村建居、建立社保、改造建 設(shè) 等工作，是一個(gè)系統(tǒng)工程，旨在通過綜合性改造，使城中村在經(jīng)濟(jì)組織形式、社會管理形態(tài)、生活居住形態(tài)方面實(shí)現(xiàn)全方位變革，讓城中村居民共享城市化發(fā)展的成果。我們的經(jīng)驗(yàn)和體會是： （一）實(shí)行綜合配套改革 城中村問題既是現(xiàn)實(shí)問題，也是歷史問題；既是社會問題，也是經(jīng)濟(jì)問題；既是農(nóng)村問題，也是城市問題。目前，武店村拆遷補(bǔ)償協(xié)議已簽定，拆遷安置方式已確定，對于困難群眾給予一定的照顧，努力保證戶戶有住房，避免不安定因素。四是嚴(yán)格公示制度。三是加強(qiáng)信訪評估。如在武店村城中村改造中，瑞貝卡控股有限公司負(fù)責(zé)按工程形象進(jìn)度支付建設(shè)資金。二是加強(qiáng)資金監(jiān)管。武店、鄧莊等村莊列入全縣城中村改造范圍后，迅速成立 15 了改造指揮部、改造領(lǐng)導(dǎo)組和拆遷安置辦公室，抽調(diào)工作能力強(qiáng)、群眾基礎(chǔ)好的群眾代表為辦公室工作人員全程參與改造工作。 （四）依法改造建設(shè)，確保城中村改造公開公平 城中村改造是一項(xiàng)全新的工作，我縣在改造過程中，從入戶調(diào)查、安置小區(qū)選址、拆遷方案確定、改造方案制定、拆遷回遷等各個(gè)環(huán)節(jié)，始終堅(jiān)持公開、公平、透明、民主的原則，依法進(jìn)行信訪評估，努力維 護(hù)大局穩(wěn)定。 武店 “村企共建 ”模式的探索也為其它村莊提供了經(jīng)驗(yàn)，其中，鄧莊社區(qū)改造中也是借鑒了武店的經(jīng)驗(yàn)，目前控規(guī)、詳規(guī)已審批，辦公樓 第 4層正在建設(shè)， 1—5樓主體施工?？h政府為武店村在國家規(guī)定年齡時(shí)間段內(nèi)的居民辦理社會統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)，對不符合辦理社會統(tǒng)籌養(yǎng)老保險(xiǎn)的居民，縣政府按照許昌縣城市社區(qū)居民最低生活保障提供生活保障費(fèi)用。縣政府負(fù)責(zé)在改造完成后，依照法定程序?yàn)橥顿Y商在武店村提供 600畝土地，按照法定程序辦理有關(guān)手續(xù)后，由公司按照規(guī)劃自主使用。如武店采取市場運(yùn) 作，由政府、企業(yè)、行政村共同參與 的 方式實(shí)施村莊改造。 （三）探索 “村企共建 ”模式，扎實(shí)推進(jìn)城中村改造 實(shí)施城中村改造，主要目的是通過盤活土地資源，實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，改善居住環(huán)境，提升城市形象，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 對已完成規(guī)劃編制、改造方案編制，并確定開發(fā)商的村莊，采取先建后遷的方式實(shí)施村莊改造。目前 ，已簽定投資協(xié)議的村莊 2個(gè)，有投資意向的村莊 2個(gè)。 第三 是 項(xiàng)目招商，確定合作開發(fā)模式。 在編制規(guī)劃的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各改造村莊編制改造方案，主要采取政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會參與的模式，在拆遷補(bǔ)償、群眾安置方面，先安置群眾，后開發(fā)建設(shè)。在規(guī)劃中，充分體現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，使城中村與城市融為一體。 第一是堅(jiān)持規(guī)劃先行。我縣選擇武店、鄧莊、大徐、槍桿劉等 4個(gè)村莊進(jìn)行試點(diǎn)改造。 C類村莊在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但距城區(qū)較遠(yuǎn)。 A類緊臨城區(qū)，村莊集體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、兩委班子團(tuán)結(jié)，號召力強(qiáng)，群眾改造愿望迫切，具備良好的改造基礎(chǔ)。 “長治 ”表現(xiàn)在政策的前瞻性、系統(tǒng)性，充分考慮了村企業(yè)的發(fā)展以及村民融入城市等問題； “久安 ”表現(xiàn)在永久性地解決失地農(nóng)民的生計(jì)問題，為穩(wěn)定有序?qū)嵤┐迩f改造提供了方向和依據(jù)。即 “經(jīng)濟(jì)組織改制 ”，改村集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的現(xiàn)代企業(yè)管理模式； “戶籍改登 ”，將城中村村民農(nóng)業(yè)戶口改登為城市居民戶口； “村改居 ”，依法撤銷村民委員會組建社區(qū)居民委員會； “福利改保障 ”，村改按月發(fā)放福利為一次性納入城市社會保障體系； “土地改性 ”，將城中村的集體土地 轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀?“村莊改造 ”，