【正文】 全面改造類則進(jìn)一步分為整體拆建和局部拆建，以給改造工作提供更明晰的分類指引，如 5 月 22日引爆的福田區(qū)漁農(nóng)村 16棟總面積為 萬平方米的高層建筑 ，是深圳市實(shí)施全面改造模式 的一個典型代表，為保證村民利益，市政府、福田區(qū)政府都給予了多種優(yōu)惠：一是建成后除公共配套設(shè)施外，其他部分建筑可進(jìn)入市場運(yùn)營；二是對漁農(nóng)村改造采取“特事特辦”原則，提高改造效率；三是制定靈活的拆補(bǔ)方案，對村民的合理利益予以保障，另外，福田區(qū)政府還撥出資金近億元，用于漁農(nóng)村改造的前期工作、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和項(xiàng)目資金缺口補(bǔ)償?shù)软?xiàng)支出，改造過渡期間的安置費(fèi)用采取租金補(bǔ)償方式，按棟計算，每平方米面積的租金補(bǔ)償為 20 元 /月，按季支付，直到交付新房為止，建設(shè)周期暫定兩年，租金補(bǔ)助為 20 元 /平方米，不低于目前漁農(nóng)村出租價格水平，對于頂風(fēng)搶建的私房，政府不予補(bǔ)償，而對于認(rèn)定的私房，搬遷、回遷補(bǔ)助費(fèi)政府一次性給。 綜合整治類的自主權(quán)全部下放給區(qū)政府，局部拆建的標(biāo)準(zhǔn)定為改造率 30%, 為了確?！俺墒煲粋€，改造一個，改造一個，成功一個”，深圳建立了“城中村”改造準(zhǔn)入制度，對進(jìn)入行政許可程序的改造項(xiàng)目和參加“城中村”（舊村）改造開發(fā)的機(jī)構(gòu)設(shè)定準(zhǔn)入條件。一是提高容積率的鹿丹村模式，一是開發(fā)商主導(dǎo)的蔡屋圍村模式。建成后每戶村民可住進(jìn)一套 240 平方米的頂層復(fù)式住宅。深圳市從 1997年開始嘗試改造城中村，“以政府為主導(dǎo)、規(guī)劃全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的經(jīng)驗(yàn)與特點(diǎn)，其主要的改造模式有三種，一是村集體自主改造的漁民村模式，漁民村舊村建筑面積 ，村民 62戶， 191人， 村民住宅 33棟，舊廠房 2棟，單身公寓 1棟。采取由區(qū)、鎮(zhèn)、村和村民以及社會共同融資的辦 法。為解決征地后原村民特別是年齡偏大的村民的生活出路問題，減少社會不穩(wěn)定因素，結(jié)合“城中村”改造，逐步建立農(nóng)轉(zhuǎn)非人員社會養(yǎng)老保險制度。 第四，對集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)制問題，在撤銷原“城中村”村委會的同時，將原村的集體經(jīng)濟(jì)組織從政企不分的狀 態(tài)中剝離出來，轉(zhuǎn)制為由集體法人股東和個人股東持股的股份制公司；在區(qū)政府和有關(guān)部門的指導(dǎo)下，經(jīng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對集體資產(chǎn)進(jìn)行評估后，由各村根據(jù)實(shí)際制定具體的轉(zhuǎn)制方案，并經(jīng)股東大會通過后報區(qū)政府備案；集體經(jīng)濟(jì)組織專為公司，視作企業(yè)更名，免交注冊費(fèi)。取而代之的是城市街道、居委會的管理體制。 第三，撤銷“城中村”的村委會，設(shè)立城市社區(qū)居委會，保持 自治組織的性質(zhì)與地位。 第二，按土地所有權(quán)與使用權(quán)“兩權(quán)分離”的方式，妥善處理“城中村”集體土地產(chǎn)權(quán)。對凡是征用土地后，按規(guī)定要實(shí)行農(nóng)轉(zhuǎn)非的，一律嚴(yán)格按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非，換發(fā)新戶口簿。具體措施如下 ： 第一，“城中村”的所有農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城市居民戶口。 廣州市：分類治理城中村 廣州市區(qū)外圍分布著 138 個行政村，分屬五個帶農(nóng)村的區(qū)，其中以天河區(qū)居多，按已完成的行政村規(guī)劃，未來數(shù)年間它們在“城中”部分將達(dá)到 平方公里，占全廣州城市規(guī)劃面積 386平方公里的 %。在舊村改建過程中，有關(guān)部門始終堅持規(guī)劃先行的原則，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共建筑與住宅布局群體組合和綠地系統(tǒng)、空間環(huán)境等因素的內(nèi)在聯(lián)系，努力促使每個舊村改建成為完善的、相對獨(dú)立的有機(jī)整體，體現(xiàn)現(xiàn)代化海濱城市和嶺南特色的新型文明社區(qū)。此外，其他建設(shè)資金還需由銀行提供貸款承諾書。凡參加投標(biāo)的開發(fā)商，其自有資金必須達(dá)到舊村改建項(xiàng)目總投資的三分之一以上，并劃入指定的銀行帳戶，以確保舊村居民回遷房部分的建設(shè)資金（一般占總投資的三分之一左右）到位。據(jù)有關(guān)部門測算，珠海市政府實(shí)施這一優(yōu) 惠政策，土地收益方面將減少 40 至50億元，實(shí)質(zhì)上政府讓出巨大利益給舊村居民和開發(fā)商來推動舊村改造。對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位及拆遷量，開發(fā)商每拆 1 平方米的房屋建筑面積，可免交 2 至 3 平方米建筑面積的地價，并減免相應(yīng)的消防費(fèi)等。拆遷政策包括：舊村居民所有合法房屋按建成年份以 1： 1 至 1： 的面積比例進(jìn)行補(bǔ)償，舊村居民舊房變新房，且居住面積普遍擴(kuò)大；舊村居民無需支付額外的費(fèi)用便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境；舊村居民的原宅基地證換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，其房屋成為商品房，可直接進(jìn)入市場自由交易；拆遷期間舊村居民的安置費(fèi)及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商負(fù)責(zé)補(bǔ)償；原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費(fèi)用納入統(tǒng)一規(guī)劃、改造，土地升值的收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織；集體經(jīng)濟(jì)組織改為股份合作公司，股份具體量化到舊村居 民個人，舊村居民回遷房必須優(yōu)先建設(shè)，并由舊村居民優(yōu)先挑選，保證按時回遷等。同時，珠海市已全面停止機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自建住房，并允許房改房上市，促進(jìn)居民二次置業(yè)，增加了對商品房的有效需求。對已出讓土地進(jìn)行清理，其中交齊土地使用權(quán)出讓金 50％的有計劃逐宗收回作為政府土地儲備；已交齊土地使用權(quán)出讓金的進(jìn)行整合，同一地段的小地塊必須合并為大地塊，并按照新修編的《珠海市城市總體規(guī)劃》重 新編制修建性詳細(xì)規(guī)劃后方可進(jìn)行開發(fā)。珠海市城中舊村改造實(shí)行了“政府決策，政策推動，市場運(yùn)作”的方式，主要政策措施和做法是： —— 政府調(diào)控市區(qū)其他地段的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，為城中舊村改造騰出市場空間。 篇八：“城中村”改造的典型案例 “城中村”改造的典型案例 珠海市：政府決策，政策推動，市場運(yùn)作 珠海市建成區(qū)共有 26個城中舊村需要改造。 要求政府幫助村民解決生活和養(yǎng)老保障 問題。 村等幾個村，人少耕地多，是著名的蔬菜專業(yè)村、養(yǎng)殖專 業(yè)村，土地收益較高，要求提高耕地和地上附屬物賠償價格。 存在問題： 不同程度存在人多房少，多人一宅的情況。其中 工程涉及土地 畝。其中工程涉及土地 畝。其中工程涉及土地 畝。 四、 工程涉及到 辦事處 村、 村和 村。其中工程涉及土地 畝，全部為企業(yè)用戶地。其中工程涉及土地 畝。 三、 工程涉及到 辦事處 村和 村。現(xiàn)有房屋 處， 間，房屋總面積 萬平方米；大棚約 個，占地 畝，主要是鋼架構(gòu)，種植蔬菜；養(yǎng)殖場 座，占地約 畝，養(yǎng)殖奶牛、豬為主；倉庫、廠房約 個，占 地約 畝。 二、 村，總?cè)丝?人，約 戶，總占地 畝。如全部貨幣補(bǔ)償，則視具體情況再議。兩委班子健全，班子成員團(tuán)結(jié)，戰(zhàn)斗力較強(qiáng)。 村，位于 路以東， 街以西， 以南， 路以北。 年 月以后再建房屋基本沒有，外來人口較多，但房屋大部分證件齊全，村兩委對城中村改造早已進(jìn)行宣傳，群眾都同意改造。現(xiàn)有土地 畝，其中住宅占地 畝，其他占地 畝，土地性質(zhì)全部為國有 土地。通過各種形式宣傳“城中村”改造的重大意義，讓群眾了解政策，積極支持配合“城中村”改造工作。 同時成立專門的辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的開展。廣州市各區(qū)政府設(shè)立“城中村”整治改造專項(xiàng)資金，為城中村改造項(xiàng)目提供公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)。允許全面改造項(xiàng)目在舊村用地的基礎(chǔ)上，整合周邊土地進(jìn)行連片整體開發(fā)改造；允許集體土地登記為國有土地；允許按建設(shè)用地現(xiàn)狀確定地類，保障現(xiàn)狀為商業(yè)用地的獲得合理補(bǔ)償；允許按現(xiàn)狀出讓土地融資。②以小洲村為代表的城中村，區(qū)位上遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，也吸引了部分外來人口，村內(nèi)建筑也出現(xiàn)密集化的趨勢，對小洲村的改造不能采取推倒重來的全面改造方式，只能從優(yōu)化和完善小洲村現(xiàn)有功能出發(fā)。這些城中村可分為急需全面改造的城中村與需要綜合整治的城中村兩類。 1 廣州市城中村基本情況 僅考慮登記在冊的 138 個城中村，廣州市城中村分布在越秀區(qū)（ 4個）、蘿崗區(qū)（ 13個）、黃埔區(qū)（ 16個）、海珠區(qū)（ 20個）、荔灣區(qū)（ 20個）、天河區(qū)（ 23個）、白云區(qū)（ 42個）。中旬刊》 2020 年第 08期 摘要：對廣州市現(xiàn)行城中村改造政策進(jìn)行分析，得出在土地利用、財政支持、拆遷補(bǔ)償安置、安置房上市等四個方面具有政策條件優(yōu)惠；比較分析獵德村、琶洲村、文沖村及貝崗村改造案例的拆遷安置 補(bǔ)償方案和改造模式，得出廣州市城中村改造較好的維護(hù)了村民的利益。 提升綜合競爭力。城中村改建產(chǎn)生居民回遷房 300 多萬平方米，另外還將產(chǎn)生近 600 萬平方米商品房，沒有市場保證是無法推進(jìn)的。市場化運(yùn)作模式激起了投資者的投資興趣，政府的角色是營造一個公平、公正的市場競爭環(huán)境。 政府讓利調(diào)控市場。原村集體在舊村改造范圍內(nèi)的留用地、工業(yè)用地允許免交有關(guān)費(fèi)用納入規(guī)劃、改造，土地升值收益由村集體、村民和開發(fā)商共享 。舊村居民所有合法房屋按建成年份以 1:1至 1: 。 拆遷利益補(bǔ)償是城中村改造的關(guān)鍵環(huán) 節(jié)之一，與城中村改造最直接、最大利益關(guān)系者是舊村居民，如何調(diào)動村民的積極性、爭取村民的支持關(guān)系到改造的成功與否。 實(shí)現(xiàn)村民、投資者、政府利益“三贏”是關(guān)鍵。 為提升新村檔次，珠海市在招標(biāo)階段就引入“規(guī)劃最優(yōu)”概念，規(guī)劃設(shè)計要以優(yōu)取勝，帶動了全市房地產(chǎn)開發(fā)檔次的提升。珠海市對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免二至三”，即根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆 1平方米的房屋，可免交 23 平方米建筑面積的地價，并減免相應(yīng)的報建等費(fèi)用，確保開發(fā) 商獲得 25%以上的合理利潤。 在堅持股權(quán)兌現(xiàn)的原則下，股東的資產(chǎn)處置股權(quán)可以出讓獲得現(xiàn)金，也可以投入現(xiàn)金、受讓股權(quán)，除了在稅后 凈利潤中提留法定的公積金 10%和公益金 10%，再提留一般不少于 10%的任意公積金，用于還貸、發(fā)展再投資或以豐補(bǔ)歉，確保股東紅利分配的穩(wěn) 定性。職工退休、干部調(diào)整職務(wù)應(yīng)按規(guī)定檔次退還責(zé)任風(fēng)險股 。 遵循“公開、公平、公正”的原則，集體資產(chǎn)的評估、處置，完善股份合作制方案，都經(jīng)股東代表會議討論通過 。 生產(chǎn)隊(duì)建制全部撤銷 生產(chǎn)隊(duì)建制全部撤銷，完成戶口的農(nóng)轉(zhuǎn)非，集體資產(chǎn)屬于集體經(jīng)濟(jì) 組織全體人員集體所有。所有進(jìn)行農(nóng)村股份合作制建設(shè)的村社，制定章程，按規(guī)定產(chǎn)生董事會、監(jiān)事會等組織機(jī)構(gòu)，確定股東的權(quán)利與義務(wù)，實(shí)行“固化股權(quán)，出資購股，合理流動”或者“生不增，死不減”，允許股權(quán)在社區(qū)范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、繼承、贈送、抵押。(3)綜合考慮各種要 素折股。 土地折股量化方法有三種 :(1)以政府 規(guī)定的征地價為依據(jù)折股 。 分區(qū)規(guī)劃 進(jìn)行農(nóng)田保護(hù)區(qū)、工業(yè)發(fā)展區(qū)、商業(yè)住宅區(qū)“三區(qū)”規(guī)劃?！俺侵写濉背蔀槌鞘谢M(jìn)程中迫切需要解決的問題。從物質(zhì)環(huán)境看，城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、用地發(fā)展無序、建筑物零亂、消防安全隱患大、環(huán)境衛(wèi)生惡劣。在城市規(guī)劃方面表現(xiàn)為人口增長與面積的機(jī)械擴(kuò)張，由于城市擴(kuò)張速度快，大量地區(qū)仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制，農(nóng)村社區(qū)被城市建設(shè)用地所包圍，形成城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，成為“城中村”。 2 我國城中村改造主要城市經(jīng)驗(yàn) “城中村”是我國城市化進(jìn)程中存在的普遍現(xiàn)象。 逐步納入城市規(guī)劃，引入開發(fā)商等市場手段開發(fā)改造。 政府立法扶持房屋建設(shè)，提供租金補(bǔ)貼。 但是，自 50 年代后期開始，英國政府用于修建公共房屋的支出逐步下降。 統(tǒng)建房目前依然是失業(yè)者或低收入家庭的住宿保障，也是英國的老人福利之一?！敖y(tǒng)建房”針對的就是城市貧困人口，一般由很多棟房子連成一片，樓的外形樸實(shí)，布局簡單，建筑材料一般，住起來比較擁擠。當(dāng)時采用的是所謂“消滅貧民窟”的辦法，即把貧民窟全盤清除或封閉，并將其居民轉(zhuǎn)移走，然后在清除出來的土地上開發(fā)可以形成高稅收的房地產(chǎn)項(xiàng)目。倫敦郡規(guī)劃法、大倫敦規(guī)劃法相繼出臺。 英國二戰(zhàn)后重建問題 工業(yè)革命促進(jìn)了英國城市化的發(fā)展，大量人口從農(nóng)村流向倫敦，倫敦城市的下層社會居民的居住條件日益惡劣、住宅稀缺，并形成了許多貧民窟。 60 年代美國政府通過了一項(xiàng)住房法案，主要內(nèi)容是為公寓發(fā)展商提供低于正常市場水平的貸款利率，使其為中低收入者提供低于正常市場租金水平的住房 。這些經(jīng)過“更新”的管理機(jī)構(gòu)通過拆毀貧民窟建筑，將土地整合成可用的地塊，以低于市場的價格賣給住房開發(fā)商。政府將政策重點(diǎn)放到了為低收入住戶提供房租上的幫助上。如克林頓政府將傳統(tǒng)的住房計劃徹底私有化，并且將所有的補(bǔ)貼計劃都轉(zhuǎn)為租金優(yōu)惠券計劃，以使低收入者能自由選擇住所和房租水平。 1974 年，尼克松政府制定了新的住房和社會發(fā)展法案，其中的第 8 條款就是低收入者“租金幫助計劃”。 1949 年美國國會又通過了《全國可承受住房法》，指出，美國住房政策的目標(biāo)是“向全體美國人提供體面、安全和整潔的居住環(huán)境”。 政 府根據(jù)發(fā)展階段制定一系列政策解決低收入人群的住房問題 美國自 20世紀(jì) 30年代起制定了促進(jìn)住房建設(shè)和解決中低收入階層住房問題的一系列政策。 美國 受到迅猛發(fā)展起來的工業(yè)化、城市化大潮的沖擊，大量農(nóng)民工涌入城市，使城市住宅日趨緊張。印度還在試行由社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的“基礎(chǔ)設(shè)施財務(wù)基金”。對財產(chǎn)進(jìn)行估價等。幫助申請許可證、執(zhí)照和登記 。 在貧民窟設(shè)立商店、 普及互聯(lián)網(wǎng) 。聯(lián)合國人居規(guī)劃署的資料還顯示，印度“全國貧民窟居民聯(lián)合會”與“促進(jìn)地區(qū)資源中心協(xié)會”一道，從孟買地方政府手中獲得了為貧民窟地區(qū)建造 300套公廁的權(quán)利，為 1000家住戶提供衛(wèi)生設(shè)施，與此同時動員周圍地區(qū)的貧民窟居民采取