【正文】 關(guān)心的。4) 保值增值。2) 事業(yè)有成、提升身價。文化領(lǐng)域文化領(lǐng)域的客戶一般有：學(xué)者（教授、專業(yè)領(lǐng)域?qū)＜业龋?、醫(yī)者（醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)、醫(yī)生）、文化界人士（如作家）、媒體工作者、演藝界人士、藝術(shù)家等等。 政治領(lǐng)域的精英。 文化領(lǐng)域的精英。 經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的精英。l 其他周邊區(qū)域客戶。l 投資客。l 本市以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中的中級管理層、高級藍(lán)領(lǐng)。待項目定位確定再做針對項目的針對性客源分析。為商店街提供足夠客源，傾心打造西南片區(qū)的消費及購物中心。 新梁溪人家，位于建筑路與青祁路交匯處，建筑面積30萬平方。l 目標(biāo)推廣客戶為大眾群體，案名直接用開發(fā)商名字“陽光城市花園”，利用“城市”貫名，沖淡地理位置相對偏遠(yuǎn)的直觀感覺，加以“花園”突出小區(qū)景觀，案名簡單便于接受；l 在樓房類型的推廣過程中，一期首先推出的是多層住宅，價格為4300起價，到目前為止銷售價格到4700元左右，目前已經(jīng)沒有多層樓房可賣；二期全部為高層小高層，產(chǎn)品類型上與會金通產(chǎn)品直接碰撞，預(yù)計在04年年底開盤，價格在5000元左右。 陽光花園城市，位于建筑路與紅星路交叉口。根據(jù)這一功能定位，確定河埒地區(qū)改造的總體目標(biāo)是：以“兩區(qū)一帶”(河埒口核心商務(wù)區(qū)、榮巷古鎮(zhèn)文化園區(qū)、梁溪路)改造建設(shè)為帶動，用5—8年時間，通過整合河埒地區(qū)的山水生態(tài)資源、歷史文化資源、土地資源，充分利用功能優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，將河埒地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化的區(qū)域行政中心、繁華的商貿(mào)中心、高質(zhì)量的居住中心。目前正在對河埒商圈進(jìn)行改造，根據(jù)無錫市總體規(guī)劃，河埒地區(qū)改造范圍為：東起大運河，西至錢榮路，南臨梁溪河，北到大池路，總面積8．7平方公里。店鋪總數(shù)860家面 積8500平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金1125元/閑置率空置104家，%。不過商業(yè)最繁華地段集中在河埒口附近一帶，經(jīng)營種類雜亂，商業(yè)特色不明顯，主要為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民服務(wù)，商業(yè)輻射力很小。商業(yè)形態(tài)以裝飾裝潢、裝飾材料、休閑洗頭為主。經(jīng)營種類服飾店僅1家，餐飲類6家，%；洗頭房37家，%；裝飾裝潢公司15家，%；機(jī)械、五金、建材店18家，%；裝飾材料店9家，%；公司單位有8家，%；煙酒店6家，%；休閑娛樂、中介公司（房屋中介、職業(yè)中介）各5家，%；小百貨店4家，%；另外有醫(yī)療保健、汽車修理廠、家具家私、花藝禮品、各3家，家電維修、服裝干洗、手機(jī)通訊、電話超市、銀行、副食品之類各2家；其他有刻章、攝影、汽車裝飾各1家。建筑路上店鋪多為一、二層，大多數(shù)在一層經(jīng)營，店鋪比較破舊，租金雖不高，閑置率卻不低，商業(yè)不夠繁榮。人流量并不大，商業(yè)也不夠繁華，共有店鋪151家，10家已關(guān)門。商業(yè)形態(tài)以餐飲、機(jī)械五金、汽車業(yè)為主的商業(yè)街。經(jīng)營種類餐飲類37家，占18%；服飾只有4家，占2%；汽車業(yè)30家，%；機(jī)械、五金類34家，%；煙酒類店鋪25家，%；醫(yī)療保健類10家，%；金融類9家，%；休閑娛樂類8家，%；勞保用品、家用電器、維修類各6家，%；其他有眼鏡店、漁具、西餅屋、房屋中介、超市、招待所、信息服務(wù)、電視制作、政府機(jī)關(guān)、廣播電視臺、印務(wù)等共30家，%。本街上建筑都不高，店鋪集中在一、二層經(jīng)營，一些大的工廠、機(jī)關(guān)單位占了較多位置，如：無錫海關(guān)、無錫城管、無錫廣播電視中心、無錫機(jī)床廠等。湖 濱 路湖濱路南北走向，北到梁溪大橋；南到山明水秀大飯店，與蠡溪路相交，街道很長，共有店鋪264家，空置59家。店鋪所在樓層一層：餐飲、服飾、副食品、藥品、保健品、美容美發(fā)等；二層：網(wǎng)吧、圖文社等。店鋪總數(shù)260家面 積15200平米權(quán)屬關(guān)系99%租賃租 金600元/閑置率空置24家，閑置率10%。除了少數(shù)的酒店、網(wǎng)吧、圖文社為二層外，整條街商鋪都只有一層。在經(jīng)營的236家店鋪中，餐飲類32家，占13%；香煙店22家，占9%；服飾18家，占8%；美容美發(fā)店16家，占7%；藥店及保健品店13家，占6%；房產(chǎn)中介10家，占4%。人流量比較大，主要為當(dāng)?shù)鼐用窈徒髮W(xué)生?；?河 路惠河路為南北走向，南至河埒口，北到錫山大橋。店鋪所在樓層87%的商鋪在一層；二層：酒店、火鍋、浴場、醫(yī)療器械、旅館、電子游藝、咖啡、家具、茶吧；六層：名師家教。店鋪總數(shù)104家面 積1580平米居多，最小8平米權(quán)屬關(guān)系98%租賃租 金330元/閑置率空置8家，%。在經(jīng)營的96家店鋪中，餐飲15家（2家大酒店、8家中型餐飲、5家小餐飲），%；裝潢、裝飾材料14家，%；房產(chǎn)中介13家，%；機(jī)械、五金、建材8家，%；公司單位、煙酒店各6家，%；休閑娛樂5家，%；另外有家具店、汽車維修站、美容美發(fā)、小百貨店各3家，%；其他有電器賣場、超市、面包坊、服裝干洗店、服飾、醫(yī)療保健、旅館、自行車電動車專賣、燈具、刻章、汽車銷售等各2家，共17家，%。商業(yè)形態(tài)餐飲類較多，各種商業(yè)都不成規(guī)模。經(jīng)營種類餐飲類11家，%；銀行5家，%；休閑娛樂5家，%；小百貨店3家，%；其他有嬰兒用品、新華書店、汽車銷售、汽車站、醫(yī)院、電器賣場、攝影、大超市等，共10家，%。特別是天潤發(fā)大賣場帶火了周邊一帶，周邊的店鋪租金持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場走旺，價格不斷攀升。經(jīng)營的34家商鋪中，餐飲類11家（包括大酒店、中型餐飲、小餐飲、咖啡店、酒吧等），%，有無錫大飯店、天褐酒吧、中天大酒店、肯德基、陽光美食川味館等；銀行5家，%；休閑娛樂（保齡球館、足浴、休閑美容等）5家，%；小百貨店3家，%；其他有嬰兒用品、新華書店、汽車銷售、汽車站、醫(yī)院、電器賣場、攝影、大超市等，共10家，%。本街較長，商業(yè)集中在梁溪大橋到天潤發(fā)一段，此段剛完成拓寬改造，道路寬敞，路況很好，人流量、車流量都較大，特別是在天潤發(fā)附近，人氣更旺。商業(yè)形態(tài)以餐飲、服飾為主，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。經(jīng)營種類餐飲類10家，%；服飾類有9家，%；醫(yī)療保健4家，占9%；照相館3家，%；銀行、休閑娛樂（網(wǎng)吧、浴場）、西餅屋、超市便利店各2家，%；其他有茶葉店、眼鏡店、布藝、科技中心、服裝干洗、打字復(fù)印、展覽館等共10家，%。可以看出梁溪路靠河埒口一段以餐飲、服飾為主，兼有生活所需的其他商業(yè)配套。梁溪路很長，本次調(diào)查了從太湖工人文化宮到西運河飯店一段，共有店鋪46家，空置2家。人流量、車流量都比較大，特別是河埒口一帶，顯得十分擁擠。商圈范圍河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖濱路、建筑路6條商業(yè)街組成，位于市中心區(qū)的西面。上述三大板塊已是硝煙彌漫，相比之下，項目所在的濱湖區(qū)確是在02－03年推出少量項目后，開始積累能量，等待新一輪的發(fā)展機(jī)會。如果二手市場培育到位，市場可以看高一線，同時相比較而言，缺少高品質(zhì)的高檔房源（區(qū)內(nèi)白領(lǐng)缺少與之匹配的住宅）。交通、生活配套設(shè)施已經(jīng)靠近新區(qū)工業(yè)園區(qū)是該區(qū)域備受青睞的重要原因，而購房者主要以自住為主。開盤價持續(xù)走低、開發(fā)利潤地成為了新區(qū)各樓盤的通病。到2005年旺莊路和新加坡等地塊樓盤相繼推出.競爭激烈 已形成較為成熟的居住區(qū)域；缺乏高端產(chǎn)品。無錫新區(qū)是無錫主要的經(jīng)濟(jì)增長極，和參加國際競爭的產(chǎn)業(yè)高地，全區(qū)總?cè)丝?5萬人，就業(yè)人口14萬人。由于板快近年來不斷有樓盤推出，目前市場已走向成熟，由于大盤的進(jìn)駐競爭力已輻射到南長等其他板塊。而由于區(qū)域特殊的自然環(huán)境，向來是無錫本地人認(rèn)為適合居住的區(qū)域，因此區(qū)域內(nèi)別墅項目較為集中，如印象劍橋，寶界山莊，湖玉莊園等吸引了眾多內(nèi)外地高端客戶。品牌樓盤的進(jìn)駐給區(qū)域帶來不小的震動，客戶品牌的認(rèn)知程度也大大提高，目前萬科魅力之城已銷售完畢而順馳的天鵝湖銷售狀況也教為看好。濱湖區(qū)是無錫市建設(shè)湖濱新城的重點區(qū)域和建設(shè)山水城、生態(tài)城的標(biāo)志性板塊，無錫實施特大城市發(fā)展戰(zhàn)略的重點工程大多在濱湖區(qū)境內(nèi)。,平均面積規(guī)模擴(kuò)大140%。通過本次行政區(qū)劃調(diào)整,濱湖區(qū)鎮(zhèn)(鄉(xiāng)),平均面積規(guī)模擴(kuò)大72%。濱湖區(qū) 1．區(qū)域概況濱湖區(qū)由原來的8鎮(zhèn)1鄉(xiāng)6街道調(diào)整為5鎮(zhèn)4街道(太湖鎮(zhèn)、華莊鎮(zhèn)、胡埭鎮(zhèn)、馬山鎮(zhèn)、濱湖鎮(zhèn)、河埒街道、榮巷街道、蠡湖街道、蠡園)濱湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)10個村劃回華莊鎮(zhèn)管理。從銷售狀況來看區(qū)域內(nèi)兩個樓盤的銷售進(jìn)度基本持平因為項目區(qū)位，產(chǎn)品規(guī)劃，配套以及目標(biāo)群體有一定的差異，競爭不是很強(qiáng)烈。由于項目位于南長老的居住區(qū)受到附近居住區(qū)二次置業(yè)者的追捧。陽光城市花園總建筑面積27萬多1998戶位于南長區(qū)和濱湖區(qū)之間項目主要為小高層，高層和一部分連排別墅總量較大，配套齊全得到一部分中產(chǎn)階級的青睞。重點項目有：揚名鎮(zhèn)政府地塊、蚊香廠地塊、老年活動中心商業(yè)地塊、潘婆橋地塊、金匱苑、南長新城古運河片區(qū)、下甸橋生產(chǎn)資料市場、大戲院地塊、世界貿(mào)易中心等9個項目房地產(chǎn)市場（1）區(qū)域概況無錫房地產(chǎn)市場從20032004年可以說是個大躍進(jìn)，各區(qū)域樓盤上市量大大增加，市區(qū)市場已經(jīng)飽和。重點工程本區(qū)域重點加快太湖廣場地區(qū)和蠡湖新城建設(shè)，使太湖廣場建成市民活動中心，蠡湖新城建社設(shè)。圍繞太湖廣場核心區(qū)建設(shè)，完善太湖廣場東側(cè)城市延伸段的區(qū)域功能，構(gòu)建現(xiàn)代商務(wù)會展中心。南長區(qū)重點片區(qū)概念性規(guī)劃 基地位于無錫南長區(qū)南部，四至界線為：清揚永樂路塘南路古運河馬夾浜。未來規(guī)劃南長區(qū)是無錫工商業(yè)的發(fā)祥地，該重點片區(qū)主要定位以旅游、文化、商務(wù)、居住功能為主的新型城區(qū)。南臨碩放機(jī)場和無錫新加坡工業(yè)園。（）市場需求總量繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，消費將進(jìn)一步激活 隨著“山水名城”城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，濱湖、蠡湖、環(huán)太湖地區(qū)進(jìn)一步成為市場關(guān)注的熱點地區(qū)，大量流動人口和改善性購房主體的增加將使市場需求總量增加。 （）以普通住房消費為主的宏觀調(diào)控政策將持續(xù)進(jìn)行2007年，無錫市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高速增長、低通漲的態(tài)勢將得以延續(xù)、國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策仍將以普通住房消費為主，控制過度投資，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。同日?？山ǚ课?75萬平米，小結(jié)：2005年3月，順馳中國以項目公司股權(quán)收購的方式取得了位于無錫惠山新城總用地面積1700畝的地，不到三個月，取得其中760畝土地的開發(fā)權(quán)。2006年競爭態(tài)勢分析 （）2007年供應(yīng)預(yù)測2006年無錫市市區(qū)共組織公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓１０５幅地塊，總面積９９３．，將在07年陸續(xù)開始反應(yīng)出來，再加上歷年的空置面積，供應(yīng)量體將非常龐大，竟?fàn)帒B(tài)勢更劇激烈。而在價格承受范圍中3500－5000元/平米得價格區(qū)間段接受程度比較高，80－130平米得購房面積擁有大量得需求面。()市民購房心理逐步成熟，市場需求逐步增長經(jīng)歷了國家宏觀調(diào)控的變化，消費者逐步從觀望得氣氛中走出，在房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善性需求為主的背景下，市場仍存在較大得有效需求，上調(diào)利率、控制二次購房和投機(jī)性購房對市場住房需求量得影響不是很大，%。()市場主體日漸理性，房價逐步趨于穩(wěn)定不論是開發(fā)主體還是消費者，其投資與消費日漸理性，價格不斷向價值回歸，2006年全市商品住宅均值漲幅同比下降了15個百分點。比2000年增加9586元，％，2006年。由于新政的下臺購房者持幣觀望等諸多原因，成交量有所減少，市場趨于合理化。（）市場供需特點分析總結(jié)()人均GDP與銷售量對比人均GDP的增長與商品房銷售量成正比，說明無錫市房地產(chǎn)市場呈良性增長。經(jīng)歷了國家宏觀調(diào)控的變化，消費者逐步從觀望的氣氛中走出。購買價格持續(xù)上揚，各節(jié)點的上揚幅度基本保持平穩(wěn)，市場處于良性發(fā)展軌跡。商品房均價中心區(qū)副中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)3753從價格來看，市區(qū)商品房成交集中在3500－6000元/平米的區(qū)間段左右，％。實施網(wǎng)上合同登記備案制度，使商品房的銷售更加透明、公開。2004年4月，市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)無錫市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，7月，市房管局又下發(fā)《商品房銷售管理實施細(xì)則》，規(guī)定期房不得轉(zhuǎn)讓。從房價的漲幅來看無錫市受宏觀調(diào)控影響不大，呈現(xiàn)剛性需求。加上溫州炒房團(tuán)出現(xiàn)后，房價攀升迅速增快。從2001年下半年，國務(wù)院正式批準(zhǔn)了無錫發(fā)展特大城市的規(guī)劃方案，無錫開始大規(guī)模城市改造，迅速拉動了整個房地產(chǎn)市場，房價開始快速增長，20012003年增幅比較平穩(wěn)。所以還是有一定需求空間。從無錫市供銷情況和商品房價格走勢來看，預(yù)測2007年無錫市商品房還會有小幅上漲趨勢。（）分區(qū)價格分析01—06年無錫市商品房價格漲幅以東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)漲幅最為明顯，漲幅達(dá)100%0105年無錫市各區(qū)商品房價格情況　日期200120022003200420052006類別　商品房價格24543919各分區(qū)中心區(qū)37835396副中心區(qū)346629234598東區(qū)16111786300033563753南區(qū)185821823437西區(qū)217326854055北區(qū)199422023029分區(qū)域來看：01—%，%，東區(qū)133%，南區(qū)213%，西區(qū)179%，%。說明，目前市場購買者的購房心態(tài)比較成熟，在購買產(chǎn)品選擇上，更多注重本身的需求性及實用性，對于無錫的賣方市場來說必須明確目標(biāo)客戶群體的實際購買需求特性。從面積來看，商品住宅市場繼續(xù)向經(jīng)濟(jì)節(jié)約型方向發(fā)展，％，與去年基本持平；％，比2005年增加了近10個百分點。非住宅的成交量沒有受到政策的影響。同時，二手房成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，在2005二手房成交同比下降4％的基礎(chǔ)上， 2006年二手房成交同比又下降24％；二是稅收政策的出臺促使部分二手房轉(zhuǎn)向租賃市場，減少了二手房買賣市場的供應(yīng)量；三是商品房供應(yīng)充足、市場結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化、價差縮小等因素導(dǎo)致部分二手房需求轉(zhuǎn)向商品房市場；四是由于政策調(diào)控的影響，市場存