【正文】 只有擁有 真正 文化內(nèi)涵的項(xiàng)目，才能長(zhǎng)盛不衰。 歐洲大陸那些偉大的文學(xué)和繪畫作品，曾經(jīng)并影響著很多中國人。 歐式雕塑小品的布置自然也是必不可少的：思想者、大衛(wèi)、斷臂維納斯、美人魚、撒尿男童 …… ，這些經(jīng)典雕塑的仿制品要遍布本案的各個(gè)角落。 ? 銅陵首屆斯諾克挑戰(zhàn)賽； ? 法國時(shí)尚周項(xiàng)目形象代言人大賽； ? 到倫敦、看奧運(yùn)，激情歐洲 10日游活動(dòng)； ? 歐式名車試駕活動(dòng) … 業(yè)態(tài)范圍： 與“歐羅巴文化”主題形成產(chǎn)業(yè)鏈商品以及其他配套業(yè)態(tài)。 ? 特色餐飲； ? 休閑娛樂業(yè)態(tài)； ? 精致特色零售； ? 商務(wù)休閑業(yè)態(tài)。 ? 可選擇設(shè)施： 歐式老火車餐廳；英國雙層巴士咖啡廳；威尼斯畫舫；時(shí)尚街區(qū)；斯諾克會(huì)所等。 第二目標(biāo)：擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度，樹立銅陵復(fù)合式商業(yè)新標(biāo)桿。 第二目標(biāo)：成為銅陵地區(qū)“浪漫”首選代表地。 第二目標(biāo)：提供商務(wù)、休閑各項(xiàng)歐式超值精致服務(wù)。 —— 莎士比亞十四行詩 什么是歐羅巴？ 歐洲 木星中的一顆衛(wèi)星 希臘神話中一個(gè)人物 1 2 3 歐洲是歐羅巴洲(Europe)的簡(jiǎn)稱， “歐羅巴”一詞據(jù)說最初來自閃語的“伊利布”一字， 意思是“日落的地方”或“西方的土地”。 主 題 定 位 新穎的主題、號(hào)召力強(qiáng) 歐羅巴文化 思 路 總 結(jié) 主 題 定 位 項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)資源 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和銅陵開發(fā)區(qū)規(guī)劃 銅陵都市圈的高端消費(fèi)需求 提升發(fā)展商形象及后期銷售單價(jià) 天賜良機(jī) ! 我們需要什么樣的產(chǎn)品 來定義 歐羅巴 文化？ 多少次 ， 我的音樂 ， 當(dāng)你在彈奏 音樂 ， 我眼看那些幸福的琴鍵 跟著你那輕盈的手指的挑逗 ， 發(fā)出悅耳的旋律 ， 使我魂倒神顛 —— 我多么艷羨那些琴鍵輕快地 跳起來狂吻你那溫柔的掌心 ， 而我可憐的嘴唇 ， 本該有這權(quán)利 ， 只能紅著臉對(duì)琴鍵的放肆出神 ！ 經(jīng)不起這引逗 ， 我嘴唇巴不得 做那些舞蹈著的得意小木片 ， 因?yàn)槟闶种冈谒鼈兩砩陷p掠 ， 使枯木比活嘴唇更值得艷羨 。中心廣場(chǎng)等沿街商業(yè)進(jìn)度與本案相近，帶來了一定的威脅。 ，缺乏文化內(nèi)涵，立意不高，使得本案有了非常好的切入機(jī)會(huì)。 Opportunity機(jī)會(huì)分析 Threat威脅分析 O1. 銅陵的發(fā)展規(guī)劃，將重點(diǎn)傾力打造翠湖公園以東的西湖新區(qū)，為本案提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。 W2. 本案位于中心城區(qū)、開發(fā)區(qū)和新城的結(jié)合部，短期內(nèi)人氣和商業(yè)氛圍均較欠缺。 ，社區(qū)商業(yè)少而影響力小，減小對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)沖擊。 S4. 逸頓國際大酒店座落在本案附近，商務(wù)人士與外地旅游人士將集聚在此，為本案提升號(hào)召力、知名度奠定了基礎(chǔ)。 S2. 良好的綠化景觀環(huán)境（緊鄰翠湖公園）。 目 標(biāo) 消 費(fèi) 群 目標(biāo)消費(fèi)群體定位： 20歲 55歲之間的追求浪漫、時(shí)尚的消費(fèi)群體 。 ? 旅行：國內(nèi)外風(fēng)景名勝。 ? 娛樂消費(fèi)：餐廳、咖啡、健身、喜愛特色商品。 ? 購物：品牌商場(chǎng)和專賣店。光顧本案的消費(fèi)者趨向高端化、奢華型、個(gè)性化，時(shí)尚化。 項(xiàng)目地塊交通分析 投資者及消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的關(guān)注漸漸趨于轉(zhuǎn)變， 具備這樣的條件，必將給本區(qū)域市場(chǎng)帶來良機(jī)。 翠湖二路：到達(dá)高爾夫球場(chǎng)及翠湖公園的必經(jīng)路線。臨近的社區(qū)商業(yè)定位較差，需打造經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)首席商業(yè)中心！ 成 功 三 部 曲 本案 石城大道（新城大道）： 15分鐘車程直達(dá)市區(qū)。風(fēng)格、水、歷史、等元素充分結(jié)合在一起，引導(dǎo)中高端消費(fèi)潮流。建議以歐羅巴文化為主題去打造領(lǐng)袖銅陵商業(yè)格局的標(biāo)桿。 本案正好處在發(fā)展的新城核心地段，加之周邊人口基數(shù)及物業(yè)形態(tài)，占據(jù)得天獨(dú)厚的天時(shí)、地利、人和等條件。 ? 周邊住宅樓盤紛紛入住，開發(fā)區(qū)廠房林立，立商機(jī)會(huì)已經(jīng)成熟。 1 2 3 商業(yè)“三巨頭”分析 一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時(shí)尚女鞋 箱包皮具 手機(jī)數(shù)碼 進(jìn)口手表 麥當(dāng)勞 二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝 飾品 三樓：精品男裝 商務(wù)男裝 西服休閑 襯衫領(lǐng)帶 男士精品 羊絨羊毛衫 四樓：運(yùn)動(dòng)服鞋 時(shí)尚休閑服 精品內(nèi)衣 家居服 五樓：床上用品 童裝童鞋 童車玩具 文體辦公 國產(chǎn)鐘表 工藝品 家電：彩電 冰箱 空調(diào) 洗衣機(jī) 家影碟機(jī) 廚衛(wèi)小家電 電腦 電工電料 一樓與二樓之間：合家福超市 合百商廈 1F:名品世界 肯德基、國際名品、化妝品、黃金珠寶、名表眼鏡、箱包皮具、名品鞋類、煙酒茶 2F：淑女空間 時(shí)尚女裝、少淑女裝、休閑女裝、女士?jī)?nèi)衣、女士配飾 3F：知性花園 職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝、中老年裝、女士配飾、精品女褲、名品文胸、 SPA女士生活館 4F：生活匯館 男士正裝、商務(wù)休閑、西褲襯衣、運(yùn)動(dòng)地帶、青春休閑、牛仔服飾、羊毛羊絨、兒童世界、床上用品、男士配飾 5F：娛樂美食館 主題餐飲、特色餐飲、快樂電玩、飚歌 KTV B1：國美電器、銅冠圖書音像城 13F部分：華聯(lián)超市 銅冠商業(yè)廣場(chǎng) 物業(yè)類別：服務(wù)式公寓 /辦公樓 /餐館、食堂、咖啡館、飲食廣場(chǎng) /商店、購物中心、超市 建筑面積 80000 ㎡ (酒店 ),40000 ㎡(零售 ),30000 ㎡ (辦公樓 ) 物業(yè)類型 商業(yè) 項(xiàng)目描述 興建一幢 42層高的綜合樓 ,設(shè)有一個(gè)三層高的地下室 ,總建筑面積約為 150,000平方米 ,包括 : *第 1層至第 6層為百貨商場(chǎng) *第 7層至第 8層為餐廳和電影院 *第 9層至第 27層為寫字樓 *第 28層至第 42層為公寓式酒店 已于 2023年 5月開工建設(shè) ,工期約 36個(gè)月 雨潤(rùn)國際廣場(chǎng) ? 市區(qū)商業(yè)基本成型，處于飽和狀態(tài)。 小結(jié)：銅陵市短期內(nèi)缺乏特色高端商業(yè)休閑一體化物業(yè)！ 丏業(yè)市場(chǎng) 10家 大賣場(chǎng) 5家 家電市場(chǎng)：蘇寧、國美、五星、宏達(dá) 中高檔酒吧、 KTV較少 茶樓 約 200家 餐飲行業(yè)約 1500家 酒店（星級(jí)以上） 52家 銅陵市市區(qū)主要經(jīng)營場(chǎng)所統(tǒng)計(jì) 總量不大，過于集中，檔次不高 典型商業(yè)項(xiàng)目分析 銅陵傳統(tǒng) 商業(yè) “三巨頭” 合百商廈 銅陵商城面積約 90,000㎡ ，服裝服飾 80%、娛樂20%，是女性居多的中檔消費(fèi)場(chǎng)所，長(zhǎng)江二路二樓出租率不高 銅陵商城 合百商廈面積約 32,000㎡，服裝服飾 74%、化妝品及珠寶 15%、超市 6%等，是適合各年齡層次的中檔消費(fèi)場(chǎng)所。空置率約 5%。 義安大道 生意中等，少量轉(zhuǎn)租，空置率約 3%，人流量比較旺，地段尤佳。 核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的速度極快 銅陵主要街道租金水平調(diào)研 1. 2. 3. 4. 生意很好，無轉(zhuǎn)售、無轉(zhuǎn)租，空置率為 0，屬于傳統(tǒng)黃金旺鋪。 月。 月。 月以上。 月 ) 業(yè)態(tài) 淮海路 北段 56 電器 16 小百貨 中段 28 零售 5 180 服務(wù) 南段 16 110 服務(wù) 8 129 煙酒店 義安大道