【正文】 銅陵市商業(yè)版圖 城市商業(yè)總體特征之二：城市主要道路商業(yè)衰減明顯： 整個(gè)城市道路的邊界，其實(shí)就是城市商業(yè)的邊界。 銅陵城市商業(yè)總體特征之一：老城區(qū)商業(yè)相對(duì)集中，影響力巨大： ◆ 老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值高地，尤其長(zhǎng)江中路，人氣很旺； ◆ 其他區(qū)域商業(yè) 人 氣呈現(xiàn)明顯不足，租金較低。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 市 縣乃至長(zhǎng)江對(duì)岸。 發(fā)展商業(yè)物業(yè)的可能性 本案發(fā)展商業(yè)物業(yè)前景良好，正當(dāng)其時(shí)。而地價(jià)成本高低對(duì)本案影響同樣巨大。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 一種預(yù)期，目前可以直接利用上的少；而劣勢(shì)是目前已經(jīng)客觀存在，而且可變性低或僅依靠開發(fā)商改善的難度較大。 解決辦法 —— 占領(lǐng)銅陵商業(yè)戰(zhàn)略制高點(diǎn)， 先聲奪人 創(chuàng)造無(wú)所匹敵的商業(yè)概念，爭(zhēng)取政府政策 強(qiáng)力 支持，捆綁商家開發(fā)， 打造項(xiàng)目的唯一性和排他性。 難點(diǎn)四：寫字樓與購(gòu)物中心、公寓各體量確定需要進(jìn)一步挖掘市場(chǎng) 銅陵大力發(fā)展有色金屬及銅產(chǎn)業(yè)，進(jìn)駐銅陵的企業(yè)的辦公區(qū)域分散，本案在寫字樓方面的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)出現(xiàn)，勢(shì)必分走部分客源。商業(yè)地產(chǎn) 的操作主要在于商業(yè)資源的運(yùn)用與組合，本案要區(qū)別于其他項(xiàng)目及未來可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，重要的在于具備強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)資源獲取。作為大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，多功能組合勢(shì)在必行，若減少酒店商業(yè)功能則增加其他物業(yè)體量或減少項(xiàng)目容積率，同時(shí)致使項(xiàng)目的復(fù)合程度趨差，也降低了項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力。 難點(diǎn)二：商業(yè)功能組合復(fù)合要求增大 本案在政府的初步規(guī)劃中只是作為 大型超市選址之地，現(xiàn)項(xiàng)目的體量?jī)H超市不能完全消化，須進(jìn)行復(fù)合性商業(yè)組合。春暖花開的形象廣告可以看出其極力塑造出與眾不同的物業(yè)形象，增強(qiáng)市場(chǎng)印象。翠湖一路東段，物業(yè)形象參差雜亂，這導(dǎo)致本案物業(yè)形象檔次的提升受到牽制。財(cái)富廣場(chǎng)、銅陵商城形成競(jìng)爭(zhēng)。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 邊社區(qū)、市縣潛在的大量消費(fèi)群體； 交通要道帶來的大量人流。 地塊地勢(shì)不平整，不利于規(guī)劃建設(shè)； 地塊東面、南面未開發(fā)影響項(xiàng)目形象； 距離市區(qū)主流消費(fèi)群體較遠(yuǎn)； 東 面未開發(fā)，短時(shí)間內(nèi)難以形成良好商業(yè)氛圍； 銅陵市政府規(guī)劃 2020年建成10 個(gè)購(gòu)物中心。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ◆ 中高檔樓盤開發(fā)促進(jìn)項(xiàng)目形象提升 本案北面、西面、西南面均有大型開發(fā)成形的住宅樓盤， 北部的五星級(jí)逸頓國(guó)際大酒店、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ◆ 地塊南高北低， 地塊基本方正 本案 總 占地面積約 70000平方米，但地塊地勢(shì)呈南高北低現(xiàn)象，地塊東面未有開發(fā)，項(xiàng)目地 塊屬于生地。 ◆ 銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)形象具有正面推動(dòng)和引導(dǎo)作用 本案與省級(jí)銅陵經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相臨，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于項(xiàng)目的北面，目前建成面積達(dá) 30 平方公里，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)形成了以銅材深加工、電子基礎(chǔ)材料、裝備制造及零部件為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代紡織服裝、生物制藥、精細(xì)化工業(yè)為特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局， 現(xiàn)已累計(jì)引進(jìn) 100余家工業(yè)項(xiàng)目，總投資規(guī)模達(dá) 150多億元，目標(biāo)是建成產(chǎn)值 1000億元的科技園區(qū)。翠湖一路西往銅陵縣，東往獅子山區(qū)，石城大道南往銅陵市區(qū)，北往經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。春暖花開， 西面是萬(wàn)泰集團(tuán)開發(fā)的萬(wàn)泰翡翠城。周邊地塊未全部開發(fā)完畢，缺乏娛樂、購(gòu)物、金融、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套，餐飲、休閑也未完全形成氣候。（國(guó)際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)人民生活水平的狀況 ， 恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。 2020年全市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 ％（處于小康水平階『學(xué)習(xí)改變?nèi)松渲谐鞘惺袌?chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) ％；縣及縣以下實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長(zhǎng) ％；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) ％。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比例，由 2020年的 :: 變化為 ： ：，工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %。 到 2020年，建成 10大購(gòu)物中心， 500個(gè)連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)；建成一批大型專業(yè)市場(chǎng)和文化休閑特色一條街；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 75億元，年均增長(zhǎng) 12%左右；培育年銷售額超十億元的商貿(mào)企業(yè)集團(tuán) 5個(gè)以上。優(yōu)化商業(yè)空間布局，加快建設(shè)商業(yè)核心區(qū)、大型專業(yè)市場(chǎng)、特色一條街，構(gòu)建集約便利的服務(wù)體系。通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新、流程再造和技術(shù)更新，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、專業(yè)店、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，大力推 廣電子商務(wù)、分銷代理、物流配送等新型營(yíng)銷方式。 “十一五”期間經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo) 指 標(biāo) 2020年 年均增長(zhǎng)（ %） 指標(biāo)屬性 1 地區(qū)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價(jià)，億元） 400— 450 15— 17 預(yù)期性 2 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（ 2020年價(jià)，元） 50000 預(yù)期性 3 財(cái)政收入（億元） 50— 55 — 18 預(yù)期性 4 五年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)（億元） 700— 800 21— 26 預(yù)期性 5 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 75 12 預(yù)期性 6 進(jìn)出口總額（億美元） 21 10 預(yù)期性 7 五年累計(jì)利用外資（億美元） 10 預(yù)期性 8 五年累計(jì)利用內(nèi)資（億元） 300 預(yù)期性 9 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 16000— 17000 11— 導(dǎo)向性 10 農(nóng)民人均純收入（元） 5500— 6000 — 導(dǎo)向性 11 人口自然增長(zhǎng)率（?） 約束性 12 城市化率（ %） 70以上 導(dǎo)向性 13 萬(wàn)元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗 比 2020年降低 18%左右 預(yù)期性 14 五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)（萬(wàn)人） 10 預(yù)期性 15 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（ %） 4 預(yù)期性 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松~陵市已成為全國(guó)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市， 銅陵 有色公司成為全國(guó)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)企業(yè) ， 標(biāo)志著銅陵已經(jīng)進(jìn)入國(guó)家重點(diǎn)決策視野。 銅陵市國(guó) 民 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃主目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 15—17%，實(shí)現(xiàn) 2020年人均地區(qū)生產(chǎn)總值比 2020年翻一番。 本案 本案宏觀位置示意圖 ◆ 本案發(fā)展 機(jī)遇凸顯 銅陵經(jīng)濟(jì)輻射力很強(qiáng)，商貿(mào)流通業(yè)的蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)突出，城市化進(jìn)程加快帶給『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 本案位于安徽銅陵市石城大道與翠湖一路交匯處東北角，是城市“東擴(kuò)北拓”的核心連接點(diǎn)，宏觀區(qū)位上屬于安徽省中南部，屬于安徽省境內(nèi)核心地帶，南臨黃山、九華山。 第 三 部分 項(xiàng)目定位 15% 17% 26% 23% 19% 酒店 超市 百貨 餐飲娛樂 其他 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 戶型特征：切成 50180平米的單間 。 建筑面積： M2 （ 67套） 。 位置：翠湖二路 188號(hào) 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 一樓：黃金珠寶 化妝品 名煙名酒 精品男鞋 時(shí)尚女鞋 箱包皮具 手機(jī)數(shù)碼 進(jìn)口手表 麥當(dāng)勞 二樓：精品女裝 淑女休閑 職業(yè)女裝 中老年裝 飾品 三樓：精品男裝 商務(wù)男裝 西服休閑 襯衫領(lǐng)帶 男士精品 羊絨羊毛衫 四樓：運(yùn)動(dòng)服鞋 時(shí)尚休閑服 精品內(nèi)衣 家居服 五樓：床上用品 童裝童鞋 童車玩具 文體辦公 國(guó)產(chǎn)鐘表 工藝品 家電：彩電 冰箱 空調(diào) 洗衣機(jī) 家影碟機(jī) 廚衛(wèi) 小家電 電腦 電工電料 一樓與二樓之間：合家福超市 銅陵商城 優(yōu)勢(shì)： 銅陵商城作為銅陵最大的商業(yè)綜合體，同時(shí)有合家福、華亭四季酒店、人民電影院、徽皇等主次力店； 位于長(zhǎng)江中路繁華地塊，市口較好。 合百商 廈 合百 商廈 位于銅陵核心地塊，作為銅陵較早經(jīng)營(yíng)的百貨公司， 銅陵經(jīng)營(yíng)狀況最好的百貨 ，是銅陵人購(gòu)物的首選； 2020年的 坪效達(dá)到了 1萬(wàn)元 /平米 。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 5F：娛樂美食館 主題餐飲、特色餐飲、快樂電玩、飚歌 KTV B1：國(guó)美電器、銅冠 圖書音像城 13F部分：華聯(lián)超市 優(yōu)勢(shì)： 作為銅陵單體規(guī)模最大的商業(yè)廣場(chǎng)，加之有色集團(tuán)強(qiáng)有力的資金、政府的強(qiáng)力支持，銅冠商業(yè)廣場(chǎng)有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? 作為銅陵市場(chǎng)第一個(gè)的 MALL商業(yè)，餐飲娛樂等輔助業(yè)態(tài)配比較高，符合新時(shí)代消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求； 采用只租不售的盈利模式，符合商業(yè)發(fā)展的需求 。 核心區(qū)集中幾乎大部分商業(yè)資源，向周邊遞減的 速度極快。 第二，城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價(jià)格相對(duì)較低，鋪主多為居家經(jīng)營(yíng)，購(gòu)鋪及經(jīng)營(yíng)主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至 1530元 /平米 /月。這一區(qū)域商鋪?zhàn)罡咦饨鹂蛇_(dá)到 200 元 /平米 /月以上。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 義安大道 中段 18 128 文哲美術(shù)用品店 40 三信國(guó)際電工 82 112 頤佳愛家坊 南段 12 125 甲麗凈灰指甲 15 33 四川紅高粱酒店 10 60 鞭炮店 長(zhǎng)江中路 78 96 裴然布業(yè) 8 陵江煙酒店 18 570 服飾 1 店 注： 長(zhǎng)江中路作為銅陵最繁華的街道，租金價(jià)格為最貴。而在所有主要道路商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)中，“服裝皮鞋”、“餐飲賓館”和“娛樂”成為經(jīng)營(yíng)最多的業(yè)態(tài)，共有 196間，占商業(yè)鋪面總數(shù)的 %，成為城市商業(yè)的主力業(yè)態(tài) 。 主要街道調(diào)研 市區(qū)主要商街店鋪統(tǒng)計(jì) ◆ 淮河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 150間 ◆ 義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 158間 ◆ 金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 70間 ◆ 長(zhǎng)江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營(yíng)商鋪）： 131間 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 餐飲市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好 ， 中高檔餐飲較為缺乏 ◆ 中高檔餐飲消費(fèi)基本上都集中在義安北路、長(zhǎng)江中路、淮河大道等沿線酒店內(nèi) ； ◆ 純餐飲場(chǎng)所大多經(jīng)營(yíng)定位大眾消費(fèi) ， 檔次不高 ； ◆ 酒店內(nèi)餐飲消費(fèi)形式以婚宴、節(jié)慶、企業(yè)年會(huì)與商務(wù)宴請(qǐng)為多 ； ◆ 中高檔餐飲場(chǎng)所承租能力大致在 /平方米 /天 ； ◆ 社區(qū)型餐飲街鋪 (如淮河 北路 )租金大致在 12元 /平方米 /天。 專業(yè)市場(chǎng)選址考慮因素 餐飲市場(chǎng) 餐飲市場(chǎng)主要分散在三個(gè)片區(qū) 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ， 銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè) 1400家 ， 茶樓 170余家 ◆ 羊家山沿線已形成餐飲聚集氣候 ， 但主要以 100平米左右的小面積餐飲為主 ； ◆ 餐飲營(yíng)業(yè)面積較大的的中大型餐飲店主要集中在義安北路、淮海北路、石城大道上 ； ◆ 尚無(wú)國(guó)內(nèi)外特色餐飲品 牌 ，以淮揚(yáng)菜及特色小吃等居多； 2 .8 %1 1 .4 %1 7 .0 %2 2 .7 %4 6 .0 %其他工程技術(shù)條件政府優(yōu)惠政策道路交通租金價(jià)格『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁(yè)，共 49 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 與布局。 銅陵中大型超市基本情況 項(xiàng)目名稱 地理位置 規(guī)模 (㎡ ) 投入運(yùn)營(yíng)時(shí)間 華聯(lián) 淮河大道 2800 2020 臺(tái)客隆 石城大道 4000 2020 合家福 淮河大道 13000 2020 合家福 義安北路 2020 2020 華潤(rùn)蘇果 淮河大道 15000 2020 家得利 淮河大道 1000 2020 超市運(yùn)營(yíng)狀況參差不齊 ◆ 家得利是銅陵超市業(yè)人氣較旺、經(jīng)濟(jì)效益最好的超市 ； ◆ 合家福是銅陵?duì)I業(yè)面積和店面數(shù)量最多的超市； ◆ 超市租金大致在 /平方米 /天左右，視超市具體區(qū)位條件及合同簽訂年份而定； ◆ 至 2020年 12月中大型超市營(yíng)業(yè)面積在 。 商場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 (平方米 ) 經(jīng)營(yíng)檔次 業(yè)態(tài)組合特征 目標(biāo)消費(fèi)群體 銅陵商城 90000 中檔 服裝服飾 80%，娛樂 20% 女性居多 合百商廈 32020 中檔 服裝服飾 74%，化妝品及珠寶15%、超市 6% 各年齡層次 銅冠商業(yè)廣場(chǎng) 66000 中檔 服裝服飾 55%，餐飲娛樂 20%，各年齡層次 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第二部分 銅陵市商業(yè)綜合情況 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征 百貨 百貨商場(chǎng)過于集中，大多處于轉(zhuǎn)型期； ◆ 截至 2020年 12月 ， 銅陵市區(qū)百貨商場(chǎng) 3家 ， 總規(guī)模在 19萬(wàn)平方米左右 ； ◆ 銅陵市百貨商場(chǎng)主要集中在長(zhǎng)江中路 ； ◆ 各百貨商場(chǎng)經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營(yíng)策略改變 ， 正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨 (品牌經(jīng)營(yíng)與特色