【正文】 薇23因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。2022 年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一直處于低位運(yùn)行且不斷動(dòng)蕩波動(dòng)，相比 2022 年市場(chǎng)發(fā)展水平，目前的市場(chǎng)狀況明顯趨冷，表現(xiàn)出從未有過的低迷，進(jìn)入 2022 年第一季度，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤還在不斷推出，供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，成交量溫和放量，持續(xù)攀升，逐步回暖。從總的發(fā)展情況來看，2022 年到 07 年是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速的時(shí)段。2022 年以來，西安商品房銷售量和價(jià)格都是加速上漲，上半年銷售量同比增加 %，而價(jià)格則上升了 %。此次政策調(diào)控力度之大，前所未有，并且政府很可能將此當(dāng)成一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，10 年內(nèi)都很難發(fā)生變化。但是政策方面更加嚴(yán)厲，中央政府出臺(tái)了“國(guó)六條”22及與之配套的“九部委十五條” ，繼續(xù)深化“國(guó)八條”的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了具體的戶型面積比例，每個(gè)城市的套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的不斷完善以及市場(chǎng)規(guī)范制度對(duì)市場(chǎng)的不斷引導(dǎo)及調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作趨勢(shì)已經(jīng)越來越為明顯，在市場(chǎng)無形指揮棒的引導(dǎo)下，商品房的供應(yīng)與購(gòu)買行為也逐步走向理性與成熟，一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)及三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將趨向合理化，而市場(chǎng)的最終成熟必將是價(jià)格、供給、需求等市場(chǎng)運(yùn)作主因素及各影響因素之間的適度平衡。2022 年的西安樓市仍然伴隨著來自政策面的深層次調(diào)整相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行， “國(guó)八條”及七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出指導(dǎo)性意見。 之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過對(duì)土地市場(chǎng)的深層次調(diào)控，從源頭對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作肅清了一系列障礙，但也讓眾多開發(fā)商未來運(yùn)營(yíng)面臨著更大的挑戰(zhàn)。同時(shí)經(jīng)過 2022 年二手房市場(chǎng)在開放過程中的不斷磨合，2022年的市場(chǎng)容量及開放程度繼續(xù)擴(kuò)張中，自中介市場(chǎng)而始的二手房市場(chǎng)變革逐步開始上演，作為市場(chǎng)交易雙方的中間方，中介市場(chǎng)的逐步規(guī)范運(yùn)作將為未來西安二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展起到重要作用。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過 2022 年種種政策規(guī)范及市場(chǎng)的快速發(fā)展，為 2022 年的市場(chǎng)帶來了更新、更高的發(fā)展起點(diǎn)。2022 年在政府宏觀政策的引導(dǎo)以及市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)下，西安房市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛制度后，地價(jià)相對(duì)于改革前有一定程度上?。欢址渴袌?chǎng)仍處于發(fā)展期，市場(chǎng)表現(xiàn)較上年活躍，交易量有所增長(zhǎng)；商品房市場(chǎng)無論從開發(fā)還是銷售均高于去年，可以看出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)仍然抱有相當(dāng)高的熱情，同時(shí)市場(chǎng)銷售的走高也給其帶來了相當(dāng)大的信心支持。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過短期的政策及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展的新階段，各級(jí)市場(chǎng)交投活躍，土地市場(chǎng)供給充足，交易已經(jīng)開始實(shí)行招拍掛制度，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來調(diào)節(jié)土地資源的分配。二手房市場(chǎng)開放、土地市場(chǎng)交易招拍掛制度、交易契稅減半政策出臺(tái)，這些政策無不顯20示出政府進(jìn)一步將房地產(chǎn)推向市場(chǎng)，由市場(chǎng)來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、運(yùn)作、發(fā)展，同時(shí)也體現(xiàn)出政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。2022 年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計(jì)劃地指引下，西安兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對(duì)外貿(mào)易等方面都取得了好的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應(yīng)獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，消費(fèi)方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費(fèi)方面的支出也有較大幅度增長(zhǎng)。在商品房制度出臺(tái)初期，市場(chǎng)開發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟，而從 1995 年開始，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)投資和信貸資金的計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從 95 年到99 年，經(jīng)過國(guó)家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開發(fā)、無序競(jìng)爭(zhēng)、不甚理智購(gòu)買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過渡。目前，公司擁有雄厚的施工機(jī)具、管理和技術(shù)隊(duì)伍，積累了豐富的國(guó)內(nèi)國(guó)際工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，具有同時(shí)承建 6—8 座大中型電站、1500—2022 公里送變電線路及配套變電站、20 萬平方米工業(yè)與民用建筑工程的能力，可廣泛開展工程施工總承包、專業(yè)承包、工程監(jiān)理、調(diào)試以及建設(shè)管理、咨詢服務(wù)等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。其中，主要有伊朗阿拉克電站，伊拉克巴格達(dá)東電廠，印度加爾各答 Durgapur 電廠、Sagardighi 電廠、Rosa 電廠、Hisar 電廠，印度尼西亞莫加克托電廠、蘇娜拉亞電廠、南望電廠，越南汪秘電廠以及剛果（布）輸變電項(xiàng)目，工程質(zhì)量、管理、進(jìn)度均創(chuàng)造了所在國(guó)一流水平，得到了中外各方的高度贊譽(yù)，提升中國(guó)電力建設(shè)形象的同時(shí)，樹立了“西北電建”響亮的國(guó)際品牌。承建的深圳媽灣電廠工程、齊魯石化自備熱電廠工程榮獲“魯班獎(jiǎng)”；唐山陡河電站、秦嶺電廠二期、500kV 平武輸電線路及 330KV 秦北莊輸電線路工程、國(guó)華內(nèi)蒙準(zhǔn)格爾電廠、寧夏石嘴山電廠、寧夏中寧電廠擴(kuò)建、京能內(nèi)蒙岱海電廠一期、陜西韓城第二發(fā)電廠一期、750kV示范等 10 余個(gè)工程先后榮獲國(guó)家工程質(zhì)量銀獎(jiǎng)；陜西渭河電廠二、三期、陜西寶雞第二發(fā)電廠、陜西戶縣第二發(fā)電廠等 10 余個(gè)工程榮獲電力優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)。五十多年來，公司及下屬公司在國(guó)內(nèi)近三十個(gè)省、市以及國(guó)外十余個(gè)國(guó)家承擔(dān)了百余項(xiàng)工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，尤其是承擔(dān)了從日本、英國(guó)引進(jìn)的第一座大型火電站、中國(guó)第一條 330kV 輸電線路及變電站、中國(guó)第一條 500kV 交直流輸電線路施工、750kV 輸變電線路監(jiān)理，積累了先進(jìn)的施工技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。歷經(jīng)五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一個(gè)資產(chǎn)近 5 億元、年產(chǎn)值超過 25 億元、擁有四個(gè)專業(yè)工程施工全資子公司、近十個(gè)控（參）17股公司和直屬單位、員工近萬人的企業(yè)。16圖 項(xiàng)目附近交通示意圖 施工單位公司簡(jiǎn)介西北電力建設(shè)集團(tuán)公司（陜西電力建設(shè)總公司）是具有突出管理優(yōu)勢(shì)和雄厚施工實(shí)力的電力建設(shè)企業(yè)。其中，地鐵一號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目所在地，這就使得項(xiàng)目所在地的交通更加便捷。項(xiàng)目周邊交通非常便利，10 路、410 路、527 路、27 路車等均15可直接到達(dá)，可到達(dá)項(xiàng)目所在地的主要車次詳細(xì)可見圖 。項(xiàng)目附近醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施非常發(fā)達(dá)，附近有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī)大學(xué)西安五仁醫(yī)院、陜西中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、瑞光口腔醫(yī)院、陜西生殖醫(yī)學(xué)醫(yī)院、康大藥房、圣和醫(yī)院、西京醫(yī)院、澡露堂新康大藥房、北方醫(yī)院等?？祻?fù)路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時(shí)代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的一支生力軍。目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿西安長(zhǎng)樂路一線向東，相繼涌現(xiàn)了白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、時(shí)丹達(dá)服裝城、丹尼爾世紀(jì)廣場(chǎng)、新興 24G、西北輕工市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。項(xiàng)目所在地附近14水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場(chǎng)、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善。周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價(jià)值得到逐步提升，并將蘊(yùn)涵極大的潛力。該地地勢(shì)平坦，構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平，沒有需要保留的文物等設(shè)施，無不良工程地質(zhì)條件。該項(xiàng)目宗地南北13長(zhǎng) 米，東西寬 米，主要道路為長(zhǎng)樂西路和金花北路。主要建筑系統(tǒng)及建筑材料: 主體結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu) 電梯系統(tǒng):直升電梯 外墻材料:涂料、瓷磚 供暖系統(tǒng):集中供暖 門窗系統(tǒng):塑鋼門窗主要設(shè)備材料：通風(fēng)系統(tǒng)，消防器材，儀器儀表，防雷接地； 門窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墻地面磚；光源燈具，低壓電器，變配電，電線電纜，弱電系統(tǒng)；供水設(shè)備，管材管件，閥門組件，室外排水，五金水暖；康體設(shè)施，園林綠化，小區(qū)監(jiān)控，門禁系統(tǒng)。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 1棟綜合辦公樓及職工培訓(xùn)中心，同時(shí)配套建設(shè)相應(yīng)的公用設(shè)施以及輔助工程設(shè)施（地下停車場(chǎng)、綠地、健身廣場(chǎng)、道路等）。11圖 可行性研究的基本工作思路結(jié)論及建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及不確定性分析項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目營(yíng)銷方案項(xiàng)目投資估算與融資方式市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)走訪并向相關(guān)人員了解情況12第三章 項(xiàng)目建設(shè)的基本條件分析 項(xiàng)目規(guī)劃概況陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓（含綜合辦公樓及職工培訓(xùn)中心）位于西安市新城區(qū)長(zhǎng)樂西路 3 號(hào)。（3）通過項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性分析等，以科學(xué)估計(jì)項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)的大小。項(xiàng)目可行性研究所要解決的關(guān)鍵問題如下：（1）通過項(xiàng)目可行性研究全面分析項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和所處環(huán)境的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，提出初步規(guī)劃方案和整體營(yíng)銷方案。 可行性研究要解決的關(guān)鍵問題項(xiàng)目可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前對(duì)有關(guān)建設(shè)方案、技術(shù)方案和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。每一項(xiàng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的決定，都有科學(xué)的依據(jù)，是經(jīng)過認(rèn)真的分析、計(jì)算而得出的。這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。（3）真實(shí)性原則：指在進(jìn)行可行性研究的過程中所運(yùn)用的數(shù)據(jù)資料必須真實(shí)可靠，結(jié)果必須真實(shí)、公允。（2）客觀性原則：就是要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則。（3）項(xiàng)目投資商業(yè)部分選擇競(jìng)爭(zhēng)拍賣的整體銷售模式，存在一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)，建議適當(dāng)提前商業(yè)部分投資客戶意向的確定，以便將來商業(yè)部分設(shè)計(jì)功能及布局、格調(diào)能滿足客戶使用要求。因此，陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓綜合評(píng)價(jià)結(jié)論是：項(xiàng)目開發(fā)可行。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)結(jié)果如表 所示。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓總投資 萬元，全部為自有資金投資。 主要建設(shè)條件項(xiàng)目宗地地勢(shì)較好，增值潛力大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目開發(fā)前景很好；項(xiàng)目所在地附近水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場(chǎng)、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善；周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)狀況良好。6沒有需要保留的文物等設(shè)施，無不良工程地質(zhì)條件。 研究工作概述 擬建項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于西安市東北部的新城區(qū)長(zhǎng)樂西路 3 號(hào)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長(zhǎng)樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。1陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓可行性研究報(bào)告目 錄第一章 概論 ..............................................................................................................2 簡(jiǎn)述 .....................................................................................................................2 項(xiàng)目名稱 ........................................................................................................2 項(xiàng)目承辦單位 ................................................................................................2 可研報(bào)告的編制單位 ....................................................................................2 研究工作的范圍和內(nèi)容 ................................................................................2 可研報(bào)告的編制依據(jù) ....................................................................................2 研究工作概述 .....................................................................................................2 擬建項(xiàng)目地點(diǎn) ................................................................................................2 項(xiàng)目目標(biāo)定位 ................................................................................................2 主要建設(shè)條件 ................................................................................................2 主要建設(shè)項(xiàng)目及施工安排 ............................................................................2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................................................................................2 研究結(jié)論及建議 .................................................................................................2第二章 可